近日，深圳市住建局发布了2021年二季度深圳商品住宅和商务公寓房源信息情况。

但是各区情况差距却很大，宝安区和龙岗区未来三个月的供应最多，而南山区却仅有两个住宅项目，分别是：位于南头街道的正天龙雅居和蛇口街道的半山港湾花园（半山臻境）。

正天龙雅居周边配套完善，周边楼盘指导价大概在6-8万元/平左右；而蛇口上次新盘入市，已经是2019年的事情了，两年后终于再次迎来新盘。据现场销售介绍，半山港湾花园本次预计入市价格为10.4万元/平。

那两个楼盘该如何选择，优缺点又是什么呢？咖姐已经亲自前往实地踩盘，接下来为大家分享两个楼盘的实际情况。

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海景豪宅半山臻境

半山臻境预计于5月入市，首期将推出1、2、3单元共298套房源。

项目详情

项目位于蛇口前海自贸区和西部滨海生活带的中轴位置，华英路和少帝路交汇处东北侧，背山面海。其前身为赤湾西牛埔仓库旧改项目，官方项目名半山港湾花园。

根据规划，项目总用地面积约3.4万平，总建面约18万平。容积率3.8，绿化率可达40%。整体共9栋，其中2栋为保障房，均为正南或东南朝向。带有一所12班制幼儿园。

半山臻境项目由招商蛇口和南山开发集团共同开发，可售商品房有609套，分为2个面积段、4个户型。其中115平有488套、175平有121套，使用率约77%-80%。

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交通情况

交通方面，距离项目最近的地铁站为2、5号线赤湾站，未来将会有四条线路经过，包括在建的地铁12号线，预计2022年年底通车；以及远期规划中的地铁28号线。

地图上测距显示，半山臻境距离赤湾地铁口直线距离约550米。咖姐实探发现，因为项目在半山，与地铁口平面存在60米的高差，实际行走需要20到30分钟的路程，查询地图也推荐沿赤湾六路-少帝路骑行或搭乘公交。

据营销中心销售介绍，项目规划有三部垂直电梯，为业主出行提供便利，缩短项目与赤湾站之间的步行距离。

商业配套

商业方面，咖姐实探发现，目前周边商业非常匮乏，目前只有山脚下赤湾七路与少帝路交汇处有零零星星几家小店和超市。

项目本身自带有1500平的底商和500平菜市场。最近的赤湾地铁口目前有总建面30.7万平的地铁综合体在建，规划有5万平商业，这也是赤湾排名前列大型的商业综合体，预计2022年或2023年可投入使用。

此外，驾车约15分钟可到达24万平米太子湾商业区、22万平米K11商业区、13万平米海上世界商业区、前海中心商业区。

教育资源

教育方面，项目自带一所12班制的幼儿园，附近共有4所幼儿园。紧邻九年一贯制的赤湾学校，赤湾学校于去年二月启动扩建，又挂牌南二外集团，预计未来学校的教育质量也将有所提高。

项目周边

从周边配套来看，项目背山面海。远眺可见赤湾港口景观，小区门口有条道路直通小南山公园，自然景观优美。周边有大片工地在建，周边配套正在逐步完善中。

据现场销售称，项目价格预计约10.4万/平。周边二手楼盘较少，咖姐筛选了两个有官方二手知道价格的楼盘供大家参考。

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夹缝中生存的正天龙雅居

深圳市住建局公布的第二季度待入市名单中还有正天龙雅居在列，然而这是一个在地图上还搜不到的项目，网传只有87套住宅，现场工作人员称，项目将于5月开放营销中心，6月下旬开盘入市。

地理位置此项目位于深南大道与南山大道交汇处西南侧约200米处，步行1公里左右可到达桃园地铁站，驾车200米左右可上深南大道。项目详情这是占地不到2000㎡的独栋项目，项目南面是宏毕宛小区，西北面是英达钰龙园，并且楼距离非常近。其中英达钰龙园层高为30-32层，宏毕宛小区层高为7层，项目西北面采光将受较大影响。

项目地块小，用地面积不足2000㎡，与周边楼栋“握手”，使得该项目住户的隐私性及采光将成为潜在的弊端。 据悉，从2016年开始，由于正天龙雅居建成后将对周边小区的光照、通风和防灾等有较大影响，英达钰龙园小区业主曾就此问题进行信访投诉。

信访内容中提到，“该项目规划建筑面积13005平米，层数33F，层高近100米，容积率6.7。 西面，北面基础距英达钰龙园红线仅2.77米。” 2020年2月，深圳市规划和自然资源局南山管理局发布《关于正天龙雅居项目（T202-0053宗地）规划设计要点变更的公告》。

从公告看来，项目建筑容积率由“≤6.7”调整为“≤2.45”；建筑面积由“13005平方米，其中住宅12905平方米、物业服务用房100平方米。”调整为“4752平方米，其中住宅4652平方米、物业服务用房100平方米”；建筑高度或层数由“高层”调整为“≤46米”。

并且，机动车泊位数由“80个”调整为“50个”，若如网传所说，项目共87套，车位比将严重不足。

咖姐从施工现场的工程图看到，项目拟建成地上14层，地下2层，建筑物总高度51.3m，其中标准层层高仅2.9m，与目前市面上普遍3m以上层高的住宅相比，层高较低。

周边配套项目500米内有南头古城、南山博物馆、南山文体中心和南山图书馆等等人文休闲好去处。

周边是9年一贯制的荔香学校。

从项目步行410米左右可到达华润欢乐颂购物中心，项目周边的常兴路也有不少生活便利店。

从项目现有的信息判断，项目优势劣势较为明显。

整体上需要慎重考虑的是项目车位少、距离地铁站较远、住户隐私性较低以及采光通风可能受影响等等。而项目的优势则在于地处南头片区，周边配套较为成熟。

二手价格

项目周边的二手住宅较多，住建局公布的数据显示，这些小区指导价为6-8.2万/㎡。

其中最近的二手住宅是英达·钰龙园，指导价为8.21万/㎡，正天龙雅居的开盘均价预测也可参考周边二手房的参考价。

这些小区本身大部分上都存在绿化率低和车位不足的问题，除了红花园的部分楼栋，大部分小区的楼龄较大。

英达·钰龙园于2002-2009年入市，容积率为7.99，车位比为1:0.35，户型较为多样，40-108㎡1-3房户型，有一层架空层园林，不带社区花园。嘉南美地于2005年入市， 容积率为4.3，车位比为1:1，户型为68-80㎡2房，小区一字排开采光互不影响，内部配套较少，但有架空花园。南山豪庭是封闭式花园，2004年竣工入市，容积率为3.9，车位比为1:0.77，户型为44-136㎡1-3房。东方美地苑于1999年入市，容积率为2.7，车位比为1:0.34，户型为21-76㎡1-3房，绿化率低，步梯房。红花园于1998年-2016年入市，容积率为3，车位比为1:2.7，户型为81-94㎡2-3房，无绿化，步梯房。

来源：中原大咖