我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：你好云叔，请问宝安大悦城和蛇口临海揽山怎么样？哪个以后会更有发展？最近新楼盘感觉不多，还有更好的吗？

回答：你好，大悦城所在的新安属于宝安老城区，刚需盘多，城市界面老气横秋，不会受高收入群体青睐，圈层不行，又没有划分到宝安中学，很容易摸到天花板继而上不去；另外新世界揽山临海蛇口30万方大盘，育才一小二中，2号线水湾站1.2公里、在建12号线500米，蛇口最后的大盘，恒大湾厦旧改还要很久，整体来看的话，投资潜力要低于领玺、颐湾府，对于很多有蛇口情节的人来说，这里也算是个不错的选择。具体好的盘详见内部分析！

提问：云叔好，最近看了松山湖已经普遍3万、部分楼盘已经4.5万左右了，而龙岗才4万，坪山甚至还有很多2-3万的房源，请问一下是0769的松山湖高估了？还是0755的龙岗，坪山被低估了？ 东部难道连东莞都不如了？

回答：你好，其实松山湖没有被高估，龙岗坪山也没有被低估， 东莞经济并不弱，2019年东莞GDP9482亿，深圳26927亿，经济总量相当于深圳的三分之一强， 深圳龙头深圳湾单价超20万了，松山湖是东莞的龙头，优质资源聚集地，4万+并不离谱，以后还会涨，一类片区的下等马未必跑的过三类片区的上等马。

提问：云叔好，请问招商前海湾和深业中城，两个盘都值得选吗？二者比较呢？感觉周边环境是两个极端，一个是老豪宅区，周围有点旧了；一个是周边太新了，就是缺乏人气，很担心前海前景最终不如深圳湾，不知道如此思路对不对，谢谢！

回答：其实这两个盘，一个买当下，一个买未来， 买当下会安全但缺乏想象力，买未来有风险但可能获取更大收益， 没有特别的对错，只有风险偏好与个人抉择。

提问：云叔，请问龙华的金茂府和南山的二手房，哪个更有投资价值？现在新房都要抢，为什么金茂府还有现房可以买呢？

回答：你好，这个论地段价值的话，肯定是南山要高一些，深圳的发展趋势是往西走，因为金茂府定位是豪宅，但能买得起的人多数去了南山买，而龙华本地的刚需又买不起，也不可能降价卖，所以你懂得！

提问：云叔，我宝中有套一房，大概400万，欠款160万，刚需想置换500万以内的两房或者小三房，目前可能考虑碧海，领航城或者沙井，请问现在置换是否合适？还是继续持有？还有置换的碧海、领航城、沙井怎么选择好一些呢？

回答：你如果月供能力还不错的话，建议加按揭继续加仓第二套，宝中这套小户型如果位置房龄都还不错，可以保留， 如果月供压力比较大，建议出手置换， 刚需自住盘，地理位置距离宝中，但周边的配套设施完善也是需要时间，农民房较多，噪音比较大，交通一般，距离地铁口较远。如果考虑自住的话，是没问题的，如果是投资的话，涨幅应该一般，周边可以选择的房源充裕。 如果考虑自住和投资优选碧海，次选西乡和沙井。

提问：云叔好，请问大运颐安都会中央89平米新房约510W，双龙恒裕珑城89平米新房约390W，值得买不？还是选择在福田、南山、宝安、龙华买？ 我排名前列套房在罗湖，第二套想作为纯投资，目前不考虑学位，请问云叔可以推荐几个盘吗？

回答：你好， 深圳各板块楼市分化越来越大，东部和西部的差距拉大，品质楼盘和低端楼盘差距拉大，学位房和非学位房差距拉大，西部涨到一定程度，可能会向东部倾斜，龙岗顺势承接，但是罗湖和龙岗短期内升值潜力是跑输东部的，建议入手福田、南山、宝安、龙华这些盘，具体楼盘详见内部分享。

提问：云叔你好，考虑学区的话，龙岗的吉祥里和颐安都会怎么选？

回答：你好，地段、地铁、品质、商业这几个因素，颐安优于吉祥里，从学位角度看，当下颐安稍微差于吉祥里，未来大概率持平，从户型角度看，吉祥里四房一卫，颐安三房两卫，如果孩子近期读书的话，注重实用功能，买吉祥里，如果注重居住品质，买颐安。

提问：云叔好，去年购买了龙岗中粮祥云的小三房投资，一直用来出租，当时买得比较仓促，感觉楼盘涨幅非常慢，这次深圳行情也没有丝毫的热度，请问大运近两年走势和这个楼盘是否适合长持，还是尽快脱手置换热点区域？

回答：你好，龙岗中粮祥云，地铁口是它的优点，新盘加大运概念，但是缺点是小区太小和商住太多压制了均价， 这个盘涨幅是慢，不是龙岗没行情，而是你去年买的价格就包含了溢价，目前正在挤溢价水分的阶段，所以感受不到上涨，个人觉得置换没必要，大运我还是看好的，水份也挤的差不多了，很快就能跟上涨幅了，可以放心拿着，新盘还是有优势的。

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