龙华房价买南山房，现在真的可以实现了。

3月25日，位于南山赤湾的金众云山海公馆获批预售证（备案名：云山海公馆（西区）），推出334套建面约111-116-129㎡的4房以及174㎡的5房，整体备案均价8.9万/㎡。项目于3月26日开始I深圳诚意登记，将于3月31日选房。

开盘折扣也直接拉满，给到85折左右，折后单价约6.57万/㎡起，总价约732万。

折后的价格可参考建面约111-117㎡的均价约7万/㎡，建面约129-174㎡的均价约8.2万/㎡。具体折扣详情如下：

建面约111㎡四房（66套）：

折后单价6.57万-7.25万，均价约6.91万

折后总价732万~808万

建面116㎡四房（66套）：

折后单价6.69万-7.45万，均价约7.07万

折后总价781万~871万

建面约117㎡四房（66套）：

折后单价6.62万-7.36万，均价约6.99万

折后总价777万~863万

建面约129㎡四房（64套）：

折后单价7.83万-8.59万，均价约8.21万

折后总价1016万~1114万

建面约174㎡五房（68套）：

折后单价7.58万-8.76万，均价约8.17万

折后总价1319万~1523万

价格给到位了，能保证金众云山海去化率吗？

开盘打85折在赤湾不是首例

开盘优惠85折在赤湾板块不是个例，前两年开盘的前海宸湾、开云府的折扣都给到了85-87折，不过销况并不理想。2022年6月前海宸湾（备案名：伴山伴海广场）入市，开盘销况较差，随后不断以低折扣、工抵房、高佣金等形式吸引渠道带客，至今仍有超3成房源未能售出。

或受前海宸湾去化难的影响，2023年10月入市的开云府（备案名：赤湾汇广场），备案价较前海宸湾下调近7400元/㎡，开盘折扣直接拉满给到了85折。然而，开盘去化仍不理想。

或许“前辈”抛价探路，最后去化效果并不明显，金众云山海公馆只能继续下调备案价，较开云府的备案价下调近7600元/㎡。

“降价提高去化”这个套路在金众云山海的身上行得通吗？如果依然不理想，接下来，在大市场环境不变的情况下，片区内将推售的琅玥湾佳园、山海丹华府两个新盘又该何去何从呢。

户型受好评，但需警惕室内有暗房

金众云山海公馆主推建面约111-174㎡3-4房户型，对比周边新盘而言相同面积在功能上有多一个方面，在设计上也比较方正，比较适合刚改家庭。

金众云山海公馆本批推出的1栋（2T4）和3栋（3T6）的房源，1栋均为大面积段房源，3栋均为相对较小面积段的产品。金众云山海虽然开放了样板间，但巧妙的是，项目开放的是1栋的建面约174㎡、129㎡的实体样板间，3栋的建面约117㎡、116㎡的为异地搭建的展示样板间。

从项目公示的楼层平面图中可以看到，1栋房源无遮挡的通透分布；而3栋房源基本都会存在被遮挡、暗房的可能，这一点是在异地样板间中无法感受的。（可结合户型图和楼栋平面图进行比照，具体以实体楼实际为准）

这一点，从项目的楼栋日照模拟可以验证。（点击图可进入页面主页查看）

建面约117㎡为横厅通透户型设计，01、02户型可能厨房和客厅飘窗会被遮挡03、06户型遮挡，生活阳台则有可能大半被遮挡。

建面约111㎡、116㎡的则可能会存在暗房空间。其中03、06户型的厨房、公卫可能是暗房，小次卧的采光会有较大影响；04、05户型的厨房、公卫及一个次卧可能是暗房，另一个次卧的采光可能会受到影响。

暗房不仅仅影响采光，还会影响室内空气流通，在没有保持干燥的情况下，时间长了容易导致滋生霉菌等。

综合来说，金众云山海公馆的价格有一定的优势；赤湾板块拥有山海景观、生态资源，宜居性相对较好；项目临近学校、规划在建的商业和双地铁口，未来生活配套将会有较大的提升。

不过，或受赤湾地形和整体规划的影响，未来发展有一定的限制，区域整体环境的提升需要一定的时间来兑现。此外，虽然项目的户型设计较为方正，但对室内有暗房空间比较敏感的购房者可谨慎考虑。