（来源：爱住家教你买房）

新冠肺炎疫情，让整个楼市甚至国民经济几乎按下了暂停键，当大家对未来楼市极度担心时，总会有点好消息。2月20日，香港置地联合体竞得上海徐汇滨江西岸金融港地块，成交总价为 310.5 亿元，上海新地王尘埃落定，国内总价地王也新鲜出炉，这就像是给了未来楼市一剂强心针。

市场还没有来得及高兴，一则四房企发行美债的资讯，又让人对楼市的行情捏了一把汗。在2月20日，正荣地产（上海）、华南城（深圳）、当代置业（北京）、合生创展（广州）四大房企发布美债，融资11.25亿美元——折合79亿元人民币。在不考虑汇率情况下，正荣、合创成本约6%，华南城、当代融资成本超过10%（信息来自澎湃新闻网）。

发行美债是房企最后没有办法的办法，也是成本较高的方式，不计成本地融资，说明房企的资金压力在不断地加稻草。

一边是地王，一边是美债，2020年，楼市越来越乱了。市场再乱，也要往前走，2020年楼市有几个问题值得关注。

供给侧给政策不给钱，楼市能不能抗住降价压力？

稍遇困难就放水刺激经济，是朱总之后少有的经济发展手段。这次新冠肺炎对经济的副作用不用赘述，大放水自然也是箭在弦上了，现在少有的问题无非就是想个好点的名字，让人觉得是站得高、看得准的绝妙之策，就像当年的“克强经济”一样。

2月以来，央行通过公开市场操作投放的流动性就已高达3万亿元，放水的钱虽然最终会九曲十八弯地流到楼市，但是直接给楼市这次很难了。原因就是“住房不炒”这面旗帜不能倒。

21日，中国人民银行召开2020年金融市场工作电视电话会议提出，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。

对此，有房企融资人士表示：“在当前环境下，受到新冠肺炎疫情的影响，市场会有声音比如通过刺激房地产行业来提振经济，央行释放这个信号就是明确‘不能为了短期的经济效益对房地产行业放水’，近两年，国家对房地产行业的信贷一直是保持着总量缩减，未来还会保持这个趋势。”

国内不给钱，企业要活下去，就必须向境外融资。所以，房企的外债发行就逐年上升，哪怕是发新债还旧债。

2020年1月房地产行业海外融资整体放量，海外发债高达181亿美元（约人民币1267亿元），同比增长83%，单月净融资951亿元，单月发债/净融资规模均创历史新高。

一边是疯狂发债，一边是还债压力。据光大证券研究报告指出，2020年房企债券合计到期规模约8365亿元（2019年为6485亿元）。

不给钱不代表不重视楼市，钱难融，其它方面已经是在给楼市松绑了。2月19日，苏州取消封顶销售和现房销售限制，已经发出了明显的信号。不给钱可以为房企圈层开通道，加上限购松绑的舆论风声，未来给到楼市的政策大礼包只会越来越多，诸如降准、降息之类的金融小刺激可能会成为常态。

虽说给了一把政策上的刺激，不解决融资渠道问题，2020年的整体楼市还是很不乐观的，毕竟房企才是楼市的运营主体，没有粮草是很难坚持下去的。

楼市战线收缩，市场两级分化加速

整体市场的严峻，并不会影响到局部市场的预期。就像上海徐汇的总价地王，就是资本对区域市场的判断。

这可以做两方面的解读。一是在房企眼中，即使全国行情都不好，上海仍然值得重仓。二是就算舍弃大部江山，也要保住上海一隅。

所以，这次地王的出现，也是两级分化的又一大佐证。重点城市会走出逆市，三线、四线城市会冷的更快。地王的出现，是供给侧的市场认识，资本的动向也从需求侧给出了同样的结论，特别是作为旁观者的国外资本。

从2018年开始，外资收购境内大宗商办物业投资额快速增长。这些大宗交易主要集中在北上广深四大一线城市，占市场交易总额的75%。据英国《金融时报》报道，CPPIB（加拿大退休金计划投资局）计划到2025年将其在中国的资产配置占比从2018年的7.6%提高到20%。CPPIB资产总规模3670亿加元（约合2800亿美元）。国内一线城市不仅是国内资本紧盯的目标，也是境外资本的蹭中国机会的重要方式。

深圳也是外资盯上的一个潜力股。戴德梁行华南区人士表示：越来越多的投资人愿意坐着直升机飞到深圳考察标的。

深圳大宗物业交易卖家在悄悄地发生变化，2019年深圳大宗物业交易市场上，外资占比高达16%，这一比例是2018年的5倍左右。

2019年12月底，前海自贸区的华润前海大厦T2写字楼，被中信保诚人寿保险有限公司以约70亿元整体收购，中信保诚由中信集团和英国保诚集团联合创建，这是外资涉足深圳大宗交易市场一个缩影。

一线城市一方面是房企重金布局，一方面是国内外资本疯狂的抢滩，这也说明了就算2020年整体楼市再惨淡，也会有资本追逐的价值高地。

至于三线、四线城市，不仅2020，未来几年，无论怎么刺激，都可能要成为市场分化的炮灰了。

2020年，深圳楼市向左，向右？

深圳市场也是一个缩小版的全国市场，两级分化也是市场的既定轨迹。只是在市场震荡期会变现出阶段特征，这就是在选择标的时要考虑的是保值大于增值，风险大于收益。

无论舆论怎么炒，在整体市场环境下，信心不可避免收到重挫。在求生存作为排名前列原则时，谨慎出手，市场收缩就是一个自然的结果。不说2020年整年，至少6月前市场的启动是不可能乐观，甚至是悲观的。

所以，在小编看来，深圳楼市应该是成熟的区域先行，网红区域降温。

南山、福田2020年可能会有抢房重现，因为这里的价值已经被证明了。宝安宝中、龙华北站商务中心片区价值已经兑现得差不多，资本会重点考虑。光明、沙井这些网红概念区，较大得可能就是退烧。至于其它区域，受刚需信心指数的影响，形势有待观察！