11月28日，由深圳商报主办的“数字经济新时代，湾区资产新未来”论坛活动在万科·北宸之光项目举行。

论坛当天邀请了知名财经评论人刘晓博，深圳报业集团党组成员、深圳商报总编辑丁时照，深港投资专家罗振坤，深圳中原二级市场董事副总经理张艾菲等嘉宾齐聚一堂，研讨龙华牛湖新城发展高地，共话深圳刚需置业机遇。

项目现场热闹非凡，几百批客户莅临体验中心。了解完片区发展和项目情况、参观完样板房后，很多客户当场诚意登记，表示出强烈的购买意愿。

防御性机会仍然在楼市

深圳是最适合房地产投资的城市

未来15年较好的投资机会在哪？

著名财经评论人刘晓博在论坛演讲中回答了这个问题。

中国较大的变化是要启动印股票的时代，以前是间接融资，主要以银行贷款的方式刺激经济的发展； 将来是直接融资，主要是股票和债券。

中国这几年IPO注册制改革，在科创板和创业板的试行，将会把居民多余的钱从楼市上适当分流一些，让大家去买第三支柱的养老金，买股票。这样势必进入一个消灭散户的时代，跟美国的模式完全对接，这是中央顶层设计。

但是据上交所的统计，在过去从2016年到2019年三年半的时间里，散户都是在亏钱的，包括1000万以上的最牛散户也在亏。只有机构在赚钱，所以股市赚钱越来越难。

虽然国家在倡导直接融资，在试图启动股市，但是股市的风是很难抓住的。对于普通投资者来说，考虑楼市会相对稳定一些。

国务院常务会议7月22日提出来，什么是较大的内需？就是新型城镇化。

新型城镇化就是让更多的人进城，进入大城市，来这里就业。中国每年的新房销售额是约23万亿，二手房大概是7万亿，卖地收益也是7万亿，加起来就是近40万亿，可以看出来房地产在未来相当长的时间内仍然是中国经济最稳定的支持。

现在到2035年，未来的15年，较好的投资机会在哪里？是进攻性的股票机会，但只有少数人可以抓住。较好的防御性机会在楼市，只要选好城市、片区、楼盘，大部分人可以抓住这个机会，因为这个机会你是能够看明白的。

股市的机会更多的带有虚拟和剧烈的波动性和强烈的外部性，没有办法预测，但有另一个最确定的投资机会，是在大湾区，在深圳。为什么深圳的房价容易涨，因为深圳人口密度太高，供应量太少，这就很清晰地告诉大家，深圳是最值得长期投资的一个城市。

城市多中心化将成深圳发展趋势

牛湖新城未来是一个自成体系的现代化城区

深圳2200万常住生活人口，分布的行政区最主要的是宝安、龙岗和龙华，龙华排第三。但是龙华的面积只有龙岗不到一半，所以龙华的人口密度实际上超过了宝安和龙岗，人口在未来的发展趋势会进一步增加。

龙华是一个产业大区，在进出口总额上相当于一个江西省，税收相当于一个青海省，高新技术的产出相当于一个黑龙江省，作为一个区这是非常强劲的发展，有实体经济支撑。

龙华有六大产业片区，牛湖是属于观澜的文化片区。龙华提出了优先发展数字经济，并明确了“一圈一区三廊”的发展格局。通过规划图，可以看到产业分布得非常均匀，但重心明显有向东北部扩张的趋势，这对龙华的均衡片区发展是一个利好。

今年新增的龙华地铁4号线延长线，最后一站就是牛湖站，未来与17号线交汇。牛湖片区是龙华重点发展区域，也是观澜生态文化片区——观澜文化小镇所在地。依托观澜文化艺术小镇，这里要构建观澜国际化街区。

这里临近观澜湖，拥有国际性资源，再加上数字经济的发展，未来会非常有发展前途。

目前，这个片区旧改项目比较集中，较大的有鸿荣源的旧改项目，相当于4个壹城中心面积大小，建成后对片区价值提升和发展将起到极大推动作用。教育配套明确的有龙华区教育科学研究院附属中学和润泽学校。龙华中医院按智慧医院高规划建造，规划面积也很大，集研究、学科带头和防疫功能为一体。

可以说牛湖新城的崛起，将是继海洋新城、光明科学城之后又一个数字生态经济先行示范区，集生活+生态+配套于一体的城市中轴活力新城。也就是所谓的“多中心化”，将来会成为一个自成体系的现代化城区。

买房跟着政府规划走

牛湖有望成为红山、北站、上塘之后的价值新高地

刘晓博认为，深圳是最适合投资房地产的城市。比如一个省的发展机会肯定是集中在省会里，因为深圳是特区，国家到省里不断地持续利好投入，所以说深圳就是高等级的城市。

其次，买房跟着产业走，选产业、资金、人口持续流入的城市和片区，龙华就是这样的片区。过去的一年深圳的小学、幼儿园的增长数较快，龙华位于前列。

最后，要抓住“城市多中心化”“郊区化”发展的城镇化新思路，跟着政府的规划走，选被列为重点、但尚未成熟、未来持续有新项目供应的片区。牛湖就是这样的片区。

深圳有条件多中心化，有条件郊区化。政府的红利在新区，因为新区的增量大，或者是旧改片区，现在光明和龙华之所以很火，原因就是有增量空间。

很多人说红山和北站片区利好不如以前了，未来这几个地方仍然是增长片区，但可能不是领涨片区了。而牛湖具有成长性，持续有新项目供应，有一个接力棒的效应，可能会成为新的领涨片区。

深圳商报总编缉丁时照对此表示，每一个价值区域的爆发都有某些因素，都是因为先行者的探索，然后才称为一个地标，进而带动整个地区的经济发展。深圳一系列的包括科技园、深圳湾、西丽、深圳北站等都是这么走过来的。牛湖可能就是现在的洼地、今后的高地。

年轻人如何“弯道超车”

刚需买房应该关注的几大要素

年轻人如何置业？现场沙龙嘉宾、深港投资专家罗振坤给出了答案。

牛湖未来几年旧改体量非常大，这样的区域有足够大的发展空间，城市升级速度快，房价上升也会很快，年轻人如果想要“弯道超车”，就要想办法从这样的片区下手，趁早上车。

深圳中原二级市场董事副总经理张艾菲认为，刚需买房应关注的核心要素牛湖片区都具备，并有这个潜质。

一是政府对片区规划的重视，未来牛湖新城是数字经济发展的高地，相应的城市配套也会完善丰富起来；

二是交通网络发达，牛湖紧邻清平高速，4号线延长线已通车。大湾区战略下的深港融合，龙华作为湾区中轴城市，香港的资金、货物、人才的流动方向也会紧密的沿着这条4号线一直向北发展；

三是周边有大规模的旧改，整个观澜旧改占地超 4 平方公里，牛湖片区更是汇聚万科、鸿荣源、先进等一线开发商；

最后就是选择品牌开发商，这样比较有保障。综上理由，万科在牛湖排名前列项目北宸之光是非常值得刚需族关注的。

（开发商稿件）