深圳8月二手房:看房量大幅减少,成交萎缩;南山区利好均价近9万

平安好房 2018-09-20 19:02:46
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

一、全市情况 731新政满月,新房市场保持活跃 7月31号晚间,深圳再推新政,针对当前深圳房地产市场存在的离婚炒房、商务公寓炒房、企业摇号购房等四个方面投机行为进行调控,同时,对新购住宅的居民实行三年限售的规定。 如今,新政满月,对深圳当地楼市的影响又是如何呢?数据显示,8月深圳新房供应量为14.0

一、全市情况

731新政满月,新房市场保持活跃

7月31号晚间,深圳再推新政,针对当前深圳房地产市场存在的离婚炒房、商务公寓炒房、企业摇号购房等四个方面投机行为进行调控,同时,对新购住宅的居民实行三年限售的规定。

如今,新政满月,对深圳当地楼市的影响又是如何呢?数据显示,8月深圳新房供应量为14.09万平米,而成交量不降反升,环比上扬4个百分点至35.48万平米,创下2016年11月以来的新高,而成交均价为54889元/平米,持平上个月。

△ 全市一手商品住宅供求价走势(单位:万平米、元/平米)

相比一手房市场的放量,8月深圳二手房市场则出现萎缩,数据显示,8月深圳二手房全市网签量为6853套,在7月份达到年内高峰后,8月环比小幅缩小了2个百分点。从样本数据看,8月二手房新增供应量仅913套,维持低位,在架量则大幅上扬9个百分点至27557套,为2017年10月份以来的新高。

△ 全市二手房网签套数走势(单位:套)

△ 全市二手房新增挂牌与在架走势(单位:套)

此次深圳731新政是防止房价上涨的“补漏”措施,但新政后,深圳新房市场还能保持相对的活跃度,首先是源于市场需求强劲,其次是新房在“限价”政策下具有相当高的性价比,再次是“三价合一”后,二手房税费高企,购房者流向新房市场。事实上,从来自中介一线的访客量和成交量来看,8月二手楼市客户看房量大幅减少,成交量更是萎缩,这些真实的成交情况会在随后的1-2个月之内反应出来。

二、在架结构和成交结构变化

1、地域分布——龙华区在架房源占比上扬至11%

从8月份的在架房源区域分布看,福田区、罗湖区分别占28%、17%、16%,占比较上月出现微小变化。唯有龙华区本月占比11%,较上个月增加2个百分点,当前该区在架套数达3131套,本月位居第五位。

△ 8月在架房源区域结构

△ 8月在架房源区域TOP10(单位:套)

从板块上看,龙岗中心城在架量高达1780套,依旧遥遥先进于其他板块。龙岗中心城是深圳市龙岗区政治、经济、文化中心,属于深圳八大卫星城之一,而且是龙岗迈向城市化的先行城区,中心城已成为龙岗国际化中心城区的重要标志之一。当前,龙岗中心城新建住宅楼较多,也进一步带动了二手房买卖市场。

从价格上看,在架量TOP10板块中,蛇口板块在架房源均价较高,达96099元/平米。

△ 8月在架房源板块TOP10(单位:套、元/平米)

而从新增挂牌房源看,各板块之间都差距不大,百仕达、龙岗中心城、西乡分别以46套、43套、36套的新增挂牌量居前三。

△ 8月新增挂牌房源板块TOP10(单位:套、元/平米)

2、面积结构——“三价合一”导致60平米以下小户型占比连续四个月缩减

从在架房源的面积结构上看,8月各面积段在架比重较上月出现小幅变化。60-90平米的户型在架占比达41%,较上个月小幅上扬1个百分点,而60平米以下的老公房房源在架占比则缩小至22%,已经连续四个月呈现缩减之势,而相对应的,90-120平米的户型则出现在架占比上扬的情况,目前占全市2成比重。

从深圳二手房去化的主要户型结构来看,60-90平米的户型确实是市场主流,成交占比接近5成,“三价合一”的新政策落地后,增加了二手房购房者的首付预算,从而导致总价或者是户型选择范围的缩小,带动今后小户型持续成为市场主流。

△ 各面积段在架结构变化

3、总价结构——500-800万元房源在架占比连续两个月保持在24%的高位

从各个总价段的房源占比看,300-500万元始终是在架房源的主力总价段,占比保持在38%,而500-800万元的房源占比连续两个月保持在24%的高位,已较去年同期扩大3个百分点,200-300万元的房源占比仅15%,较去年同期下滑4个百分点,而200万元以下房源目前在架占比也仅为8%,跌至去年以来新低。受到“三价合一”影响,深圳二手房总价结构中,高总价在架占比或有提高。

△ 各总价段在架结构变化

三、价格走势

1、全市挂牌和网签均价变化——受南山区带动,深圳二手房在架均价出现小幅上扬

受到市场“组合拳”调控影响,新房房价连续三个月出现微幅下滑,数据显示,8月份,新房均价为54889元/平米,环比微幅下滑0.1个百分点,同比下滑幅度则达5%。而相对新房成交均价的稳定下滑,二手房挂牌均价则依旧出现上扬,8月达61324元/平米,环比上扬0.84个百分点,同比则上扬7%,一二手房价之间的差距越来越大。

二手房价依旧出现上扬,和南山区的二手房房源量价齐升有一定关系。8月南山区在架量环比上扬13%,而且房价还一路上扬,数据显示,8月南山区在架均价达87794元/平米,环比上扬1.29%,同比上扬12.69%,在同比增幅上居各区域首位。南山作为全市新的城市中心,正在处于大开发大建设的关键时期,不仅拥有深圳湾的豪宅片区,而且发展总部经济和科技创新也给南山区的房价以支撑。

剔除南山区的结构性带动因素,多数区域的二手房价格依旧保持稳定,在新房在限价政策的作用下,市场关注力度要好于二手楼市,但由于深圳新房供应相当有限,二手房市场成交量几乎为新房市场的两倍,在政策严控下,投资客逐渐离场,二手房房价企稳的大环境下,有买房需求的置业者,亦会选择好的时机上车。

△ 全市二手房在架均价与一手房网签均价对比(单位:元/平米)

受地理位置和规划发展的利好,南山区二手房在架均价维持在8万元/平米以上,本月达到87794元/平米,先进全市,且环比出现了小幅上扬的态势。位居第二位的福田区则达73638元/平米,同样出现环比小幅上扬的情况,但同比增幅8%,远不及南山区的13%。

从板块上看,深圳湾房价继续突破15万大关,本月达到151105元/平米的高位,与第二位的香蜜湖板块有3万元之多的差距。另外,高于10万元/平米的板块还有香蜜湖、红树湾、百花板块。均价较低的板块是坪地板块,本月在架均价33561元/平米,和其一样,低于4万元/平米的板块还有4个,它们分别是大鹏半岛、平湖、坪山、龙岗双龙板块。

△ 当月各区域二手房在架均价(单位:元/平米)

△ 在架均价8万元/平米以上板块(单位:元/平米)

△ 在架均价4万元/平米以下板块(单位:元/平米)

2、挂牌价格涨跌情况——下跌房源占比保持在一成

8月份,深圳二手在架房源有87%保持按兵不动,今年以来这个数据基本维持在85%上下,同时,房价下调的比重徘徊在1成左右,上涨房源占比仅3%。

目前来看,新房市场价格已经稳定,而二手房房价依旧在上涨,不排除今后政府层面会对二手房市场进行管控,较新消息称近期部分中介在深圳撤掉高价楼盘,这说明整体市场环境偏紧,加上731政策中的“限售”规定,今后二手房新增房源会持续保持低位,短期来看,今年下半年深圳二手房市场无论是价格还是成交量都会保持“低调”。

△全市房源价格变动情况

各区域房价涨跌表

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。