01.

大多数城市取消指导价

货币化棚改重启

港资+内资+外资 全部都在抄底

最近，楼市又发生了几件大事。

1、大多数城市取消二手房指导价。

9月15日，经济日报报道，去年推行二手房指导价的15个城市中，绝大多数都已取消，并表示：二手房指导价仅仅是短期调节的手段，并不适合长期使用。

2、新一轮救市密集来袭，一二线城市、直辖市都出手了。

9月16日，除东莞取消指导价外，直辖市天津也对楼市大幅松绑，推出取消“认房又认贷”、允许二孩家庭多买住房等重磅政策。

此前，9月14日，广州放宽限价政策，“一房一价”由原来按楼栋均价正负6%，调整为可上浮10%、下浮20%。

据搜狐焦点、焦点财经统计，8月3日以来，仅一、二线城市就出台了30多轮楼市松绑政策。

3、货币化棚改重启。

9月13日，郑州与国开行签订了1600亿的棚改贷款，宣布全国重启货币化棚改。

经历过楼市周期的人都知道，货币化棚改是激发楼市的大杀招，是2015年-2017年，国家楼市去库存战略的中坚力量，因为威力过于强大，2018年被宣布暂停。

如今重新启动，而且仅郑州就拿到了1600亿的额度，后续全国范围可能都会陆续重启，将会释放大量房票、需求、资金。

4、港资、内资、外资、跨甲巨头，全部都在抄底中国楼市。

8月28日，新世界集团行政总裁表示明年计划在土地上投资100亿，并明确表示：“中国房地产已经触底，将在未来一两年内复苏的非常非常好，这是一个收购土地和资产、获得战利品的好机会。”

万达则从1月份，就大肆收购北京蓝色港湾、建业商业等十多项资产，开启疯狂抄底之路。

华平、黑石、领展、凯德、普洛斯等外资，也在加码抄底中国房地产。

而且，不止投资、地产领域的专业大佬在出手，就连其它行业的巨头，都嗅到了中国楼市的机遇，今年，圆通、顺丰、京东等快递巨头，都在抄底拿地，跨界入局房地产。

综合种种信号，淘哥认为，目前直辖市、强二线城市都出台了实质性松绑政策，全国楼市已经大幅转向，不排除重要会议后，一线城市也会陆续出台实质性的宽松政策。所以，购房者一定要抓住现在的周期底部，尤其是深圳。

淘哥强调过很多次，深圳的经济、人口、供需等楼市基本面完全没问题，政策一旦松绑，市场就会迅速回暖。

事实上，深圳今年集中土拍上调限价，就已经是在温和救市了，这等于是官方喊话大家抓紧买房，今年不买，明年就会涨价。

所以现在对优质物业要抓紧出手，不要等，等真的出台实质救市政策，就来不及、买不到了。

02.

限价低+品质内卷+竞争小

今年的深圳买房人太幸福了

其实，退一步讲，就算深圳短时间不出台政策，现在也已经是深圳难得一遇的“买房福利窗口期”。

市场底部，很多人非常容易被各种悲观论调迷惑，其实仔细分析如今的楼市，会发现确定性非常大。

1、现在的深圳楼市，是非常明确的底部。

今年上半年，深圳二手房市场出现了16年以来的新低，成交量比2008年上半年和2012年上半年还要少52%。

行情如此差，有人担心深圳楼市还会再次探底，淘哥认为，不可能再低了。

看下图，深圳二手房成交从2021年4月、5月断崖式下跌后，除了极端的春节前后月份，其它月份基本稳定在2000套左右。

这个水平，已经是深圳楼市的稳定底部区间了，虽然接下来深圳是否松绑不能完全确定，但肯定不会再加码打压，二手房成交没有再继续下探的理由和空间。

2、限价低+优惠多，现在买房很划算。

最近几年，深圳土拍一直执行限价政策，但是限价水平较低的地块，几乎都集中在去年，今年土拍限价已经上调了7%- 20%不等。

而去年拍地的项目，入市节点基本都在今年，也就是说，今年买房，最有可能买到近几年价格超便宜的房子。

而且今年楼市大环境不好，开发商去化压力大，很多楼盘都推出了开盘折扣、低首付、送装修、送车、送家电等优惠，一定程度上又拉低了购房成本，今年出手非常划算。

尤其是三季度末、四季度初这个节点，是开发商冲刺年度业绩的关键时刻，让惠力度比较大，是一年中买房的黄金时段。

3、现在买房性价比超高。

限价低、优惠多，并不意味着品质降级。

近两年不仅市场下行，深圳同时还大幅提高了供应量，让本来就去化艰难的开发商“雪上加霜”。

而且，投资的潮水褪去，自住需求主导下，看ppt买房的时代一去不回，买房人对社区品质非常挑剔，园林、公共配套、户型，就连大堂设计、外立面用材等细节，都是他们的重点关注内容。

市场端、供应端、需求端，都在倒逼开发商“内卷”，卷品质、卷户型，卷细节，只有真正的标杆精品，才能从众多竞品中脱颖而出，获得市场和购房者的青睐，进而加快去化、减小回款压力。

所以，深圳今年是真正的买房市场，不仅是低价买房的机会，还是低价买好房的机会，性价比极高。

4、现在买房竞争小，能买到喜欢的项目和户型。

7.15新政升级了限购门槛，减少了房票，指导价减少了二手房流通，很多想换房的人房子卖不出去，腾不出名额和资金，大幅降低了深圳打新的竞争力度。

以致于现在很多放在前两年大概率会日光的楼盘，连积分都不用不看，甚至还能精挑细选，买到喜欢的朝向和户型，非常从容。

接下来，如果深圳松绑，利好消息释放，需求集中涌入，买房的竞争就会增加，可能到时候就要和喜欢的项目、户型擦肩而过。

而且退一步讲，就算深圳不松绑，明年被7.15挡在门外的房票也会大量涌入，和现在的买房人争抢蛋糕。

03.

万科宝安新盘被挤爆了

2站西丽 4站宝中

约73平做3房

事实上，敏锐的购房者已经和资本巨鳄一样，开始出手了。

最近几天，深圳楼市升温明显，一边，顶豪招商玺经过严格的资料审查后，入围人数依然去到了1615名，接近房源3倍，另一边，宝安万科未来之光的热度也很高。

前天，未来之光展示空间一经开放就被挤爆了，当天到访客户超2000批，现场摩肩接踵，来访者络绎不绝。

现场实拍图

淘哥也有粉丝咨询这个盘，说关注很久了，在犹豫要不要买。

淘哥回复：赶快去看房，保持密切关注，抓紧上车，因为未来之光的优势太明显了。

1、万科品牌号召力强、品质高。

万科作为行业龙头，不仅稳健安全、保交付，而且往往能做出引领市场的创新产品，居住体验很高，对购房者吸引力很大。

以往操盘的项目，比如万科瑧山府、万科四季花城等，个个都是区域标杆，不仅入市热销，二手房价格也非常坚挺，市场反响度很好。

本次倾力开发的未来之光，地处宝安核心，近距离享受前海、宝中两大龙头片区的叠加辐射利好，市场天然就会有更多期待和关注，大概率会非常抢手。

未来之光效果图

2、总价仅5XX万起买3房，户型太绝了。

万科未来之光本次也确实给了很多惊喜，尤其是户型，主推建面约73㎡3房、80㎡3房2卫、98㎡4房2卫，有4大亮点。

首先，起步门槛仅约73平，非常友好。

放眼深圳热度较高的区域，前海、福田、南山、宝安核心，新盘面积段集中在120-200平之间，总价动辄千万起步，绝大部分深圳人，尤其是首置、首改的买房群体，根本买不起。

而未来之光把准入门槛降低，给了很多年轻人一个安家深圳核心的机会，非常难得。

其次，虽然起步面积段小，但户型一点也不“将就”。

未来之光的户型整体动静分区合理、动线流畅、采光面开阔，居住体验感很棒。

以约80平3房2厅2卫为例，三卧室+客厅+阳台朝南，客餐厅空间连成一体，视觉通透、采光充足，公共卫生间三分离，淋浴、洗漱互不干扰，舒适度媲美90多平的3房。

户型示意图

约73平户型，打造了3个卧室，还配备独立玄关、多功能阳台、三分离卫生间，就算是三代同堂，空间也比较宽松，相对能满足较长的生命周期，而不是刚住了几年，一有孩子，就要面临迫切换房的尴尬。

户型示意图

再次，使用率高，大部分房源超80%。

深圳现在的新盘，使用率能到72-73%就已经非常出色了，而未来之光大部分房源，使用率都超过了80%，非常实用、划算。

3、全能大城。

深圳人首次置业最看重三件事：通勤、学校、配套，一个解决上班问题，一个解决孩子上学问题，一个解决生活休闲问题。

而未来之光，是能满足首次置业所有核心因素的全能大城。

首先，从通勤层面看。

未来之光社区里的公交，可以直接接驳到地铁5号线兴东站，2站到西丽、4站达宝中。

而且自驾到宝中、留仙洞、南山科技园、前海、后海、车公庙、福田CBD等产业高地也非常便捷，通勤效率很高。

截图自高德地图 不同时段时间不同 仅供参考

其次，从学校层面看。

未来之光楼下就是万科代建的公立幼儿园。

幼儿园效果图

周边还有42班9年一贯制公立学校——南方科技大学附属中学宝安学校，也是万科代建，已经开学。（信息来源：宝安教育官网，南方科技大学附属中学宝安学校招生简章）

学校实拍图

淘哥提醒，南方科技大学附属中学宝安学校依托国家“双一流”高校南方科技大学和南方科技大学附属中学雄厚的教育资源与优质教育品牌打造，办学背景非常强大。

而且，南方科技大学附属中学宝安学校探索实践的是“小学-初中-高中-高校贯通式人才培养模式”，中学和小学可以享受同样优质的教学资源，优势非常明显，未来很可能会成为深圳的一所“黑马”学校。（信息来源：南方科技大学附属中学官方微信公众号）

再次，从配套层面看。

未来之光配建了约1万余平的缤纷活力商业，规划引入品牌超市、IP餐饮等业态，目前有两家餐饮店已经开业运营，待交付之时，业主就能享受比较成熟的商业配套，可谓所见即所得。

商业实拍图

更锦上添花的是，项目周边3-5公里范围内，还聚集了宝安万达广场、海雅缤纷城、壹方城等多个商圈，并坐拥六山两水四公园，生态资源非常优越，相当于5个莲花山及300个香蜜湖。（注：六山为尖岗山、大井山、平峦山、孖松山、企龙山、铁仔山；两水为铁岗水库、西丽水库；四公园为宝安公园、尖岗山公园、平峦山公园、铁仔山城市公园），

想象一下，住在未来之光，不管是和朋友逛街购物、还是和家人一起看电影、吃大餐，又或是来一次说走就走的露营野餐，都能便捷满足，生活非常舒适。

不难发现，万科未来之光集核心地段+优质品牌+教育资源+户型出色+配套丰富等优势于一身，是一个几乎没有短板的全能盘，预计月底就会开盘，感兴趣的朋友一定要果断出手，切勿再犹豫观望了。

（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）

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(来源：文杰淘楼)