回顾下重点先，然后，下面是你们想要的最全解读（嘘...听说新政有bug?怎么解锁？）

7月31日晚间，深圳市政府发布《深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》。

划重点：

1. 暂停企事业单位、社会组织等法人单位购买商品住宅；

2. 各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。企业整体持有年限与土地出让年限应当一致，对外出租单次租期原则上不超过10年。

3. 居民家庭新购买商品住房，3年限售，商务公寓5年限售。

4. 对购房人离婚2年内申请住房商业贷款或公积金贷款的，各商业银行、市公积金中心按贷款首付款比例不低于70%执行；若无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明的，按贷款首付款比例不低于30%执行；若能提供离婚前家庭仅有1套住房证明的，按贷款首付款比例不低于50%执行。

市场反响如何？购房者、房产中介何去何从？1.楼市：楼市成交量短期将下滑

有业内人士此次调控政策的出台，将进一步抑制房产的投资功能，让房产回归居住属性；政策实行之后，短时间内深圳楼市的成交量将下滑；由于需求和交易量减少，深圳房价将保持平稳；展望未来，深圳房地产政策或将继续收紧。

遏制“假离婚、真炒房”现象

深圳中原地产董事总经理郑叔伦指出，7月31日调控新政策的实施，是在近两年换手率高企的情况下，抑制炒房，让房子回归居住属性。

对于“暂停企事业法人单位购买新建商品住房和二手住房”政策的出台，郑叔伦介绍，由于限购、限贷政策较严，很多城市的个人投机炒房行为得到遏制，但通过企业投机炒房现象变得更加普遍。虽然目前深圳企业购房的比例较小，但是近期市场上还是出现了企业投机炒房的情况，此次相关政策的出台更多是抑制企业投机炒房的苗头。

郑叔伦指出，商务公寓在住宅限购、限贷政策施行后交易较为火热。此次“新购商务公寓五年限售”政策出台后，从成交方面看，政策的施行，短期内必然会减少商务公寓的投资行为，短期投资客可能会转让流动性较低的商务公寓。从供应的角度来看，未来供应的商务公寓“只租不售且不得改变用途”，将有利于发展长租公寓市场。长期来看，商务公寓依然会承接部分居住需求，未来公寓类产品会出现转型，长租公寓将迎来春天。

对于“居民家庭新购买的新建商品住房和二手住房3年内限售”政策，郑叔伦表示，该政策旨在区别“真假刚需”，目的在于更大程度地抑制投机炒房。对于新房市场的期房来说，按两年取得不动产证算，限售期近5年，这将抑制投资者进入新房市场。

郑叔伦介绍，在住宅限购、限贷政策施行后，离婚买房降首付、增名额的现象越来越多，也成为投资客常用的手段。本次差别化的信贷政策，基本遏制了“假离婚、真炒房”现象。

楼市成交量短期将下滑

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受记者采访时表示，此次深圳楼市调控政策的出台，是对深圳以往楼市调控政策执行以来的“补漏洞”措施，限制了企业购房，短炒性的购买新房、公寓，堵住了离婚买房漏洞，这些措施将进一步稳定深圳房地产市场。

美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，此次深圳楼市调控政策实行后，短时间内，深圳楼市的成交量将下滑；由于需求和交易量减少，深圳房价将平稳发展。何倩茹表示，此次调控政策通过控制住宅、商务公寓的流通性，来抑制炒房之风，对普通购房者没有明显影响，影响较大的是希望通过短期内转手赚取差价的投资性购房行为。

深圳链家研究院院长肖小平向记者表示，“新购住宅3年限售”的政策，会让短炒需求退出市场，同时也会让市场出现一定观望氛围。不论新房还是二手房，短期内交易量会有所下滑。价格方面，买卖双方将会进行更多的博弈，不同楼盘与片区，其价格走势很可能出现分化，有涨有跌。

郑叔伦指出，今年上半年，深圳新房市场供不应求，成交火爆，起因是政府严格执行“限价”政策和今年3月底出台的“三价合一”政策；市场呈现“新房、二手房房价倒挂”现象；市场心理表现为“买到即赚到”，这些都反映出市场对深圳房价的预期普遍向上。虽然深圳二手房市场上半年由于“三价合一”政策遇冷，但是投资客更加集中于二手房市场。对于未来深圳楼市走向，郑叔伦认为，短期来讲，投资客退场，市场整体观望情绪较浓。新房市场开发商推盘入市更为谨慎，新房成交量将有所下降，成交价格仍将持续平稳下调。二手房市场，成交量将显著下滑。

房地产政策或将继续收紧

据深圳中原地产统计，深圳今年上半年陆续出台多个政策以促进房地产市场平稳健康发展。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示，此次深圳楼市调控政策的出台，说明了一个市场倾向，即当前深圳房地产市场调控政策不会放松，还会继续收紧。

诸葛找房首席分析师陈雷向记者表示，在之前的调控政策下，深圳房地产市场已经在稳定中运行。此次调控加码，是巩固调控成果。

2.购房者：市民购房或将进入观望阶段

此次调控政策的发布，将引起楼市成交量下滑已成业内共识。有业内人士向记者表示，新政策发布后，深圳购房者将进入观望阶段。

7月31日《通知》发布当晚，记者发现，宝安区西乡片区、碧海湾片区多个房产中介店铺都在加班营业，但上门咨询的客户寥寥可数。“政策一出来，解读就跟着出来了，很多投资性购房者看到政策解读就暂时放弃了购房需求。”西乡片区二手房中介陈先生7月31日晚告诉记者，他当晚接到了十余名购房者来电，有一半是表明暂时停止购房需求的投资客，另一半则是与其确认“离婚买房”是否还能节省首付的换房客。

“很明显，政策一出台，市民的投资性购房欲望都降低了。一是没办法再假借离婚降首付、增名额；二是政府调控力度大，市民对深圳房价的预期开始转变，认为未来可能会稳中有跌。”陈先生如是说。

此次深圳楼市调控政策对无房无贷的刚需客而言有何影响？昨日，记者采访了近期准备在深购买首套房的董女士。“已经看了半年二手房了，房价一直居高不下，没找到性价比合适的二手房。前段时间，也参与了新房的摇号，但运气不好，没摇上。”董女士告诉记者，此次深圳楼市调控政策出台后，她将观望一段时间，理由是“房地产市场还需要一段时间来消化政策，随着投资客的退场，相信二手房市场将会明显降温。”董女士表示，“同样地段，二手房价格应该低于新房价格，或者与新房价格相当，这才是房地产市场稳定的表现。”

美联物业全国研究中心总监何倩茹向记者坦言，此次深圳楼市调控政策出台会带来观望气氛，预计楼市成交量会下降，从而影响房产中介和房地产开发商的业绩。事实上自从“三价合一”政策实施之后，很多客户都会主动寻找满2年、甚至满5年的住宅，来节省购房成本。从另外一个角度来说，新购住宅限售3年，实际上可以使这部分住宅达到减免契税的条件，对于房产中介出售而言将更为有利。

3.房产中介：将向深圳周边拓展房产销售业务

记者昨日采访获悉，此次深圳楼市调控，房产中介或将向深圳周边城市拓展房产销售业务，为深圳购房者寻求更多的购房机会。

诸葛找房首席分析师陈雷昨日向记者表示，此次深圳楼市调控，重点在于抑制购房需求，从暂停企业购房到加强商办项目管理到差别化住房信贷政策，都从控制需求入手，这会在短期内导致购房需求骤减，中介客户减少。

何倩茹表示，即使市场观望气氛重临深圳，美联物业仍然会以客为本，努力为购房者寻找合适的物业。

深圳中原地产董事总经理郑叔伦在接受记者采访时表示，深圳中原地产将促使从业人员往更诚信、更专业的方向去发展，同时拓展物业、金融等新业务。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示，“房产交易降温势必影响房产中介公司的业绩，深圳房产中介行业在未来经营方面需要有所准备，防范业务降温带来门店经营等方面的压力。”严跃进表示，目前，上海、北京都出台了较为相似的楼市调控政策，楼市降温给房产中介带来了很多新的业务调整。“比如上海部分中介在上海的业务很难做，就会去环沪地区，类似海宁、湖州等城市去开拓业务。”

高人指点，他们发现了通知中的大“BUG”

媒体人傅卫鸿在公众号“老傅说事”中有这样一篇文章《刚刚发布的楼市新政，就出现了“BUG”？！》，解读新政中存在的“BUG”。

经多方搜罗，“BUG”主要表现在如下多个方面：

新政1、停止企业、社会组织和机构购买新房二手房；

BUG1:

停止企业买房，那不能停止企业员工个人买房，员工个人代持企业资产，可不可以？

如果不行，那就变相代持，一个合同就可以搞定。合同不能搞定，那就聘请个远房亲戚来代持。

新政2、新增公寓只租不售，租期不超过10年；

BUG2：

这更简单了，租期不超过10年，那先签9年，再签9年，再再签9年，不

就是多打印几份合同吗？

新政3、商务公寓5年禁售；

BUG3:

这个也简单，不到五年的，以租代售，到了5年后，租金算首付。对于实

际转让时间，签个阴阳合同就行。

新政4、住宅3年禁售；

BUG4:同上

新政5、离婚两年内购房，如有房款记录，首付7成。

BUG5：

7成与3成比，不就多了4成吗？弄个消费贷、首付贷，搞定！利息一进一出，自然对冲。

以上BUG，绝非臆测，与其说BUG，不如说对策。尽管皆非权宜之计，但也是一时应对之策。

所谓上有政策，下有对策，就是这个道理。之所以出现这样的现象，其实并不在于政策本身，而在于市场本身。

没有任何政策是优质的，所以多打几个补丁也不影响美观。

如何继续堵住这些漏洞，实在考虑有关部门的执行力和监管水平。

官方+业内机构+专家解读1.王锋：深圳商品住房的供应量并不会减少

昨日，住房部专家、深圳市房地产研究中心主任王锋在接受记者采访时表示，深圳商品住房的供应量并不会减少。今后通过深莞穗一体化的发展，将有利于深圳在本市的供求关系比较紧张的情况下，能够通过周边城市更好地解决住房供给问题。

8月1日上午，王锋接受记者采访，对《通知》进行了解读。“此次政策相当于深圳出台了新的‘深四条’，对于当前的房产市场形势非常必要。中央提出了要解决房产问题、要遏制房价上涨，可以说深圳此次出台的政策与中央的总基调是一致的。这次出台的政策，简单来说就是4个方面：对企业进行限购、对商务公寓进行限售、对个人实行限售，抑制离婚炒房。”王锋说。

“新购住宅3年限售”是否会带来深圳市场商品住房供应减少，从而使得符合条件的二手房源价格更高？王锋指出，“深四条”中针对新购住宅3年限售，重点是解决二手房市场投资性炒房问题。“因为深圳房地产市场成交总量中，二手房占了2/3。二手房市场过度投机炒作，一方面把房价炒高了，另一方面给大家一种房价始终上涨的预期。深圳借鉴了国内50多个城市限售的经验，提出了对个人购买住房实行3年限售，这将有效遏制二手房炒作的现象。”

王锋表示，深圳商品住房的供应量并不会减少。“十三五”规划中提及，全市要实现新增住房有效供应65万套；其中新建商品住房批准预售与现售30万套，保障性住房和人才住房供应35万套，这是对市场需求有效的供给。

王锋还指出，对商务公寓进行限售以后，实际上是更有利于住宅建设。“有些功能不适合建设商务公寓的土地，直接改成住宅就可以了。”

王锋表示，今后通过深莞穗一体化的发展，将有利于深圳在本市供求关系比较紧张的情况下，能够通过周边城市更好地解决住房供给问题。“关于住房供给，今后我们可以跳出深圳的小框架，考虑到整个都市圈的范围、粤港澳大湾区的范围。”王锋说。

2.Q房网数据研究中心：注意防范违约风险

①、针对限制企业购房——以企业的名义购房，对于炒房来说，这是一个能躲避限购的好办法，虽然交易税有所增加，但是可以股权的形式转让，不用过户，也可减少部分交易税费。该政策的出台有利于抑制非理性需求，是给限购政策打上公平的“补丁”，短期内，市场成交量会有所降低，但总体，对市场的负面影响不大。

②、针对商务公寓的5年限售——该政策的实施，将会导致商务公寓的需求下降，在短期内直接影响到深圳商务公寓的成交量。加上新供应土地建设的商务公寓只租不售，联合打压公寓市场热度。

③、针对住宅的3年限售——对新购买的住房执行限售，不溯及过往，可以有效遏制炒作行为，但也会造成二手住房交易量的下降。住宅3年禁售的限制，同时也会抑制楼市的流动性，使得挂牌出售的住宅数量会减少。是否会导致二手房市场供应偏紧，甚至出现二手房供应紧张而进一步使得二手房成交价格上升则需要时间的检验。

④、针对离婚买房——近两年，假离婚一直是炒房酷爱用的手段，每次限购的出台都会伴随一波假离婚浪潮。此次离婚需要清算婚前家庭房产数量，以后离婚做不到“净身出户”。该政策属于“打补丁”政策，有利于杜绝假借“假结婚”获得首套资格、税费优惠。但政策并未一刀切，对于婚后的合理购房需求依然给予宽松处理。

⑤、新供地建设的公寓只租不售——进一步减少销售类公寓供应量，新公寓将全部用于租赁市场，未来租赁供应大增。

不论是企业还是个人限售，不论是住宅还是公寓限售，都减少了买卖市场供应量，反之增加了长持市场供应量，也就增加了租赁市场供应量，诱导偏向租赁方向，迎合回归居住及发展租赁的政策导向。

友情提醒：“满五少有”更显珍贵；政策出台短期内“毁约”情况可能增加，请注意防范。

3.深圳资深地产媒体人朱罗纪

深圳此次出台新政最首先的目的是打击短期炒卖行为。而这个政策对不同的产品则会有不同的影响：

1.公寓：公寓是新政中受影响较大的产品。去年公寓呈现井喷状态，不断出现大宗交易，在新政后，入场的资金将被锁死，公寓“宽进严出”，成交速冻。

2.新房：新政规定深圳住宅在拿到房产证两年后方可交易，以当下深圳市场的行情来看，新房普遍要2年才能交房，意味着买新房的购房者需要在手上持有接近五年的时间。从这个角度看，深圳新政对新房的冲击大于二手房。

3.二手房：对二手房市场短期会有影响，二手房会冷冻半年左右的时间。当下深圳投资可扎堆的二手房市场，很多人准备了两年的月供。限售三年将通过持有期的延长增加资金成本，打击短炒。

从供求关系来讲，深圳最根本的解决方法还是要增加供应。长期来看，深圳的房价不会因为政策而下跌，更可能因为外部的冲击而产生波动。

本次新政主要是打补丁，说明深圳抗风险能力比较强，可以承受适当的波动。今天，中央政治局跟深圳同时发生，反应出一个相同的态度：接下来对房地产还是会持续严格控制。

4.深职院房地产研究所所长邓志旺博士

对限购政策限价政策打补丁，消除一二手楼价差推动的投机行为。对公寓和二手楼限售等政策收紧，属于未雨绸缪，提前预防深圳新房住房供给不足可能造成的二手楼和准住房、公寓价格上涨。同时，也为央行放水筑了一道的防水墙。一手楼价格倒挂，影响不大，二手楼压力比较大。

从这一点上需要提醒购房者注意现金流的稳定和负债率的控制，不要过于激进。

一方面，市场表现和政策预期不符，政府不会认为是政策错了，而是认为政策力度还不够大，政策的艺术性还不够优质。所以要继续加码，要继续修订优化。

就像一位画家画一幅画一样，把鹿画成了马，可以撕掉再画一张。但是这位画家很骄傲，怕被人看轻，他觉得要不断的修改，最终这个鹿是一定会改成马的。

5.深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉博士

①、央行开启放水，怕资金流入楼市，热点城市率先调控，做出表率。

②、近期，新华社三问楼市之二《个别城市对炒作睁只眼闭只眼 希望高房价拉高地价》指出，今年以来，深圳严格执行各项调控政策不放松，房价实现连续20多个月稳中有降，给予高杠杆炒房者一次深刻的市场教训。首次肯定了某地调控政策，深圳是改革开放的前沿阵地，做出表率。

③、近期一线城市回升，深圳是今年以来热点城市中，少有一个新房二手房累计成交量同比都上涨的城市，而且深圳2015在全国各大楼市率先反弹，房价翻了一倍，那时全国其他城市都很低迷。到目前为止，已过去了3年。按照板块轮动的规律，深圳也将率先回暖。

④、深圳率先调控，反映了国家希望通过深圳调控，将一线城市反弹的势头压住，引导市场预期，给货币政策松绑创造条件。

此外，深圳大宗交易一向活跃，去年商务公寓基本上有1/3的成交量被机构买走，深圳是投资机构（特别是私募机构全国最多）最多的城市。下半年，深圳新房将大量推出，一二手房价格倒挂继续存在，投资机构买房，个人利用零门槛注册机构买房，将会大量存在。

之前已经有杭州，西安，长沙成都出台了限制企业买新房的政策，就是因为一、二手房价格倒挂，一手房交易成本低很多，投资者注册机构买房，深圳的政策，主要就是堵住这个漏洞。

资料来源：深圳商报、老傅说事、新浪等

图片来自网络