日前，乐有家发布2021年度湾区楼市报告，报告显示，深圳2021年一共卖了93116套房，其中新房卖了52417套，二手房卖了40699套。

政策环境：房住不炒，前紧后稳

2021年深圳楼市可谓跌宕起伏。先是2021年2月，深圳率先出台二手房参考价，并作为银行放贷的依据。二手房参考价出台后，深圳楼市降温明显。但在规划建设方面，2021年9月中共中央、国务院先后颁布了深圳前海扩区及珠海横琴升级的文件，全面加强深港、珠澳的合作建设。对于深圳、珠海未来的城市建设是一大利好。在整体上，2021年政策环境依旧延续“房住不炒”，政策形势也是“前紧后松”，呈现企稳的态势。

新房市场：深圳成交量创近五年新高

近几年深圳一手住宅供应量呈逐年递增趋势，2021年一手住宅供应量超6万套，同比2020年增长15%。在供应增加的带动下，深圳2021年一手住宅成交量为52417套，同比增长15%，是近五年以来较高水平。城市多中心发挥轮动和边际带动效应。

在一手住宅成交价表现上，深圳一手住宅成交价特别先进，2021年深圳一手住宅成交均价为6.4万元/㎡，同比增长16%，主要 2021年改善型项目和豪宅项目的入市带动了价格上涨。如果只看普通住宅，一手价格是下跌的。

回看2021年月度成交情况，深圳4月后新房市场开始降温，8月在高端项目入市带动下，成交量短暂上涨，此后又进入冷静期，经历几个月的调整后，深圳市场率先回暖。10-11月成交量逐渐上涨，但12月市场再次出现下调。

二手房市场：在指导价出台后 深圳二手房惨遭腰斩

2021年受购房及信贷政策收紧影响，全国大部分城市二手房市场遇冷明显，深圳首推二手房参考价政策，对楼市带来致命一击，全年成交量遭遇腰斩，2021年深圳二手住宅过户40699套，同比下跌57.3%，更是创下了近15年以来的较低水平，与新房市场的5年新高截然不同。而深圳上一次出现二手成交低于一手的局面，还是2008年。

2021年参考价新政影响：业主预期下调，市场观望情绪加重，二季度深圳二手住宅看房量及成交量均出现明显下滑，三季度看房量虽然有出现一波回升，但成交量下跌的趋势丝毫未见好转，楼市观望情绪异常浓厚。

2021年楼市遇冷，期间不仅仅是购房者心态发生了变化，长达大半年之久的低迷期过后，业主心态也开始出现松动。随着降价出售、近参考价出售的现象屡见不鲜，市场中笋盘开始增多，成交的也大多都是较为优质的降价笋盘，成交周期也随即缩短。根据乐有家研究中心监测数据显示，2021年深圳二手住宅挂牌房源的成交周期是先延长，再下跌。根据乐有家研究中心数据监测，深圳2021年二手住宅成交周期为108天，同比缩短5天。

乐有家深圳特别数据

作为湾区经济“领头羊”，全国少有社会主义先行示范区，深圳在大湾区乃至全国楼市中都有着首屈一指的影响力。而作为深圳二手市占率较高的房产中介企业，乐有家解析了一些特别深圳数据。

1、2021年深圳二手楼市议价空间变化：议价空间逐月增大，但年底现回缩

议价空间=（最后一次挂牌价-最终成交价）/最后一次挂牌价，议价率体现了业主与客户之间的博弈，议价率越大，说明最终成交时业主让利的价格越多。根据乐有家研究中心监测，往年很难议价成功的深圳二手楼市，2021年议价不仅成为常态，并且每月平均议价率整体还呈现了明显的走高趋势。

从年初的2%-3%，到年底的7%-8%，议价空间增大了5个百分点。假设一套房子报价500万元，年初的议价空间就是500*2%=10万，以490万成交；而年底的议价空间则增加了25万，很大可能以475万成交。客户的购房成本就节省了25万元。

2、2021年深圳二手成交价与参考价偏差值：成交价格越来越接近参考价

假设房源参考单价为10万元/㎡，实际成交单价为12万元/㎡，则偏差值就是

（12-10）/10*100%=20%。

乐有家研究中心数据显示，在2021年7月以前，成交价与参考价偏差值在10%以内的成交单占比不到2成，20%以上的成交单占到6成以上，说明当时成交价远远高于参考价。但8月开始，偏差值10%以内的房源占比显著提升，10月对比9月更是直接提升了14个百分点，可见越来越多的成交房源价格接近参考价。

12月成交价与参考价偏差值10%以内的占比有所回落，也直接体现了市场的回暖，部分业主反价，价格差距再度拉大。

3、2021年深圳片区二手成交量排行榜：片区成交整体下滑，但老大仍然是老大

2021年深圳二手住宅过户量出现“腰斩”，各片区成交也难逃大跌，但龙岗中心城、布吉与西乡这三位“老大”仍然坚挺在TOP 3。越是市场不好的时候，越能看出一个片区的“抗击打”能力。

此外，部分片区排名的变化也能看出2021年楼市的变化。2020年排第4的前海如今跌至第17名，宝安中心、民治排名也出现下滑；而横岗则由第11名上升至7名，东门、翠竹、莲塘等片区的排名则出现上升。究其原因，除片区自身规划配套的变化以外，本就低价的区域受参考价新政影响较小，故更受欢迎。

4、2021年深圳热门片区价格变化：过半下滑，较大跌幅超16%

乐有家挑选了2021年深圳二手住宅20大热门片区，以四季度为节点对比价格的变化，其中同比呈现下跌的片区有13个，超过半数，较大跌幅甚至高达16.7%；而同比上涨的片区里，较大涨幅为4.66%。

量价结合分析，龙岗中心城、西乡与大芬都是成交量较高且价格未现下滑的片区，抗跌性能佳，更值得购房者考虑挑选。与西部相比，2.8新政的出台对深圳东部反而是一个利好，政府参考价对东部的影响最小，所以助推了更多购房者前往东部置业。东部居民最期盼的地铁快线——14号线也将在2022年底开通，交通利好又将释放一波。