2020春节深圳线上售楼处运行报告

深圳楼市深度报道 2020-02-13 16:54:54
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2020年,一场突如其来的疫情打破了楼市的宁静。线上售楼处应运而生,线上售楼处究竟给楼市带来了什么样的转机呢?

春节市场背景调查:新冠疫情打破往日平静

谁都没有想到,2020年竟然以这样的方式方式开启。2020年春节期间,全国各地被来势汹汹的“疫情”环绕,备年货、串门、亲友相聚等以往春节固定活动取消,宅在家吃吃睡睡成为大部分人今年春节的常态。新型冠状病毒感染的肺炎疫情牵动着亿万人民的心,每天醒来打开手机看疫情数据,也成为大多数人的习惯性动作。

截至2020年2月10日,距离武汉华南海鲜市场首例病例发病已经过去了65天,湖北地区的新冠肺炎确诊病例还在逐渐上升,非湖北地区新增确诊病例呈趋缓趋势。全国范围内,疑似病例从1月26日开始逐渐上升,到2月3日出现小平稳,随着2月5日又开始上升,2月9日首迎首次大幅下降。据丁香医生统计,截至2月10日19:00,深圳累计确诊368例,除湖北地区以外,深圳确诊人数排名全国第三,非湖北地区确诊人数最高的前五个城市是:重庆、温州、深圳、北京、广州。

春节市场背景调查:抗击疫情,房企在行动

疫情面前,全国上下凝聚一心,各大房企也都伸出了自己的援助之手。恒大集团、万科、碧桂园集团、龙湖集团等多家房地产企业纷纷行动捐款捐物,在医疗、物资等方面多措并举。

据中指研究院不完全统计,截至2月9日,已经近160家房地产企业伸出了援助之手,累计捐款超21亿元,捐赠超400万只口罩、26万套隔离服、360万副手套等医疗物资,共同抗击疫情。

1月24日除夕夜,碧桂园集团捐赠1亿元人民币,设立首期抗击新型冠状病毒感染肺炎疫情基金。据有关负责人介绍,这笔捐赠将主要用于支援武汉及周边地区的新型冠状病毒肺炎疫情防控工作,包括采购手术衣、护目镜、口罩等急需医疗物资。同时捐赠的还有首批6万只专业医用防护口罩。

1月24日16时,恒大集团向武汉市新型肺炎防控指挥部捐赠2亿元人民币。

1月25日,万科公益基金会向武汉捐赠1亿元人民币,用于帮助抗击新型肺炎疫情,目前捐赠款项已经全额到账。捐赠原则上由武汉市新冠肺炎防控指挥部统一调配使用,主要用于武汉市新冠肺炎抗击和防治工作。

1月25日,融创公益基金会向武汉市慈善总会捐助1亿元人民币,帮助抗击新型肺炎疫情。至此,融创中国已向武汉捐款总计1.1亿元人民币。捐赠主要用于口罩、防护服、消毒液、护目镜、医疗用品等急需物资的采购,并对疫情防控区一线医护人员和患者提供帮助。

1月26日,龙光慈善基金会通过深圳市慈善会向武汉捐赠5000万元资金,用于支援武汉做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作。

表:中指研究院

除捐款捐医疗物资外,房企陆续减免或减半商户“抗疫”期间商铺租金。1月27日,宝龙商业给予旗下各在营购物中心品牌商户,从大年初一至大年初九共9天租金减半的优惠措施。禹洲商业将减半,旗下在管运营的购物中心及社区商业中心,年初一(1月25日)至初九(2月2日)各品牌商户租金。

1月28日,万达集团宣布,为配合加强新型冠状病毒引起的肺炎疫情防控工作需要,自1月24日-2月25日期间(合计33天),万达商管集团将对各地所有万达广场的商户的租金及物业费实行全免政策,预计将减免租30亿-40亿元。

卓越也减半,旗下购物中心卓悦汇、卓悦INTOWN初一至初七品牌商户租金。

1月29日,招商蛇口宣布旗下在营购物中心实施租金减免优惠计划。同日,华润置地发布关于免除2020年春节期间租金费用的函,宣布将对全国各商业项目(包括万象城、万象天地、万象汇、五彩城、凤凰汇)所有商户免除自1月25日至2月9日(年初一至十六)共计16天的租金。

据不完全统计,截至2月1日,全国已经有累计超过120个商场物业宣布为餐饮企业减免春节假期租金。

春节市场背景调查:疫情之下,售楼处关停成主流

按照以往经验,凡是启动突发公共卫生事件一级应急响应的城市,当地房地产管理部门都会发放相关停止群体性活动的通知,房地产交易当然也位列其中。

最先行动起来是福州和成都,1月24日,四川、福建、山东、贵州、广西等省启动突发公共卫生事件一级应急响应。1月25日,福州房管局和成都房协快速回应了本省“应急响应”。当天,福州房管局公布全市各房地产开发企业一律不得对外开放商品房售楼部。同日,成都房协在其官方微信订阅号发布“紧急通知”,要求全市房地产开发企业“自即日起,各开发企业一律不得对外放开商品房售楼部(案场),并做好现场消毒和卫生防疫工作”。

1月26日晚,中国房地产业协会发布倡议书称,房企应暂时停止售楼处销售活动,待疫情过后再行恢复,在此之后,更多的城市加入其中。

据中指研究院不完全统计显示,截至1月28日,全国已有湖北、浙江、江西、广西、河南、辽宁、黑龙江、福建、广东等省份,武汉、成都、南昌、福州、昆明、南京、赣州、宜昌、湛江、腾冲、绵阳、鄂州、德清、攀枝花、雅安、乐山、自贡、东莞、荆州、沈阳、襄阳、长沙、西双版纳、太原、杭州、广州、唐山、梅州、海口、三亚、宿州、大连、南阳等50多个城市暂停开放商品房售楼处。

除关闭售楼处外,在疫情严重的湖北省,宜昌、鄂州住建局发布通知,从1月25日、26日起,关闭当地的商品房和存量房网签系统。

在深圳,面对疫情的严峻形势,房企响应政府号召,积极主动关闭春节期间的售楼处。

春节市场背景调查:房企谋求销售突破,线上售楼处应运而生

一面是如山般沉重的负债压力和每日雪花般堆聚的负债利息,一面是不得已关闭的售楼处。置业顾问化身主播、售楼处搬到线上……是在当前疫情非常时期,众房企谋求销售突破的缩影。在国人纷纷闭门修养的当口,房企线上售楼处被推至台前。

所谓线上售楼处,就是房企以图片、VR视频、文字等形式展示其楼盘项目,有助于购房者通过线上看到产品的各方面信息,有的还嵌入了房贷计算、资格审核、置业顾问咨询等功能。

如今,依托于先进的技术,VR实景看房已经逐渐被应用于线上楼市,相比于图片和视频,VR所展现的场景更贴合实际看房的体验,购房者足不出户就可了解相关楼盘的户型、样板间、区位情况、周边配套等多维度信息。

房企小程序的内容也各有千秋,除了基本的项目信息、周边配套外,很多小程序还列有新闻资讯、房贷计算等实用工具。

具体到城市,很多项目则选择和媒体平台进行合作,通过在平台的直播更好代入项目信息,吸引购房人关注。相比较图片和短视频,由案场置业顾问发起的直播更具体形象,还能通过互动提问的方式详细了解项目信息。因此也更受房企青睐。

有分析认为,03年的非典疫情下,淘宝为首的电商改变了传统零售行业格局,网购成为新的生活方式。今年的这次疫情,也可能让线上看房、线上选房成为新的购房方式。

春节前,业内普遍认为深圳年后会出现“小阳春”行情,许多售楼处也公告春节不打烊,但谁也没有想到会碰上“疫情”这样的黑天鹅,今年春节,深圳楼市究竟如何,看下文进一步分析。

深圳线上售楼处情况实录

2月6日,深圳市住房和建设局发布《关于在房地产领域加强疫情防控严格落实复工备案管理工作的通知》。

通知要求,在全省启动重大突发公共卫生事件一级响应期间,坚决杜绝一切人员聚集性活动,暂停房地产项目现场开盘活动,暂停房地产中介线下带看房活动(企业自持物业出租除外),暂停疫情重点地区现场评估业务活动;各物业管理公司应加强人员管理,暂停经纪人员带客进入小区看房活动。具体恢复时间另行通知。

并提出,线上售楼平台应该充分遵守住建、市场监管等部门关于房源信息发布的有关规定,真实客观反映房地产项目情况,做到信息透明全面公开,具备项目资讯查询、楼盘及户型展示、置业顾问入驻、在线咨询、预约选房等功能,为购房人在线提供楼盘项目搜索、远程看房、询价洽谈、选房锁房等服务。

实际上,房协发布的声明已经远远落后于这些市场化企业,直面一线的房企早就有了实际动作。

龙湖、万科、恒大等房企,已经打造出自己的线上看房平台,其他房企也纷纷在搭建自己的线上平台,VR看房、在线咨询、预约看房、在线算价等功能,这与一些互联网平台所能提供的服务基本没差别。

搜狐焦点推出的拼房帝作为微信平台上的购房小程序,目前已经有超过百家房企入驻,约1000多名置业顾问在线接待,购房者可以通过手机足不出户的访问楼盘,并且跟楼盘置业顾问实时沟通。如图所示,表为深圳入驻拼房帝部分项目信息一览。

春节购房者意愿调查

每年的春节,本是返乡置业的好时机,而今年却因突如其来的疫情显得格外冷清。

为防止疫情蔓延,中国房地产协会于1月26日发声,建议房地产开发企业暂停售楼处销售活动。倡议发出后,各房企积极响应,主动关闭线下售楼处并做出一系列应对措施。据调查结果,超过八成的房企已经将线下销售转到线上,通过多种方式开展线上卖房。同时,置业顾问也开启了全天候在线模式。对于需在岗员工,房企也进行了体温检测和行程追踪,部分岗位转为在线办公。

在线上展现方面,图片和视频是是使用最为广泛使用的形式。依托于先进的技术,VR实景看房已经逐渐被应用于线上楼市,相比于图片和视频,VR所展现的场景更贴合实际看房的体验,购房者足不出户就可了解相关楼盘的户型、样板间、区位情况、周边配套等多维度信息。

看好看空各占一半 “上线”效果到底如何?

据风财讯统计,仅1月28日至1月30日,全国已有数百家房企建立数千个网上售楼处,上万名置业顾问开始了线上卖房。不动产智库伽马智库在2月4日通过调查问卷收集了1000份地产一线职业经理人反馈,从数据统计来看,针对“网上售房效果如何?”对这一问题,59.02%的经理人看好,40.97%不看好,可谓势均力敌。 

2020年春节消费者调查

经历三年盘整蛰伏后,2019年深圳住宅交易活跃度提升。2019年深圳新房成交37884套,环比增长28.9%。成交活跃度的提升与深圳城市竞争力的持续提升及全年涉及深圳的区域发展规划利好频现不无关系。2019年以来,深圳发展利好不断,从2月份粤港澳大湾区规划纲要的出台、到8月份深圳建设先行示范区意见的出台,再到11月11日深圳调整非普通住宅标准,12月12日,取消商务公寓“只租不售”,无一不成为楼市的兴奋剂,引起购房置业潮。自2019年7月以来,一线城市房价走势出现分化,深圳房价独自持续上行,2019年11月一线城市中深圳房价创出历史新高。此前,社科院预测2020年8大城市房价将上涨,其中包括深圳。

受访购房人置业倾向:南山宝安成理想热门地,刚需更爱布吉片区/90后已成购房主力军,刚需自住远超投资。

受访者年龄分布:

从2015年的33.31岁,到2019年的32.97岁,近几年深圳置业者平均年龄呈现年轻化。从不同年龄段占比来看,小于25岁区间占比明显扩大,25-35岁(1989-1994年)占比有所减少,但是成为比例最高的购房群体,意味着主流的购房群体由80后逐步向90年后转移。

受访者目前拥有房产情况:

受访者购房意向区域图:

刚需置业热点片区分布在哪里?龙岗、宝安、龙华、罗湖、南山、福田六个行政区受刚需追捧。其中,龙岗的布吉、中心城,宝安的西乡是关外刚需置业较集中的片区,看中这里成熟的配套。

关内区域刚需较青睐的是南山中心、福田梅林、南山西丽、罗湖人民南四个区域,这些均是各区价格相对偏低的片区。

受访购房人最关注地铁和教育:(受访者关注的配套因素)

买房从来都绕不过地段和周边配套的选择。地铁、学位、大型商超成为置业者们首要的考虑因素。在此次调查的数据中,对于最看重的配套,地铁和学位的选择分别高达79.3%和77.1%,可以看出,学位是推动买房的很大的因素,深圳学位历来紧缺,为获得进校“门票”而买房的人也不在少数。

另外,大型商超也成为置业者的考虑因素,一个好的楼盘,除了地铁学位的加持外,大型商超已经成为不可或缺的“标配”。此次参与问卷的人中接近一半是90后,可以看出,年轻人对大型商超有较为明显的偏好,不管自住还是出租,大型商超已成为必要的加分项。

受访者2020年买房计划:

当下有相当一部分置业者购买意愿较为急迫。调查结果显示,22.9%“的人计划在半年内买房,近一半被访者计划在一年之内买房。

但另一方面由于疫情突发,推迟购房计划的人群占比为95.91%,在截止2月5日,已经公布的主要房企中,万科、金茂、建业等房企1月销售额同比增加,碧桂园、恒大、融创、中南建设、富力地产、阳光城等房企销售业绩则同比出现下降,多个房企销售额同比降幅超过30%。短期内地产营销或面临“三无市场”的困难——无阵地、无渠道、无客户。

受访者对2020年房价走势判断

从数据来看,大多数人认为今年房价走势呈平稳态势,2019年中长期规划利好不断,而年末楼市政策的局部调整更是引发了市场的关注并刺激了成交的增长,需求触机便发侧面透视出深圳市场潜在的旺盛需求。预计2020年深圳总体调控基调将延续2019年末走势,保持温和宽松的同时强化对楼市反弹的监测,避免出现楼市反弹的预期。在此环境下,经历3年的盘整期后,2020年住房交易的活跃度将有所提升,成交量有望增长。

但今年年初突如其来的疫情让原本车流如织、热闹繁华的都市按下了暂停键,疫情对经济、企业、个人等各方面都会有阶段性的大影响!于房地产市场而言,近期因疫情暂停开工,开发商的工程进度及销售短期来说都将受到了影响,尤其是目前线下没法正常交易,基本上零交易。这种情况完全取决于疫情结束的情况,如果能在2月份、3月份控制并结束,那么二季度楼市会进入回暖。如果说还不能够有效控制,那么这个影响还会拉长。但需求不会凭空消失,对于深圳这种一线城市而言,需求只是延后,虽然目前楼市情况不理想,但下半年说不定会有意想不到的表现。

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