（来源：爱住家教你买房）

2019年楼市，还要预测么？

政策已经走过“最严点”，从紧缩的高峰，开始一路松动。

2018年10月以后的楼市“关键词”就是：各地限购，开始花样松绑。

较先傲娇“松绑”的，正是娘娘的故里山东菏泽。想想吧...

2019年，世界经济如此“震荡多姿”，房地产这把“夜壶”必须拿出来用一用。预计：

1.2019年，世界经济上的主要国家，座次要重排。

  欧洲大体是要让让位。日韩当然也跟着让让位。

2.中国和美国，贸易上，终究会达成一定的结果。

  你来我往，逆差会减小。中国的进口会增大。

3.中国经济上到如此规模高度，开始如履薄冰。

  只有“上进”，只有“先进”的行业，才能高速发展。

4.产业和财富的超速发展，要转入到常速发展。

  中产要开始习惯，慢下来的收入和生活。

5.各种基建，政府采购，房地产，汽车，消费振兴，都会拿出来。

6.货币，当然也会松。贷款的口子，也会松一些。

7.2019年，可能会是一个“消费节”：

  汽车、家电下乡；农产品和服务进城。

房地产固然是夜壶，但是也离不开经济规律和供需关系本身。未来：

1.中国各城市的房地产，会分化。经济强，则楼市强。

2015-2016这一轮楼市上涨，主要是经济提升，导致房地产价值重估；一线城市房价上涨，使得中国货币价格重估；货币重估，带动一批城市房价重估。

但是，2018以后，货币效应带动的房价普涨的现象，将要弱化。3、5年内，房价能涨的城市，将是城市经济本身在快速、优质发展的城市。

2.一线&环一线城市，楼市2019年上半年，是抄底倒计时。

楼市回暖路上，必然是优质城市先行。资金的释放，也先是泄洪到主流城市。先行入市的，也会是一线、二线城市的置业者。

3.松动，以“交易量”提升为主；并不会放任“楼价随便涨”。

当然，价格如果下行，入市者肯定纠结、徘徊，“交易量”也是上不了的。所以，价格会在“筑底”之后，稍有回暖。比如，预计深圳是回暖5-15%这个价格幅度。再多，政策上不允许。

中国的房地产调控，主要分为如下层级：

1.2C，即面向置业者，是：

  限购、限贷、限售。

2.2B，即面向开发商，是：

  限开发贷、限价、限广告。

3.2F，即面向金融机构，是：

  控银根和货币投放量，控拍地和地价。

4.2G，即面向各地政府，是：

控商品房供应，增保障房或共有产权房的供应，增租赁房供应。

未来房地产调控的“商品房有限供应”，“保障和租赁房加大”的“房地产长效机制”趋势不变：

1.未来，纯商品房的供应，都是受限的。且，主要供应90平米以下刚需商品房。

2.保障房、人才房、共有产权房，会持续供应，甚至是加大供应。

3.政府的公租房，及房企主导的商业性租赁房，会成为倡导的主流。

4.大家不能以为，商品房会放开供应。

商品房以后，会普遍“轻奢化”——买得起房的，就是“中产”殷实人家。

因此，2019年的楼市调控趋势和时序，会是：

1.商品房的定价，会更市场化。多数城市，限价会逐步退出。

但是，供需紧张的城市，如深圳，限价的退出会逐步试探，不会允许房价短期过度反弹。

2.2.5线和3线城市的限购，会放松；二线城市，会适当放松。

但是，一线城市的限购政策，1、2年内不大可能明显放松。

不过，因为除京沪外，各1、2二线城市都在“放开入户”；限购本质上，作用不是那么明显。2017年以来的限购增强，主要影响的是短期投机客而已。

3.对发展商的限开发贷，会适度放松；但是，小开发商融资还是会比较难。

4.对发展商的土地拍卖，会放松；2019年1、2线城市的土地供应会增加。

1线城市的土拍价格，会被适当遏制，地王频出的现象肯定不会发生。

2线城市的土拍价格，可能会增加10-20%，改善土地财政，缓解经济压力。

5.对置业者的“贷款批复额度和效率”会放开，促进“交易量”增大。

6.限售会松动，主要是限售年份会减少；非核心城市，限售可能会全面退出。

7.一二线城市对“企业购房”的限购可能放松。

主要是放松大中型企业的“不动产”购置政策。让上市公司，能注入“更优质”的资产。但是，可能会引导大型企业购入非住宅类型物业。

简单来说，对于个人置业者和投资者：

2019年，买房会更容易。房价会略有上升。交易量会回暖。但是，房价不会大涨。

2019年，是刚需置业者和稳健投资者的，抄底倒计时！买主流城市的好房子，错不了！