史上最严楼市调控一周年 深圳房价假摔 京津沪厦真的在跌!

搜狐焦点深圳资讯 2018-03-21 08:45:06
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这一年多来,到底哪些城市房价真的降了?

(来源:房屋屋 撰文:凯风)

从2016年十一开始,楼市调控已经进行一年半;从去年3月楼市调控再度加码以来,“史上最严”的局面也已经持续一年。

这一年多来,市场上传闻颇多。房价降没降,本该是个简单的事实问题。然而,在这方面,官方与民间各执一词,专家与看房者态度迥异,持房者与观望者情绪对立。

扫清迷雾,去除各种人为数据的干扰,我们直接上干货:这一年多来,到底哪些城市房价真的降了?

官方数据:10城房价出现下跌

国家统计部门每月都会公布一组房价数据,这组数据涵盖70个大中城市,包括一手房、二手房的环比同比数据,我们以二手房数据作为参考。

这里,之所以用二手房,而不使用一手房数据,是因为当限价成为调控常态,一手房数据的失真程度远远高过二手房。如果你看到哪个城市官方统计里的一二手房价格出现背离,一个涨一个跌,那么二手房可能更接近现实。

根据统计部门较新发布的数据,从较高点到现在,共计10个城市房价出现下跌:

这些城市,基本都属于热点一二线城市。其中,北京、厦门跌幅较大,分别达到6.6%和5.08%,相当于房价从较高点分别跌掉了4000元和3000元。

不过,相比于过去两年动辄100%以上的涨幅,这点跌幅只能算是局部调整。它并不能有效减轻购房负担,但对于扭转市场预期、减轻市场恐慌,还是有着积极作用的。

值得注意的是,房价出现调整信号的,基本都还是一二线城市,三四线城市并不在其列。按官方统计数据,三四线城市房价还在上行之中。

原因在于,这些城市的货币化棚改还在推进之中,大拆大建仍在支撑房价的暂时上行,显然,随着未来棚改的完成和退出,这些城市将面临着极其严峻的考验。

市场数据:京津沪厦下跌,深圳假摔,二线城市稳定

由于众所周知的原因,统计数据可能存在失真。有时候会弱化涨幅,有时候又会强化跌幅,那么不妨引入第三方市场数据作为参考。

对于以上10个城市,对比链家、房天下等数据后显示,北京、厦门、天津、上海、厦门5个城市出现实质性下跌,其他城市房价则相对稳定,而济南、南昌、郑州、南京房价还在上行。

1、这其中,北京跌幅高达15%。从去年3月出台史上最严楼市调控政策之后,北京房价就步入下行渠道,一路下跌,未有反转。受此影响,环京楼市房价同样出现下跌,加上限购限贷的执行常态,缺乏本地需求支撑的环境楼市,跌幅更胜于北京。

2、天津,虽然今年年后房价有所反弹,但由于去年房价一直不温不火,累计跌幅也高达10%以上。这背后,是天津经济增速严重下滑,而且人口面临流出。数据显示,2017年末,全市常住人口总量1556.87万人,较上年减少5.25万人,降幅0.34%。

3、厦门房价,仅次于北上深,高过广州。从去年开始,厦门房价出现调整,跌幅8个点左右。2015年,厦门和深圳房价率先反弹,其背后的支撑是土地资源不足、外地购房客涌入。而随着限购限售政策推进,厦门外来需求受到抑制,房价不可避免受到影响。

4、上海房价近几个月刚刚出现微调,跌幅为5个点左右。上海与北京一样,都在大力度控制人口,两地的常住人口同时出现逆转,这对楼市情绪产生影响。

5、以南京、郑州为代表的二线城市,无论是官方统计还是市场数据,都未显示这些城市房价出现实质性下跌。部分城市正在高位盘整,房价只有暂时的波动,还未进入下行渠道;部分城市则仍在上涨,市场情绪依旧未能发生变化。

6、至于舆论普遍关注的深圳,虽然官方声称该地房价实现17连跌,但这终究只是数字游戏。去年2月,深圳房价为54778元,今年2月,这一数字为54191元,一年时间,仅仅跌了不到600元,聊胜于无。当然,这也显示了当地精准的数字控盘能力。(更多可参阅《房价13连跌,这个一线城市怎么了?》)

三四线城市:普遍上涨,却有隐忧

三四线城市,由于市场交易数据不够完善,而且二手房交易不够频繁,我们以国家统计部门的新建商品房数据作为参考。

过去一年,在全国70个大中城市里,涨幅超过5%的城市为47个,绝大部分都属于三四线城市。而且如果考虑到统计中可能存在的水分,这些数据其实存在大幅低估,但这不影响分析。

三四线城市的房价上涨,其实背后的原因非常简单。简要言之,一边是一二线城市严格限购限售之后,资金向三四线城市转移;另一边是三四线城市正在普遍推动的货币化棚改。(更多分析可参阅《为什么一二线越调越坚挺,三四线越涨越心虚?》)

从各地的政策来看,棚改货币化会继续推进,三四线城市的房价上涨,还有可能得到进一步的支持。不过,随着去库存的完成,以及货币化棚改的收官,三四线城市较大的政策利好将不断削弱。

来源:易居研究院。

按照计划,2018年到2020年,我国将再改造各类棚户区1500万套。该任务较2015年~2017年的1800套棚改目标有所降低。 

到时候这些城市就必须直面缺乏人口支撑的现实,买到的房子如果根本就卖不出去,那么这笔资产也只是空中楼阁。

4大趋势:一二线高位盘整,三四线最后的狂欢

今年市场环境发生不少变化,择其要者,主要有三个方面:

一是防风险去杠杆成为政策主基调,宽松环境不复以往;

二是多部门一直在重申调控政策的延续性,短时间内应该不会放松限购限售政策

三是市场预期有所转变,房价之所以出现高位盘整,就是因为多空对决,市场情绪摇摆不定。

所以,对于一二线城市来说,高位盘整恐怕是大概率事件。(更多分析可参阅《两会透露重要信号,楼市逻辑正在发生变化!》)

而对于三四线城市来说,只要货币化棚改还在持续,房价还有持续上升的可能,但这也只是最后的狂欢了。

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