5月以来，深圳新房市场的高潮一波接一波，始于招商双玺的摇号买房潮到今日，出现了些许乏力的痕迹。金亨利二期开盘当天没卖完，剩下的都是一房户型；昨天开盘的天健公馆同样是没卖完的命运。

被吐槽户型奇葩，被质疑捆绑装修，但两个项目去化率并不差，金亨利二期去化9成；天健公馆也有8成，除了区位因素外，名校学位或是吸引购房者的重要原因——前者在深高北校区的学区范围，后者在深高南校区的学区范围。

深圳家长对名校学区房的追捧异常狂热，带学位的“老破小”卖出10万+/平的天价并不罕见。在这种情况下，有投资公司会选择收购带名校学位的整层或整栋“老破小”房源，再进行翻新出售。

而最近，罗湖也有个小户型的名校学位房项目在售；与投资公司打包再转手的学位房不同，这个项目并非“老破旧”翻新，其背后的故事也不少。

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肉菜市场上的小户型

约9.2万-11万/平 首付要五成

“深中名校旁、42-48㎡精工住宅”——上周，一张关于“明德公馆一口价活动”的海报在朋友圈刷屏。海报显示，其42㎡户型总价为388万，45㎡户型为429万，单价约9.2万-9.5万/平。

该项目位于罗湖区水贝片区，地铁7号线洪湖站附近，推广名为明德公馆，备案名为典雅居，70年产权。深圳规土委网站显示，该项目土地为商住用途，房屋类型包括单身公寓及办公。

搜狐焦点网实地探访发现，该项目为独栋，共22层，楼下是“水贝肉菜市场”，附近有水贝的旧改项目。

项目附近老旧建筑较多，据称未来将改造成水贝珠宝城

据带客看房的中介介绍，明德公馆目前在售的户型有42㎡一房、45㎡两房及48㎡两房，室内的使用面积能达到80-85平；每层是2梯12户，单价约9.2-11万，70年产权，2003年拿的地，目前产权还剩50多年。

户型图

样板房

该中介表示，明德公馆2016年才竣工，现在在售的房源是开发商的保留单位。其强调，在深中的学区房里，小户型但使用率高、总价又不高的房源并不多，他们每天都能成交好几套。

而谈及贷款时，中介称，该项目首付要5成，如果是公司名义买，可以做到3.8成。其表示，之前海报上所说的特价房源已经卖完了，目前总价较便宜也要400多万，以后推出的房源肯定会越来越贵。

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烂尾多年后被盘活 

这些在售房源目前还被管理局锁定

2003年拿的地，明德公馆为何2016年才竣工？又为何时隔两年后才推售房源？

这或许能从开发商方面找到原因。

早在2011年就有报道称，明德公馆的开发商之一水指实业发展有限公司（下称“水指公司”）由于资金链出现问题，导致项目已经烂尾了5年。

当时的报道称，潘女士于2006年4月在典雅居购买一套40多平的单身公寓，总价27万，但到当年10月约定的入伙时间，开发商却无法交付房子。其表示，“本来房子已建得差不多，但开发商之一的水指公司出现了一些问题，导致典雅居未售房源被查封，该公司也没钱做水电安装等后续工程，于是无法通过验收。”潘女士说，典雅居就这样变成了烂尾楼。据其介绍，为了维权，典雅居50多名业主先后到法院起诉，打赢了官司，但开发商却一直拒绝执行。

而在较高人民法院发布的全国法院十大破产典型案例中，水指公司的破产重整案也是其一。据了解，水指公司因资金链断裂、违规经营等问题，导致典雅居项目未能最终竣工，公司也被迫停止经营，继而引发90余宗诉讼和仲裁案件。而典雅居项目不仅被多轮查封，同时还存在一房多卖、存量不清等诸多问题。

深圳中院于2012年裁定受理水指公司破产清算案，并于次年裁定对其进行重整，经审查，水指公司资产仅存典雅居项目下的54套房产，以及该项目应收账款，评估值约8500万，确认的债权人共计146家,债权总额达2.5亿元。2015年11月，水指公司重整计划执行完毕，破产程序终结。2014年10月，罗湖建设局批准典雅居项目复工。

目前，在规土委网站上显示，明德公馆的房源目前处于三种状态：初始登记、管理局锁定以及已备案。据了解，“管理局锁定”是指房屋处于限制状态或开发商存在违规行为，导致售房系统被管理局锁定。而目前明德公馆在售的房源里，就包括了这些被锁定的房源。

中介透露的可售房源如11E、20E等单位，目前都处于管理局锁定状态。

（截图来源于深圳规土委网站）

而根据企查查上查询到的信息，水指公司的裁判文书共有52件，时间集中在2016年、2017年，绝大部分是与房屋买卖合同纠纷有关。

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价格算不算“笋”？

深中其他学区房价格，了解一下？

撇开以上，明德公馆主打卖点是深中学位，搜狐焦点网从罗湖教育局网站查询到，深圳中学初中部划定的学区共包括26个小区，典雅居也在其中。

事实上，目前深圳中学初中部的学区房楼龄都在20年左右，明德公馆在片区内称得上“新”。

不过，若从价格上看，从深圳中原官网上的房源挂牌价来看，深中学区内二手房价格在5.4万/平~10万/平的区间，明德公馆10万+/平的均价，不知道各位家长愿不愿意买单？

附深中初中部学区房部分房源挂牌价格

（来源：深圳中原，数据仅供参考）