最后10天，粤港澳大湾区终于要来了！

对于深圳以及临深楼市来说，这是极度敏感的日子。都在等待大戏揭幕，鸣奏华彩乐章。

值得注意的是：大变革前夕，深圳楼市噤若寒蝉。但临深的大亚湾，整个粤港澳大湾区11个城市里罕见的不限购片区，楼市终于被彻底引爆！

这些天，大亚湾楼市处处是开盘抢购的消息。很多人稍微一犹豫，回头看，房子已经卖出去了！

这里面，我们看到很多东北、天津、山西甚至是新疆西藏的购房者。热钱汹涌，市场堪比限购前的海南，小消息引爆的丹东。

大亚湾楼市，究竟暗藏什么魔力？

01

 踩盘信息

 大手客浮现，大亚湾明显异动 

大约一个月前，我曾经在楼兔子小密圈里透露一个消息： 大亚湾市场出现明显异动！

当时，内部消息透露说，大亚湾澳头滨海的某个品牌开发商大型楼盘忽然接待了一个香港买房团，成员不多十来个人，但几乎是人手8套10套的大手买进！出手非常坚决果断，当天看房当天签约付款，几乎就是带着钱来看房。

过了一个星期左右，一位深圳楼市超级豪客忽然打电话给我说，想立即买进大亚湾西区靠近坪山的某个大型品牌开发商楼盘。我知道，此前这位豪客已经几乎买遍深圳热区，在后海前海香蜜湖都已经囤积了不少房源，在大亚湾西区的这个楼盘，也已经买进了2套。这一次，他说要一口气再买10套！而且是一次性付款，较快两三天内就要签约！

到了五一前夕，楼兔子和惠州大亚湾10多家开发商高管私下聚会的时候，更多信息暴露出来了！

简单一句话来说就是，这个时候的大亚湾新盘已经根本不愁卖！从各大楼盘线下蓄客的情况看，超比例认筹预购几乎是标配。大多数的开发商仅仅需要思考以下两个问题：1，只接受全款客户，在银行放款极慢极慢的背景下，较快速地实现回款，落袋为安。2，接受按揭客户，但要额外加收装修款，回款是慢一点，但可以在限价的背景下做到利润较大化。

选择左手，或者是右手？这是一个矛盾的问题。但对于购房者来说，问题已经清晰明朗了：没有选择的余地，抢才是你的少有！

随后，你被中介朋友圈狠狠地刷屏了！无论是金地自在城、博林腾瑞，还是晶地里程、龙光玖龙湾等等，全是一片火海。

炒烂了的信息，楼兔子就不再重复了。这里再爆两个猛料：

NO1，大亚湾的滨海楼盘——华润小径湾最近推售三期高层和洋房，最近来了很多北方客，出手阔绰。这帮人，典型是买遍全国的投资客。排名前列次上门就果敢下定。关键是买了之后，再口碑相传，源源不断地介绍新朋友进场。

NO2，大亚湾丰泰城地产旗下新盘备案价突破了每平米1.8万元，个别单位甚至在每平米1.9万元，264套房源一次性取的预售证。这是一次非常罕见的突破。此前，大亚湾新盘预售价格被默认的红线是单价每平米1.3万元左右。这次突破，会是改变的开始？还是个案呈现？最终走向还需要更多案例来佐证。但这个楼盘预售价走高，而且传说要全部一次性付款出售。这对于市场信心特别是一个极大的震撼。

醒醒吧！深圳刚需购房者！你的大亚湾后花园快要被攻陷啦。

02

 市场透析

 三大因素刺激大亚湾楼市暴热 

很多人在楼兔子小密圈里问我，大亚湾市场究竟怎么了？我给朋友们分享了三个理解：

NO1、畅想粤港澳大湾区的红利大家都已经知道了，粤港澳大湾区已经上升为国家战略，是和雄安新区一样的千年大计。大领导说：这个大湾区搞起来将不得了！这种城市前景的定性，再加上酝酿已久的整体协调规划方案，全体百姓事实上已经对粤港澳大湾区的未来充满憧憬与期待！

有类似雄安新区、海南自由贸易港一样的向往与期待，就必定会有潜伏买房的欲望！此前，地产大佬余英说，深圳今年改革开放40周年，上面必定给深圳超级大礼包。这个大礼包究竟是什么？没有人能准确地点题。但大礼包传言甚广，这更加坚定了大家买进粤港澳大湾区的信心。

但是，特别关键的一点是：整个粤港澳大湾区楼市，只有惠州和肇庆两座城市是不限购的！其它所有城市都已经提前不同程度关门了。

也就是说，如果你还想潜伏以待粤港澳大湾区的楼市红利，最自由方便的通道或许就是惠州大亚湾了，而且时间很可能不到10天了！这种信息，还不彻底引爆市场？

NO2、都在畅想大亚湾变身0755具体到大亚湾市场。这里不仅仅是可以得到大湾区规划的整体利好，更有可能在深惠协调发展试验区的框架下，得到更多超乎想象的红利。

最近的传言是，深圳已经有组织地在往大亚湾派出工作人员，分散在大亚湾的各个办事部门。这个事情不太好说。但如果你足够敏感的话，你会回忆到，当年搞深汕特别合作区的时候，深圳也是这么做的。最终顺利交接。深汕特别合作区成为深圳坪山光明之后，又一新区。

深惠协调发展试验区究竟会在哪里？坊间有一个传言，以深汕高速为界，现在的惠阳大亚湾和惠东，一直到海边全成为试验区的机会很大。

楼兔子认为这个猜想有些道理。如果真是这样，那么深汕特别合作区将不再是深圳的飞地了！从汕尾到深圳沙井海洋新城，整个海岸线将连成深圳管理的海岸线，全划归0755来统筹发展。一旦实现，那么深圳人将来就不再无奈地在大梅沙煮饺子啦！整个巽寮湾、惠东海岸线，都将成为深圳人旅游度假的后花园。

NO3、大亚湾库存短缺，不够卖很多人都说大亚湾新房供应量大。超级大，大到令人恐怖。事实是，夸大其词了。

楼兔子拿到了一份大亚湾房协提供的数据。根据统计，截止到2017年12月底，大亚湾新房住宅库存是202.52万平米，去化周期大约是9个月。对此，大亚湾房协的定义是：全区已经完成了省市下达的去库存任务。

但我想说的是，其实大亚湾房协更应该理性地告诉大家：大亚湾新房的库存已经告急！9个月的库存去化周期其实是很危险的。

在不久前和大亚湾开发商聊天的时候，楼兔子得到更恐怖的消息。五一前夕，开发商内部的统计信息是大亚湾新房库存去化周期已经下降到大约7.5个月了。某大型品牌开发商甚至表示：如果放开手脚批售，较快在2.5个月内，这家开发商在惠州大亚湾的房子将会卖完！具体是哪家开发商，咱就只能私下里说了。但可以透露，这家开发商特别是大亚湾新房供应的霸主！

一大批规划红利正在路上，偏偏这个时候新房供应也告急！这种状况下，楼市能不爆吗？

03

 较新动向

 海南限购，北方客抢买华润小径湾 

在这波大亚湾楼市行情里，华润小径湾所处的大亚湾滨海物业算是一股清流。

它可以享受到粤港澳大湾区给大亚湾楼市带来的所有变革与红利，但与大亚湾楼市99%的产品又截然不同。这是一批类似海南三亚海棠湾那样的滨海度假产品，注定了是属于全国中高端客户的盘中餐。

华润小径湾位于大亚湾滨海区，这里是和美国夏威夷、泰国普吉岛、阿联酋迪拜等国际知名度假区同一纬度线的南中国海。北纬22°线，最适宜滨海度假的区域。华润小径湾占地177万平米，预计总建筑面积270万平米。和周边的合正东部湾、碧桂园十里银滩等楼盘相比，特别是一个超级大盘。一期3165套房和二期2851套房都已经全部售出。

由于华润的品质打造，华润小径湾一期和二期，事实上已经赢得了不少外地客户的青睐。但华润小径湾这次推出的三期，北方客和香港客，来的更猛烈！

除了粤港澳大湾区的刺激外，还有一个和大亚湾楼市其它产品接壤不同的原因：海南限购了！

众所周知，这些年因为雾霾的原因，一大批北方购房者为健康和空气买单，大举突进海南。因而出现了海南三亚一房难求房价暴涨的现象。春节期间，海南往返北方的机票甚至让人有一趟欧洲游的困惑。太多太多人买进海南了！

但今天海南全域限购了！富人对健康的追求却永无止步。他们需要替代品。因此，有人去了广西北海。去了云南大理。但事实上，还有一大批人在悄悄买进大亚湾的华润小径湾！

今天的华润小径湾特别可以说是整个湾区滨海物业的标杆，核心资产。理由大概有以下几点：

N01、华润央企的高品质打造华润是豪宅的代名词。华润小径湾三期整体占地15.9万平方米，建筑面积43万平米。一共3896户。其整体规划设计者是英国福斯特公司，经典作品是苹果总部大厦。园林规划设计者的代表作品是深圳核心超级豪宅——香蜜湖壹号。景观设计是新加坡柏景。整个产品的打造，特别值得信赖。

NO2、华润小径湾大城配套完善已经建成的有艾美酒店、万象海会所，华润大学（华润高管培训基地）和1.5万平米滨海商业街，政府修建的5公里滨海绿道等等。即将落成的有贝赛思国际学校和华润旗下的大型滨海电影院等等。

需要特别强调的一点是华润小径湾的贝赛思国际学校，那可是国内鼎鼎有名的国际学校，目前在国内仅仅上海和深圳有两家。华润小径湾是在国内的第三家。我们楼市自媒体圈的网红妹妹——呆呆咖啡馆就非常青睐这个学校，正在考虑自家小孩到这里上学呢。华润小径湾的1.5万平米商业街也不对外销售，全部由华润万象城团队自己直接运营。

另外，华润小径湾还开通了直达深圳罗湖万象城和大冲万象天地的穿梭巴士。每天，业主都可以搭乘巴士方便回到深圳市区。

学校+商业+大型品牌楼盘+便捷的交通。华润小径湾正成为一座宜滨海度假，宜家庭居住的生活大城。一切房价上涨的要素都聚齐了！

NO3、华润小径湾遭遇了严厉限价

楼兔子得到消息，华润小径湾一期2013年开盘的时候，高层销售单价大约是每平米1.2万元。2015年开售二期的时候，单价大约是每平米1.7万元至2万元。但今天正在销售的三期产品，约60平米的单房，约90平米的一房两厅一卫和约96平米的两房两厅一卫，约138平米的三房两厅两卫，高层销售价格大约是每平米1.2万元至1.4万元。

限价太厉害了!一手房和二手房价差明显，正是捡漏的时候。