文/时代财经 童洁

2017年刚过，各个房企的年终销售业绩逐渐浮出水面。“碧万恒”的领跑格局早已落定，在碧桂园榜首位置难以撼动背景下，万科与恒大的亚军之争格外引人关注，而最后一个月的销售冲刺则是决定两者座次前后的关键。

1月3日，万科公布了2017年12月的销售情况，交出622亿元的单月销售成绩。这一成绩超过克尔瑞、亿翰智库此前所预测的水平，也让不少投资者感觉“惊喜”。

在恒大尚未披露业绩前，年底的奋力一搏让万科依然保有守住第二位置的可能。过去一年，万科累计实现合同销售面积3595.2万平方米，合同销售金额5298.8亿元。

要在行业集中度不断提升的“白银时代”保持三甲的位置并不容易。在宝万之争之前，万科曾多年占据行业龙头的位置，但在这个被郁亮称为“白银时代”的周期中，不少房企的规模正在成倍增长。

“2017年房地产行业进入加速整合周期，一二线城市增速收敛，而三四线城市依然保持活跃，房地产企业集中度大幅提高。作为行业多年的龙头，万科A经历股权之争后，依然保持自身的强大实力，与此同时，恒大、碧桂园等企业迅猛崛起，行业龙头已经由过去万科A一枝独秀演变成如今碧桂园、恒大、万科A三强争霸格局。”对于当前的房企格局，中信建投陈慎如此说到。

其研报显示，2012年-2016年，碧桂园的复合增长率达到58%，销售金额完成了从492亿元到3090亿元的跨越，是增速波动幅度较大的房企。恒大也连续3年增速超过30%，复合增长率达到42%，2016年更是以85%的增速超过万科。而万科的复合增长率在三者中较低，仅为27%。

更重要的是，除了要与碧桂园、恒大“贴身肉搏”之外，来势汹汹的融创对万科来说也是不小的威胁。去年11月，融创董事长孙宏斌曾公开反对万科的“白银时代”定论，并表示这样的说法“太扯了”。对于孙宏斌和充满野心的融创来说，高速增长的房地产行业给房企带来的一定是优质的规模增长机遇。

根据克而瑞研究发布的《2017年度中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示，2017年，融创完成了排名的“三连跳”，以销售金额3620亿元的成绩紧跟“碧万恒”之后。虽然在销售规模上融创与五千亿规模的“碧万恒”尚有差距，但以去年融创大手笔并购拿地的动作来看，进入三甲并非没有可能。

眼下万科面临的是“前有虎后有狼”的局面，而万科之所以能够坚守在前三强的梯队中，很大程度上是得益于其多年来全国扩张打下的良好基础。万科在公告中披露，去年，万科在9个区域中入围销售TOP10，其中，在山东及广东，万科分别拿下TOP1、TOP2，除江西、湖南外，每个区域的销售金额均在百亿以上，浙江、山东则达到300亿以上。

值得注意的是，以往在万科销售成绩中唱“主角”的上海万科在严苛的政策影响下，今年的销售额不进反退，甚至赶不上杭州万科281亿的销售成绩。

中国房地产数据研究院数据显示，2017年上海万科共完成198.3亿元的销售额。反观其2016年的表现，官方数据显示，上海万科2016年年度销售额突破了300亿，新增54个社区，6万户家庭以及14万业主。

上海万科的业绩下滑与去年上海整体成交量缩水不无关系。佑威数据盘点上海市场全年商品房销售数据显示，2017年上海商品房市场累计成交金额为3766亿元，较去年同期减少48%。

过去一年，上海楼市销售端的政策加码令房企预售证申领困难，一些高价楼盘难以通过审核，导致全市成交量迅速下降。而克尔瑞研究报告指出，在2016年，万科的高端住宅和城市改善住宅已经占到了万科上海区域住宅开发的50%。这意味着，在上海，中高端产品占比较高的万科难以打开销售端口。

不仅如此，去年4月，上海发布《上海市国有建设用地使用权出让补充公告》，将3幅地块的出让方式调整为招标挂牌复合式出让。根据规定，房企的经济实力、技术资质、项目经验成为决定其能否参与拿地的重要指标。

因此，房企在上海拿地谨慎，万科也不例外。过去的一年中，万科仅在上海拿下7宗土地，另有媒体报道称，为了应对当前严苛的政策环境，万科、恒大等已成立相关战略研究部门，针对未来发展趋势研究转型方向，布局新兴业态。

上海万科转型能否奏效尚无定论，但对万科而言，无论如何，2018年都将是一场“硬仗”。“2018年碧桂园、恒大、万科、融创四家房企的业绩总规模或将近3万亿元，TOP10房企的行业集中度有望达35%。”克尔瑞分析称。