深圳，2025年5月22日——五一黄金周刚过，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会出台新一轮“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”，持续发力的楼市政策成效如何？近日,戴德梁行发布《2025年一季度全国住宅市场研究》报告，分析显示：

﹒ 部分城市成交改善，市场信心有所恢复，房地产开发投资同比降幅持续收窄

﹒ 局部市场活跃度得以延续，全国新建商品住宅销售面积同比下降2%

﹒ 全国新建商品住宅销售均价同比上涨1.6%，但较去年全年均价下降4.6%

﹒ 春节业绩冲刺新房供应放量，全国商品住宅待售面积增至高位

部分城市成交改善，市场信心有所恢复，房地产开发投资同比降幅持续收窄

存量政策和一揽子增量政策持续发力，一季度国内GDP同比增长5.4%，增速比上年全年上升0.4个百分点，实现良好开局。在政策组合拳作用下，上年末部分城市的住房交易活跃度提升并延续至今，市场对住宅类资产的信心有所恢复，持续收缩的房地产开发投资也进一步收窄降幅。一季度全国房地产开发投资较上年同期下降9.9%，降幅较去年全年收窄0.7个百分点；住宅开发投资较上年同期下降9.0%，降幅较去年全年收窄1.5个百分点。

房地产开发投资降幅收窄的同时，在土地市场亦可见积极信号。部分一、二线重点城市土地市场表现活跃，多座城市诞生新的地王，预计在积极政策配合新一代好房子建设的影响下，年内住宅及房地产开发投资降幅有望进一步收窄。

图1：全国房地产及住宅开发投资走势变化资料来源：国家统计局、戴德梁行研究部

局部市场活跃度得以延续，全国新建商品住宅销售面积同比下降2%

在缺少进一步需求刺激政策的背景下，2025年一季度全国24个重点城市新房市场延续了上年四季度的成交同比增长趋势，一线、发达及普通二线城市新建住宅销售面积分别较上年同期上涨27.3%、9.1%和5.9%，这也是连续第二个季度销售量同比回升。但与2023年之前历年同期住宅销售面积相比仍有差距，结合投资及新开工指标的持续下行，重点城市商品住宅增量市场整体规模收缩的大趋势难以扭转。

图2：各级城市新建住宅月均销售面积季度走势(单位：万平方米)数据来源：CREIS、部分城市规土统计部门、戴德梁行研究部

全国整体市场来看，一季度全国新建商品住宅销售面积18,481万平方米，同比下降2.0%，降幅较上年末减少12.1个百分点。部分一、二线城市延续了上年末成交活跃的态势，带动全国新建商品住宅销售面积同比降幅显著收窄。局部市场的活跃表现巩固了市场信心，房企亦抓住市场回暖契机，主动加大优惠力度及加快推盘节奏，刺激市场中持币观望的各类需求买家择机入市。部分重点城市二手房市场以价换量以及二手业主的卖旧买新等市场活动加速二手房市场流动，这在一定程度上分流了部分新房市场的需求，但市场活跃的氛围已经形成。另一方面，近年来住宅新开工面积持续缩减对后续新房供应量的负面影响，料对全国新建商品住宅未来成交规模的持续增长构成限制。

图3：全国新建商品住宅销售面积走势变化资料来源：国家统计局、戴德梁行研究部

全国新建商品住宅销售均价同比上涨1.6%，但较去年全年均价下降4.6%

一季度，全国新建商品住宅销售均价为每平方米9,936元，较上年同期上涨1.6%，但仍明显低于去年全年销售均价。虽然楼市氛围有所改善，但是回暖基础仍不稳固、房企亦面临去化回现压力，以价换量依然是当前楼市加速销售的重要手段。与上年四季度重点城市成交占比提升结构性拉高全国新建商品住宅销售均价不同，今年一季度销售均价重回每平方米10,000元以内水平，意味着与房价高峰时期相比，新建商品住宅价格已经显著回调，结合首付比例、利率、税费等政策的调整放松，购房置业门槛及成本均有较大幅度降低，对于需求释放提供了更好的政策及市场环境。

图4：全国住宅新房销售均价走势数据来源：国家统计局，戴德梁行研究部

春节业绩冲刺新房供应放量，全国商品住宅待售面积增至高位

2025年一季度，全国商品住宅待售面积较上年末再度上涨3,070万平方米至42,158万平方米的高位。受到房企年终冲业绩等因素影响，新年前往往迎来供应的大放量，而连续几个月的交易改善也促使房企趁热打铁加紧出货。供应持续增长的另一面是整体销售量未能实现同步大幅增长，一季度全国商品住宅待售面积逼近历史高位。要实现商品住宅待售面积的降低，有赖于整体市场回暖带来的去化加速以及收购存量商品房用作保障性住房的有效推进。

图5：全国商品住宅待售面积历年变化（单位：万平方米）数据来源：国家统计局，戴德梁行研究部

地产政策延续宽松导向，引导市场供应“好房子”，供需两端结构性的优化对实现商品住宅价格止跌回稳将发挥积极作用。

戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部董事张晓端表示，得益于楼市利好政策的持续发力、供应端让利刺激，以及新住房标准引导产品升级等多重因素的影响，局部市场需求被激活。但楼市持续回暖的趋势存在不确定性，政策面的继续发力不可或缺。我们预计在提振整体经济的有效政策及“房地产止跌回稳”的具体举措共同作用下，部分重点城市商品住宅市场二季度还将维持相对活跃的交易氛围，全年新建商品住宅销售面积有望逐渐恢复持稳，但纵观全国，各地的分化表现或影响整体市场回暖。

戴德梁行大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙预测，住宅新规发布后，“好房子”的供应将带动需求端对新一代住宅产品的关注，对包括改善性需求在内的住房需求的释放提供契机，而新旧产品的迭代也有望加速资金的流动。同时，城中村改造的货币化安置、国央企收购已建成存量商品住房用作保障性住房等政策的实施，也将在一定程度上助力住宅库存量的去化，缓解供给端的压力。展望未来，供应端的优化将对市场发挥引导和影响力，并逐渐形成长效机制，稳步推进供需两端结构性的优化，对实现商品住宅价格止跌回稳也将发挥更加积极的作用。