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◎原创撰稿：楼兔子 胡春

◎关联公众号：楼兔子兄弟  

腥风血雨的中美贸易战中，一个年就这么悄悄地过了一半。

深圳楼市究竟怎么样了呢？我想拿以下几个数据来评价。

1、上个周末，盐田一个楼盘忽然放大招。拿出一大批珍藏量两年的房源，以两年前的预售价上市！基本上是单价每平米4.1至4.5万元。

2、还是上个周末，龙华金亨利二期开放营销中心，没有楼书，没有沙盘。甚至没有样板房，没有清水房。门外还是烈日下排起了长队。

3、链家老板左晖暴力打造的新产品——贝壳找房新鲜热辣发布了深圳半年楼市报告。深圳二手房均价每平米57297元，深圳湾涨幅较大，达到了17.5%。

这三个信息联系在一起来看，我给深圳楼市的评判是：

深圳楼市严重分化！需求依然存在，强者恒强继续猛涨！这个时候，建议购房者不要试图去弱市里抄底。山海风景楼房短期依然是有毒资产。扎堆取暖南山，更大概率可以赢得先机。南山同乐关附近的东关·乐尚林居10万平米精品小区，即将推售79至179平米的3至5房。我去看过，非常适宜刚需与改善。

为什么建议重点关注南山？我给你以下几个判断

研判一

  调控未见加码，买房热情来啦！

我依然维持此前的判断，深圳楼市十年内都不会取消限购。这是深圳楼市的生死线。以深圳楼市有限的供应瞰，取消限购，必然是全民哄抢、房价疯狂，然后就是直接崩盘。这个趋势几乎是铁定的。

限贷短期内也不会明目壮胆地放开。但是如今货币政策已经转向为“稳健并适度宽松”，在央妈定向降准放水的背景下，洪水漫灌不太可能，但是以中国人的聪明智慧，总会有大量热钱流进楼市。据说，最近一些银行又开始批放消费贷了，住房按揭贷款的批放速度也艰加快了。这些情况都说明，银行放水的热情和能力都提高了。毕竟，银行有钱啦。

以此同时，楼市的新政调控，深圳并没有继续加码！这在全国各地楼市纷纷表态的背景下，尤其难得。

银行放水+调控稳定，这就等于是告诉市场：这一轮的房地产调控很可能已经紧绷到底啦！正在回复反弹的起点上。

今天中午和地产圈内朋友聊天，一个劲爆消息是：沿海某个热点城市，有关方面已经口头通知开发商，限购政策松绑了！可以通知此前被限购的人士来买房啦！悄悄地就把备案网签给办了！

相信，很多人已经看懂了这个逻辑。因此，深圳人最近买房热情很高。这个变化，是大趋势的变化。大家一定要清楚了。

香港楼市创新高，影后交辣税买房

研判二

  不仅抢限价新房，也抢二手房！

很多人一定会说，上半年深圳楼市就没有什么行情啊。全是在抢限价新房。都在瞄准那20%限价红利的打新盘呢。

事实真是如此吗？当然不是！

贝壳找房给出的数据显示，今年上半年一共成交了二手住宅33704套，均价没平方米57297元。无论是成交套数还是成交均价，都是上涨的！

全市60个重点二手房片区里，只有3个是微跌的。其它57个全是上涨的。

楼兔子此前说过很多次，深圳是一个存量房占主导的市场。二手房才更真实的反应整个深圳楼市的全貌。

今年上半年的楼市事实就是：限价新房销售很快，一部分人在屡屡摇号失望之后，就选择买进二手房啦！

当新房和二手房都实现了稳定的交易上升之后，深圳楼市就完全不可能下跌啦！这个判断也很重要。

研判三

  要买房就买南山，追涨龙头股！

为什么要追买南山？当然是因为南山还在涨！

还是看贝壳找房给出的今年上半年深圳楼市数据，60个典型二手房片区里，涨幅较大的就是深圳湾豪宅，基本上均价是每平米152458元，涨幅17.5%。排名第二的是园林百花的学区房，涨了大约12.4%。均价每平米10万左右。排名第三的又是南山，科技园片区涨了10.7%，均价每平米9.6万左右。

南山二手房涨幅最明显，冠领全市

上半年二手房成交最猛的楼盘是谁呢？还是南山。华润城润府，平均每个月卖了36套。排名第三的南山桃源村也不错，平均每个月可以卖出31套房。

为什么南山二手房成交量价都这么猛啊？

1、南山科技园的购买力太强大了。南山区的GDP已经超过了广州天河，是整个广东省经济创新力最强区。几乎每天都可以打造出一个千万富翁。粤港澳大湾区已经确定南山科技园是整个湾区科技走廊的龙头。西丽留仙洞总部基地+南山科技园+深圳湾超级总部基地+前海桂湾金融中心区，整个南山科技园附近潜在大约有150万人的住房消费缺口！而且这是一批非常有实力的高端消费缺口，正是因为他们的持续入市，整个华润城沸腾了。深圳湾继续涨，连桃源村、松坪山二手房都在上涨！

2、南山近期新房供应短缺。大家仔细想想，招商双玺，万科蛇口公馆和华润城三期，“深蹲、深摇、深离”三大典型盘都是在南山。此前闹出更大绯闻的赤湾山语海，也是南山盘。南山盘屡屡引发市场热情追捧，从本质上说，也是因为调控日久，没什么新盘供应。从以上判断看，南山楼市依然有追涨的空间哦。

研判四

  南山各板块房价正在缩小差距！

不久前，楼兔子和圈内大咖图腾镜老师一起去看了南山附近的东关·乐尚林居。这个项目是东关集团打造的低密度住区，一共4栋5座高层住宅点式围合布局，一共584套房，主力户型79至179平米的3至5房。全是以2梯4户为主的设计，约110平米搭配经典的横厅设计，非常现代宜居。

东关·乐尚林居规划效果图

图腾镜老师给这个项目的点评是：与30万+的豪宅为邻。对此我深以为然。

目前整个南山的房价地图大概是这样：蛇口13万至15万，后海大部分15万至20万，个别在售尾盘18万至25万。深圳湾壹号就更高啦。深圳湾超级总部基地附近大约是11万至18万。西丽桃源村附近差不多6万，松坪村附近7万，西丽大学城基本8万左右。东关·乐尚林居，楼兔子预判单价8万左右。而前海，较新批售的新盘单价9.3万+1万元精装修。但是楼兔子得到的消息是，前海个别在售楼盘，尾货较高价已经接近每平米27万元！

有两点必须重点提出来：1，西丽桃源村松坪山补涨非常迅猛，尤其是大学城板块俨然已经成为新豪宅板块。接下来，整个南山各区都可能看齐深圳湾，有一轮补涨行情。2、同乐关附近板块价值被低估了，这里真的是与30万+的豪宅比邻而居，大约就是10分钟。

注意看图：南坪快速二期直插前海

东关·乐尚林居有一个非常大的利好：南坪快速二期。

深圳交委已经公布了这条路的修建信息。将来要通过湖滨路直插前海。入海底，与S3沿江高速在海底互通。预留出口，将来对接深逐通道，直连珠海。东关·乐尚林居就在南坪快速二期的中山园路附近。

将来，通过南坪快速二期，东关·乐尚林居的业主，可以10分钟之内通达深圳北站，西丽高铁站、西丽大学城、留仙洞总部基地、南山科技园，更可以全线无红灯直接通达前海桂湾金融中心区。

南坪快速二期工程公示图

因为南坪快速二期，这个地理位置变得格外中心化了！一口气连接了深圳最有潜力的6大核心区。价值裂变正是时候。很多人还不知道哦。

研判五

  南山低至3.5容积率的住区不多了！

最后我在说一下东关·乐尚林居的产品。几个基本价值判断，特别与众不同。

1、项目容积率只有3.5，但绿化率可以达到35%。这种低密度宜居城市核心大盘，南山不多了。我们可以看到的几个楼盘，华润城容积率是6，这是很多人质疑楼盘的较大问题，密度太高，住着很压抑。

南山的其它新盘如豪方天际花园和宝安的中粮天悦壹号，容积率也在5.8以上。容积率放低到3.5，那是很舒适很舒适了。将来旧城改造为主的深圳商品房市场，容积率很可能在8以上。想住低密度社区，越来越难啦。

东关·乐尚林居容积率只有3.5

2、东关·乐尚林居的新加坡主题园林。园林景观面积1.3万平米，有中心会客厅、儿童游乐园、架空层泛会所等。这太奢侈啦。福田深圳中心天元有8000平米的园林，但深圳中心天元那可是10万+级别的豪宅。

乐尚林居绿化率堪比深圳中心天元

3、精工智能住宅。东关·乐尚林居全部采用low-E中空玻璃，可以实现降低噪音40分贝以上。小区还安排了全人脸识别、天眼关照系统、智能呼叫电梯系统和全社区的WIFI覆盖。这样，业主完全可以仅凭刷脸就入户归家，不需要带钥匙啦。个别访客，也可以通过扫二维码入户。

乐尚林居科技智能社区典范

对于家中需要特别护理的老人或者小孩，天眼系统还可以随时监测到特护对象的情况，有问题时随时预警。需要上班时，还可以提前手机预约搭乘电梯，做到人道电梯到，而不是人等电梯。

4、设计了沿街商业。整个项目户型基本都是南向户型，方正通透，使用率高，梯户比也是目前市场上稀缺的以2梯3户或2梯4户为主。

低密度，精工打造的全智能化生活住区，即将价值巨变的潜力片区。东关·乐尚林居这三个秉性，就是价值基石。

 预告：7月14日本周六，东关·乐尚林居将隆重开放样板房，79至179平米3至5房产品将首次向公众展示，欢迎莅临现场品鉴。

东关·乐尚林居样板展示空间

 文后提示  

楼兔子小密圈    1、从招商双玺开始，深圳正式进入摇号买房时代。但你买房并不一定更容易。大资金搏杀将大概率买走你想要的房子，因为首付门槛提高了！而且别人是500万认筹金，一口气认筹8个  2、前海湾城市新中心的规划，楼兔子拿到了详细的PPT文本，并且做了深度解读。很多绝密资讯。3、粤港澳大湾区规划延迟发布的原因是什么？较大亮点会在哪里？4、深圳湾超级总部基地的规划已经公布了，较大亮点是滨海大道下沉计划。因此整个片区房价最得益的楼盘是谁？建议赶紧潜伏，目标单价20万并不过分。5、深圳正在规划层面做调整，一批旧改大受影响。隐患已经呈现出来了。 

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