龙湖入深首个住宅来势汹汹 “过江龙”均价6万+能否掀起波澜?

新房圈 2019-11-01 16:31:07
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龙华春江天玺面临着和金茂府类似的问题,好的产品不一定身在好的地段中。

龙华区一直被大家戏称“宇宙中心”,不仅在深圳区域版图上占据中心位置,还拥有着高效联通全国的高铁枢纽中心深圳北站,近几年政策的大力扶持,更令龙华区今非昔比,故此龙华的房价也顺势水涨船高。自从15年鸿荣源壹成中心凭借超大体量住宅一举成为“超级网红”,到今年的华盛珑悦、轰动全城的龙华金茂府等等住宅项目的建成,龙华已经脱去“关外”标签,慢慢与“高端”、“科技”等词汇靠近,而今年龙华区的房价已经是6字头起步,刚需住宅产品依旧成为购房需求的主流。老焦今天就带大家看看,除金茂府、鸿荣源之外另一个大开发商龙湖的深圳首个住宅项目——龙湖春江天玺

一、项目简介

龙湖春江天玺由深圳市泰恒置地投资有限公司开发打造,该公司系重庆龙湖地产发展有限公司(龙湖集团)的全资控股子公司。2017年5月,龙湖通过土地招挂拍拿下盐田沙头角J213-0302商业用地,建成后为首开龙湖天琅,是龙湖地产深圳首个出售项目,龙华的龙湖春江天玺则为深圳的首个住宅项目。龙华龙湖春江天玺原为龙津服装厂城市更新单元,列入2011年深圳城市更新第五批计划,2013年获批单元规划,直到2017年确定实施主体,随后原建筑物开拆,并进入实质建设阶段。

龙湖春江天玺位于龙华区油松街道工业路和油松路以北,一期规划占地面积19361.54㎡,建筑面积144496.89㎡。根据地块规划,该项目分为5个地块,拆除用地面积约3.6万㎡,开发建设用地面积约1.9万㎡,移交政府用地面积约1.7万㎡。项目共分两期开发,目前推售的是第一期产品,一期主要由1栋A/B座住宅(29层)、1栋商务公寓(21层)和底层商业裙楼(1-3层)组成。项目二期位于东侧的04地块,规模比一期稍大,由2栋A/B座商品住宅、1栋保障性住房、1栋办公楼和底层商业裙楼组成(局部有7层)。

据老焦了解,龙湖春江天玺目前一期已建至7层,还在施工中,售楼处已于10月1日开放,样板房还未开,预计在11月初开放。一期将推出150套建面约100-120㎡3-4房住宅,以及198套建面约40-70㎡公寓,目前住宅和公寓的具体户型图还未公开,据现场销售称,要等1期房源全部售罄才会开始推售2期产品。

推荐指数:★★★

项目小结:龙湖春江天玺开发商是龙湖地产,是龙湖地产在深圳的首个住宅项目,主打较大面积,走的是高端路线。虽然1期体量比较小,但是2期的建成之后整体体量还是比较可观的。只是老焦去现场时看到,龙湖春江天玺周边由于厂房和旧改较多,整体环境比较差,道路不平整,车辆经常拥堵,在这种环境之下,龙湖春江天玺想打一个响亮的品牌,老焦感觉有点难度。

二、配套信息

1、交通条件

龙湖春江天玺位于龙华区龙华街道油松片区,工业路(龙峰一路)和油松路西北交汇处,靠近民治大道、布龙路、梅龙路、梅观路等多条区域主干道及城市快速路。项目西侧临靠油松河,与鸿荣源壹成中心商住综合体相距约1公里;北面约1.1公里开外为富士康和华为总部基地;南面深入民治大道商住区;东侧跨过梅观路便是坂田大本营。

虽然陆路交通来看还算便利,但是轨道交通方面就是一个明显短板。据地图显示龙湖春江天玺最近的地铁站是龙华地铁站,距离龙湖春江天玺2.3公里,步行较远;除此之外还有坂田北地铁站同样距离2.3公里,总体来说,轨道交通都不太便利。

2、商业配套

龙湖春江天玺周边1公里之内就有数十个商场,但是整体规格及档次较低,想要较大型商场得到1公里开外的60万㎡壹方天地,含已开业的山姆会员店及规划中的龙华壹方城。除此之外,龙湖春江天玺自带约2万㎡底层商业。整体而言,龙湖春江天玺的商业便利性还可以,能满足日常消费需求,但追求中高档购物的购房者就要去往1公里之外的壹方天地,距离较远。

3、学区学校

根据目前的学区划分,龙湖春江天玺在松和小学+新华中学的学区范围内。新华中学是龙华区域内的老牌初中,中考质量在全市中上水平。另外,据现场销售称龙湖春江天玺已配建一所龙华教科院附属外国语学校,据称今年9月已经开学,规划办学规模为32个教学班,可提供约1600个学位,未来将大大提升龙湖春江天玺的教育质量。

4、周边环境

龙湖春江天玺所在的油松片区是龙坂片区比较居中的地段,而油松的大体范围是由富士康、梅观路、布龙路和梅龙路围合的区域。油松在过去的发展阶段的定位比较尴尬,既是龙华的边缘地带又不属于坂田的管辖范围,没有得到足够的重视,同时缺乏整体规划,以致城市整体面貌粗犷,自建民房和零散工业厂房集中。

老焦在现场看到环境也是这样,龙湖春江天玺在众多厂房和旧改当中实在是不太出众,也很难想象在这种环境下如何高端。龙湖春江天玺附近1公里内仅有牛栏前社区公园,其它文体配套则主要在龙华文化广场及红山地铁站两个片区,包括大型文体中心、深圳书城、市图书馆、美术馆等配套,但距离龙湖春江天玺都有一定距离,步行压力较大。

推荐指数:★★★

项目小结:龙湖春江天玺虽然陆路交通比较便利,但项目附近旧改施工较多,车流量大,有堵车的可能,另外轨道交通距离较远,属于短板。商业配套方面龙湖春江天玺有约2万㎡底层商业,附近也有中低端商场满足日常需求,不过大一点的要到1公里之外的壹方天地,距离较远。整体而言,龙湖春江天玺的配套并不十分出色,虽然交通、商业、学校也都有,但整理质量一般,也没有突出的地方,对于龙湖这一个大品牌选择这个地理位置会不会拖后腿呢,实在是值得深思。

四、周边房价

龙湖春江天玺周边虽然新房不是很多,但都是非常有热度的同类产品,对龙湖春江天玺还是有一定威胁,例如华盛珑悦及壹成中心花园。壹成中心花园是大家非常熟悉的超大体量“网红盘”,最新推出的3期主推刚需住宅,均价在62000元/平,而华盛珑悦以精装修为卖点,均价在65000元/平左右。据老焦了解龙湖春江天玺预计均价也要在6万以上,如果是这样不打价格战,对比其周边环境,老焦不认为龙湖春江天玺有足够的吸引力。

龙湖春江天玺周边的二手房市场比较火热,同样是针对刚需顾客,均价区间在58364-64472元/平,虽然这些二手房年代较近,整体规划也比较符合居住需求,但对比价格并不占优势,所以如果对比同类型的二手房,老焦感觉只要龙湖春江天玺价格不会太高应该还是有一定竞争力的。

推荐指数:★★★

项目小结:龙湖春江天玺所在的油松片区比较冷门,同类型住宅对比龙华片区竞争力一般,拘于地理位置和周边环境,让龙湖春江天玺的各方便配套都没有较突出的点,况且起步面积又大,如果均价要6万+,估计有点困难。不过好在一期总房源量较少,如果户型和朝向都很理想,还是比较乐观,等到龙湖春江天玺二期出来的时候,想必周边环境已经建设好了,但时候发展前景还是十分可观。

五、项目总结

龙湖作为品牌和实力都不错的“过江龙”,产品自身的锻造上应该问题不大,龙湖春江天玺作为龙湖在深圳的首个住宅项目其品质还是很有保障的。项目在油松片区,是个比较新兴的区域,现状发展面貌较为滞后,规划更新项目多,近几年的居住体验可能会不太好,项目首批主推建面约100-120㎡3-4房住宅,以及建面约40-70㎡公寓,量不多,住宅150套,公寓不到200套。住宅户型面积起步面积较大,不过总量较小,售罄难度倒不是很大。

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