新生，在深圳特别是个青涩的存在。

人们知道它，是因为曾经有个叫水岸新都的神盘。

曾经黯黯无色n年的盘，直到2016年这波平地崛起一个漂亮的涨幅。

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龙园大观详介

位置：龙岗中心城龙园公园旁（碧新路与新生路交汇处）

学位：华中师大附属学校

交通： 地铁3号线内环站（在建） 约1000米

地铁16号线（21号线）龙平站（规划） 约1000米

户型：

69平2房2厅1卫

122平4房2厅2卫

156平5房2厅2卫

166平4+1房2厅2卫

89平3房2厅2卫

89平4房2厅2卫

价格：2017年5月份 约4.2万（少量内部特价房源）

楼盘基本信息：

占地约43万平米、建面约120万、容积率4.69。

套数3400套，车位10790，车户比超过1：0.8、车位不太紧张。

而龙园大观的声名，也是2016年开始四起。

龙园大观能买么？

一个目前深圳规划尚未真正覆盖的地方。

虽然新生离龙岗中心城不远，但是新生是一个粗放的存在。

在定位上，并不是一个闭环内聚的区块，也并未在产业、行政、商业上有个核心的地位。

比起龙岗中心城、坪山、坪地，新生缺少故事。

在大众眼里，新生就是个工业区尚未褪化完毕、新兴楼盘还未大面积铺舍、老的民房到处存在的一个地方。感觉像是给在龙岗中心城上班族的一个备胎居住地。

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变化，主要在2016年的3号线延长线、16号地铁线、21号地铁线的站点明确后开始。

新生房价一阵飙涨！

在坪山人的很多无奈叹息中，在大亚湾的彻底绝望中，在淡水的辗转反侧中，新生以极大的房价爆发力、响应了3条地铁线铁板钉钉地落地和建设启动。

这个时候，龙园大观作为新生片区较大的一个新盘，甚至是龙岗中心及周边较大的新盘，开始成为市场关注的热点了。在龙岗新房价格极度接近、新房品质和户型极度接近的红海市场里，人们只想以更低的价位、拿下未来更多涨幅的楼盘，人生赢得大点。

龙园大观是一个占地43万平建面120万平的史诗级的大盘，与可园 ， 第五园，星河丹堤   可以一拼。深圳规律，但凡超级大盘，在四、五期真正成熟时，涨幅一定能跟好大势、大盘，流动性好、抵押性好，让前期的业主，能妥妥的利润落袋为安。这个项目，规划了独立的大型mall、客家街巷风格的休闲中心、九年一贯制华中师大附属学校。整个大盘未来还能无缝对接龙园河岸绿道。单从项目本身，日后整体建成、入住后，肯定会成为龙岗的明星大盘。

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项目的优势是：

1.大盘

2.配套完备：自带综合体、休闲中心、体育公园、学校。。。

3.几乎就是一座城

4.还跟龙岗河绿道关联

项目的园林、项目的户型、项目的连廊，就是个合格项。户型可谓方正，但赠送不多，得房率比较小气。同比龙岗其他盘，将来在折算为套内面积单价、实用房间数单价时，就会显得弱爆了。

弱点主要是：

1.新生有个红花岭，红花岭有个垃圾焚烧站。这个焚烧站，曾经让水岸新都萎靡了好多年。

2.红花岭在改。在修建公园。负面变利好？

3.楼盘密度大、容积率高，绿化面积不是太大。不过，客观说，每个组团的花园，休憩散步是足够了。

4.项目太大，成熟期太久。早期入伙的项目，头些年生活是很不方便。这个，是事实，大盘历来如此。是保证眼前的生活好，还是博弈未来的增值好，是需要权衡的。不过多数时候，人们还是会选择增值项。

5.不是地铁盘。不过自带公交总站，估计换乘地铁也就2-3个公交站。

评判是：

1.龙岗工作者，自住挺棒。

2.激进的投资客可以考虑，属于“大盘投资价值观”典型物业

3.水涨船高，龙岗未来地铁和规划利好多，大盘持续拉升的话，这个项目还是会被拉升

4.更关注生活的，考虑这个盘。毕竟将来建成后，大城的生活优越性突出。但是，头几年要忍受不便。

5.稳妥的投资客，如果纠结地铁，可以不考虑。

6.市区上班的双职工，不能完全依赖自驾出行的，谨慎考虑。毕竟地铁不方便，对未来上班会有影响。但是未来会有很多定点接驳的公交，走高速路，能解决一些上班问题。

7.家庭人口多的，总价负担有限的，选择龙岗其他实用面积大的楼盘，会更好。

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