今年龙华楼市有多卷，看现阶段在售、待售新盘便可知。

据统计，目前龙华在售新盘有23个，待售新盘18个（含民治即将入市3新盘）。在高压市场竞争压力下，项目各拼所长，从地段到产品品质，再到实际的折扣促销，还有不少项目把面积段出发，把置业入手门槛拉低，给上车刚需做到高性价比户型。

今年龙华将入市新盘中，位于观澜的招商雍云府是为数不多有刚需小面积段产品，项目主推建面约67-110㎡的2-4房，其中，79㎡、89㎡3房是主力户型，招商雍云府的毛坯限价约5.36万/㎡。据悉项目将以毛坯价备案，带装修交付，也就是说预计总价350万以内就可以上车招商雍云府，妥妥的刚需盘。

了解更多项目详情可点击图片进入详情页，本篇不做大篇幅介绍。

刚需置业考量因素重点在于这“三宝”：地铁、商业、学校，这关乎刚需家庭工作通勤的便捷度、生活方便性，与业主日常生活息息相关，由此也可以判断这个项目是不是真的适合刚需入手。

除此之外，房价更是影响购房的决定性因素，限价约5.36万/㎡的招商雍云府真的适合刚需下手吗？

周边原规划18号线无缘地铁五期工程

现板块轨道交通空白

招商雍云府位于龙澜大道与在福花路交汇一侧，地处九龙山数字城。项目北侧是华为观澜新地（在建），西侧是九龙山风景区山体。项目南侧为在建安居房项目、东南侧一处养老院用地（在建），东侧则是一宗储备用地。

在交通上，招商雍云府临近区域主干道龙澜大道，可通达龙华核心区域及光明，自驾便相对捷度较高。不过笔者亲测，在非高峰期的路况，自驾前往深圳北站也需40分钟左右。

相比之下，在公共出行上却不多有不便，招商雍云府目前距离最近的公交站为龙澜福花路口，现阶段仅两条公交线路。如果需要搭乘地铁，通过公交换乘4站到4号线竹村地铁站；直线距离最近的地铁站则是将近3公里左右的4号线长湖站。

在招商雍云府售楼处展示的区域图上，显目的标注出项目就近的地铁线路-规划的18号线、6号线南延线，而在近期公示的地铁五期工程中，这两条并不在列，短期内地铁梦难以实现，后续是否会纳入新一期的建设中还需等待官方进一步的公示。

现大型商业短缺、学校步行超1公里

周边规划配套兑现时间难估摸

招商雍云府目前周边商业最近的是万科九龙山小区的底商，较为集中的商业则是距离项目直线距离约1.7公里的万悦城商业广场，较大型的集中商业需前往直线距离约3.7公里左右的福城天虹。（源于百度地图测距）

教育方面，招商雍云府目前较近的九年义务学校为行知学校，学校规划60个教学班其中小学36个班，初中24个班。距离项目步行距离约1.1公里左右；在建有九年一贯制福城学校以及深圳第二外国语学校（高中）。（具体入学以当年区教育局学区划分为准）

近期，招商雍云府项目周边地块规划也有调整，顺便可以看看未来周边的配套规划如何。

*源于深圳规土委2023年6月3日公告

公告显示，招商雍云府东北侧11-01地块原规划为新型产业工地，现变更为教育设施用地，未来将建75班的高中。11-02地块调整为公共管理与服务用地。据备注显示，该用地是根据原法定图则规划医疗卫生用地和教育设施用地整合而来。也就是说，这一处有较大可能性将作为医疗卫生用地（具体以具体规划为准）。

原万科九龙山南侧的15-01地块原规划为中等职业学校用地，现规划为发展备用地；而在15-05地块原规划的医疗用地，调整为公园绿地。

此外，在万科九龙山西侧规划有一处九年一贯制教育用地，招商雍云府的东侧为占面约2.7万㎡的居住及居住+商业用地，规划将建住宅、商务公寓和商业。不过，目前该地块还处于规划中，具体以官方最终公示为准。

可见，在招商雍云府触手可及的范围内生活配套，目前尚处在不确定性及未施工状态，未来兑付时间难以估摸。

周边二手房参考价远低于项目限价

与邻近次新二手房相差6500元/㎡

最后，来看看刚需最关注的价格。

招商雍云府毛坯限价约5.36万/㎡，从现场开发商公示来看，项目计划以毛坯价卖装修房。而这个价格相对周边如何呢？

由于招商雍云府所处板块不属于观澜的核心区域，相比之下较核心区域的偏低，不过对比周边二手房的参考价来看，价格优势全无。

目前，招商雍云府临近的两个次新小区为万科九龙山（金域九悦花园）及珑门名苑，二手房的参考价分别是4.71万/㎡、4.75万/㎡。@血拼深圳楼市 发现万科九龙山的二手房挂牌价多在5万/㎡左右。而这两个项目在近三个月成交惨淡，中介表示业诚心要的话，一般在挂牌价上都可刀。

在另一观澜科技产业板块中的御景华府，所推产品户型面积段与招商雍云府相近，该项目毛坯备案价约为5.2万/㎡。

总体而言，相对刚需盘而言，项目在价格、配套上均无明显优势。据悉，招商雍云府将于近期取证入市，你觉得值得入手吗？

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