近日，一份加盖了深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和建设局公章的红头文件流出。

内容提到要稳妥推进《住宅项目规范》实施，规定建筑高度超过80米的住宅项目，应严格按照《住房和城乡建设部 应急管理部关于加强超高层建筑规划建设管理的通知》(建科〔2021〕76号)等规定履行相关程序，在土地供应和消防审查环节征求同级消防救援部门意见,确保与我市消防救援能力相匹配。

而在通知发布之日前，已完成规划审批的土地整备(含利益统筹、安置房用地等)、城市更新、城中村改造、棚户区改造、保障性住房等项目，以及已取得用地批复的征地返还用地、置换用地项目，可按照已审批通过的规划(或用地批复)以及我市规划相关标准规范，推进土地供应、规划许可、施工许可等后续实施工作。

目前官网还未查询到这一文件，但“限高”新规并非空穴来风。

今年3月31日，住房城乡建设部发布了《住宅项目规范》的国家标准，并于2025年5月1日起开始实施。

文件里面对于住宅的空间环境控制指标中提出了，建筑高度控制最大值为80m。

“限高令”也不是突然决定的，早在2018年的《城市居住区规划设计标准》里，住建部就曾建议“住宅高度最好别超过80m”，不过那时候主要是个指导性意见，执行起来算宽松。

2018年至2021年期间，正值全国进入城镇化冲刺阶段，为了应付不断攀升的拆迁和基础设施投资压力，各地都搞起了“土地财政”，因而那时五六十层的超高层建筑是常态。

但超高层住宅也存在比较明显的弊端，一般容积率很高，居住舒适性大打折扣；同时在维护、安全保护、消防措施方面的问题也逐渐浮现出来。

加之现如今超高层、高容积率住宅，已经跟国家提倡的安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设明显相悖了，因此“80m”限高的规定不得不重提。

“限高令”推进实施后，是否意味着深圳不再有超过80m的住宅了呢？

但其实是新人新办法，老人老办法。文件也提到，已完成规划审批的，还可以按照此前的规定执行。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，深圳在落实住宅项目规范上，会做到在地化的差异执行，深圳老项目多，特别是周期长的旧改项目，前期补偿成本比较高，若落实80米新规，很难做到资金平衡，这会导致老项目难以启动，特别是城中村改造项目，会继续停摆下去，积累的问题积重难返。因此，新规的实施要尊重历史、尊重现实。

而至于新批的项目，包括招拍挂的宅地，后续或许就要严格执行“80m”的限高新规了。

像今年7月份出让的前海T201-0232新“地王”，就明确了建筑高度需≤80m。

未来低容积率、高实用率住宅会是主流趋势，而超高层项目市场竞争压力将进一步加大，须从提升产品品质，价格差异化等方面，赢得市场。