今年内将有12宗地王项目入市，这让东莞房价蠢蠢欲动，年初甚至有多个楼盘上调了备案价格。

5月8日，东莞限价升级政策出台，迅速稳定房价，也给12宗地王项目定价带来更大的压力。

从5月9日限价新政正式执行至今，已经有23批项目楼栋进行首次备案或是价格调整。

楼三姐发现，这些首次备案价楼栋大多与其上一批同类产品备案价持平，价格调整则全部为下调价格，包括地王项目。

业内人士表示，限价新政的执行，稳定东莞房价、地价，未来新盘备案价或“高开低走”，只能跌不能涨，后续推货促销力度加大，房价稳定，购房者再也不用担心楼盘同类产品涨价。

 今年将有12宗地王项目入市

限价新政出台至今，有23批项目楼栋出现价格备案或价格调整，包括已经上市的两宗地王项目“中海云麓花园”和“阳光城·金地风华公馆”。

业内人士认为，5月8日出台的东莞限价新政，和今年内将有12宗地王项目入市和即将入市拍卖的11宗商住地不无关系。

限价新政出台后，东莞市住建局相关负责人也特别提醒楼三姐，“希望大家关注到房价与地价联动调控问题。”

2016年起，东莞拍出多宗地王，这些地王项目在延迟开工、延迟入市后，终于不得不在今年进入市场。

据东莞中原战略研究中心统计，今年或将入市的地王项目在临深片区有凤岗的中海云麓花园、樟木头镇北大资源公馆1898、黄江镇的融创晨熙花园和北大资源的颐和翡翠花园；

松山湖片区有茶山鲁能公馆、大朗万科天悦广场；城区片区有万江阳光城·金地风华公馆、石碣碧桂园明珠公馆；水乡片区有麻涌的碧桂园北岸花园、招商雍华府，中堂光大地产的锦堂阁，道滘碧桂园等等。

楼三姐发现，这12个地王项目的楼面地价在所在区域均为高价，按照惯例，这些项目入市后，定价或将创区域新高，同时也会带动区域周边楼盘上调价格，引起东莞整体房价新一轮的上涨。

楼三姐在东莞市发改局官方网站查询时也发现，今年年初，已经出现多个项目上调备案价的情况。

5月8日，东莞限价新政出炉，对楼盘备案价格进行更严厉的限制，政府对楼市调控政策不放松，给地王项目理性定价和开发商谨慎拍地进行提醒。

值得注意的是，限价新政提出，2017年8月11日至5月9日前拿地的新建商品住房项目，首批首次的申报均价按不高于前6个月当地镇街（园区）同类型新建商品住房销售均价的15%（含）执行）。

这将给去年一些由“限价+竞自持+竞配建”等模式拍下的高成本地王一定的定价空间。

调查：签约缓慢， 地王的尴尬

楼三姐在调查采访中了解到，目前12个地王项目中已经进行价格备案的有中海云麓花园和阳光城·金地风华公馆。

为了能够支撑其高楼面地价，获得更多的利润，不少地王项目选择首先推出别墅产品以获得尽可能多的溢价；同时由于别墅定价高，也有利于提高购房者对后市项目洋房高定价的心理接受程度。

位于凤岗的中海云麓公馆目前主推的正是高拓展的中式别墅产品，建筑面积约在220-270平方米之间，备案均价约为4.85万元/平方米，在全市别墅产品当中属于较高的价格。

由于赠送面积多，实用率高，可做成5房、6房产品，同时由于靠近深圳，该项目也得到一些购房者的青睐，在今年初一次开盘推货时，曾经出现过多名购房者一次性付款认购的情况。

楼三姐从东莞市发改局官方网站看到，限价政策升级后，中海云麓花园进行首次备案的18、20、21、23、25号住宅楼备案均价仍为4.85万元/平方米，与限价前同类产品备案价持平。

但由于受到限购、限价、限签、限贷等影响，加上总价达千万元以上，该楼盘的网签非常缓慢。

东莞中原战略研究中心介绍，受调控政策影响，大部分别墅项目出货难度较大，4月份不少别墅成交套数仅有寥寥几套，一些别墅为出货甚至在3月下调了备案价。4月份，东莞别墅签约均价已跌下“2字头”。

而更为严峻的是，在楼市调控政策持续收紧之下，地王项目后续高层洋房产品入市才是楼盘要面临的真正挑战。

业内人士认为，限价政策升级后，地王项目将面临更大的定价压力。

在限价升级的影响下，区域其它楼盘定价稳定甚至下滑，而地王项目由于楼面地价太高，定价低则面临亏本，定价高则销售困难，且助推周边楼盘成交，抢走客源，十分尴尬。

多个临深盘调低备案价

同为已经上市的地王项目，阳光城·金地风华公馆洋房备案均价出现下调，由限价前的均价2.6万元/平方米，下降至目前的2.5万元/平方米。

楼三姐从东莞市发改局官方网站看到，限价后金地风华公馆2号楼共有53套住宅进行价格调整，从整栋楼的情况来看，4月16日该楼栋首次价格备案，均价为26470.49元/平方米，5月14日调整后均价为25749.57元/平方米，均价约下降721元/平方米。

其中个别单位单价下降近3000元。以2305号房为例，81.65平方米三房两厅户型，单价由原来的28741.18元/平方米，调整为25760元/平方米，单价下滑近3000元/平方米，总价下滑超过20万元，下降幅度达10.37%。

从“五一”期间该楼盘加推时同期推货楼盘去化率情况来看，该楼盘的去化率并不理想，低于其它楼盘。

此外，黄江的中信红树山、金地湖山大境，清溪的碧桂园翡翠湾，凤岗的嘉辉豪庭，塘厦的先进蔚蓝岸等均出现有房源备案价下调情况。

其中位于黄江的金地湖山大境共有3套房源进行备案价调整，2套略降0.8%，其中6号楼有一套房源下调幅度较大，备案价从40337元/平方米调整为25880元/平方米，下调幅度近36%，疑为特殊房源。在其它楼盘的房源当中，价格下调幅度较高的是12%。

同时，楼三姐发现，除了阳光城·金地风华为地王项目外，其它项目均位于临深片区。

受到东莞楼市调控政策影响，临深片区面临着成交慢、库存量大、房价高等不利因素，同时也将是房价下降最为明显的区域。

新盘定价或会“高开低走”

限价后楼盘价格备案开始变得谨慎，仅少数项目价格备案较前一批同类户型有所上涨，大部分楼盘的备案价与上一批同类产品备案价相同甚至有所下滑。

同类产品不同楼栋出现价格上涨的有两个楼盘，桥头镇的帝庭山花园70号住宅楼首次价格备案，整体备案均价为 12809.55元/平方米，较其于去年底备案的71栋住宅楼相似户型备案均价上涨了约600元/平方米；

洪梅的紫岸花城三区1—4、7—19号楼也进行首次房价备案，其中四房、五房产品的备案均价约为1.94万元/平方米，三房产品的备案均价约为1.88万元/平方米，而在4月中紫岸花城三区5-6号住宅楼进行房价备案时，三房、四房产品的备案均价约为1.79万元/平方米。

其它楼盘加推新货价格备案时定价与上一批产品基本相同。虎门镇君悦花园1栋100平方米左右的户型备案均价约为23496.97元/平方米；

清溪的新世纪中和花园1、2栋108-119平方米的三房备案均价约为2万元/平方米；桥头镇的山水江南95-133平方米的三至四房备案均价为11754元/平方米；

常平镇东兴花园40-135平方米一至四房备案均价为13734元/平方米。几个楼盘新推产品价格均与楼盘前一批同类户型产品备案均价基本相同。

而石排的凯旋湾花园新推的100-141平方米的三房、四房产品备案均价约为1.7万元/平方米，较其4月初30栋同类型产品的备案均价有明显的下降。

粗略对比发现，30栋的备案均价为17852元/平方米，而此次新备案的24、27栋产品的备案均价分别为1.65和1.7万元/平方米。

而由于全新楼盘“首批首次价格备案不得高于前6个月当地镇街（园区）同类型新建商品住房销售均价的10%（ 含）”，并且“一经备案不能上涨”。

业内人士认为未来新盘备案或将出现“高开低走”现象。

东莞中原战略研究中心表示，未来商品住房首次备案需“一次性过”，不得再次上调备案价，因此开发商首次定价至关重要，考虑到项目综合开发成本，开发商首次定价或将偏高，一方面有利于项目后期楼栋实现更高溢价，另一方面配合后期销售可采取适当的折扣优惠，打动购房者入市。

影响：过半镇街楼盘备案价预期下滑，促销力度有望加大

限价政策升级后，将对东莞楼市带来什么影响？合富研究院认为，限价新政出台对开发商获得的利润及营销带来压力。

根据2018年2-4月（即前3月）和2017年11月-2018年4月（即前6月）两个时间段的各区域均价对比来看，房价备案新政影响较大的区域主要为松山湖、黄江、横沥、凤岗、洪梅、望牛墩、道滘、东坑和塘厦等18个区域，以水乡片区最为明显；影响范围超过半个东莞。

相对而言，长安、麻涌、石排、中堂、常平、南城、企石和东城等镇街受到政策影响较小，以莞北片区居多。

东莞中原战略研究中心则表示，限价升级后房企将谨慎定价，尤其是针对“首批首次备案价格上调幅度从15%收窄为10%，同时一经备案不得上调”这一政策，开发商首次备案将更加谨慎，从根本上将有利于进一步稳控房价；

同时，由于外来开发商持续进驻并深耕东莞市场，但结合目前土拍市场延续“限价+竞自持+竞配建”模式，拿地成本高，加上新政出台致使未来项目溢价空间受限，开发商拿地势必更加理性。

另外，从市场来看，开发商首次备案价或将偏高，但让利促销力度有望加大。

来源：楼三姐