原标题：别让二手房跑了

当前楼市的核心命题是保住一手房

下面这张图，传了几天。

说中国楼市450万亿是股市10倍，欧美日都只是1倍或者略多。

真否？

房V和金融V吵成一锅粥。房V表示呵呵（股市咋不死呢），金融V表示哈哈（楼市该死了）。

既是房V又是金融V的任泽平带团队拿计算器好一顿算，结论如下：

截止2017年，城镇住宅存量267亿平方米，3.03亿套。

其中商品房约占4成，自建房约占3成，还有3成为原公房、保障性住房及其他。

毛估价值250万亿吧。但不是全貌。

在任首席计算器的基础上，再来个增补：

农村住房约250亿平方米，造价855元/平方米（国家统计局），市价略翻倍，算40万亿。

政、商、办、工用房，算住宅的两成：50万亿。

小产权房（非合法报建未计入统计但大量存在）：深圳有38万栋/4亿平米，推而广之到全国，25倍不过分吧，100亿平米，按5000元/平米，毛估50万亿。

以上总额大家自己掰掰手指头，中国楼市，大差不离。

然而这个总值还是没有意义。影响市场交易的，是流通盘。

这里面允许市场交易的流动盘，主要是1.2亿套商品房，外加小部分原公房、到期保障房。小产权房和农村房产虽然有流通，但毕竟是地下行为，不算表内流通盘。

商品住宅1.2亿套，毛估价值也就100万亿≈16万亿美元。外加商业办公地产也就20多万亿美元。

问题看起来就不那么严重了。加上老破旧比较多，更新换代和进城人口支撑我大国楼盘，可否？

实情复杂。尽量简化。

中国房地产当下最关键的问题不在地产总值，而是结构和价格。

价格：很高，就不多说了，秃头上的虱子明摆着。

结构：持有住房人群的集中度，比很高还要高。

你相信中国5%的人群人均两套商品房么？那么1.2亿套商品房还不够7000万人分的。何况食物链上层那些几十上百套的土豪。实情不经拆。

双高的影响：

价格过高导致目前急缺接盘侠。

集中度过高，主力高度控盘。拉盘砸盘都恐怖。我们过去20年体会比较多的是拉盘的恐怖。至于砸盘……其实已经开始。

看数据：

链家集团董事长左晖：2016年全年整体市场交易额(新房+二手房)超过了17万亿,其中二手房交易排名前列次超过了6.5万亿。

2016年一手房销售额是11.7万亿，二手房交易达到了一手房的55%。如果单看住宅，占比会更高。

说明什么？二手房的供应量越来越大，已经有赶超一手房的架势。不能说人家有意砸盘，至少形势正在起变化。

二手房跟一手房抢地盘，也就是跟土地财政抢饭碗。

然而需求是有限的，尤其在居民加杠杆狂奔了3年多之后。外加房地产对消费产生的挤出效应。

这种内外形势下要保一个，当然是亲生的：和地方政府卖地直接挂钩的一手房市场。

so，不管中外对比和地产总值，房地产相关性排名前列位的永远是财政，其次金融，再次……再说吧。

集中度和价格双高之下，中国房地产市场当务之急的两个问题：

①首要问题，是保一手房和土地财政。每年约1500万套/13万亿的一手房卖得动，这是地方财政的刚需。

把有限的接盘侠留给一手房。除了财政考量，一手房才能带动建材家居电器等等全产业链。二手，养活中介为主。中介已被提前整肃。

那么二手房，禁限冻。至于冻的力度，这才到小雪，后面还有雪冬小大寒。

总之，1500万套，还要再跑些年。保量排名前列，保价其次。

适度的价格下移，是有利于首套刚需接盘的。让足够多的存余储蓄入场，也不失为保汇之道。

②第二大问题，一线城市存量房已经成为资金外流平台。

和股市一样，主力资金开始出逃，流出＞流入，这不行。以前卖一套买两套，现在卖两套然后跑路？还真把楼市当菜市场？

从金融角度，富人的资产配置以前的确太集中，有分散配置需求，关键是欧美日的房子确实不贵。不如避个险，对个冲~

金融市场势能如此，水往低处流。

然而对房地产市场来说，这就就是拉高出货。让你们爽了这么久，家也大了，财也发了，国家需要你们的时候来这手？

还来个特么的双杀式砸盘：楼市+汇市。

昨天刚出锅的数据：中国10月末央行外汇占款21.3万亿元，环比下滑915.76亿元。

解决方案：冻楼+控汇。

以上两大问题，核心焦点都是：不要让二手房跑了。

保住一手房对地方政府有多重要，看最近身陷“95后董事”风波的西安高新控股就知道了，这家地方融资平台2011年负债不到100亿，滚到现在800多亿，几乎每年增加100亿，但今年上半年营收只有7亿。

拿什么还债？卖地。一手房必须产销两旺才能补上地方高速滚动的债务。高高在上的二手房库存是对它的较大威胁。

为什么去年的“冻楼”会铺得这么快，这么广，是告诉那些想外流的楼市主力：对不起，哥才是主力，超级的。

超级主力眼里看的不是涨跌，而是平衡。财政金融盘子必须稳，谁砸这个盘，让你从主力秒变韭菜。

中国房地产的最近十年，是筹码不断集中的炒家市场，主力控盘，换手随意，杠杆无限。几个主升浪，打出了远远脱离散户购买力的价格。

这个价格和集中度之下，市场是经不起抛盘的。下方无支撑，必踩踏。

冻楼锁汇，平衡供需，侠之大者，去一手房。

以前大家觉得楼市就是个炒锅，其实还有个锅盖。

来源：悦涛（yuetaoword）

-The END-返回搜狐，查看更多

责任编辑：