15:00-15:05 主持人开场

15:05-15:20 领导致辞

15:20-16:20 半求讲座

16:20-16:50 提问环节

16:50-17:00 合影留念

主持人：下面是提问环节。

问：现在深圳已经没有名额了，在惠州或者东莞买地，或者在深圳买公寓，深圳的核心区，前海、后海等核心区买公寓，您觉得哪个是较好的？

尹老师：公寓主要是限售出来了，如果不看相对比较，在深圳买无论是买还是外租，包括公寓。但是公寓要附加一个动作是最划算的，我们要买的时候一定是买了自己住。我自己住公寓，但是把原来住的住宅盘活起来，通过住宅的盘活来缓解公寓流动性在几年时间内的锁定，同时又占了这个好的位置，这个是划算的。如果买公寓仅仅是买公寓，不通过自己的使用来释放出其他的增长点，那么买公寓相对还是有所影响的。

    这个影响是在深圳市内，在深圳买公寓还是买住宅，这个问题是成立的。但是如果和中山、惠州、东莞的住宅相比，如果是我，我还是买深圳的公寓会好一点。如果你就没有想过盘活，深圳完成了原始积累阶段，那么通过这个方式是正确的。

    买地要具体看，不好一概而论。 

问：现在前海CEO公馆的价格大概是13万多，这个时候去买前海时代的CEO好，还是买后海均价15万左右的楼盘好？

尹老师：如果是名额够，先管住宅。商用市场相对是沉淀市场，如果没有房住了就可以考虑公寓。如果是按投资价值来看，因为每个人的价值观不一样，如果按投资价值来讲，超级豪宅较好。深圳空间较大的首先是超级豪宅，但是参与者也很少。第二是类似于城市的空间政治事件这样的产品，类似于AIO这样的产品，因为价值再凝聚，深圳没办法凝聚在一个点上，要分组团。AIO首先对坪山本身周边造成直接的影响，只要够钱，坪山的人宁愿吵架都要买。

问：深圳名额有限，但是我想在唐下、凤岗、或者是惠州这三个地方买房。第二个是您说的买进，但是不卖，但是有房贷的压力，到底是出租，还是过段时间卖掉？

尹老师：我说的是理想状态。你不要自己那么大压力，我说的是只要覆盖两年的风险就不要卖房，不要卖房不代表坚决不要卖房，没那么死板。在所有投资里面房子是最特殊的，卖房都是后悔的。我再差的房卖掉都是后悔的，所以如果你的经济覆盖能力有问题，该卖还得卖。做风险能力覆盖安排，最短不要少于两年，也就是说在两年的时间里能够覆盖风险支出，资本支出，生活支出，家人支出，那就够了。因为房子在两年时间内总能叠加到受不了的那个时间出现，两年之内要不然是头部受不了，要不是中间受不了，要不是尾巴受不了。就是你在跟政府做一个投资游戏，而政府的耐受力最长大概是9个月时间，9个月已经是到极限了。现在政府慢慢已经快到极限了，我估计接下来应该各地方政府是要动脑筋，各种方法都会出现了。房价的话，凤岗也挺好的，离深圳近，具备自住价值。首先把深圳房过一遍再说，东莞的金融属性还是有所影响。刚才说了深圳没有严格意义上的郊区，而且深圳的价值凝聚比北京的好很多，每个地方有一个小山峰，也就是说在深圳投资的标的选起来很宽松，到处都可以选。我强烈建议大家在这里好好看一看，这个走廊应该看一看，可以代表深圳开发产品的高水准。

问：我们买的是老前海的房子，两年了都没涨。想卖掉买后海的，但是后海的已经涨了很多。

尹老师：刚才我讲了一句话在深圳闭着眼睛买房，这是指保值角度。但是深圳经过了几个波段，1：3的时候深圳是普涨，买什么都涨，一套二手房成交的时候有三套现房成交，现实是3：1，三套二手房一套新房，3：1是价值再凝聚的信号。价值再凝聚，说白了就是具备空间政治事件的产品，涨得你不认识。第二个是深圳开始进入中龄化浪潮，中龄化就是如日中天，有钱，孩子还小。这两个叠加在一起，1：3过渡到3：1，价值再凝聚在起来，还有是中龄化的浪潮，深圳吃青春饭的企业又很多，华为、腾讯，到了中龄就要开始退休。深圳企业是干到40岁就不要你干了，赶跑的时候，原来深圳的投行、金融机构、高科技企业都是吃青春饭的，这些人应该是瞧不起房地产的，觉得房地产没有技术含量。但是当他人到中年的时候，公司辞退的通知书慢慢在周边下发就紧张了，原来鄙视房地产的高科技的投行们瞬间开始拥抱，这几年华为、中兴通讯，腾讯，招商银行，这些中龄化的人是拥抱较高的。在这种情况下，他们买所在地方的我刚才讲的这种带有空间革命性质的，能够承载价值再凝聚的产品。所以你恰好就要找准这个点，从普涨的思维过渡到价值再凝聚的思维，比如说来坪山买房，只能这样，不要找较便宜的房。1：3找便宜买，3：1找最贵的买。你现在恰恰是找便宜的买了，宁愿买小的，买贵的，都比你买便宜又大的好。

主持人：最后一个问题留给我自己。刚才听很多观众说要投资前海、后海的，我是排名前列次来到坪山。想问一下尹老师，坪山这个区到底适不适合投资？因为现在很多人说买西不买东，或者买关内不买关外。坪山这个区域有什么好处？适不适合投资者来投资？

尹老师：如果深圳有地的话，坪山就可以成为深圳偏中心的位置。举个例子，比如说前海和后海，前海和后海是大白马，他不知道。大家知道是除了价值再凝聚的品种有巨大空间之外，其他品种的空间小。比如说未来的蔚蓝海岸等等价值变平了，能保值，但是没有价值再凝聚的信誉了。但是坪山这个地方，原来给他的估价比较偏低，认知的也不多。这种情况下，而且深圳原来有疑问，现在不要有疑问了，深圳财力想干什么都可以搞得起来的，是不缺钱的。所以深圳的东进战略，包括未来发展新的航空，现在绕开广州，深圳就盘活了。深圳的交通是在江西方向，而不在湖南方向。江西方向就是深圳要往东，根据战略的交通实施。现在太依赖于湖南了。通过江西的高铁站，京九高铁通了以后，深圳就会少受广州的阻挠。  现在是启示站，京九铁路，深圳这一点可能也是省里压制了，深圳应该一们心思大力的支持赣深高铁的建设，而且要尽快开通，让大家见到好处，而且还要和湖南适当的有所隔离。现在全部通过湖南，航路、铁路都是通过湖南，把深圳是牢牢的限制在了广州之下。所以深圳松绑，希望在东部。这是很重要的。

    第二个是原来估价比较低，但是全深圳现在已经没有郊区了。较大的空间是在哪里？郊区化到城市化，城市化到城区化，到中心化，这个过程的价值跃升是非常大的。原来也没有人买龙华，去龙华觉得很没面子，现在就不一样了。坪山应该在新的条件下，赋予了新的想象空间，而深圳市搞东进战略，原来的马书记也不是拍脑袋，马书记的这个决策对于深圳松绑是有巨大好处的。接下来就看执行，如果执行得好，深圳就会成为我们国家铁路网的边角站，变成起终点站，那就意义不一样了。否则的话就被广州压制住了，但是深圳体量已经大了，总得有自己的主张。深圳自己的主张，只有一个方向就是想东，东进战略是深圳自己我想说话的意思，我想独立，我想成家，我想自己说了算的意思。

    所有的讲完了，谢谢大家。

主持人：再一次感谢尹老师。美好的时光总是短暂的，相信朋友们听了尹老师的讲解一定对投资和房市有了新的认识，再一次把热烈的掌声送给尹老师。同时也代表深城投中城AIO项目感谢各位嘉宾和社会各界朋友的远道而来。如果客户对我们的项目还有疑问，可以咨询身后的销售同事。

【15:20-16:20】 半求讲座

主持人：感谢陈总的精彩致辞。相信大家已经迫不及待的想要听半求先生的讲座了。现在就把时间交给半求先生，为我们解答《新政下资产配置优化导向》。掌声有请。

尹香武：非常感谢有这个机会，今天本来觉得这个楼盘不会有特别惊喜的地方，房子特别好卖怎么办，深圳除了超级豪宅之外，十万+以上的项目会这样做，其他的项目，是少有一个做到如此入情入理，诚恳度非常高的项目。也难怪我在看了用料、主创人员、公司创始人等等之后，有他们的专业度，属于行尊级的人物做这个项目也不奇怪。他们带领团队做出的项目，非常好，今天首先是对他们的专业操守和专业能力是敬佩的，深圳确实是需要以产品力为基础的发展，而不仅仅是投资上的发展。投资如果没有了产品力，没有了基础，其他的从何谈起？也就是说除了超级豪宅之外的发展水平，这个项目帮助深圳奠定了新的开发水准的标高，这是极为难得的，如果他卖10万+的项目可能会觉得正常。但是不是，这让我很惊喜。

    今天很荣幸给大家做汇报，因为新政来了一个多月了。政策变了，游戏规则也变了，应对策略也有一些变化。举个例子，比如说共产党队伍，共产党从建党到统一中国有28年时间，其实是人类历史上所有统一国家、掌握政权所发挥时间最多的。所以中国共产党产经历的磨难要多，所以比一般的党派要坚强，坚定得太多。但是他有一个战术，毛主席说是打不赢就跑，这个战术是什么？就是打游击战。但是解放战争不是游击战，打解放战争的这几年根本就不是游击战，而是集团作战，四野、一野、二野打下来的。也就是说游击战打得顺风顺水，为什么打解放战争的时候已经不是游击战了？开始打集团作战呢？集中兵力呢？不是打一枪换一个地方，这就是规则、条件变了以后，打法也在变。所以毛泽东为首的那一代人，表现出来的英明卓绝，确实是人类历史上杰出的一分子。但是从游击战到集团战，这个战术的调整是政策、条件、情况的变化而采取的应对措施。

    我认为也很简单，条件也变，政策变了，所以今天我想给大家汇报的就是在新政之下的投资策略的变化，或者是看房价值观的变化。

    首先还是要谈谈人民币，接下来谈新政，接下来是资补品。

    我们国家的人民币跟别的国家不一样，别的国家发货币是有本位的，就是储备了多少黄金发多少货币。但是共产党的玩法是人类历史上少有的，没有任何本位，也没有金子，从来没有告诉你我有多少金子、有多少银子，就是告诉你人民币值多少钱，全世界就相信了，大国当中少有。英镑、美元都有金本位，但是人民币是空本位起家的。空本位的情况下，人民币并没有经过太多的恶性通胀。把原来的1万块钱换成了10块钱或者100块钱，只是货币换了。建国初期有过一次通胀，货币换完了之后人民币至今没有过通胀，较高的是24%，那是93、94年。跟现在的土耳其、阿根廷相比是很小的数目，现在如果通胀5%，就很着急。5%其实是很小的数，但是我们认为已经很大了。也就是说人民币其实是人类史上的一个奇迹，0本位，没有恶性通胀，而且是十几二十年没有恶性通胀，从1956年到现在本质上都没有恶性通胀，他是怎么做到的？总得有理由啊。

    56到78年是空本位，无本位，凭什么稳定他的币值？以他建国艰苦的历程中展现出来的卓绝和信任度，来为他的币值做了担保，就是说到做到。原来说到的都做到了，你认为做不到的他也做到了，所以我们应该信任它。就是信用货币。

    改革开放以后，78年以后一步一步的做，78年开始改革开放，那时候人民币慢慢的背书变了，原来是执政党的背书，但是执政党要转身参与全球市场了，中国共产党对于全球市场是没有这么大的信任度的，怎么办？内部还是以中国共产党的信任用做背书的，对外怎么办？对外采取的措施是外交上、经济上，从苏联这个行列转身到了美国，人民币开始成为美元做背书，也就是说美元给人民币做背书。我们出口东西，换回货币之后，一直做到了2007年，大概20多年时间。2007年之后，中国体量太大了，还是对应发货币，美元本身就吃不消，拖不动了。也就是说美元要几乎拖一个自己体量，乃至于慢慢超过美元货币的次生货币，美元是吃不消的。这个时候人民币无法获得美元的背书，原来有美元的背书，30多年都挺好的。现在美元背书也到了关键点，美元背书戛然而止的时候，2017年起动了另外一个背书，通货膨胀依然不大，物价虽然有上涨，但是上涨不大，是怎么做到的？把美元背书巧妙的置换成了房地产背书，也就是说有巨量的房地产供应，巨量的货币通过房地产锁定，流动性大也没有关系，通过房地产有众多的流动性。从执政党的信用背书到美元背书到房地产背书，建国不到70年的时间里换了三次背书。

    假设房地产量能够维持很大，这个背书是可以继续玩下去的，为什么现在不能玩了？因为房地产并不是所有人可以参与的，如果你用房地产做货币背书，那么参与了房地产的人身价就暴涨，但是总有一帮人是参与不了房地产的，这部分人的身价就停滞不动。他们停滞不动，有另外一帮人在狂涨，就意味着停滞不动的人是往下坠落的。如果继续用房地产做背书，那么这个坠落的速度还会加快，有房子的人身价还会提升，这个时候作为执政党就不干了，再弄下去，贫富差距大，内部裂痕还会增大。所以人民币的房地产背书走了11年时间就不太敢走了，因为再走下去就是贫富差距达到族群内部撕裂的程度。这个时候执政党是要为人民服务的，人民不是你，也不是我，而是全体人民，这个时候就要动脑筋。

    还有我们的物流、客流，货币流量都很大，内部现在在做巨大的转型，就是房地产转型。原来房地产是建了以后卖的模式，现在国家希望租赁。

租赁就不是资本了，资本是买卖交易。但是如果改成租赁呢，那就很好办了。一旦改成租，完全改了的话，全国每一年的租金，房租的流量有多少，这是人类少有的25万亿人民币，如果一改，人民币币值立刻就可以稳定。因为我们的人民币不因流量，比如说在海外是用人民币，如果没有这么大的沉淀池，人民币如果回流怎么办？我们内部的物价就会通胀。那也没关系，如果人民币回流，我们的租金流量做大了，就把所有的租金做成一个个资产包，人民币回流以后，用内部租赁资产包就可以了。这个时候物价能够控制住，人民币能够回流。因为人民币国际化一定要预防回流带来的问题，这个时候希望做到流量背书，而且如果要做到流量背书，现在的M2已经是178万亿了，这意味着什么？意味着中国的M2是美国+欧盟+日本，也就是说货币量是巨大的。这么大的货币量要逐渐的国际化必须要沉淀池。股市的沉淀池不够大，楼市却足够大，每年交易量足够40万亿。这种情况下，国家希望做一个巨大的事件，扭转一下，从资本买卖变成流量交易，用这个流量做成一个个资产包，来对应人民币的海外自由兑换以后回流的需求，要做一个沉淀池。

    如果这样做的话，对我们国家就有一个考验。这样对我们国家的经济政策有一个缓释作用。美国的股市为什么有大牛市？不但把自己的土地经济装入股市，还把别的国家的装入股市。比如说美国企业来中国投资，中国低价给他一块地，等于中国土地通过招商引资的优惠装入了美国股市，所以美国股市有大牛市，这就是道理。我们国家的股市就是一个投资机构，根本就没有现金流。我们国家要筹集重大的建设资金怎么筹集？通过土地筹集，所以我们的土地市场和股市是分开的，没有把土地植进去。在这种情况下，股市是没有大牛市的。

    为什么要这样做？有没有合理性？有的。因为我们国家是一个生产导向，出口导向的国家，美国是服务导向，服务导向是以支出法来支持GDP的，比如说消费、投资，花钱的东西就进GDP，我们国家是生产逻辑，比如说采购原料，增值部分，附加值增加了，这一部分拿去加准是GDP。如果我们是生产为主、出口导向为主的，那么我们一定是生产法或者是成本法来核算GDP的，但是美国是成本法来核算GDP的。这种情况下，我们国家对应美元赚的外汇，发行了很多货币。比如说178万亿，假如说在这么大的货币量的情况下，我们学习美国做直接融资，直接融资就是你的钱直接给到发展商，他们发一个资产包，融你的资。为什么政府不让他们发？你们不要搞这么多的私募基金，为什么不想让他弄？因为只要你直接融资，那么国家就发了这么多的钱，国家就无法控制货币流量了。现在发了这么多钱为什么不通货膨胀？因为是间接融资，间接融资是通过银行，银行是谁家的？听谁的？银行是听政府的，政府让他不贷给谁就不贷给谁，让他贷给谁就贷给谁。所以政府在间接融资的情况下，能够对资金的流向施加完全的影响力。所以我们钱多，但是通货膨胀低，通过政府影响力就控制了通胀。假如说中国和美国一样直接融资，现在的通货膨胀应该涨一倍多可能还不止。现在较好的理发可能是200块钱，假设是直接融资为主的模式，我们国家恐怕男的去理发要500了，女的可能要1000块钱了。为什么没有涨得这么厉害？间接融资起了很大的作用。政府要进行控制。

    在这种情况下，股市是一个直接融资单位，也不用还钱，可以破产。有钱就可以分，没钱就不分。所以控制股市几乎成为政府说不出来的痛。他一方面股市要搞好，一方面不能让股市自由，因为股市一自由代价就是通货膨胀会极高。如果现在股市的IPO完全放开，使劲发股票，使劲进入交易。在跌破一波之后，我们国家的通胀就会迅速起来。因为直接融资，政府已经干涉不了的。所以现在中国当局一定是更喜欢间接融资的，因为只有间接融资才可以一边发货币，一边不让买房，一边不让资金流出，一边还没有资金通胀。代价是钱太贵了，钱贵的代价是各行各业缺血。因为血液太贵，心脏带不动。

因为这个基础，楼市、股市、债市三者的差别，在目前的条件下，在我们国家流量背书真正做起来之前，股市一定是受严控的。这是我自己的观点。我认为股市受严控，有没有行情？他可以做一波行情，比如说做一波一年的行情，炒一批回去，这是可以做到的，但是绝无大牛市，这是排名前列个。奉劝大家，如果买股票就按一年买，这一年挣了就算了。如果买股要买股市里面的房地产股票。我问你万科是房地产股票还是什么股票？万科不是房地产股票，万科是房地产打工股票，所有的开发企业的股票都不叫房地产股票，叫房地产打工股票。什么叫房地产股票？比如说万达商业没有退市，他叫房地产股票。也就是说地主股票是房地产股票，茅台是房地产股票，茅台就在那个地方做，离开了那个地方就不行了，就是房地产股票。所以万科不叫房地产股票。万科有没有可能成为房地产股票？有可能。收一些商业，多收一点，一年的租金能够回来500亿，那么万科就是房地产股票。但是到现在为止，万科叫做房地产打工股票。

    打工股票能挣很多钱吗？挣不了。所以在这种情况下，大家买股票，要买就买房地产股票，什么茅台、保险，比如说平安保险、人保也属于房地产股票，也就是说土地很难影响他。也就是说类似于地主的，旱涝保收的就是房地产股票。从这个意义上来讲，中国的股市要慎之又慎，既没有把土地基金置换进去，我们国家又对直接融资保持这么高的警惕度，这个时候你还疯狂的参与股市，大多数时候是会亏的。

    这是我排名前列次讲出来，一直不对外说。但是我想这个判断是有根据，有道理的。土地经济我原来就说过的，不植入土地经济，股市就没有大牛市，经过这些年已经验证了。但是我们国家更喜欢间接融资，今天在VIP之外排名前列次公开讲的。建议大家对股市要谨慎。

    债市呢？

    M2的增长是多少？8点几。意味着所有的投资行为低于8点几都是亏的。因为货币增长得比你都快，你挣的钱在8点几以下就是亏的。原来每年M2增长是13%，意味着企业的利润率在13%以下也是白干，是在浪费资源，增加污染。现在8，也是一样，你买的债券有几个点的回报？理财产品几个点的回报？五个点就笑了。

    唯独有一个我们低估的，现在房地产的租金回报是多少？大概两个点吧。房租的两个点，社会普遍低估了它的含金量。为什么？比如说买个房子租给别人是2个点，你租给别人要管它吗？管他吃，管他喝，管他情绪，要给他交社保吗？不用。房子租给他就收租金，收租金难不难？你可以让8岁的女儿打电话都可以，10套房子要几个人？100套房子要几个人收租？一个人可以。1万套房子呢？一个人收租金也可以。房产的租金回报率2个点的含金量，相当于别的最起码10个点。万事不用管。假设说你要挣别的钱，你开实业，说做电视机，电视机的利润率是多少？3个点。要组织多少人？还可能有人刁难，还有可能人突然辞职，或者突然起火，或者突然出废品，或者突然产品升级了你没赶上，很多东西废掉了。唯独房产没有。房产在我们国家最发达的朝代是宋朝，宋朝就对房产的钱做了定义，叫做“痴钱”，就是痴呆的人挣的钱。所以宋朝的宰相为什么要告老还乡？因为房子太贵了，所以要告老还乡。告老还乡跟那时候的房价有关系，也和那时候的城市化度不够有关系，回乡下和城市没什么差别，回乡就有他的优势。

    所以房地产的租金的含金量，现在的90后很多，一看两个点就觉得买房干什么？两个点的含金量相当于做实业的十个点。大家都低估了，所以你看到两个点的时候，你要觉得这两个点太宝贵了，万事不用干，生个孩子还得生、养、教，但是房子不要教，要怎么努力，怎么学习吗？要教吗？没有！痴钱。所以房地产的钱到现在还没有醒过来的人，我认为他完全是智障。因为政府说得很白了，房地产要健康有序增长，也不是说不涨啊。现在说不允许房价上涨，这个话什么意思？请问你听到这个话是什么意思？就是房地产要涨，我不允许你上涨。你买还是不买？党和政府掌握了更多的信息，他一定要你不涨，这意味着如果我不这么做就要涨，那你买还是不买？肯定买啊！

    房地产在目前的情况下，确实是应该买，不是说单纯为房地产做广告，并不是这样。很多人说即将验证你们房地产的悲催。跟地球站在一起的人，跟政府站在一起的人会悲催，难怪站在政府对立面的人，不支持地球的人反而好了吗？不可能。我们买房子是干吗？告诉地球人我跟你是一起的，没有任何人可以脱离房地产的限制，但是有太多的冲击，脱离房地产来跟你谈房地产，请问他们脱离房地产了吗？他们脱离地球了吗？脱离不了。脱离地球的限制，否认地球和房地产对自己的完全约束，来谈房地产，都谈得头头是道，听起来特别有道理，而且听得特别轻松。因为没有约束条件，当然轻松了。

    有人就告诉你，投一个房地产会觉得很累，因为你有约束，而且是脱离不了的约束。原来说人类是地球的奴隶，习大大是不是地球的奴隶？他也是。共产党是不是地球的奴隶？共产党也是地球的奴隶。他也没有逃出这个限制。凭什么政府可以脱离房地产限制来谈房地产？没有任何人有条件、有资格、够胆量脱离房地产来谈房地产。但是脱离房地产来谈房地产会特别的好听，有道理。就房地产的约束来谈房地产，其实你会很累，想睡觉，他们特别有道理。

    明知房价很高，但是没办法，还是受他的限制。那些人说我不要房地产，我反对房地产，他是在哪里说这个话？他在地球上说这个话吗？他在房地产里面说这个话吗？他还是没有脱离啊，不要依靠地球的引力你再说说看？做不到。所以说看起来特别聪明，那些文章建议大家不要看了。你去看所有的文章都没有价值，就看他承不承认地球和房地产对他的约束，承认了就往下看，不承认，说得再有道理，写得天花乱坠也不要看。楼市、股市、债市目前的条件下，仍然以哪个市为重？黄金市场还有外汇市场，这五个市场，金市不怎么动，汇市不好玩，剩下的就是债市，低于8个点没法玩。股市在政府的眼里就是一个祸害，他没这么说，但就是一个祸害。如果允许股市自由发展就意味着政府要把货币的管理权让步，如果让步货币的管理权就意味着现在的巨量货币是一只老虎，我们都会被吞噬掉。如果我们被吞食掉，怎么为我们服务？就要保我们，保我们就是要把钱搞贵一点。

    所以三个市场盘点下来，没办法，我也知道房地产越来越不好玩，限制得手脚都不能动。但是大家要想办法继续参与楼市，才是对的。

    刚才来的路上与深圳的一个房地产业内人士，他也听了我们的建议去参与房地产，给我打电话说是在某个项目，说马上就要开讲了。

    第二个讲一讲新政。

    可以把新政提出来放到刚才我们分析的背景下看，就能理解政府的做法。如果政府不适当控制房地产，钱成本很贵，贵了以后消费不太好弄起来，股市也会受压制，债市又不去。有些人会去债市，哪些人？老人家。也就是说只剩下楼市了，政府要进行管控，其实政府已经明知房价压力非常大，因为我们的货币总量178万亿，再过一年多一点，在前年做了一个推断，我们要准备迎接双百万亿时代，哪个双百万亿？GDP一百万亿，离我们已经不远了，已经82万亿了。还有M2的200万亿，还有一年多一点点时间就到了，按照8%增长，一年两个月就到了。也就是说到明年年底的时候，会发现M2是200万亿。也就是说在国家继续要进行间接融资为主的货币运行秩序的情况下，目前上涨压力较大的不是股市，而是楼市。所以政府不惜下重手，因为他知道打也打不死，压也压不垮。因为执政党的重要使命就是能否保地，保人要全，另外是保土地不能少。习大大说过一段话，一个国家元首问他，说习主席你平时最关心的是什么？因为习主席说话很接地气，说我关心的很简单，一个是地不能老少了，第二个是那些人有没有饭吃，还有劳动有没有解决。他想的是什么？所有世界上执政党的重要使命就是保人和地。没有哪个执政党说是要压低国土价值为使命，特别没有的！哪个执政党跳出来说我明年的使命是把国土价值搞下去一半，马上就不行了，最起码保证国土价值稳定，不可能打死。

    现在敢于这么打，是什么原因？要把房地产背书过渡为流量背书，流量要很多。

    美国为什么紧张？很多人都没有分析，他紧张的原因很简单，因为他是高利润国家，他的利润率非常高，但是美国的流量在急剧的缩减，工业流量，货流流量，美元在境外流量都被中国掌控了，因为中国的供应太大了，美元其实是依赖于中国货维持在海外的运转。也就是说中国是低利润率，但是流量很大的国家。流量大，低利润率的公司把高利润率的公司吃掉。从来没有出现过高利润率的公司兼并低利润率的大公司，没有出现过的，都是下面吃上面。比如说大众把奥迪吃了，再把保时捷吃了。宝马把劳斯莱斯吃了，奔驰把迈巴赫吃了，所以高利润率是很危险的。美国就是高利润率，但是流量急剧缩小。

    上海3月到现在开始只有5个月时间，上海使用期货已经全球占比14%，换了你是特朗普你也会紧张。所以中国的流量已经做得很好了，我总觉得再过50年，对这一届领导班子的评价会非常高。很多国民希望中国和美国竞争，现在中国脸面上难看是正常的，举个例子，中国被打脸，中国被打脸都是正常的，你看着我的手势啊。差距接近被打脸不要紧，被老大打，天天羞辱我，没有关系，第二名，第二名，这个很可怕，美国太恐惧这个差距缩小了，而且流量还大。现在应该是超本位，人民币保持货币稳定就必须让国家的货币让出来，在这种情况下，政府要控制楼市，一定要控制，不控制楼市，房价还要涨，涨得更快。为什么？因为我们的流量太大，我们的GDP是低估了的。我一直认为低估了有两个作证，排名前列个是发了187万亿的货币没有恶性通胀，楼市锁定了一部分。除此之外还是没有货币通胀，原因很可能是GDP低估了。也就是说我们的货币量和DGP的比值没有达到现在的230%那么大。但是把GDP计小了，比如说印度把动物的粪便计入GDP，我们没有。西方国家把大麻计入GDP，我们天天打击。爸爸妈妈给你带孩子计入GDP了吗？我们的房产，比如说我们公司买了AIO的房产，假如说是5万买的，过了五年到了10万，我的帐上还是5万，还要折旧。国外是现在5万买进来，5年以后10万就计10万。但是我们的房地产不但不跌，还要折旧。还有租金，买了房自己住，不计租金，国外买了房自己住还要计租金，这一块就少了2万亿。我们的房屋租金漏计入2万亿 ，这是被低估了的。

    货币量大，但是通货膨胀不多，而且有一定的通货紧缩。现在买电器很明显，非常好的周期，因为便宜。在这种情况下，我们国家的财富是真实的，虚拟的通胀不多，泡沫也不多，房价控制了那么长时间。但是控制的原因是要做流量，如果房地产发展太快，成为一个极高效率的功能，房地产成为一个黑洞，就会把很多东西吸过来，所以要控制。但是迟早要体现出他应有的价值。

    我对深圳的预感，5到8年的时间，深圳的房产均价应该是10万一平米。也就是说现在超豪就是10万+，5年以后10万块钱，不好意思已经不是豪宅了，那个时候的豪宅应该是50万，40万。目前这个地方的房子是平均10万，AIO的档次级别高，租起来也特别容易，可能还要高一些。所以深圳排名前列个是担心涨幅不高带来的控制，而且政府要做的流量的转型。

    如果做流量转型对持有房产是有好处的，因为银行抵押是要产权为标的，没有产权的房子不能抵押，都搞成廉租房，共有产权，那么有完整产权的商品房的占比降低了，但是银行的贷款是要用房产做抵押的。也就是说单套商品房的抵押力度就提高了，也就是说因为我们搞流量，只要你能够迈过这个门槛，你的正确做法应该是果断的、勇敢的、坚决的进入持有优秀房产，而不是退出，如果退出，手上的标的不够。手上的标的就是抵押权，抵押权就是家里有印钞机吗？就是房子，过了两年就是200万，这是很多人为什么热衷于做房地产投资了。两年一压，深圳的房产销售0周转，租赁高周转。销售0周转就是我不卖了，买进就不卖了。租赁高周转就是买了以后马上租出去，因为租金很高，不要浪费钱。抵押呢？中周转，两年一押。两年房价又涨了，又可以加租金。也就是说两年加成出来了，很多人是可以以投资生存的。

    当然我不知道AIO的售价是多少钱，我们假如说就按照市场价来售，过几年10万块钱，5万的差价，你上班是赚不了那么多的。我不支持大家辞职不干活了，那也太无聊了，上班是维系和社会的渠道。但是仅靠上班和赚工薪是不足以保证你的身价的，所以要买房。

    在这种情况下，即使是单身，涨停过快，而不是大众所解读的房地产就是要完蛋了，特别不是。如果房地产完蛋了，想都不要想，政府一定要救的。有两个信号是不能完蛋的，最重要的是地租，还有一个是石油价格。石油价格动了之后，工业经济就会出危机。如果地租往下掉，就是全线经济危机，所以这两个价格是非常重要的，我们国家一个是石油期货搞得有声有色，另外是地租也控制了。但是政府是不够胆把油价打下去的，因为打下去房价影响是非常大的，所有的合同要重新签订。因为危机到了，所以地租一定是稳中有升是最健康的状态。

    另外深圳通过所谓的白象战略，深圳几乎不受影响。哪些地方受影响？四线、五线县城，乃至于在家乡建大宅的那些人是受巨大影响的。假设买一个县城的房子，县城的房子是可以保值的，因为可以对冲成本上升，没问题。但是有没有资本属性？能不能交易？没法交易，想卖二手房是卖不掉的，但是可以对冲成本。那是大白象，你要征税，要维持房地产运行的物管费，买了房子以后如果不住，就有大量的资金投进去。我们买的是深圳房子，不住怎么办？租！深圳的房产是金牛。奶牛是要天天挤奶的，农村、三四线的就是白象，特别好看，但是特别费钱。白象的故事我已经讲过了，就不重复，大白象战略，很多人就把一个白象抱回家，天天得伺候大白象。但是深圳这一块很好。但是国家需要大白象吗？希不希望你拉一头大白象回家？他太希望了，因为钱太多了。所以忽悠5线城市去库存，去了之后压力降了，20套就是20个大白象，现金就进去了。所以大象是要吃东西的，你的钱就在兴风作浪了。所以新政里面最成功的，是通过去库存，把一头头白象给了老百姓，而且老百姓求着他，说我家给你钱，你就给我啊。没想到那是大白象。

    而深圳几乎没有白象，个别的农民房，军产房，违建，租金都很好。假设说我们国家开始征房产税，小地方是负担最重的，因为无法转嫁。所以新政最重要的其实不是730公布的那些政策，而是巩固了白象战略的成果，因为全国通过限售的做法，限定5年或者3年这个白象不能卖给别人，自己好好养活了。

通过这个，白象战略在三年时间里是保持稳定的。但是如果手上的不是白象，是奶牛，是金牛，那你选择是不应该卖的。所以完整的话就出来了，在深圳这样的大城市，销售0周转，租赁高周转，抵押中周转。在小城市，销售高周转，抵押0周转，租赁无法周转。所以小地方的房子，转了这个门就赶紧把小地方的房子能卖的尽量卖，亏本也卖，卖了以后来买AIO。很简单，深圳的确实是金牛。

    通过新政巩固了这个策略，而且新政下来以后，较大的变化是交易标的迅速的萎缩。我曾经测算过，我已经把测算的数据递交给了国土委。这个数据就是按照现有的政策如果不加以调整，深圳大概在3到5年的时间内，可以拿出来销售的新房的数量，一年要下降到1万套。1年1万套，结合新政限制的交易，二手房最多释放出来是10万套，一共是11万套。而深圳保底的销量必须要有12.7万套，不能少于这个数，少于这个数深圳就进入紧供应的环境，也就是说深圳的供应紧急状态从现在开始，其实已经开始了！叫做深圳新房供应的紧急状态开始了。

    政府知道吗？知道。政府有没有办法？政府受不受房地产限制？受不受地球的限制？他也受限制。所以政府现在要放消息出来，怎么放？把农民房收过来给你住，旧改里面很多棚改小区拿来租，在深汕合作区建立很多的产权，你去那边住。开始释放太多的预期，告诉你别着急，别买房。但是你要快点买房，在紧急状态被大众感知之前尽快买房，而不是等。因为等紧急状态万一开始了，而且被大众知道了，我估计那个时候买房很可能就不是喝茶费了，全方位比拼才能买房了。我从来没有见过深圳新房供应紧张达到这个状态，而且无法缓解。是没有办法缓解的，因为没有了。深圳也没有了，深圳已经多长时间没有出让住宅用地了？政府不愿意卖地吗？不是，他没有地卖了。在这种情况下，要记住新房供应危机，新房供应的紧急状态事实上已经开始了，只不过大众感知需要滞后一年以上的时间。也就是留给你操作的时间其实挺长的，并不短。如果一年时间还没有醒过来就糟糕透顶了。

   在座的各位不要把这个发到朋友圈，让他们慢慢的听政府的话。政府的话要怎么听？正话反听就是这个道理。所以政府也没办法，他已经没地了。比如说每个经济形态下，政府搞经济发展的手段是不一样的。比如说你是游牧社会，要刺激经济发展就很简单，打仗就可以了。他是轻资产，所以游牧社会靠抢。农业社会要种田，那个时候又没有发明机器，要靠人力种田，所以农业社会如果要搞盛世，就是鼓励生育，使劲生育。那个时候没有电视，吃完饭七点钟上床睡觉，就多生几个孩子，康乾盛世的时候有3亿人，农业经济的体量肯定很大。所以农业经济要靠生育，刺激经济就是刺激生，那个时候的文化就是鼓励生育，多子多福。现在有人告诉你多子多福吗？多子多灾还差不多，太累了。

    到了工业经济呢？农业经济都是必需品，粮食不怕卖不掉，总要有吃的。工业领域造成的都是非必需品，把所有的东西都毁掉，我们可以继续活下去，没问题。所以工业领域都是非必需品，那么非必需品又要刺激经济发展，怎么办？就要刺激浪费。所以叫做消费，消耗+浪费简称消耗。所以工业经济的时候如果有人说要节约，不要浪费，这样政府听着就很不高兴了，就特别不识时务。破衣服赶紧扔掉，要换，只有这样工厂才有活干。所以工业经济时代，工业国家一定是刺激经济的。

    信息时代呢？你说刺激经济发展，还刺激消费，他的消费不要钱。现在在你的手机上出现一个新的功能，需要钱吗？他在后台调一个代码，你的手机就变了。同样的手机，只要后台调就可以了，升个级又多了两个功能，你花钱了吗？没有。也就是说信息时代很多功能是不花钱的，不需要物质，实现一个功能不需要物质。所以信息时代通过货币宽松企图刺激消费是没用的，所以信息时代刺激经济的主要手段就变成了什么？变成了刺激投资。

    我认为我们国家的排名前列集团是知道的，但是不敢太刺激，因为太刺激贫富差距拉大了，但是你得清楚。现在已经文明形态在更替，消费占比没有那么重了，投资占比重了。原来是消费竞争，我们怎么消费竞争的？求职，穿得好一点，别人高看你一眼。现在会发现穿得好、用得好，不知道这个人穿得好是因为喜欢这个东西，还是因为他富？搞不清楚。因为很多人是消费观的问题，可能有钱穿得一般，有些人可能没钱又穿得很好。也就是说消费已经无法给你标定身价了。但是投资可以标定身价了，比如说我有500个房产证，那就是老大了。

所以美国要搞什么？美国爆发的是次贷危机。次贷是因为投资竞争，国家要让更多的人赶紧拿套房子去竞争，哪怕你贷不上款，先买了再说。次贷是文明的。我们国家有没有次贷？也有，但是是自己在搞。你下次买房，AIO多少钱，如果你的工资不够，开一个虚假证明，光彩吗？按照工业领域是不光彩的。按照信息领域呢，你太光彩了。假离婚光不光彩？在工业领域就太不光彩了，为了套房子就假离婚，但是在信息文明更替已然发生的情况下，假离婚进行投资就是光彩的了，道德标准是可以重建的。所以在这种情况下，我们国家的政府也没得选，他也要刺激投资。他没办法了，门槛已经越来越近了。

    最后我们讲讲所谓的资补品。我认为就是两头，一头是够钱、有名额，就搞超级豪宅，超级豪宅还是要翻的，没办法，有钱就去弄。而且不嫌多，买了没关系，放在那儿。这是我已经讲过NNN多次的，到现在为止已经两三年时间了。那个浪潮叫做价值再凝聚，深圳的价值再凝聚有点特殊，这个是我们小圈子里面说过的，今天排名前列次说出来。我的经验值，如果你要建一个大的城市，较好的标准是一万个人占比一平方公里就对了，这个城市力度和舒适度就是较好的。深圳总人口是多少？所有加总2千万人口。深圳的面积是1977平方公里，意味着深圳的土地够不够？深圳可开发建设用地是900平方公里，但是人口是2千万人口，也就是说地是不够的，严重不够，少了1100平方公里。所以深圳在接下来的3年时间内，如果存在中央突然给深圳多不少于两块地就不要惊讶，因为深圳的地不够了。有可能要多给两块地，总面积加起来可能接近900平方公里。

    扩大的不说，到底在哪儿也不知道。问题就出来了，2000万人口现在就是呆在这块地方，就意味着深圳没有农村，你多久没有见过深圳的媒体报告哪些地方有种菜的？大家要知道8年前，经常会看到菜农，现在已经没有菜农的新闻了。我们在深圳开车已经很少见到大片的菜地了，但是原来经常看见菜地。巨大的变化，意味着深圳没有郊区了，就这么小的地方，没有郊区。但是深圳的山很多，因为深圳天然是多中心城市，所以多中心城市对于价值再凝聚的这个浪潮是有讲究的。有些地方是单中心，北京、成都是单中心，这两个城市释放土地是很高效的，但是深圳不是。北京的价值再凝聚可以凝聚到二环以内，深圳的二环在哪儿？我们没有环线的概念。北环，南环在哪儿？搞不清楚吧。深圳好不容易搞了大外环，那叫环吗？所以深圳严格意义上是多中心的。多中心价值再凝聚也是多中心，所以深圳是一个山系，别人是山脉。山脉较高峰，深圳的山系就是很多山脉，坪山区一个，宝安区一个，龙华区一个，大鹏区一个。各个区人口都是百万级以上，百万级以上以后，就各区都有价值再凝聚的要求，也就是说每个地方都有他的升级需求。

    举个例子，AIO要视为一个城区的政治事件，你们不要盖AIO就好了，因为农民房挺好的，原来的房子也住得挺好的，多搞一个悬空的游泳池，搞一个地标性的建筑，人们会比的。突然显得我们的房子很差，突然显得别的房子差了以后，就相对改变了这个城区的城区价值版图。这个时候价值版图一改造，价值凝聚就开始了，原来住差房子的迅速回笼到这个地方，这就是价值再凝聚。在南山凝聚到了深圳湾1号，双玺。原来没有这些好房子的时候也住得挺好的，搞了好房子之后那些房子就不好了。不好了，有钱人就把他的身价带过去了，就带到了悦府。

    在坪山这个地方也同样的，今天我来的路上很有意思，作为一个行业人士，感受到了这个行业里面的行尊级的人所奠定的产品给我带来的荣耀。深圳没有这样的游泳池啊，只有坪山有啊。所以我觉得AIO应该视为一个城市的政治事件，这个政治事件对他人造成的影响，我本来住得好好的，AIO搞破坏，一个要买，一个不买，两个人就吵。离婚啊，假离婚啊，买房啊。所以AIO可以视为一个政治事件。

    我的说法，深圳的价值再凝聚是一个山系的价值再凝聚，分组团的价值再凝聚。而且尤其要关心带有政治，政治就是人际之间的，如果没有你，大家好好的，突然出现这个东西，别人就不好了，这就叫政治。所以政治事件影响，AIO的出现，就影响了。包括比如说AIO的展示，这么做项目，旁边的项目好不好意思？他们也不好意思，他也要赶上。这对开发商，对其他开发商也造成了影响。我们在这里看完这个楼，再到另外一个项目去看楼，发现你家怎么没有这么好？这就是政治事件。

    从这个意义上来讲，价值再凝聚，深圳要分成分组团的价值再凝聚。而价值再凝聚里面较高点一定是带有政治意味的空间事件。深圳湾一号是，悦府是，双玺是，AIO也是。只不过AIO的辐射半径相对缩短了一点，没有像深圳湾一号、悦府那么宽的辐射范围。但是就这个项目来说，它的辐射范围创造了同类项目的较大辐射范围，这是毫无疑问的。

    所以我们深圳没有严格意义的郊区，又是山系的分组团的价值再凝聚，又可以成为价值再凝聚里面的空间政治事件，这种产品我对它的定义就叫新政之下的新的置业支持点。

    我的汇报就到这里，谢谢大家。

【15：05-15:20】领导致辞

主持人：今天，我们也荣幸的邀请到了中城新产业控股集团营销总监陈彬彬先生为本次活动致辞，掌声有请。

陈彬彬：各位嘉宾朋友，欢迎各位的到来，尊敬的尹老师，欢迎您的到来。今天的主题非常契合目前的市场状况，731政策出台一个多月以来，相信大家对房地产的市场关注度是非常高的，市场上确实有一些波动。那么接下来置业方向应该是怎样的？相信在下午尹老师会给大家一个比较准确的方向。

    我个人认为在目前限购如此严厉的情况下，名额越来越珍贵，购买的时候应该怎样做选择呢？应该是一步到位。并且选择一个好的项目。我认为好项目应该是包含以下几方面：一个好的品牌，好的地段，好的社区，以及好的产品。AIO是深城投和中城联合开发的，深城投是深圳特区的开拓者，很多早期基建项目都是他们建设的。而中城是由原来万科副总裁创立的一家新公司，同时万科也是这家公司的股东。因此，这个项目拥有了好的品牌。

    好的户型，我们的产品是为新中产打造的，如果大家刚才留意到了样板房就会知道在普通户型上用心的打造了中西厨的概念，主人房也是双洗手盆，这一切都是为了满足新中产对于生活品质的追求而做出的设计。相信大家看完会有一些感触，我们的产品跟很多项目不一样，这也是当初在设计产品上的用心。

    好的社区。项目配备了万科物业作为管家，打造的是全国排名前列物联网的智慧住区，外立面用的是玻璃幕墙，跟深圳湾同样品质的产品，打造了全国排名前列70米空中泳池。大家可以想像，未来邀请你的朋友在自己的空中泳池办一场私家party是怎样的感受。相信这在深圳目前应该是少有的产品。

    接下来有请尹老师给我们分享他的观点，谢谢。

【15:00-15:05】 主持人开场

主持人：尊敬的各位嘉宾，现场的朋友们，大家下午好。

    在今天的讲座开始之前，大家应该都已经体验过AIO展示中心了。相信大家跟我的感觉一样，从外面看很普通，但是进到里面，便会被层层惊喜所震撼。整个动线走下来，觉得很特别。它以工业科技风打造，借鉴了好莱坞场景式空间布局，全新的空间功能展示手法、新潮的互联网科技运用，首次将华为展厅搬进售楼处，可以说是目前深圳最潮的网红营销中心。如果不来AIO，不会想到在坪山这个地方有这样用心的产品。刚才听了销售的讲解，发现这个项目里面有全光物联网智慧社区、有悬挂在约70米高空的天空泳池、小面积板楼设计、专梯入户、玻铝外墙等等。突然我能理解，为什么今天这场活动叫做《新政下资产配置优化导向》和“产品为王、智慧住区 ”了。

 【14:00-15:00】 签到及项目品鉴

深城投&中城AIO