我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔你好，请问您觉得罗湖龙园山庄这个盘怎么样？如果考虑投资的话，合适吗？

回答：你好，龙园山庄这个盘，如果考虑的话，建议投资回避一下。地段虽然隶属于罗湖，但是草埔、布吉、上下水径历来都是打工者聚集的区域，龙园山庄一期是98年的楼梯房，单价并不低洼，整体依山而建、交通拥堵是常态，缺少现代化的城市配套，并不值得持有。

提问：云叔你好，请教皇御苑的一期外墙小瓷砖，二期涂料从建筑保持角度看，一期是否更容易保持？二期更贵原因，是否仅仅是因为阳台？

回答：你好，开发商对外墙材料的分级按照金属-石材-墙砖-涂料区分，成本和耐久度依次递减。小瓷砖时间长了容易小块掉落，现在都很少采用了，二期比一期贵，原因主要是楼栋位置更好，户型更优，飘窗改成步出式阳台，更符合现在人的使用需求，图1为一期两房户型，客厅出飘窗，很港式，跟二期的户型有半代的差距。

提问：云叔你好，请问观澜的中森公园华府怎么样？看了89平的三房户型还不错，带装修又是现房，同等价位的有什么其他更好的推荐嘛？还看了勤成达正大城，目前在南山科技园上班，首套房不限制区域，请问考虑哪里会更有价值，不想排名前列套房买错，或者有更好的推荐嘛？

回答：你好，中森公园华府对口的学校非常一般，在龙华也属于第三梯队学校，没有学区投资价值。考虑自住的话，如果你在附近工作，是可以考虑，就是距离地铁比较远，同样的价格在观澜地铁沿线有不少选择， 考虑投资的话，受地形局限，南向的山隔绝了坂田，产业带辐射不到这里，附近还有一个山水田园旅游文化园和平湖生态园。跑输大市，不太适合投资， 建议根据自己经济情况，重新选择规划。 正大城，没地铁，假名校，位置在公明，价格2019年初伊始就不便宜。 整体来看都不算好的选择。

提问：云叔好，现在有许多人买房子喜欢买“尾盘”，请问“买尾盘”有什么技巧？谢谢

回答：你好，尾盘一般有足够多的折扣，较好找到好的代理机构，这样可拿到较大的折扣，可以询问下开发商有无直接折扣。另外，尾盘一般是现房或者准现场。要么是楼层特别好，要么是楼层特别差，一定要实地看房，如果价格特别便宜，一定要留心周边有没有垃圾站、变电站之类的。尾盘有的时候还会有开发商卖的样板房，这个可以考虑，但要样板房的装修其实金玉其外，内在的质量要多点时间和心思去看看。

提问：云叔好，外地人，深圳户口，没有房子，资金400万， 还贷能力有限，投资什么城市或深圳本地哪些小区比较有升值空间？想买个2房的，希望帮我点评一下，谢谢

回答：你好，优选深圳，深圳上车盘可以考虑买南山中心区、蛇口、福田、梅林、景田、皇岗区域的小两房 ，还可以买购买力外溢的次新小三房，地铁房龙华的清湖、宝安的沙井、坂田等区域。

提问：云叔好，我的生活半径在深圳东半部分，要带学区，首套房，首付三成，预算230万左右，要四房两卫，想要兼顾居住和投资，请问应该怎么买好？谢谢！

回答：你好，接触的投资客自住客，有大量600-800万的中端客户，他们共同目的是买一套小三房，有升值潜力，品质略好，学位中上。 听起来要求不算高，买不到，哪怕预算达到1000万，也要在品质、升值和学位上做出取舍。 深圳其实并不贵，只是每个买房人都太贪心，既要又要，既要住得舒服又要有升值潜力，甚至还要附加学位，这几个需求合并同类项，价格必然上天。 首付230万，总价控制在650左右，东部好学校太稀缺。 好学校都集中在关内，学区稍微好点的可以在南山，罗湖和福田板块买，但是买不到4房。

提问：云叔好，我和孩子是深圳户口，目前深圳有一套小产权房在住，武汉硚口兰亭荣荟有125平米房子可以入户口，老公农村户口，请问要不要入武汉户口为将来买房做准备？农村户口有土地，听说将来农村户口较好，希望云叔给点意见，谢谢

回答：你好，农村户口长远看会越来越不值钱， 任何普及9亿人口的福利，都没有价值； 迁户口的利益是眼前看得到的，不迁的利益是久远而渺茫的。 有关农村户口要不要转的问题，主要看有没有要拆迁的宅基地，有的话，留一个人头， 没有就算了，田地不值钱，补助的金额完全是象征性的。 上一辈大部分都对农村户口过分迷恋。

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