4.5万/㎡起带精装!总价较低226万!今年福田较大惊喜来了
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如此低调，又如此突然。
中粮福田大悦广场6月15日连夜拿证了！
当深圳刚需住宅市场掀起内卷“车轮战”时，很多人并未注意到，这个明星旧改盘也宣告入市了。
项目地处福田梅林，双地铁交通，共备案786套房，涵盖商业、产业用房与配套宿舍。
其中配套宿舍540套，价格非常惊喜：
单价较低4.5万/㎡，均价4.79万/㎡。
面积段约49-78㎡，总价较低226万。
重点是，这是带高品质精装的价格（开盘前认筹即赠精装），产品舒适度媲美住宅。
这是中粮集团旗下大悦城控股首进福田中心之作，项目的前身，是中粮金帝巧克力厂区旧改。
从更新规划获批之日算起，研磨5年之久，终于蜕变问世。
曾经的国产巧克力一哥厂区，现在，已经变身为建面20万㎡，集高端研发办公、总部大楼、菁英住所、社区配套商业为一体的高端商务办公综合体。
先来简要梳理下中粮福田大悦广场的产品。
整个项目由2栋研发办公+1栋配套宿舍，以及2-3层配套商业构成：
T1栋研发办公，高187米，定位国际5A云端总部办公地标，配18部高速电梯；
T2栋研发办公，高108米，定位企业总部大厦，配有10米中空挑高大堂、11部电梯电梯；
T3栋配套研发宿舍，高100米，层高3.1米，共30层、540套房。
迅姐几乎是看着家门口这个项目一步步建起来的。
从拆迁、平整、到露出地面，再到打上楼体灯光，在北环大道的夜幕里闪闪发亮。
知道这个项目营销中心开放的排名前列时间，她就去看房了。
当看到备案价较低4.5万/㎡时，坦率讲，她是有惊喜的。
迅姐最感兴趣的当然是宿舍产品，她算了算价：
49㎡总价较低226万，首付5成，113万；
78㎡总价较低347万，首付5成，173万。
总价226万还带精装，这个价格买在福田中心，且配套成熟、交通便捷，这里不香哪里香？
▲项目营销中心实拍图
其次，吸引她的不仅是价格，更在于产品的稀缺。
要知道，别说上梅林，放眼整个福田，最近5年小户型产品供应屈指可数，新房全面豪宅化是肉眼可见的趋势。
这意味着，这种小面积类产品，未来也将因为稀缺，被市场不断给出“稀缺溢价”。
而且项目不占名额、不限购贷，甚至没有5年限售规定，于她而言，是非常合适的选择。
因为家里2张房票已经用完，她还想给北方的父母在深圳买一套房住，面积不用太大，关键是要离自己家近，方便照料。
较好是一碗汤的距离，近了太烫、远了太凉，10分钟左右的步行距离刚刚好，相对独立、又不失亲密。
迅姐家就住在梅林一村，从这里步行到中粮福田大悦广场，大概12分钟（百度地图），如果坐地铁，1站就到。
想到这里，她又算了算月供：
一套49㎡一房一厅，贷款113万。
按照LPR+60BP、等额本息计算，贷10年，月供1.2万。
不久前她刚刚看过绿景虹湾一套房，51㎡两室一厅，租金已达7000元/月，与这里只隔1个地铁站。
现在，就以这个价格为参考，算算中粮福田大悦广场的租金回报率。
按49㎡户型交房后7000元/月的租金保守预估：
参考公式：年租金/总价=年租金回报率
中粮福田大悦广场的租金回报率约=3.7%。
这个数字可以用惊人来形容。
要知道，深圳住宅的年租金回报率普遍在1-2%，低于1%都不稀奇。
补充一句，并不是租金越高，回报就越高，随便查查就知道，深圳大把豪宅月租近万，但回报率依然低到尘埃。
租金回报率有一个关键的因素在于房屋总价。
分母是总价、分子是租金，当低总价的产品，出现在高租金的城市中心，回报数值大概率会很高，这就是中粮福田大悦广场高租金回报的原因。
可住可租、可攻可守，想到这里，迅姐又多了一个心动的理由。
▲项目营销中心实拍图
除了价格，更吸引迅姐的是交通和区位。
住在梅林已经近10年，她已经习惯了这里齐全的配套、便捷的交通。
下了班从写字楼出来，走几步就可以钻进抚慰人心的烟火气里，工作与生活高效切换。
在迅姐的购房逻辑中，至少从以下4点来看，中粮福田大悦广场都具备当下的确定性，和未来的成长性：
◎ 双地铁：9号线+22号线
9号线下梅林站距离项目步行距离约800米，迅姐实测过，步行大约10分钟。
重点是，规划中的22号线梅丰站，未来将与项目无缝接驳，站点预计设在项目西北角。
这是一条市域快线，较高时速100公里，目前深圳规自局已经公布线路站点，还预留了延伸至东莞的条件。
◎ 尽享福田中心先进配套
如果深圳只有一个中心，那只能是福田CBD。
这里沉淀了过去41年深圳的发展成果，成为最能彰显城市质感和量级的片区。
成熟和便利，已无需赘言。
从项目出发，20分钟可以尽享福田CBD千亿市政文体配套。
会展中心、少年宫、图书馆、音乐厅、深圳书城、当代艺术馆…每一个都是这座城市少有的先进资源。
◎ 梅彩片区，深圳智谷正在崛起
2021年10月，福田宣布全力开动“三大新引擎”：河套深港科技创新合作区、香蜜湖新金融中心、环中心公园活力圈，全速奔向下一个5年。
而作为其中8大重点发展片区之一的梅林-彩田片区，较新定位是：以深圳智谷为定位，集聚发展以人工智能前沿技术应用为核心的创新型产业。
目前，招商局金融科技、正大集团南方总部、中科院创新孵化投资等，已经落户深业上城总部空间；
荣耀终端，已进驻新一代产业园；
今年5月，TCL光伏科技也正式进驻上梅林国际金融科技城；
而光峰光电、华为、大疆、西门子等创新巨头，纷纷将产品高端展示交易平台落户深业上城“中国国际消费电子展示交易中心”。
“深圳智谷”正在崛起。
可以预见的是，奋斗在深圳智造前沿的企业和人才来到这里，必将产生大量高效率、高品质的工作、生活空间需求，而中粮福田大悦广场的宿舍和办公产品，则恰好满足需求。
◎ 产城融合标杆之作
值得一提的是，中粮福田大悦广场还将修建二层空中连廊，与一旁的华强云产业园、恒利科创园、信利康智慧总部大厦连通。
四大工改项目共同组成下梅林片区统筹更新单元，未来陆续入市之后，不仅刷新梅林商务办公形象，更将以竞合之力促进梅林片区产城融合升级。
而重点是，这四大工改项目中，大悦广场是少有有可售物业的项目。
最后，说说迅姐最喜欢的细节和品质。
中粮福田大悦广场的宿舍产品，分3种户型：
A户型 建面约49㎡，每层14套
B户型 建面约78㎡，每层4套
C户型 建面约48㎡，每层2套
使用率约71%，这个数字拿去与住宅产品对比，都不算低。
◎ 先说共同亮点：
将宿舍做到媲美住宅的舒适度。
明厨明卫、带外阳台、层高3.1米、带高品质精装。
设计更高效：
打破常规设计，不是二三十套房围成一个圈，中间包裹着电梯井和步梯。
中粮福田大悦广场的配套宿舍，每层设计了2个电梯中心位，每个中心位配置3部电梯，目的是缩短每户到电梯的动线，效率加倍。
看完2个户型的样板间，至少有这些细节打动了迅姐：
◎ 49㎡一房一厅，双面采光、3.5米超大景观飘窗、带阳台。
双面采光：打破同类产品单面采光设计，这个户型除了卧室有大面积飘窗，客厅也设计了大面积的窗，采光double。
玄关柜：进门处的玄关柜，除了贴心收纳生活琐碎，柜内还设置了隐藏灯带、自带换鞋凳、大面穿衣镜，旁边还预留了冰箱位。
客厅+卧室：地面是仿木纹地砖，3.5米超大景观飘窗完全可以打造属于自己的阅读休闲空间。窗户还配备了电动窗帘的导轨和电机。
厨房：橱柜、消毒柜、凉霸都安排上了，还预留了净水器点位。更特别的是，厨房还带一个生活阳台，洗衣、晾晒都可以在这里完成。
卫生间：镜柜配备补光灯的同时还防雾气，还预留了智能马桶电源位。
▲49㎡配套宿舍样板间实景图（以实际交付为准）
◎ 78㎡两房一厅，3面采光、空间更开阔通透。
除了拥有49㎡户型同款精装细节之外，78㎡户型的亮点还有：
每层只有4户，都是端头位，3个采光面，通透性更好。
阳台：开间3.3米，进深1.1米，面积约3.6㎡，这个尺度甚至超过了同面积段的住宅产品。
客厅：开间3.3米、加上阳台进深4.5米，空间更显开阔。
景观：如果买在高层，朝北的户型，阳台推窗可见塘朗山景，朝南的户型阳台可看莲花山。
卧室：两间卧室都带超大全景飘窗，开间都是2.95米。
更难得的是，2间卧室都很大，次卧甚至可以做一个步入式衣帽间。
▲78㎡配套宿舍样板间实景图（以实际交付为准）
从前期规划、定位到建筑结构、景观设计，中粮福田大悦广场全部系出名门，邀请国际先进团队联袂操刀，力求每一处细节的优质。
建筑设计团队：AECOM，项目从4家国际团队竞赛中选中该机构的方案，其代表作还有：
上海国际金融中心、苏州奥体中心、港珠澳大桥香港口岸、北京雁栖湖国际会都等，还曾参与了纽约世界贸易中心重建、伦敦奥运及里约奥运整体规划。
建筑施工图：CCDI悉地国际建筑设计机构，该机构曾主持设计了国家游泳中心（水立方）、北京奥林匹克公园网球中心、平安国际金融中心、上海洛克菲勒外滩源等知名项目。
景观设计：Hassell，这家超70年历史的知名机构，在中国的代表作包括：杭州阿里巴巴新园区、上海人民日报大楼、重庆国贸中心、香港德意志银行、香港荷兰银行等。
再说一个细节，就更能感受到中粮福田大悦广场在“标杆”两字上的优质追求。
项目的办公楼外墙，采用了铝合金+中空LOW-E宽幅超白玻璃幕墙。
注意，是宽幅LOW-E玻璃，宽度达2.4米，这样设计的目的不仅是为了隔热、隔紫外线、建筑线条更简洁利落，
更在于，超宽的玻璃展现的视野更广阔，一同开阔的，还有身在其中办公者的眼界和思想。
▲景观视野效果图
迅姐看完了样板间，已经决定入手49㎡户型了。
自展示中心开放后，项目已经吸引了不少购房者前去看房。
目前，中粮福田大悦广场即将启动意向登记，较新消息是，开盘前认筹，还能赠送精装。
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