昨天，光明中海观园公示了登记名册，1253批选1262套，认筹率超99%，成为今年光明登记人数最多的一个新盘。

以目前的楼市行情来看，这个认筹率不止在光明，就是放在整个深圳市场，确实也算比较优秀了。而这个结果出来，市场上也出现了“光明重回神坛”的论调。

回过头来看，中海之所以能取得这样的成绩，价格肯定是一大优势。

8月17日取证的中海观园，推1262套建面约83-128平住宅，单价是4.2-5.4万/平，均价4.72万/平，这个是带装修的价格。

单从均价来看，粗略统计了一下，目前光明在售的新房，定价比中海观园便宜的楼盘：

特发观月台，折后毛坯均价4.4万/平

金地明峰府，折后带装修价格4.4万/平

深业云筑（一期），折后带装修价格4.37万/平

金地明峰府区位相对一般，且周边城市面貌较差，缺乏生活配套；

而同片区的特发观月台，叠加装修费后，实际与中海观园的价格是一致，但观月台体量小，无社区，且被诟病高速噪音大。

所以相较来看，定价比中海高的楼盘，区位产品不一定比它好，但是定价低的楼盘，劣势又比较明显。

而且，中海的备案价也很巧妙，80多平的刚需户型，单价都是在4.1-4.5万/平，均价在4.3万/平左右；而单价5万以上的多是110平的刚需改善户型。

把总价差距拉开，让更多的刚需、改善都能够得着。中海的这个定位和定价，在光明的在售新房市场上来看，可以说是没有什么竞争对手，甚至把竞争对手都吓慌了。

当然，有人也会说，今年的行情买房可以不着急，且光明又非中海一个好盘，还可以再等等。

确实，接下来光明还会有一波位置、配套和产品都还不错楼盘要卖。

譬如，光明打新天花板的宏发万悦山，即将推售二期80-118平新品住宅；

科学公园南侧的深业颐瑞府推105-125平改善住宅、绿城汇银·桂语兰庭推89-128平3-4房等。

另外就是今年拍地的华润润晖府、华润润曦府，这两个项目虽然还在打地基，但已放话今年年底要卖，户型均是88-110平。

这几个盘的区位、配套和发展潜力都势均力敌，甚至比中海更好，但价格却未必有这么香。

首先宏发万悦山，一期毛坯均价4.89万/平，二期据说要带装修，价格会不会超5万一平呢？

其次，深业颐瑞府已表明态度，将毛坯发售，限价4.53万/平，这个价格确实很诱人，但项目是纯大户型，起步价就相对高了，因此预算不够400万的刚需，可以直接跳过了。

绿城汇银·桂语兰庭虽没有透露价格，但同样预计带装修发售，且户型起步比中海大，因此价格未必便宜过中海。

另外就是华润润晖府/润曦府，今年限价已经过一轮回调，这两盘毛坯限价4.89万/平，单毛坯价就贵过中海了。

所以，综上来看，中海观园确实是今年性价比相对较高，较为划算的楼盘了，取得这样的成绩也是情有可原。

但个盘卖得好，不代表光明整体的楼市就回温了。还要看看接下来入市的其他楼盘，尤其是前面提到的几个关注度热盘，是不是还能有这么好的市场反应。

至于光明还能不能买，光明是不是跌落神坛这种问题，我觉得没必要跟风去深究。目前淡市下，不仅光明，哪怕是南山、福田、宝安等核心片区，产品力一般，性价比相对较低的新房，一样卖不好。

所以，买房建议选择均好性高的楼盘，如果有价格红利加buff，那就再好不过，这样的楼盘不仅能有较高的市场认可，未来也更能跑赢大势。