作为深圳较大的城市更新项目之一，无论什么时候，白石洲旧改都是吃瓜群众们热议的话题——是哪几家开发商拿下了这块肥肉？到底开始拆了没有啊？附近的房租是不是涨了还是租户已经搬走了？回归市场，实地探楼，老焦一直在路上，本期我们就去瞧瞧白石洲旧改的进度吧。

*白石洲旧改分为南北两区开发（以深南大道为界）

*白石洲北区城市更新项目版图一览

在细聊白石洲旧改之前，老焦先给小白科普一下。实际上，白石洲是华侨城片区一个大体量的城中村，以深南大道为界大致可分为南北两区，目前北区已有几个项目列入深圳市城市更新规划之中，而针对南区（靠近世界之窗一侧），官方尚未公示相关的规划文件。

近期，老焦到白石洲北区人肉踩盘，探访了4个旧改项目，包括沙河五村城市更新项目、深业世纪山谷、深业鹤塘小区旧改、深业金三角大厦旧改。其中，沙河五村城市更新项目的市场关注度较高，它也就是我们通常所说的旧改航母——白石洲（绿景）旧改。

【排名前列站】沙河五村城市更新项目：绿景旧改办公室已进驻 城中村毫无拆迁迹象

地理位置：沙河五村城市更新单元位于南山区沙河街道沙河五村片区，东临华夏街，南临深南大道，西临沙河街，北临香山西街。五村包括上白石、下白石、白石洲、新塘、塘头等五个自然村。

*沙河五村城市更新项目地理区位图

进度回顾：

1、2005年7月，深圳市政府确定沙河五村推倒重建；

2、2013年10月，沙河五村北区范围内完成业主更新意愿书签署工作；

3、2014年7月，沙河五村城市更新单元被纳入年度旧改规划；

4、2015年3月，白石洲股份公司获得更新主体申报的合法身份；

5、2016年12月，沙河五村更新项目专项计划通过深圳规土委更新局业务会审查；

6、2017年6月，沙河街道沙河五村城市更新单元规划（草案）正式公示；

7、2017年年底，绿景白石洲城市更新办公室成立，位于沙河工业区东区沙河街。

据了解，目前多个房企均有意向介入沙河五村旧改项目，早期绿景与白石洲股份公司有签署协议，参与该项目的前期工作，但后期开发工作是否由绿景操刀，仍具有不确定性。

*沙河五村城市更新项目改造历程

规划图景：

据较新公示的内容显示，沙河五村城市更新项目规划为总建面约348万平的综合体，其中住宅建面约125万㎡（含保障性住房5万㎡），商务公寓建面约112万㎡，商业、办公及旅馆业建筑建面约104.5万㎡，以及社区体育活动场地用地约1.8万㎡。另外，项目还规划3所九年一贯制学校，4所幼儿园（共57个班）。

项目由31栋49-65层住宅，21栋公寓，3栋66-79层超高层写字楼，1栋59层办公楼组成。

*沙河五村城市更新项目沙盘模型

较新进度：

白石洲绿景旧改已成立城市更新办公室，位于沙河工业区东区沙河街，不过现场大门紧闭，未见到工作人员。目前，沙河五村仍是数百万人居住的城中村，几乎每天都有人租房换房，租客们普遍认为短期内这里不会拆迁，而且并没有人来谈相关赔偿意愿。

*白石洲绿景旧改办公室尚未启用

*白石洲绿景旧改办公室内无工作人员

在去年白石洲旧改公示规划草案后，业内有声音称搁浅了12年之久的沙河五村项目，预计2018年就能陆续启动签约，10年之内就会建起来了。但是，就目前老焦所探，白石洲旧改几乎毫无实质性的进度，这么大体量的项目，利益关系复杂，旧改航母要真正启航，不仅任重道远，而且举步维艰。另外，据了解，沙河五村的原住民希望获得不低于大冲旧改的赔偿方案（1：1），不过绿景方面似乎没有满足这个需求。

*白石洲上白石城中村实景（摄于2018.3.6）

*沙河街道张贴栏招租贴密布

除了尚未确权的白石洲旧改，目前绿景在深圳还有3个新房项目，包括位于福田沙尾的红树湾壹号、上梅林的绿景虹湾，以及大鹏的天玺湾项目。其中，绿景虹湾仅剩几套房源，均价8.5万/平左右；而红树湾壹号从期房拖到现楼，是一个”待售2年“的楼盘，背后的原因据说是土地的问题。另外，据网友爆料，红树湾壹号某些”没有纠纷“的单位已经卖出去了，开发商也是要套现的。大鹏的天玺湾项目，规划是建面约22.5万平的度假综合体，目前还未启动拆迁工作。

【第二站】沙河东区深业世纪山谷：搬迁办公室可咨询信息 项目已开始平整土地

地理位置：深业世纪山谷位于南山区沙河街道，深南大道以北、新塘路以南、沙河东路以东、沙河街以西，距离1号线白石洲站约600米左右。

*深业世纪山谷城市更新项目地理区位图

规划图景：

深业世纪山谷城市更新项目总用地面积约10.67万㎡，总建筑面积面约40万㎡，分为二期开发（北区和南区），目前北区已拆迁完毕，进入基坑建设阶段，南区仍在拆迁中。

具体来说，一期占地面积约为52356.4 m²，总建面面积约为337000m²，土地性质为二类居住用地和商业用地，主要是住宅产品和九年一贯学校的配建，综合容积率约5.75，住宅产品总建面156600㎡（含保障性住房14700平方米），商业办公酒店类达85000㎡，地下商业部分11000㎡，27班九年一贯制学校12229㎡。

二期位于南区，相对来讲体量减小，以商业为主，住宅部分供应总建面30000平米，外加一所18班幼儿园。

*深业世纪山谷效果图（来源：深业集团官网）

进度回顾：

2012年2月，列入年度更新计划；

2014年10月，专项计划公示；

2015年3月，专项规划获批；

2016年9月，项目一期开始拆迁；

2017年8月，获得建设用地规划许可证；

较新进度：

深业世纪山谷是位于白石洲沙河东区的城市更新项目，目前施工建设中，处于平整土地阶段，预计较快2018年年底面市。从沙河街的绿景旧改办公室出发，绕过新塘街，转入沙河东路，最后止步于新中路，在这一大片密密麻麻的城中村中间，这个大体量的工地很难不被人注意到。

走在沙河东路上，深业世纪山谷整个项目都建了围挡，现场施工大门紧闭。老焦只见漫天尘土飞扬，不一会儿手机屏幕就黄了，周围挖掘机突突作业的声音不绝于耳。

该项目的搬迁办公室可咨询信息，位于中新街明珠花园七栋(羽毛球馆对面)。老焦和一位工作人员聊天得知，该项目从2012年2月列入旧改规划以来，迄今历时6年才动工。

深业世纪山谷所在地块，原本的物业归属就是深业（沙河）集团，后来以各种形式转租出去，只有小部分是私人产权。但是，在项目正式拆迁之前，深业在物业回收和拆迁谈判事宜上，就整整花费了2年多，可见旧改不易啃。

【第三站】深业金三角大厦旧改项目：“深业有居”排名前列长租公寓已亮相 目前试营业中

深业金三角大厦旧改项目位于白石洲沙河街，体量比较小，拟拆除重建用地面积1.2万平方米，拟更新方向为商业等功能，包括一部分长租公寓。

*深业有居-沙河金三角概念图（来源：深业集团官网）

进度回顾：

2014年7月，被列入深圳市城市更新单元计划排名前列批计划；

2017年12月，深业集团举行产品分享会将其列入长租公寓；

2018年1月，作为深业排名前列亮相的长租公寓，金三角城市精品公寓启动试营业

实景拍摄：

老焦沿着沙河街往白石洲地铁站方向走，发现了金三角大厦旧改项目，目前大部分商业仍在运营中，尚无改造动工迹象。

不过，其中一家7天酒店已改造完成，建成了1栋小型的公寓楼，即”深业·有居”长租公寓系列。从深业集团官网了解到，深业金三角大厦长租公寓位于南山区白石洲金三角大厦4-5楼，建筑面积4500平方米，总有82套住房，面积在35-70平方米不等，各式家电配备齐全。

不过，老焦在现场没看到相关工作人员，网上也查不到相关租赁信息。

【第四站】白石洲排名前列旧改签约100%小区：深业鹤塘小区旧改已动工 目前基坑建设中

鹤塘小区、沙河商城城市更新项目位于南山华侨城片区，深南大道北侧，项目拆迁用地范围面积约1.8万m²，计入容积率总建筑面积为10万m²，其中，住宅总建筑面积为63900㎡（含保障性住房总建筑面积5112㎡，物业管理用房建筑面积220㎡），商业建筑面积为11960㎡，办公建筑面积是15540㎡，商务公寓建筑面积是15600㎡，公共配套设施总建筑面积为1900㎡。

*深业鹤塘小区、沙河商城城市

2010年，木头龙、金钻豪园、南苑新村、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园、桥东片区这8个旧住宅小区改造项目，被列入2010年深圳城市更新单元排名前列批计划。直至今天，仅鹤塘小区进入施工阶段，其他7个项目均停留在城市更新的前期准备阶段。

进度回顾：

2010年，鹤塘小区被纳入排名前列批计划的8个旧住宅小区改造项目之一；

2014年12月，深业沙河集团举行该项目的开工仪式；

2016年9月22日，鹤塘小区184户业主全部签约搬迁完毕；

2017年6月，鹤塘小区正式动工，开始桩基工程；

较新进度：

从立项到最终完成签约搬迁，鹤塘小区用了六年时间，成为深圳市旧改小区中排名前列实现签约面积、签约人数达到100%的旧改项目。据媒体报道，鹤塘小区拆赔比为1:1.3，一套80平的房子可以置换104平。

*鹤塘小区、沙河商城城市更新项目施工牌

从世界之窗地铁站出来，在距离鹤塘小区200米开外就能听到机器声隆隆。目前鹤塘小区老旧建筑已全拆除，大型机器进场作业，处于基坑建设阶段，相信不久之后楼座就要出地面了。

*鹤塘小区、沙河商城城市更新项目施工进度图（2018-3）