乐有研究中心近期公布了深圳二手房价格梯队图，全市均价在8字头以上的片区共有18个，除宝中外，其余17个片区均来自福田和南山。

很显然，深圳的高端购买力基本集中在福田、南山这两大片区。

不仅仅是“价稳”，成交量上，福田南山也走出了一波好行情。

据统计，2024年福田和南山分别卖出了9813套、9014套二手住宅，全市排名第二、第三，仅次于刚需供应大区的龙岗；

新房方面，虽然受制于供应短缺，但2024年也诞生了像海德园、中海深湾玖序等“日光盘”、“热销盘”。

深圳的改善客群、豪宅客群纷纷选择福田、南山，一定程度上来说，这两个片区的安全气垫也更高，更值得买入和投资。

那么，2025年福田、南山会有哪些选择呢？

据@搜狐焦点深圳 统计，南山预计有18盘入市（加推），其中前海片区是主力，或有7个项目；其次蛇口、西丽片区分别各有3个；南头片区2个；后海、科技园、南山中心分别有1个。

福田则预计有6盘入市（加推），分别是沙头2盘，安托山、福田中心、梅林和景田各有1盘。

两个区累计24盘，选择性也不小，但针对地段和市场热度来看，我们认为以下这7盘更具有“红盘”特质。

单价13万+

中信元湾府就是中信东角头项目。

该项目占位深圳湾南，坐拥永无遮挡的一线海景视野，王炸的地段+王炸的景观面，吸引了深圳无数土豪的目光。

根据规划来看，项目住宅集中在一期，共有12.56万㎡建面，将建成5栋43-54F高的超高层，网传户型为195㎡/285㎡/360㎡/490㎡纯大户型，共450套房源。

而近期，网络上也流传出了部分户型图，全部为专梯入户格局。

图源丨网络，具体以官宣为准

中信元湾府紧邻在建的深圳歌剧院，与香港隔海相望，项目三面环海，周边豪宅林立，居住氛围浓厚。

价格方面，因深圳已取消了新房“限价”，因此元湾府有望捅破房价“天花板”，成为下一个顶豪项目。

同样看深圳湾海景的项目，还有去年12月2日，华润联合中海，以185.12亿总地价拿下的T107-0107地块。

该地块楼面地价70387.83元/平，刷新近几年来深圳总价地王。因此新房价格上预计也不低。

此地块具体位于后海登良地铁站口旁，规划住宅176900㎡，商务公寓70000㎡，商业10000㎡。

据闻，项目拿地后就立马开工建设了，按照进度的话，最快年底或可入市。目前网络上已流传出了项目效果图，立面外观简洁大方，豪宅感十足。

单价10万+/㎡

当前南山、福田两大热门板块在2025年有望上新！

首先，是被华润城包围的莱英花园旧改。

莱英花园旧改目前已经在动工，规划为建面约7.37万㎡商住综合体，包含住宅、公寓、商业及办公，其中，住宅建面约5.1万㎡，规划为两座超高层：A座50层、B座45层。

不过，项目体量较小，除去回迁房外，预计可售的商品房套数并不多。

其次，南天电力旧改项目，位于福田安托山板块。

项目临近网红热盘海德园，将由卓越、京基联合操刀，整体规划建筑规模超过30万㎡，涵盖住宅、商业、商务公寓及商务办公等。其中，居住约4.2万㎡（含保障性住房7600㎡），商务公寓约4.89万㎡，商业办公及酒店1.75万㎡。

最后，新世界香蜜四季家园，紧邻规划的香蜜湖金融中心。

新世界香蜜四季花园为前身为华泰旧改项目，属于景田片区，但与香蜜湖新金融中心仅一路之隔。

项目规划总建面约46.7万㎡，其中，含住宅约20.3万㎡（含保障房1.5万㎡）、商务公寓约3万㎡、商业约5万㎡等，商品房住宅总量约923套。

图 | 新世界香蜜四季家园楼栋分布

新世界香蜜四季家园目前公示的信息量不太多，施工进度也相对缓慢，不过，从2024年的施工进度来看，今年入市的机会挺大。

单价8-9万+/㎡

10万/㎡以内在福田、南山买新房，这两年而言选择性还是比较多的，但是综合各因素，想入手性价比项目，却屈指可数。

2025年或有两大核心区项目可以满足。一是深铁前海时代三期，位于前海目前发展最成熟桂湾板块，上一批房源备案价约9.8万/㎡。

另一个是翰熙典居，位于南山中心区，紧挨深大校园，居住环境和生活配套十分成熟。

深铁前海时代三期已经推出两期住宅产品，接下来还有766套房待售，分别位于53栋3单元、58栋、59栋1-3单元。

2025年将首推53栋3单元产品，约172套房源，主推户型有建面约89㎡、190㎡产品，日前已经开放约190㎡的展示样板间。

值得注意的是，本批待加推的房源中有89㎡以上的小户型，而剩下的其他楼栋都是建面约240㎡以上大面段产品。预算不多想要下手前海核心区，深铁前海时代三期值得关注。

翰熙典居是南山桂庙新村旧改，规划总建面约36.9万㎡，为集 居住、商业、办公、酒店及公共配套设施为一体的综合社区。

其中，住宅建面约25万㎡（含人才住房和保障性住房3.25万㎡），根据规划，项目共有714套住宅可售，首批将推预计328套住宅。

图|翰熙典居效果图

项目周边多是楼龄较老二手房小区，成交价多在7-8万/㎡，对翰熙典居的价格参考意义不是很大。

当然，项目具体售价，重点将参考入市时的市场环境，最终以公示的备案价为准。

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