如果用最接地气的词，评价一下现阶段的前海，我觉得可以说它还没有什么烟火气，毕竟前海规划晚，住宅少，商业也不多，这个是共识；

但特别不能说它没有人气，因为只要你试着在晚高峰搭乘一下前海片区地铁，就会发现，不仅仅车厢塞满了人，而且清一色是最有活力的年轻人。

这就意味着，前海已经具备了一个片区发展最重要的两大要素，产业和人流。

前海的发展前景已无需多言，并且前海正以“新深圳速度”，在实现规划蓝图，兑现自身价值。而有钱人对财富的嗅觉往往是最灵敏的，因而近几年的打新市场上，前海也成为了最火热的片区。

而接下来前海打新有哪些选择，又该如何选择，我想就是这篇文章的主旨。

01

关于前海的一点介绍

前海有多大呢？根据较新的规划丈量，前海有120.56平方公里，但前海自贸区，也就是最核心的片区，却仅仅只有14.92平方公里。

前海自贸区虽然不大，但却分了桂湾、前湾、妈湾三个片区，并且这三个区有着非常清晰的功能定位。

自北向南开始，先来说说桂湾片区。桂湾定位的是国际金融城，作为前海的心脏，桂湾的区域面貌也是前海最成熟的。现阶段有桂湾先进壹号、华润前海中心、深港基金小镇等高档写字楼林立，颇有核心金融区的独特气质。

此外，桂湾居住用地就达61.79公顷，就业人口接近23万，未来必定要承载很大部分的就业居住需求，那么对于各类生活配套也有更多配置规划。

而前湾片区的定位是前海的科创和综合服务中心，未来重点发展商务、研发创新、科技及信息服务等生产性服务业以及教育、医疗、文化、体育等公共服务功能，建设科技研发中心和文化创意集聚区。

居住用地面积上，前湾规划只有桂湾的三分之一，人口也只有桂湾的二分之一，二类居住用地占比只有2%，属于低密度文创区，绿地规划也更多。

最后是妈湾，妈湾片区的定位是国际商贸中心，主打国际商贸和供应链管理，分两个阶段开发，排名前列阶段侧重港口交通和仓储；第二阶段不少仓储用地都转变成商业、设施以及少量住宅用地，但时间段不明了，等待周期更长。

在三区中，妈湾的总面积较大，差不多是桂湾和前湾之和，居住用地在第二阶段与桂湾相当，因而未来配套方面，也不会少。

*图源水印

02

前海11盘较新动态

买房跟着规划走，前海三个片区的定位，或许给购房者也带来了一定的参考，从规划来看，未来前海会持续有住宅供应，但从现阶段来看，前海的住宅还是相对稀缺。

而记者此行，把近3-5年内，前海已入市，或待入市的新盘走访了一遍，一方面是为了了解，前海接下来的住宅供应量有多大；另一方面则是想透过已售项目，窥探前海的发展速度。

从踩盘的情况来看，前海近3-5年内至少11个住宅项目已供应/待供应，所以，接下来的文字篇幅会较长，大家可以选择片区或楼盘阅读。

桂湾片区

桂湾片区近年来供应有4个商品房住宅，分别是深业云海湾花园、天健悦桂府、天健悦湾府、前海时代。

前海时代最早于2014年入市，目前二手房参考价10.7万/平，项目规划有三期产品，但施工进度缓慢，且据网友爆料，三期预计率先推售公寓及写字楼，住宅预计会更晚入市。

据网上信息显示，前海时代三期住宅共计8栋，户型建面为110-300平，预计供应806套房源，有2梯3户、2梯2户结构。

从5月份的施工情况来看，写字楼主体建筑已出地面，而住宅部分还处于挖基坑状态。

前海时代位于桂湾与前湾的交界处，临近1号线鲤鱼门站，周边有万象前海购物中心（约10万平）、前海先进in town等商业，有南山实验港湾学校（九年一贯制，48个班）教育资源，以及桂湾公园等景观资源，可以说是享受了前海目前最完善的配套。

*万象前海购物中心

从南自北往上走，穿过前海人才公租房龙海家园，就是目前关注度颇高的天健、深业限价新盘。

先说说天健悦桂府，项目是片区内排名前列限价商品房，并于2021年2月3日入市，当时推出427套115-163平住宅，带装修均价10.3万/平，入围客户1172批，较低入围社保月份是437个月，项目开盘即“日光”。

目前距离开盘也有约1年半时间，天健悦桂府楼栋主体已建至40层左右，接近封顶（较高44层）状态。

再看看天健悦湾府，项目前身为前海T201-0157宗地，于2021年第二批（9月28日）集中供地时出让，因紧挨天健悦桂府，所以也被称之为天健悦桂府的二期。

天健悦湾府毛坯限价9.2万/平，项目占地面积23113.79平，规定计容建筑面积126320平，其中住宅117800平，商业7000平。根据网友爆料，预计有600套住宅房源，带装修交付，但目前户型信息还未公示。

记者踩盘发现，项目现场有3个塔吊同时施工，基本处于挖基坑状态，较快或可年底入市。从现场工程牌来看，项目竣工时间为2024年5月30日，如果进展顺利的话，那么毛坯建成也就是2024年上半年的事了。

位于天健悦桂府西侧的是深业云海湾花园，项目前身为前海T201-0168宗地，于2021年第三批（11月25）集中供地出让。

深业云海湾花园毛坯限价9.2万/平，项目占地面积51359.36平，规定计容建筑面积210040平，其中住宅190000平，商业10000平，另有12班幼儿园3200平。根据网友爆料，项目户型面积为120-190平3-5房，预计供应约1000套住宅。

从2022年7月13日的工程进度来看，项目处于土石方、基坑支护及桩基工程阶段，预计2022年8月13日完成基坑建设，开盘入市的话，或可能要到2023年年初了。

天健、深业3新盘相互紧挨，有如抱团取暖的三兄弟，未来建成后自成大型居住社区，配套方面也将互为共享。

商业方面，悦桂府（4000平）+悦湾府（7000平）+云海湾花园（10000平），共计有超2万平商业，能够满足业主的日常生活需求。

另外，这3个项目东南角的龙海家园商业广场，可以填补部分商业配套，而若想去大一点的购物商场，则也可以前往1.5公里左右的万象前海、前海先进in town。

学校配套方面，根据规划显示，悦桂府、云海湾花园共带有2所幼儿园（1所9班制、1所12班制），而周边的龙海家园则配套有1所32班的公办小学前海港湾小学。

*前海港湾小学

交通出行方面，3新盘周边有南坪快速、梦海大道、宝安大道等主干道，自驾出行较为方便，但轨道交通却不算便利，目前距离最近的地铁站是1/5/11号线换乘站前海湾站，步行距离约1.1公里。

总结

所以，从整个桂湾片区来看，前海时代三期无疑是占据了较好的区位、交通和配套，宜居程度也是较高的；但价格上来看，参考目前的二手房指导价，也会高于天健、深业等限价新盘。

前湾片区

前湾片区是整个前海三区中，开发规模最小的片区，也是商品住宅供应最晚的片区。直到2021年1月，片区内才迎来排名前列商品房住宅龙光前海天境花园；同年12月，片区内第二个限价新盘前海润峯府上新；而再次把热度聚焦于此的是，今年第二批集中供地，前湾片区挂牌了一个限价地块T102-0410宗地。

先说说前段时间因工期进度闹得沸沸扬扬的龙光前海天境花园。

该项目于2021年1月28日开盘，推出1003套107-146平的住宅产品，毛坯限价10.71万/平，带装修均价约11.2万/平，开盘入围客户2852批，当天全部房源售完。

但开盘不到一年，就有业主声称项目预售资金监管账户资金所剩无几，外界也相继流传出“停工”、“烂尾”的说法，但项目方均已一一辟谣。

而记者7月中旬走访该项目时，现场确实有工人在施工作业，塔吊也在运转，售楼处仍处于开放状态，据悉目前在销售商铺产品。

龙光前海天境一路之隔的是前海润峯府，项目于2021年12月21日开盘，推出743套110-150平住宅，毛坯限价10.71万/平，带装修均价约11.1万/平，开盘当天1728批客户选房，不到10小时“日光”。

前海润峯府项目较高层33层，目前楼栋主体已建至近30层，接近封顶状态。

而在润峯府和龙光前海天境东北侧直线距离500米处，就是今年8月4日即将挂牌出让的T102-0410宗地。

该宗地位于前湾片区九单元06街坊，宗地面积约2.4万平，建面约11.9万平，初始建设保障性租赁住房面积1.1万平，挂牌起始价446000万元，建成后普通商品住房销售均价不得高于10.71万/平。

T102-0410宗地紧邻前海信息枢纽大厦，地块东侧可以远眺深圳湾春茧，目前地块处于平地状态，但还未有围挡围起。

前湾片区这3个楼盘距离相近，未来也可共享配套。但该片区发展起步晚，因而整体的配套相对桂湾片区来说，都还不够完善。

商业方面，根据规划显示，龙光自带商业10000平，润峯府则有7000平，新地块拟规划4000平，商业合计2.1万平，能满足业主的生活需求，但周边暂无大型购物商场。

学校配套方面，前湾的学校配套还算相对丰富。紧邻润峯府的有深圳前海哈罗外籍人员子女学校、深圳前海哈罗礼德学校，都是国际私立名校，但前者只招收外籍或港澳台学生，而后者则不限国籍。

去年哈罗礼德学校因资质问题，暂停一至九年级阶段办学，目前该校进程如何，还未可知。

幼儿园方面，紧邻润峯府项目有哈罗小狮幼教中心，据悉该校已招生，预计9月开学，目前还在装修阶段。另外，龙光自带有18班幼儿园，新地块则有12班幼儿园，学位还算充沛。

交通方面，这3盘沿地铁5号线而建，其中前海润峯府、龙光前海天境花园是前湾公园地铁上盖物业，分别位于该站点的C、A出口；而T102-0410宗地则位于前湾、前湾公园2个地铁站之间，但都在600米范围内，相对便利。

总结

前湾片区3新盘，不论是配套、价格还是地理位置都相差无几，但轨道交通来看，T102-0410宗地距离地铁站要远一些。

妈湾片区

妈湾片区新房基本沿月亮湾大道而建，而月亮湾大道东侧的南山街道，也分布有多个次新住宅小区，因此整体的生活氛围相对其他两个板块来说，要较为浓厚。

近年来妈湾片区的新房有招商领玺（1/2/3期）、前海颐湾府、颐城栖湾里、万科瑧湾悦。

招商领玺作为招商前海湾项目的住宅产品，一期于2019年11月28日入市，推456套120-150平住宅，带装修均价10.8万/平，一期共有1306批客户认筹，开盘4.5小时后所有房源售罄；

二期于2021年9月29日开盘，推255套118-195平住宅，毛坯均价10.25万/平，项目入围客户657批，入围节分53.1分，开盘“日光”。

据悉，项目还规划有三期，紧邻招商领玺1/2期，位于梦海大道与港城路交汇处，但目前还未动工，还没有更多详细信息。

自北向南走，与招商领玺紧挨着的是前海颐湾府，前海颐湾府于2019年11月30日开盘，推出367套120-190平住宅，毛坯均价10.2万/平，项目开盘当天去化近9成。

目前颐湾府已交付，且从现场来看，入住率还算高，项目自带的沿街商业印里，目前处于试营业阶段，目前部分茶饮、便利店已开业。

*印里商业街

颐湾府东侧是项目二期颐城栖湾里，一二期均由深国际独立开发。据悉，颐城栖湾里规划352套住宅，主力户型建面约117-123平，另有少量262平大户型，整体的容积率2.56，层高17-22层。

*123平户型图

*262平户型图

据现场工作人员介绍，项目预计8月份在深国际大厦开放展示中心，较快或9月份入市。从现场工程进度来看，楼栋主体已出地面2-3层。

颐湾府南侧靠港城路边上的是三期、四期万科瑧湾悦家园，该项目由深国际、万科联合开发，据悉将推出639套112-165平4房住宅，较快或9月入市。

万科瑧湾悦家园已经在福田印力中心（山姆店出口）、益田假日广场（B1层）开放了临时展厅。项目两个地块：19-08-03地块、19-07-05地块同时施工中，其中19-08-03地块部分楼体已出地面，而19-07-05地块还处于挖基坑状态。

*19-08-03地块进度图

*19-07-05地块进度图

妈湾片区的这几个新盘也是较为集中，因此配套方面也能互为共享。

商业方面，颐城自带的印里商业街总面积约4万㎡，首期2.5万㎡目前已经试营业。另外，一街之隔的写字楼集群带有底层商业，目前也已运营。能满足业主的基本生活需求，但片区同样也缺乏大型的综合体商业。

俯瞰印里 | 图源 深圳前海

学校配套方面，在招商前海湾公寓产品，领尚公馆北侧，有荟同学校深圳校区，该校是一所国际私立学校，该校教师超80%拥有硕士以上学历，超70%具有四年以上教学经验，另外还有外籍教师，整体师资力量较强。课程体系涵盖幼儿园、G1-G9义务教育课程，以及高中年段，当然学费也不便宜，打底20多万/年起步。

交通方面，因邻近月亮湾大道，整体自驾出行还算便利。地铁方面，前海颐湾府为铁路公园站上盖物业，招商领玺三期则靠近妈湾地铁站，这2盘地铁出行便利性较高。而颐城栖湾里、万科瑧湾悦家园则相对要远些。

总结

妈湾片区待售的这几个新盘，今年有望入市的是万科瑧湾悦家园、颐城栖湾里，虽然这两盘均不是限价盘，但定价或会参考前湾限价盘。同时，这两盘对比看，万科更靠近月亮湾大道，交通便利性更高，但灰尘噪音影响或也更大。

03

关于前海置业的建议

从片区的定位来看，桂湾、前湾、妈湾各有不同，但桂湾、前湾定位相对要更高，且妈湾片区等待的周期会更长，这意味，中长期的发展潜力，前两者要优于后者。

从发展程度来看，桂湾、妈湾区域面积较大，未来可容纳更多的配套资源，且目前这两个片区的商业、居住氛围要相对醇熟，而前湾在这一块则相对较弱。

从供应量来看，今年桂湾预计供应深业+天健约1600套住宅，而妈湾则预计供应深国际、万科共990多套房源。明年桂湾预计有前海时代三期806套住宅，前湾T102-0410宗地或超600套住宅；而后年则预计招商领玺三期供应。

所以，综合来看，若今年想上车前海，且更看中区域发展潜力的，建议可选择定位高、配套醇熟的桂湾片区，另外，深业、天健毛坯限价均是9.2万/平，还有一定的价格优势；而若更看中生活配套、轨交出行的，则可考虑妈湾片区的深国际、万科新盘。

如果是考虑明年买房的，则可选择前海时代三期，该盘在地段、配套、交通等各方面均优。至于即将挂牌的T102-0410宗地，相较而言，优势显然就没那么明显了。