润玺二期已截止登记了，据传入围客户700多批，不需要积分，最重要的是还有折扣。

前几天有准业主爆料，润玺这次全款购房可以享受总价减10万优惠，这是其开盘史上从来没有出现过的，看来市场下行的情况下，网红盘的信心也不足了。

润玺尚且如此，其他新盘不卷起来，只怕会更难。

近期入市的新盘中，京基智农山海公馆较高折扣98折，折后单价降至5.88万起。

沙井的招商雍和府，在i深圳登记即可享受总价减免3万优惠。

但最卷的还要属光明，上周开盘的观月台，备案均价4.69万/平，开盘折后均价4.28万/平，直接打了91折。

深业云筑，备案均价4.68万/平，开盘叠加各种折扣后，均价降至4.37万/平，也相当于打了个93折。

98/99折可以说是开发商的诚意，而直接打到91折，那就是真“割肉”了，开发商为啥这么拼？今年新房真这么难卖吗？

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新房去化难，折扣内卷严重

先看一组数据，今天，国家统计局发布了1-5月份全国房地产开发投资统计数据，其中住宅投资39521亿元，下降3.0%；销售面积42903万平方米，下降了28.1%；销售额42317亿元，下降了34.5%。

可以说全国上下都一样，房地产市场都还处于一个下行阶段，整体信心不足，住宅也仍处于调整通道。

再来看看深圳方面，春节以来，楼市一直不温不火，成交也相对低迷，尤其是刚刚过去的5月，一手住宅更是出现了近1年来的较低值，仅网签了1877套。

在这样的市场表现形势下，开发商心里也没底了，要么延迟新盘开盘，要么就是通过折扣走量。

但有一个明显的变化就是，此前的打折降价盘都是一些去化困难的楼盘，像大鹏的满京华云曦花园，主动下调15%-18%的房价，网传还将补偿前期业主购房差价。

而现如今的新盘，还没开盘还没拿证，就主动祭出折扣来吸引客流，像罗湖的亚太·半山樾府，备案价直接打了86折，均价也从8字头秒变7字头，是今年以来，新房住宅折扣力度较大的楼盘。

虽然新房折扣内卷严重，但是对于开发商这种真金白银的送钱，购房者也未必都会买单。

从备案进度来看，截止至6月15日，满京华云曦花园仅备案了10%的房源、亚太半山樾府仅备案了不到8%的房源，而刚开盘的光明观月台，据传当天去化也只有46%，不到一半。

满京华、半山樾府去化难主要是因为没有一个好地段，也缺乏好配套，但地处网红光明区，周边地铁、学校、商业等买房三板斧都齐全的观月台，为何也这么难呢？

我们分析，一是因为供应量，二是因为价格。

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光明10个限价盘集中供应，今年上车更便宜

最近两年，深圳集中土拍中，光明的限价宅地供应量较大，仅去年一年就出让了9宗地块，而今年4月土拍中，又供应了2块，目前已知的就有10宗限价宅地待售（龙光限价盘，玖瑞府已入市）。

而前段时间，深圳公布了2022年供地计划，光明在今年就有11公顷的商品住房用地供应，这就意味着后续土拍中，光明还将有地块出让。

超10个限价住宅，再加上像金地三期、观月台、深业云筑等非限价楼盘，光明的新房供应可以说是井喷了。

除了供应量上来了，买房人的选择变多了之外，光明今年的新房价格也有所回落。

此前，光明的新房价格普遍是在5万出头，只有极个别的像中海、电建能卖到6万左右，当然也因为这两盘的价格，加上周边一度挂到8/9万的二手房，5字头的新盘就显得很香。

但是去年第二、三批集中供地时，新拍地块的销售限价被下调了3%-9.2%不等，光明原本稳定在5万+的房价，瞬间被拉回了4字头。

于开发商而言，原本可以备5万+一平卖的，今年周边都普通卖4万+了，那也只能忍痛割肉，跟着限价盘卖，所以这也是为什么观月台、深业云筑，能有这么低的折扣。

于购房者而言，以更低的价格购入同等地段配套的新房，自然是一大利好，而今年，除了观月台、深业云筑之外，还有哪些非限价盘会要继续割肉，把价格“调低”至限价水平呢？

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3新盘割肉价格或“下调”，龙华宝安光明都有

我们分析，有希望把价格“调低”至限价水平的楼盘，一是邻近限价楼盘，且无前期开发产品的盘，毕竟这类楼盘缺乏参考价，只能跟着限价盘走；

二是跟周边限价楼盘定位基本一致，且在同一个交通、教育、商业等配套圈子范围内的新盘；

三是跟周边限价楼盘可能在同一营销节点的盘，像观月台撞期中海观园、深业云筑撞期金地明峯府，客户群体又一致，就更容易卷起来。

而具备这些要素，且今年有望入市的非限价盘，有光明的汇银绿城桂语兰庭、宝安的恒兴御景园、龙华的皇嘉珑府。

首先是汇银绿城桂语兰庭，项目与同属于光明中心区的深业颐瑞府（深业A641-0030地块）相邻，深业毛坯限价约4.5万/平，若带装修则去到4.8万/平，这个价格或可作为一个参考。

汇银绿城桂语兰庭原本由大唐主导开发，名为大唐时代花园，后由绿城接手，更名为汇银·绿城桂语兰庭。

项目总建面约21.7万平，单住宅建面就超20万平，规划10栋超高层，另外还带有1栋幼儿园，以及47000平商业，在目前的光明新房市场中，算是难得的大体量楼盘。

根据网上资料显示，项目可售商品房住宅约1800户，面积段约89-128平的3-4房，目前施工建设中，还未正式营销，预计较快年底入市。

宝安的恒兴御景园，位于沙井会展中心旁，邻近去年拍地的云海臻府（沙井A301-0583地块），云海臻府毛坯限价4.6万/平，预计带装修去到4.9万/平，目前这两盘都还未接受咨询，预计三季度或年底入市。

恒兴御景园总建面约9万平，由6栋住宅+底商组成，距离会展湾较近，距离最近的站是地铁20号线科技馆站。

根据规划显示，恒兴御景园总共782套住宅，其中小于90平617套，占比78.90%。目前项目施工中，楼栋主体已出地面多层，展示中心还未开放。

龙华的皇嘉珑府，邻近的限价盘是保利龙誉花园（民治A806-0394），保利毛坯限价约7万一平。

皇嘉珑府只有1栋，总建面约2.55万平，体量较小，但项目主打小户型，同时邻近地铁白石龙站、深圳北站，又是准现房，还是有自己的优势。

据介绍，皇嘉珑府计划推60-113㎡住宅，预计下半年现房入市，回迁房较多，可售仅有55套，毛坯交付。