聂梅生:土地市场高烧不退 长租公寓亟待融资机制

搜狐焦点深圳资讯 2018-08-22 14:02:01
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如果要给上半年的楼市定调,不难发现,“资金监管”、“融资困难”、“转型升级”正成为高频词。这些高频词透露出的信号是,房地产将由此转入下半场。对此,楼市和金融进行“联姻”,共同完成房地产由白银向“镀金”时代的转型显得迫在眉睫。在8月19日中国深圳“转型升级·资本对话”2018金融与地产领袖峰会”上,全

如果要给上半年的楼市定调,不难发现,“资金监管”、“融资困难”、“转型升级”正成为高频词。这些高频词透露出的信号是,房地产将由此转入下半场。对此,楼市和金融进行“联姻”,共同完成房地产由白银向“镀金”时代的转型显得迫在眉睫。在8月19日中国深圳“转型升级·资本对话”2018金融与地产领袖峰会”上,全国工商联房地产商会创会会长聂梅生对房地产下半场的住房制度改革和租购并举进行了分析。

                                                            聂梅生女士在演讲

本次峰会由智慧源财税学院、中国城市科学研究会数字城市专业委员会、福田金融+创新联盟联合主办,智慧源(深圳)管理顾问股份公司、深圳市同心俱乐部、中大、清华、上海交大房地产校友会等协办,深圳市智税云网络科技有限公司、深圳市特色小镇建设开发控股有限公司联合承办。以下是峰会主办方整理的聂梅生会长演讲内容。

1、土地市场高烧不退 按下葫芦起来瓢

尽管楼市进入下半场的论调颇有些板上钉钉的意味,但在聂梅生看来,房地产离写回忆录的时候还为时尚远。在峰会上,她探讨了上半年经济走势以及中美贸易战对中国经济的影响,并分析了房地产市场的当前形势。聂梅生认为,房地产在任何一个国家任何一个时代都是不可或缺的,如今房地产依然有蓬勃向上的源动力,中国即将迈入全民向美好生活进军的时代。

在这个过程中,房地产市场的调控已初见成效。自2017年10月加大去杠杆之后,尤其是在金融层面,央行的手段在房地产市场效果十分明显。但与此同时比较戏剧性的是,土地市场高烧不退,按下葫芦起来瓢。

从数据来看,土地与房地产相关财政比例为36:45,呈现高度依赖的趋势。上半年,土地出让金26941亿元,同比增长43%;今年3月,三四线城市经营性用地成交金额2260亿元,同比增长123%,远高于一二线城市之和;与土地和房地产相关税收增幅大增合计9799亿元;与26941亿元的土地出让金合计为36470亿元;地方政府其他的全部收入是44642亿元。

2、租购并举是又一次房改

在这样的局势下,聂梅生认为,长效机制建设一定要和改革搭配进行,改革处于深水区,长效机制的建立自然也存在一定困难。目前来看,基本不太可能在短期内把长效机制解决,长效机制必须长期探索建立,原因在于现存的一些问题、原来的政策和住房制度改革有关系。“排名前列个阶段是以经济适用房为核心的住房制度改革。第二阶段土地招拍挂之后的思路,以商品住宅解决保障房的问题,即用市场化的方式。第三阶段政府加大保障房管理。第四阶段就是租购并举,这是根本性房改。建立新的地根、银根,新的税收制度。”聂梅生指出,住房分配是基本的分配问题,长远来看更需要关注的是福利分配、货币分配、补贴租赁,住房金融。分配制度不是房改的全部,房改还有住房金融,开发贷、个人抵押贷、消费金融、资产证券化,以及土地供给制度的改革。

3、租购并举需要金融支持 绝不能“炒租金”

房地产下半场显然是以众多房企进军租赁市场为开局,刚刚起步的租购并举似乎面临着很多困难。聂梅生认为租购并举目前来看还有很长的路要走,但她并不觉得悲观。如果把较高决策层的政策理解为“关上一扇门”,那么市场其实也会在同时“打开一扇窗”。商品房去杠杆,那就要在租房市场积聚资金,引导资金流向。对于每年销售额达到十几万亿的产业,由售转为租,需要强有力的金融支持。

聂梅生指出,现在长租市场没有很好的融资机制,这个政策还没有完善,但市场上已经打开了很多租赁房源,这个现象并不健康。“特别不能把租金炒上去,房住不炒,租金更不能炒。”因此,她建议建立长租市场的融资机制,租赁金融和消费金融。出台资产证券化、REITs基金,资本市场加大力度。积极培育租房市场,提高收益率,租售比提高,资金转移。

4、长租公寓大有可为

此外,在此次峰会上,聂梅生以对比数据分析了未来房地产市场的走势。数据显示,在中国城市化进程中,存在房价收入比、地价过高,租房收入比远低于世界水平的现状。“这次去美国收获非常大,搞清他整个资金链,和持久性的规律。看一下美国总统上台后,过去三年、五年所有的回报率较高的是老年公寓,养老公寓在去年五年达到15%左右。”

聂梅生认为提高中国要提高租金收入比的要点有三。首先,必须有大金融机构投资人进入长租公寓市场,建立投资平台。(7月12日,龙湖集团与加拿大养老基金投资公司(CPPIB)共同设立长租公寓投资平台,用于投资位于中国一线和核心二线城市的长租公寓项目。双方首期投资额共计8.17亿美元)其次必须启动租赁市场金融支持,如建设贷款、租房方的消费金融、持有方的资产证券化(REITs)。最后应衡量企业利益,房地产企业未来是否会做长租公寓取决于存量土地成本,地王最后还是要卖的,因为长租公寓与之相比,成本收益难以等量齐观。

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