今天是“3.15”消费者权益日，有关买房的各种痛点问题也再次被大众热议。

房屋质量问题、开发商虚假宣传、楼盘延期交付、随意擅改规划、物业管理混乱......在拼房帝曝光台，以及网络上，这几类跟楼盘相关的问题较为凸出，而这些也成为了买房人心中的最大痛点。

今天我们就聚焦深圳楼市，复盘一下近期业主吐槽最多的楼市问题有哪些，同时探讨一下，在购房过程中，大家需要注意哪些问题？遭到纠纷后又该怎样维权？

01

新房问题有哪些？

这四类较为凸出

01.房企暴雷，业主遭遇“交付难”

过去两年，房地产行业经历了它的至暗时刻，有不少房企也在这一轮楼市调整周期落下了神坛，而这一切引发的连锁反应又都切切实实的落到了购房者身上，其中“交付难”恐怕是业主最大的噩梦。

近期因“法拍房大卖”频上热搜的南山豪宅-宝能城，就是一个典型的案例。据媒体报道，项目还未完工时，开发商就身陷债务危机，并且屡屡传出欠薪、裁员、债务逾期等消息。

而这个债务危机，也直接导致宝能城在交付时，出现了电梯无法正常使用，天然气没有安装入户，停车场内堆满垃圾……等一系列问题。

图源水印丨项目去年堆满垃圾的车库

当然最惨的要属宝能城楼王单位的业主，花着“最”贵的钱（总价3000-4000万），却只能收到近七成工期的房子，最终，这帮土豪业主只能开启自救模式，据悉去年已筹集150万进行修缮，还跟物业签订了后期不追偿的协议。

相似的境遇，也发生在网红光明片区，去年光明“开盘30秒就售罄”的网红盘-绿地新都会，因工程却几度停工，开发商消极应付，导致无法按时交房。

此外，南山前海龙光前海天境花园，同样因开发商暴雷，监管资金遭挪用，导致工程进程缓慢，不同的是，这一次业主们有了防患意识，提前进行了干预。

02.警惕“宣传”与实际交付不符

近几年来在深圳，发生过多例楼盘“赠送”变“违建”的事例，其中最典型的就是，通过改变阳台的用途，来获得更多的室内空间，但这种操作，在法律上是不被允许的，所以到头来，所谓“赠送的房间”往往也成了一场空。

为何会出现这样的楼市怪相呢？其实，在90/70政策下，为了把房子“搞大”，开发商往往通过“赠送”或者“半赠送”的形式，给到购房者一些“福利”，而部分楼盘的销售更是在购房者参观看房时，加以引导，建议把“赠送”或者“半赠送”的阳台，改造成房间使用，让购房者觉得所谓的2+1房可以变3房，3+1房可以变4房，甚至是把卧室空间扩大等等。

当然，这些“建议”，并不会真正写进购房合同里面，开发商甚至会在风险声明中，加以提示，不得更改房屋结构和用途。

一边是不断给购房者吹耳旁风的销售，一边是开发商的免责声明，同一个楼盘，却有2种不同的说辞，像这样的楼盘，深圳其实很多。

像近期入市的光明绿城汇银桂语兰庭，小编实地探访时，开发商销售明确表态，可以把阳台和多功能空间打通合并，这样就多得一个卧室。但另一边，开发商却在网上大肆宣传公证交标样板间，以及通过微信公众号、短信等平台发布，不得擅自更改结构操作；

存在类似风险的还有位于龙华的富基云珑府，该项目所推户型次卧面积窄小，摆放1.5米宽大小的床都够呛，然而却标榜是正规4房，为了使得房间空间更大，置业顾问建议把阳台并入使用，“我们现在看到的卧室到阳台这个推拉门，到时候可以拆掉，这样拓出去房间的空间就变大。”

当然，置业顾问同样也表示，开发商并不会主动帮业主封闭阳台，且项目现场纸质版的户型图上赫然印有【项目所有户型不得加改、扩建、封闭及改变使用功能】的提示，这就意味着，封闭阳台的操作，完全由业主自行决定。

所以，这样不同的说辞，购房者该信谁呢？但可以确定的是，只要进入了交付流程后，开发商是不担任何责任的，而业主一旦操作了，这些风险都只能自己独自抗下。

03.楼盘质量问题频出

刚需掏空6个钱包深圳上车，临近收房本该欣喜，面对即将入住的家园如此质量，业主们却如迎当头棒喝。

据坪山之眼1月报道的坪山方直谷仓府业主爆料，所购项目原定于2022年10月底交付，结果因质量问题需整改延至12月底。直至2023年1月中旬，项目质量问题比比皆是，业主拒绝收房后，开发商便发布公告称将在1月16-27日（春节期间）直（qiang）接(zhi)确认收楼。业主曝光的问题如下：

1、为了提高小区绿化，水泥地上直接铺（种）草皮；

2、直至交付期，小区公共区域仍未完工，部分完工的区域用绿布掩盖，部分区域仍堆满施工材料甚至是施工垃圾；

3、车库内存在多处裂缝，开发商回应称是“伸缩缝”，但数量过多、位置随机且部分缝里被塞满了泡沫；

4、业主质疑开发商“偷车位”，为了应付政府部门验收在车库车行道上画了车位线充当车位，验收结束后并清理擦掉车位线（擦除痕迹明显）；

5、车库漏水、积水问题严重，即便下小雨，车库内积水仍多日未消散；

6、房屋室内需要整改的瑕疵部位较多，部分户型阳台下水管堵塞、阳台玻璃破裂等。

此外，电线杂乱无章存在严重的安全隐患、瓷砖空鼓，瓷砖可徒手掰开、地板返沙，水泥裂纹多等问题。

*截图至坪山之眼

据了解，针对业主反应的问题，坪山区住建局已经介入并约谈了某谷仓府项目的建设单位、施工单位、监理单位等组织整改，坪山区住建局将该持续强化该项目施工质量监督，督促各责任主体严控施工验收环节，确保交付质量。

有关房屋施工或者质量问题在近两年特别突出，仅坪山就有多个项目业主受房屋质量问题困扰，如玺悦台的业主所反映，提前半年收房的精装房出现裂缝、空鼓、渗水等问题，甚至人防工程设计存在缺陷，人防门被管道、墙体阻挡而无法正常开合，最窄处仅一米多宽，存在严重的安全隐患。

04.开发商随意擅改物业性质

自己居住的小区本是片区的豪宅标杆项目，却不曾想小区内多栋楼“变身”保障房，而后又有3栋商品房成为经营性公寓。在这之前，已经入住的业主并不之情，这是什么情况呢？

据来自龙岗坂田信义豪园业主爆料，其所在小区有3栋楼变成了面向全社会招租的经营性公寓，并且所涉楼栋内部已经装修好，所有户型客厅被隔出额外一间卧室。

据业主透露，2014年由项目的《建设工程规划许可证》上显示，所涉楼栋建筑性质为商住，全篇未见任何保障性用房的表述，业主们对所涉楼栋的性质存在争议。

业主认为经营方违规改建、变更室内使用存在安全隐患，并且这无形中会让小区居住人口增加，无形中超过了项目原设计的容积率4.4，损害了其他业主的合法权益。

而关于涉事楼栋的经营性住房问题，龙岗住建局于去年出具情况说明显示，“涉事装修工程房屋仅用于个人、家庭日常生活居住使用，承租人不能使用住房从事具有商业服务、生产经营活动等经营性质的行为。”而深圳市住建局也在去年底认定涉事楼栋为“深圳市保障性租赁住房项目”。

据悉，针对业反馈的问题，龙岗区住建局和坂田街道办已经多次介入与开发商的商谈，业主回复@血拼深圳楼市 称他们诉求或即将迎来阶段性的胜利。

而位于龙岗宝荷的宝昌利御景御峰公馆的业主则反映，其所在小区地下室设备用房区域疑似变更为厨房食堂使用，并且对外开设大门，有经营嫌疑。由此改建导致建筑结构外形改变，与原设计和信息不符。

02

遭遇维权怎么办？

专业支招来应对

由于过去的几年楼市巅峰期出现的购房热，很多热盘甚至没有开售楼处就一售而空，买房“开盲盒”现象常见。以至于在过去的2022年交付季，很多业主都遭遇交房即维权，甚至是未交房之前通过观察项目施工进度、楼栋外立面质量等问题提前进入维权周期。

有了前车之鉴，买房更需理性，在买房过程中切忌轻信置业顾问的口头承诺，要注意查看项目公示的不利因素和风险提示；不要轻信楼盘展示的区域图、沙盘图，要查看项目施工规划图甚至是片区的土地规划图；不要被样板间迷惑，具体的交付标准都在合同里，尤其是项目所搭建的是异地样板间，要注意户型的采光和朝向。

但是，如果真的遭遇维权该怎么办呢？专业律师为您支招！

首先，针对开发商虚假宣传及对不利因素的隐瞒问题。

如果项目虚假宣传广告、资料所做的说明和允诺进行了具体确定，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，可以将虚假宣传的广告以及资料视为要约。这些内容虽然没有在购房合同中体现，也应视作合同内容。购房者可以根据收集到的相关证据向法院提起诉讼要求开发商承担违约责任从而弥补自己的损失。

其次，收楼遭遇房屋质量问题。

房屋质量问题一般分为三种，一是房屋主体结构质量不合格，比如地基、承重墙有问题；二是严重影响正常居住使用的质量问题，比如不能正常供水供电，隔音效果不达标等；三是其他一般的质量问题，比如渗水、墙皮脱落等。

如是因房屋主体结构质量不合格不能使用，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。对房屋存在严重质量问题，严重影响正常居住使用的情形，购房者可以解除合同并要求赔偿损失，也可以要求开发商进行修复，并由开发商承担由于修复造成的交付迟延责任或赔偿其他损失。

对于其他质量问题，由于未对居住使用造成严重影响，只能要求开发商进行修复并赔偿损失，不能要求退房。

最后，应对开发商对业主诉求态度不积极问题。

业主们在购房过程中一定要注意保留资料、收集证据，遭遇纠纷后可带上在购房过程中收集的相关证据（比如：开发商宣传册、视频、样板房照片以及小区的规划图）到区住建局、市场监督管理局等行政部门申诉。

如果通过协商、行政维权仍不能保护消费者合法权益的，可收集相关证据，并在法律专业人士的指导下就侵权事实向法院诉讼。

写到最后，如今业主与开发商之间的关系越发微妙、脆弱。面对频发的维权现象，业内专家认为，无论是有关部门还是开发商都应该秉承“法制精神”，以高度负责的姿态持续积极、快速、高质量地解决业主们提出的各个实际问题，守住政府和开发商的责任和法治底线。同时，有专家也呼吁买卖双方都应遵守“契约精神”，重视合同约定。

现如今，“保交楼、保民生、保稳定”，维护住房消费者合法权益，促进房地产行业平稳健康发展仍是政府在推动的重点工作。于开发商而言，践行好房企的责任与担当，努力“保交楼且搞品质质交付”有利于化解市场风险，给与购房者和行安全感，推动楼市向更好的方向迈进。

如果您有遭遇买房糟心事，拼房帝曝光台365天为您发声！

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（圈圈VS小婕）