2018观点年度论坛即将到来之际，观点地产新媒体翻阅过去一年曾经近距离接触和深度交流的一批中国房地产企业家，再一次重温他们的思考、探索和观点。

2017年，一路向好的中国房地产在创下一个又一个新纪录之后，逐渐走向周期的顶点，新的一年将会是“小年”的判断在行业内广为流传。

在迈入“小年大周期”的阶段，虽然市场景气度下降大环境中房企的表现依然亮眼，但更多企业都在努力改变和创新，为即将到来的“小年”储备着粮草。

中国房地产发展数十年来，无论周期长短都自有起落曲线，螺旋式向上发展的趋势一直得以维系。在此间，无数企业和企业家翻涌沉浮，殚精竭虑，或谋一时、或谋全局，有所得、有所失。

一直以来，观点地产新媒体都在努力通过与排名前列线企业家深入交流和对话，借此洞察中国房地产企业家如何认知行业、掌控企业，以及他们会用怎样的视野来诠释自身的行动与思考。

无论如何，房地产行业正是由无数个弄潮时代的企业家、企业领袖所引领，而领袖的意义在于他们的命运成为诠释时代进程的符号，这正是观点地产新媒体一直坚持推出“领袖访谈”的宗旨所在。

2018观点年度论坛即将到来之际，观点地产新媒体翻阅过去一年曾经近距离接触和深度交流的一批中国房地产企业家，再一次重温他们的思考、探索和观点，以此纵览行业，看遍企业沉浮。

这一周，观点地产新媒体推出以下两位企业领袖，重新阅读和认知：五矿地产总经理何剑波先生，以及中城新产业控股（深圳）有限公司董事长刘爱明先生。

何剑波

未来是地产+时代

一个人骑车可以骑得更快，一群人骑车可以骑得更远

时隔一年再见到何剑波，他的身形比一年前清减不少，却更显神采奕奕。

“瘦了一些，一直在骑行。”何剑波笑着解释。

因为熟悉，与何剑波之间的交流更像是好友间久别的相聚畅谈，工作、生活、观点、感悟……点点滴滴就在茶卷茶舒中娓娓道来。

骑行赋予了何剑波更为强健的体魄，也帮助他树立更加积极健康而又富有凝聚力的团队。在忙碌工作日之外的闲暇时光，何剑波带领五矿骑行队在北京及周边多地留下了足迹，“每次骑行最短都是40公里”。

“一个车手，较大的敌人就是时间”，但何剑波信奉“一个人骑车可以骑得更快，一群人骑车可以骑得更远”。

在房地产行业告别黄金时代进入白银时代后，何剑波要带领五矿地产迈进地产+时代。

自2016年四季度开始便不断加强的调控政策，对房地产市场产生了深刻的影响。身为房地产行业的局中人，特别是一个拥有超过10年房地产工作经验的央企背景的地产领导人，何剑波对于政策、行业的变化有着自己的思考。

“2017年实际上是房地产行业变化很大的一年，虽然我们年年都说今年很重要、很关键，但是我觉得房地产行业确实酝酿着一个很大的变化。”

何剑波认为，首当其冲的变化来自于政策层面，他敏锐地感觉到，这一轮房地产调控与过去所有调控相比，有着“质”的区别。

这个区别主要来自中央的定调——2016年12月16日，中央经济工作会议上首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，明确了2017年中国楼市的发展方向。

在何剑波看来，后来采取的一系列调控政策，都是在为这个定位服务。

“这样调控下去，下半年的日子会不会很难？”

听到这个问题，何剑波原本平静的神情转为严肃，他的关注主要来自两个方面：一是力度空前的限价政策，二是土地竞自持，这两点都让市场的游戏规则发生了很大的变化。

“限价这一点是过去很多年都没有那么大力度的，竞自持目前还只是一部分城市在做，未来会越来越多。如果这个政策持续下去的话，对房地产行业会有很大的影响。”

“这不一定形成一种模式和趋势啊？”我们心存疑虑。

“成为模式是有可能的。”何剑波说道。

房地产市场经过去年一轮房价、地价上涨之后，何剑波分析，政府的首要目标是要维持市场的稳定，并在此基础上建立长效机制，而土地如果不采取竞自持的方式，市场竞争将会非常激烈，价格也会被抬得很高。

“这意味着原来的模式就变了，如果说买地、盖房，然后就持有，你有再多的钱，也别再考虑要多少销售规模了。”

或许是感觉气氛过于严肃，何剑波转换了话题。

“我专门看了一下观点指数发布的1-5月份房企销售情况，分化非常厉害，排名前列名有2442亿，到了第50名就只有120亿，再到100名就只剩下30多亿。”

何剑波感叹，大企业和小企业的差距在不断拉开，可能未来前几位是比较主要的地产商，后面的都占比较小的市场份额。

何剑波还留意到，在100强名单中，民企的发展动力十足，国企反而比较平稳。

“像碧桂园、恒大、融创都是扩张比较快的，这几家扩张的动力还是很足的，但国企却没有很明显的变化。”

何剑波将出现这种情况的原因归结于“体制机制的不同”，国企和民企之间迥异的政策、文化和机制要求，决定了必然是不同的发展道路。

危机感让何剑波时刻保持求索的心态，对于政策、行业的不懈思考，最终转化为对企业未来发展之路的思索。

采访进行到一半，我们留意到，相隔一年时间，悬挂在何剑波办公室内的题字，已经由原来的“但问耕耘”，换成了“积健为雄”。

“为雄”是日积月累、学深养到、实实在在、不可作伪，也就是“积健”的结果。

何剑波喜爱书法，题字的更替亦是其心境的映照。过去一年间，房地产市场发生了深刻的变化，何剑波也在不断思索着。

一个有趣的细节是，刚刚过去的2016年，五矿地产成立了“雄鹰计划·五矿地产80班”，何剑波也由此多了一个身份——80班的“班主任”。

就在一个多月前，何剑波刚刚带领80班的全体学员在南京举行了雄鹰计划·五矿地产80班2017年度第三期研习营，请来重量级导师授课，并下沉到朗诗科技住宅展示厅、泰禾南京院子等项目上实地考察学习。

优质人才的储备和培养，正是五矿地产“积健为雄”道路上的一个缩影。面向未来，何剑波认为，在房地产行业深刻变化的基础上，房企将迎来经营模式上的转变。未来在规模之外，企业盈利的、有特色的、可持续的增长模式将会变得尤为重要。

2016年下半年至今年上半年期间，五矿地产先后进入了香港、广州、佛山、武汉等多个热点城市，同时在深耕多年的南京和北京周边等地也增加了土地储备。精准的拿地眼光和合适的土地价格总让外界惊讶五矿的好运气。但在运气之外，何剑波坚守的一个准则发挥了重要作用，那就是市场化思维和央企管理体制的良好平衡。

“我们积极参与，但是也要有一些原则，不是毫无原则的疯抢。”

在稳步提升规模之外，何剑波也思索着新形势下五矿地产长远的、可持续的发展方向。

“前几年我们说互联网+，我觉得下一步就是房地产+，从过去的开发商转成一个投资商或者综合运营商。”

何剑波介绍，五矿地产去年设定的六大业务板块：房地产开发、建安、商业地产、产业地产、地产投资和地产服务，正是对企业未来长远发展所做的布局。

但这并不意味着五矿是一家一成不变的公司，面对市场、政策的巨大变化，何剑波就像一个敏锐的掌舵手，应着市场风险和发展机遇调整着企业的发展方向。

电影《破风》中则提到，“当你信心、勇气、毅力三者具备的时候，这个世界没有什么是你做不到的”。

“从一个更宏大的视角来看，像五矿地产这样的公司要实现跨越发展，必须秉承开放共赢态度，以共享经济思路及合作分享意识催生出多元、多业态、全流程、全产业链的合作模式。”何剑波如是说。

刘爱明

创业两年

我做的事情都很难！没有传统的道路，就是自己不断地摸索、总结。

一间不宽敞的办公室，巨大根雕茶台横跨中央，窗台下摆放一张木桩椅，手执一杯香茗的刘爱明将茶杯一放，从木桩椅上站起身。

“这些都是我和杨主席（杨国强）一起探讨的产业规划，这个部分对接城市功能，这一块是孵化器，这是研发中心，这边是成规模的龙头企业区……”

几张潼湖科技小镇的规划图取代了那杯仍冒热气的香茶，刘爱明拿图纸高兴地向大家介绍。

按照刘爱明所说，和碧桂园合作打造的潼湖科技小镇或将成为中城新产业排名前列个出炉的重资产产业项目。

谈及此，刘爱明总是面露笑容，不难看出他的欣喜，以及心中饱含着的创业热情。

2015年6月26日，中城新产业于深圳成立，刘爱明正式开启创业人生，时至今日已过两年。两年间，刘爱明通过中城新产业持续探索产业地产，而与碧桂园合作惠州潼湖科技小镇，应该算得上是他创业史的重要台阶。

不同于介绍潼湖科技小镇的兴奋，谈论起创业以来的两年时光时，刘爱明显得平静许多，尽管创业之中有喜有难，他却说：“倒也没觉得那么惊心动魄。”

回想创业之日，刘爱明于微博所写的那句话：“（创业）需要的更多不是激情，而是冷静和执着。”这两年来，他一直努力在践行。

刘爱明爱好登山、马拉松，他形容自己是“不安分的人”，总想接受新的挑战，感受冲锋的快意，于工作中，似乎也如此。

2015年6月成立中城新产业之前，刘爱明曾以职业经理人身份依次于中海、万科、协信履职。20多年的职业旅程里，他的能力显现令业界对其多有赞赏。至今广为流传的一件事是，刘爱明在协信发生意外事件时，发挥带头作用维持了公司的良好运行。

因此，很多人认为，对于刘爱明来说，“职业经理人”不失为一个好的选择。但是在2015年，刘爱明还是辞职，选择创业。

刘爱明曾在接受观点地产新媒体采访时形容，中海和万科是“有清晰台阶的山”，自己要做的只是按照台阶往上走；协信是“一座没有台阶的野山”，每一步需要自己去判断。

按此来看，如今刘爱明于产业地产的创业则是“一座从未被人发掘的高山”，前路需要自己开辟。

但刘爱明是乐于此中，他曾在接受采访时说“（创业）越来越有激情”，喜欢并愿意探索产业，并发现它很精彩。在接受观点地产新媒体采访时，他也多次显现对于创业的热情。

“我做的事情都很难！没有传统的道路，就是自己不断地摸索、总结。”说这句话的时候，刘爱明脸上挂着笑容。

他乐意与旁人分享自己创业的成果，谈到中城新产业的具体项目时，他会放下手中的茶杯，以手机图片或实际图纸展示项目。

两个月以前，中城新产业与碧桂园合作的惠州潼湖科技小镇动工建设，谈及这一项目，刘爱明甚至亮出与碧桂园主席杨国强一同探讨过的产业规划图纸，并一一作介绍。

“我们的产业规划已经不是只停留在理论阶段了，都已经在实践了！地拿了，图纸画了，都在干了！”

“你看，这是碧桂园项目里排名前列期规划，这个是影响力中心，这一块是孵化器，我们自己做创新工场，这片是研发中心的集群，这个是教育机构，创新服务区，转型区，成规模的龙头企业区，巩固区，研发制造区……技术、资金、人才全在这里！”

介绍过程中，刘爱明眼里闪现欣喜，一瞬间甚至变身“推销人员”：“我这里有技术，有好的企业，有牛人，有信息，你做生意不到我这儿来，去哪儿？杨老板就说了，在这里喝咖啡都要比深圳好。”

刘爱明透露，和碧桂园合作的潼湖科技小镇可能会成为中城新产业排名前列个出炉的重资产产业项目。此前，刘爱明曾预计，中城新产业自主开发运营的深圳坪山医疗器械产业项目会是他们排名前列个出来的重资产项目，完工预计在明年年底。但碧桂园的动作很快，潼湖科技小镇已经开工，或许会赶在坪山项目之前完工。

谈及此，刘爱明不住感叹：“碧桂园动作实在太快了，我也承诺碧桂园，2018年年底之前一定要把这120几万平米全部装满，杨主席为了给大家信心，排名前列期就要全开，全开肯定要全装满，楼空着那不是丢人吗？”

不同于介绍潼湖科技小镇的兴奋，谈论起创业以来的两年时光，刘爱明却显得平静许多，他说：“倒也没觉得那么惊心动魄，可能和我的性格有关，选择了产业地产这个方向，然后就在这个方向深挖。”

中城新产业定位为中小型企业提供技术、资金、人才、市场等服务，他多次坦言，这条创业之路其实很难，没有先行者，只能自己不断摸索与总结，“我经常说，我们内部就是时间、总结出理论，时间、总结出理论……”

对于创业路途中所会遇到的困境，刘爱选择较为冷静、理性地看待。即便对创业一腔热情，在为中城新产业定战略时，刘爱明也保持着足够的冷静和把握，用他自己的话来说，是“实打实”。

比如，他不崇尚“烧钱模式”，认为公司“排名前列天就要赚钱”。

“我的观点可能很多人不同意，我觉得烧钱模式只会令少有的幸运儿成功，运用烧钱模式的企业都是失败的多，成功的少。因为不太符合逻辑，只有你的父母会这样，做三年也不挣钱还接着给你钱。这种模式，可能只适合某一类行业，比如互联网。所以，对于我们来说，排名前列天就要赚钱。”在冷静之中，他也足够执着：“当你想的是排名前列年就必须盈利，那就一定有办法。哪怕是勉强不行，第二年也会盈利。”

秉持着这样的想法，刘爱明不会勉强自己看得太远，他说在创业中他还是属于“边走边看”型，中城新产业如今已有的轻资产项目就是刘爱明“边走边看”下做的决定。

他将创业比喻为他最爱的极限运动，但似乎也始终提醒自己“创业需要的更多不是激情，而是冷静和执着”