3月22日，由观点地产新媒体主办，搜狐焦点网联合主办的2018观点年度论坛正式在深圳开幕，这是中国房地产一年一度的盛会。

围绕论坛主题“小年大周期”，众多经济学者、行业嘉宾、企业高层等人士，展开一场关于小年和周期，关于传统与创新的融合讨论。

搜狐焦点网将对论坛进行全程图文直播，敬请关注。

通往未来的未知环境中，每一个人都需要掌握更多的信息，拥有更大的视野，探索正确的方向。“地产的小年、行业的大周期”，在这个分化、转型成为常态的大环境下，在传统和创新的交汇融合中，每一家企业都需要努力改变。

观点地产新媒体连续第十年评选与发布“中国房地产先进100榜”，表彰在过去一年先进、杰出与非凡的房地产及相关产业链企业群体。

在这短暂而又紧凑的时间里，让我们一起见证中国房地产行业的典范与榜样。

最后，我代表本次论坛主办方观点地产新媒体，联合主办方每日经济新闻、华夏时报、搜狐焦点、今日头条，合作伙伴合富辉煌以及5100西藏冰川矿泉水等，欢迎各位朋友的到来！

下面我将向大家介绍一下今天到场的嘉宾，他们是：

中国房地产业协会原副会长 朱中一先生

麦格理集团首席中国经济学家 胡伟俊先生

旭辉集团股份有限公司董事长 林中先生

宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁、宝能城市发展集团总裁 余英先生

阳光 100 集团总裁 林少洲先生

中城新产业控股有限公司董事长 刘爱明先生

中国金茂高级副总裁、华南区域总经理 魏浙先生

爱琴海商业集团 CEO 兼总裁 张华容女士

彩生活服务集团有限公司执行董事、首席执行官 唐学斌先生

华联发展集团有限公司董事长 董炳根先生

丰树中国资产管理及企业营销总经理  隋淑铭先生

深圳地铁地产常务副总经理 董向阳先生

福晟集团董事、地产集团执行总裁 何建华先生

　　五矿地产华南区域公司总经理 戴鹏宇先生

　　九宜城商业有限公司高级副总裁 赵晓萍女士

　　华联控股股份有限公司总经理 李云女士

　　凤岗天安数码城有限公司董事总经理 余安定先生

　　天房集团天港建设开发有限公司副总经理  毛峰女士

　　广州市时代商业管理有限公司总经理 王媛媛女士

　　中锐地产集团商业总经理  张彬先生

　　广东北大资源地产有限公司总裁  朱兴暾先生

　　深创投不动产基金管理（深圳）有限公司总经理 罗霄鸣先生

　　洛克菲勒家族中国首席投资官 欧阳婉萍女士

　　铂涛集团副总裁 莫敏俭先生

　　VaShare 创始人兼 CEO 庄海先生

　　广州市城发投资基金管理公司董事总经理 李文峥先生

　　盛世神州投资基金管理（北京）股份有限公司常务副总裁孙建林先生

　　广东省房地产研究会副会长 韩世同先生

　　知名城市学者、资深地产评论人 王世泰先生

　　深圳市城市更新协会创始会长、安云集团董事长   耿延良先生

　　合富辉煌集团副总裁、合富辉煌（中国）执行总裁 徐景宏先生

　　建银国际金融有限公司董事总经理 曾粤晖先生

　　《每日经济新闻》副总经理、华南中心总经理  杨勣先生

　　搜狐焦点网深圳公司总经理 陈昌珣先生

　　今日头条广东房产事业部高级总监 王剑飞先生

　　观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士

让我们掌声感谢以上各位嘉宾莅临论坛现场！同时，本次论坛还获得了众多来自全国暨华南实力房地产企业的参与，我代表主办方再一次感谢所有嘉宾，以及参与、支持2018观点年度论坛的朋友们

接下来，我们进入论坛开幕仪式的致辞环节，本环节每一位嘉宾的致辞时间为3分钟，谢谢。

接下来首先有请每日经济新闻副总经理、华南中心总经理杨勣先生致开幕辞。

杨勣：尊敬的陈诗涛女士、各位嘉宾、女士们、先生们，大家下午好！再一次来到观点年度论坛，很高兴今天又和各位专家、学者、地产精英和各位媒体的同行们相聚在美丽的深圳，出席由观点地产新媒体和每日经济新闻联合主办的2018观点年度论坛。

中国的房地产业风风雨雨发展了数十年，从起步摸索到动荡调整，一直受到各界的瞩目，其中也包括媒体，最近两年行业迎来了大变革、大调整，改革、创新、升级成为新时代下的行业关键词。

2017年的中国房地产业是精彩纷呈的一年，行业的规模再创新高，过千亿的房企数量达到了17家，三家房企的全年销售更是超过了5000亿，但是与此同时房地产行业的调控也是持续进行当中，刚刚结束的全国两会

政府工作报告再次强调了房住不炒的经验，提出了租购并举的住房制度，此外包括房地产税政策等一系列的政策逐步落地，开始进入立法的程序，在这种情况下纯粹追求销售规模并不是一家房地产企业运营的标准，许多的企业应该谋求改变和创新。从产品服务到商业模式寻找新的利润增长点，房地产行业进入了一个更新的竞争时代，所以在现在这个形势和市场现状下，2018年的中国房地产市场会是一个什么样的开局？会是一个什么样的境况？下午的论坛相信在座的很多演讲和讨论会给大家一些思考或者是借鉴。

每日经济新闻是一家全国性的主流财经媒体，也一直持续在关注中国的房地产行业，我们从2008年改版至今也是10年的时间，一直专注于公司、投资、理财、调查等类型的新闻报道，秉承新闻的专业主义，见证了我们国家的发展，记录时代包括房地产行业的变迁，现在我们已经拥有包括报纸、中英文网站、两微一端（微博、微信、APP）和视频直播等各种媒体和资讯产品的全媒体集群，用户超过了4000万。不仅如此，我们全年也在全国各地举办不下于50场各类型、各行业的活动，在各个行业影响力和号召力都很大。

我们相信时代的变迁、时间的推移，各行各业的企业只要抓住了机遇，顺势而为，都能强者恒强，“风起于青萍之末，浪成与微澜之间”，希望大家通过今天的论坛都能有很好的收获。

主持人：感谢杨勣先生的致辞，如同杨勣先生所讲的那样，2017年的中国房地产行业真是精彩纷呈，在2018年这个行业当中又将为  带来怎样的不同的精彩纷呈，以及它未来的发展模式究竟是怎样的呢？这的确需要我们行业内的各位精英大咖们坐下来认真地仔细思考探索，并且更加深入的深化，所以我相信这一下午的每个环节的核心焦点的论坛都是值得大家有所期待的。

接下来让我们继续掌声有请出搜狐焦点网深圳公司总经理陈昌询先生致辞。

陈昌询：我是搜狐焦点网深圳公司总经理陈昌询，今天第二次站在观点年度论坛的舞台上，作为联合主办方，首先非常感谢各位地产大佬、专家以及各位媒体朋友们莅临我们的论坛现场。

我看到台下的大佬和地产商，包括魏浙总、林总、余英总去年都来了，今年还有很多新的大佬过来，你们在百忙之中参加我们这个论坛，是给我们这个论坛一个重要的肯定，我是发自内心的感谢。

我记得去年我们的论坛主题是“万亿的房地产时代”，一年过去了，中国地产企业好像还没有万亿企业涌现出来，但是我们都在奔向万亿的路上，在这个道路上，我们的房地产行业发展更加法治化，也更加规范化，对企业未来发展的要求越来越高，反过来也给我们提供了很多的机会，比如说以前我们是单一的房地产商业模式，现在我们有了产业园模式、并购模式，现在是一个百花齐放的时代，我觉得这种情况下反而是一个好事。以前是房地产大企业走向垄断，但是有些自主创新的中小开发商，现在可以在新的房地产模式里找到自己发展的空间，比如说毛大庆的优客工场就发展得非常好，引起我们很多的关注。

今年的主题是“小年大周期”，我们知道水果有小年，小年结果少，大年结果多，但是大年和小年是交替的。房地产的周期小年和大年有交替吗？我觉得有点难。这个周期有多久，现在不是由我们行业可以自主决定的，我们要遵从国家的政策和行业的引导，我们以前上大学学过政治经济学，我们还要在服从政策的情况下做好我们的发展，在国家新一轮的发展中定位好我们自己。

去年在房地产各种调控的政策下，房地产进行了一个比较理性的发展，今年一季度我们的媒体广告经营并不是特别理想，这也从一个侧面折射出一季度中国房地产推盘的数量、推盘的销售面积相对都是下降的，因为受到了限价、限购等因素，很多的项目是不能销售的，价格没有谈妥，房屋也不能销售。这个小周期我们需要共同克服。所以我觉得在这个发展过程中，我们调整心态，如何顺应历史，如何去看待这个大周期非常重要。这个大周期究竟有多长，我们也不要去猜测，我们调整好自己的战略，一定会在这个大周期里找到自己的春天。

作为媒体，我们在房地产专业以及房地产开发领域还不是专家，我们也不懂，我们作为媒体是支持房地产行业发展的，我们永远做好你们的后盾，只要开发商需要我们媒体站出来，我们一定责无旁贷，积极地为你们献策献力。谢谢大家的参会，预祝论坛成功。

主持人：谢谢陈昌询先生，在去年的观点年度论坛中，看到了很多的老朋友，今年同样也看到了很多新的面孔，这足以说明大家非常关注中国房地产行业未来的发展趋势，包括观点地产新媒体所主办的每一届的年度盛会。在此我们也希望无论是每个人还是每个企业品牌的集思广益和力量之下，大家都能引领这个行业更加有力的继续前行。

接下来让我们继续掌声有请今日头条广东房产事业部高级总监王剑飞先生致辞。

王剑飞：尊敬的各位来宾、女士们、先生们，大家下午好！我是今日头条的王剑飞，今天很高兴在观点年度论坛跟大家见面，今天的主题是“小年大周期”，2017年我们看到三家龙头房企的销售业绩突破了5000亿，2018年前两个月已经有3家房企突破了1000亿，我们看到行业的集中速度在进一步加快，在过去行政手段在调节行业发展中起到了重要的作用，近年市场也随着调控政策的紧松呈现周期性的发展，这两年我们感觉到房地产行业的巨大变化，房住不炒、租购并举已经成为未来房地产行业发展的主基调，刚刚开完的两会也给我们传递了很多的信息，共有产权、房产税等都在向我们走来，显然未来无论是龙头企业还是中小企业，在单一销售的房地产市场已经难以谋求大的发展，未来房企比拼的是泛地产大周期的时代。所以我们认为行业未来巨便也将促使行业更加专业化和多元化。

成立六年的今日头条现在已经从一个爆款APP成长为一个超级的内容平台，我们除了今日头条这个单款APP之外，还有西瓜视频、抖音短食品、火山小视频、内涵段子、悟空问答等等产品，到目前为止今日头条的内容平台每天的日活用户已经超过3亿，每天有将近2000万的视频上传，每天有将近100亿视频播放量，基于移动阅读呈现更细化的分类，短视频领域的快速崛起，今日头条也将创新营销进行全面的提升，尤其是在抖音和西瓜视频上我们让更多的企业通过生动和直接的视频方式，导入更加精准的用户，起到事半功倍的效果，以智能分发为核心的人工智能领域也在去年取得一定的成绩，在2015年今日头条就上线了人工智能机器人，到目前为止已经发布了2万篇文章，今日头条人工智能实验室凭借创作机器人，一举斩获了中国人工智能较高奖项，到现在为止人工智能AI领域已经在房产、体育和科技领域进行了实验，未来今日头条也将更加在专业化和高效以及创新方向探索，与在座各位一起在变化中拥抱行业的发展，在此预祝今天的论坛圆满成功，谢谢大家。

陈诗涛：尊敬的各位来宾，下午好！

风和日丽、阳春三月，我们再聚深圳，这是一个充满活力与希望之城。我更希望借助这个城市目前最主推的金融业之东风来助力房地产行业，以期在未来的十年，即使面对各种挑战，房地产行业依然可以乘风破浪，傲然前行！

作为主办方的代表，我在此特别感谢今天出席论坛的所有企业来宾与媒体朋友们，因为你们的到来，论坛一定会精彩无限，一定会成为一场有深度与广度的思想盛会！

那么，请允许我用2018中国房地产先进100榜的报告发布来向大家表达我的谢意与敬意！

现在，由我发布2018中国房地产先进100榜报告：

大家的桌面上已经有了这本报告，后来有了小小的修订，大家也可以进入观点地产网的官方网站看到报告的全文。由于时间紧迫，我只用一点点时间给大家做一个简单的发布和点评。

大家今天都在问小年和大年，我想问，这是中国房地产较好的时代吗？过去的一年是一个创新纪录的年份，房地产前三强已经跨过了5000亿的台阶，万亿长路已经走完一半，这三家规模企业的市场份额已经超过了10%，还有14家企业规模超过了千亿，这17家企业的规模超过了4万亿，2017年全国房地产销售的总额是13.37万亿，所以说2017年是一个大年，大家过得还是非常滋润。

在这个喜悦的只节，我们隆重发布2018中国房地产企业先进100榜。在发布之前我们还是做一个综述，去年是一个大年，楼市再创新高，去年有一句话叫“房子是用来住的，不是用来炒的”，这句话写入十九大报告已经为房地产行业发展奠定了基调，超过100个城市出台了各种行业的政策，包括限购、限贷、限价、限商，在资金层面不断地去杠杆，土地新规频繁落地，包括房企在买地上成为一个专业的课题，加上行业的限制和规范，使得房地产行业在2017年没有成为失控的野马。从成交数据来看，过去一年的销售增长速度从上一年的35%回到了13.7%。

在过去的一年，是史上最严的调控年，与史上较高的成交年并不矛盾。关于2018年这个小年的定义，其实早就在行业中间流传，大家可能普遍认为今年房地产的市场可能会有双降，包括同时城市化的分化，还有政策会不会松懈，当然更多是猜测或者预测。今天下午的论坛大家可以在这方面继续进行专业的探讨。

我们发现过去的两个月，碧万恒三家企业两个月就超过1000亿的销售，按照这个节奏下去，全年踏上6000亿的新台阶应该没有什么难度，1—2月份超过100亿销售额的企业已经超过了30家。不过2018年确实是一个非常关键的一年，是贯彻十九大精神的开局之年，我相信中国房地产发展的基调与中国经济发展的总基调应该是一致的，也就是稳中求进。

刚才谈到了更多政策和我们的预测，我们再谈点资本的话题。资金是房地产很关键的命脉，不过我们发现最近资本有一个新风口，房地产不仅关注纯住宅开发，更多的会往城市更新、特色小镇、共享空间、长租公寓，包括也进入了医疗健康等等领域，长租公寓这种业态可以获得银行的资金支持，稳定的收入也可以进行资产证券化的尝试。这张表是去年一年的长租公寓证券化的案例。

谈完资本我们再谈土地，2017年房企的土地购置面积比上一年增长了15.8%，土地成交款增长了49.4%。未来的联合拿地可能会成为主流，2017年碧桂园拿地超过了2500亿，万科在全国取得了230个项目，总拿地额达到的3000亿，去年上半年比较热，下半年流拍比较多，全年有260宗土地流拍，如何多拿地，如何拿好地，可能是房企的普遍共识。

现在正式说2018先进房地产榜单及榜单分析。

2018中国地产先进100榜由先进100榜总榜单、上市企业30强、5个分榜单、7个单向奖以及10个区域榜组成。

针对所有的大陆运营的城市范围、企业的甄选标准、项目的甄选标准、口径统计时间，在上市企业30强我们做了一个调整，以前全部选取的是半年报，但是2017年上市企业30强，我们是由指数研究院做了全年的财务报告，数据获取方法大家可以从这上面看到。今年我们增加了人气指数，通过网络微信票选，再加上专业的评估同步进行。

关于12000个有效问卷的分布，大家也可以详细看这个报告。

数据研究系统是最关键的，未来我们会大幅的走向前台，这几年我们一直在内部，我们会长时间对各企业进行实地调研、问卷访问，我们的总榜单没有做到较好，但是可能会相对比较专业，相对更加公正。我们这次筛选的是40亿以上的166家企业，后来提选了117家企业入围，入选100家，历时4个月，分了5个阶段。

大家看这张榜单，这是2018中国房地产先进100榜总榜单，冠军是碧桂园，亚军是万科，季军是恒大，融创是第四、保利第五。这个评分大家也可以稍后详细看我们的官方网站和报告。

具体的分数构成有5大指标，运营指标50分，管理指标有15分，商业模式是15分，品牌是10分，人气指数是10分。

管理指标、商业模式、品牌指标、人气指数具体得分值，大家可以看看相关的构成。

我们做一个简单的点评，碧桂园是首次当选先进100榜排名前列的企业，在此之前一直是万科排名前列，所以这次它是首次超越万科。大家应该比我更明白，为什么碧桂园可以以0.5分的优势挤掉万科，它是用去年5500亿的销售收入超过万科的。虽然万科不是冠军，但是全年的发挥还是比较稳定，没有出现太大的偏离，包括万科去年发生了很多的并购。第三名是恒大，恒大是中国土储较大的一家企业，当时我们看到它有2亿多平米的土储，所以夏总裁在业绩会上说恒大未来5年不买地也足够销售。恒大在一二线城市的占比是比较高的，占到72.6%，未来他提出的口号是每年负增长5%到10%。

总分值前10的企业占到销售前10的9席，今年很多企业都订立了千亿的目标，所以销售额在这里面的占比还是比较大的。

融创从去年的第七名到了今年的第四名，这是一个很大的跃进。土地方面，现在已经进入了亿万平米的时代，融创之所以去年土储能够前进，其实是收并购带来的，详细的情况大家可以翻阅我们的报告。

先进100榜毕竟不是销售100榜，所以我们不单讲规模，我们也会讲细分市场，所以我们也提出了长租公寓、养老、科技小镇、文旅、教育地产等等，我们都把它纳入进来作为我们的评选。

这里是关于规模和利润，房企的平均净利润是在下降的，没有规模做不大，没有利润有可能又走不长。

未来房地产的生存之道是多并购、快周转，旭辉在这方面是做得比较好的。

城市群方面，今年开发商已经不再倾向于谈一二线城市，现在更倾向于谈城市群，这对房企的布局会有一定的影响。

这是2018中国房地产先进100榜的地产G30。

万科81.6分，碧桂园80.5分，恒大79.2分，中海78.3分，保利75.05分。万科和中海连续几年都交替是排名前列的，但是中海去年降到了第四名。这里面区别于先进100强就是增加了一个财务指标，其它的指标和先进100榜是一样的。万科去年在财务指标上并不是太好，万科在商业、教育、度假、养老等等方面持续的布局，包括扩张带来了一定的压力，它的公司净负债已经由2014年的不足5%提高到38.2%，但是它整体的表现综合是比较好的。而中海受累于销售规模，所以排名下降。去年我们看到大量的千亿企业整体的利润不断下降，以价换量，规模与利润怎么能够兼得，大家可以在今天的会议上探讨。地产G30里面的财务指标，毛利率、净利率都是下降的，速动率、流动率比往年也是下降的，而且连续7年的地产G30，只有17家还能保留在这个队伍里面，换血已经超过了43%。

我们也同时发布房地产销售100强，这个榜单在12月份已经发布过，在这里我就不做太多的点评。

再发布非内房地产企业先进榜。我们去年11月去新加坡、香港考察，我们希望中国有更多的开放，有更多的引进，在这里面凯德今年首超九龙仓，恒隆一直在第三，恒隆在去年在内地的租赁收入是40亿港元，陈启宗先生是非常反感发债的，但是去年为了配合内地的业务发展，他们发了100亿的债。

这是品牌价值先进30强、管理团队30强、商业模式30强。

后面有综合实力10强，北京的冠军是首开。

上海区域去年的冠军是万科，去年上海的成交均价创了新高，但是去年上海的成交规模是12年的新低。

广州去年新房的成交也下降了三成，保利在余总的带领下，保利在广州一直是逆市而行，销售超过了300亿。

深圳去年没有出现太大的政策，而是2016年10月深8条的延续，但是深圳的新房供应也是历年的较低水平，万科在深圳高居榜首，达到了500亿的规模。

杭州前三名是绿城、万科和融创。

南京去年已经进入四限时代，南京2016年非常火爆，2017年相比2016年的时候大跌了一半，万科、融创、保利这几家的发展是不错的。

福州是一个独特的城市，所有评选，本地方企占了9席，外地的房企只有首开一家。

武汉号称是最火热的二线城市，去年武汉基本上很少本土企业，当然也有几家排名在前十。

成都的本地企业排名前十的也比较少，保利这几年一直是成都发展较好的一家企业。

重庆是融创拔得头筹，重庆是外地和本地企业各占一半，土地供应量有所增加。更多的区域榜，由于时间原因我就不再细谈。

我们还做了很多典型企业的报告，欢迎大家到观点地产网了解，我们这个报告有不尽优质之处，希望大家给我们更多的建议和指正。

主持人：谢谢陈诗涛女士为我们带来的报告点评。今天论坛的主题是“小年大周期”，小年已来。在市场收窄的关口，机遇和挑战是并存的，大家现在看到有很多这样的企业仍然在突飞猛进，也在创造着全新的规模告诉，但不可回避的就是传统与创新相融合的大背景下，中国的房地产行业已经开启了更加全新的未来，就如同陈诗涛女士所讲的那样，未来的房地产市场有可能将会进入到多并购、多重组的这样一种执念和态势。

接下来进入到论坛主旨演讲环节，首先让我们以热烈掌声有请中国房地产业协会原副会长朱中一先生为我们带来他的主旨分享。

 观看下部：http://news.focus.cn/sz/2018-03-22/11699899.html