今年的宝安楼市，完全可以用“热不可挡”来形容了。从1月份至今，已经有5个新楼盘接连入市，而接下来，宝安要发售的纯新盘还有将近10个，供应量远远甩开了其他片区，稳居全市排名前列。

今年宝安入市的楼盘中，西乡是主要的住宅供应区之一，而接下来西乡也有一个新盘即将加推新品，它便是西乡碧海片区的华丰前海湾2期。

一、项目介绍

华丰前海湾位于宝安西乡街道兴业路与共乐路交汇处西南侧，项目总占地面积约5.1万㎡，总建筑面积近34万㎡，分两期开发打造，规划有住宅、公寓及商业等物业。

华丰前海湾一期占地面积15638.63㎡，总建筑面积127106.5㎡，共规划4栋建筑。其中一期A/B/C座为住宅产品，户型面积段为82-177平3-5房，已于2016年5月28日入市，目前所剩房源不多，仅少量143-177平4房在售，单价79000元/平。而项目D座规划为公寓，为开发商自持。

华丰前海湾二期占地面积35465.81㎡，总建筑面积204227.29㎡，共规划有7栋高层，1138套房源，CWB是1:1.18，另外二期还配建1所幼儿园（公立，建成后交还政府）。据现场销售介绍，二期跟一期一样是带装修交付，目前营销中心现场可看户型模型，户型图还未上架，样板间也还在装修中，入市时间预计5月底或6月份，具体看预售许可证审批时间。

华丰前海湾二期7栋高层中，包含2栋公寓及5栋住宅。其中A/B两座规划为总裁公寓，建面约120-203平，层高3.2米；C/D/E/F/G座规划为住宅，建面约87-89平3房、129-166平4-5房，层高2.9-3米。

二、户型信息

在户型分布上，二期C座户型建面为约140平、160平，2梯2户设计，3米层高；D/E/G座户型建面约86-88平，2梯4户结构，2.9米层高；F座户型建面有约80平、120平、133平，2梯3户结构，2.9米层高。

目前现场户型图虽未上架，但网上有释放出部分二期户型，小编根据户型图及户型模型，给大家简单介绍一下。

E座01、05户型

该户型为约89平2房2厅1卫，从布局上看，客餐厅横厅设计，双面采光，室内光线较为充足。3个阳台设计，但入户阳台实用率较低，另外餐厅旁边的阳台可与储藏间打通，扩大储物空间。

E座02、03户型

该户型为约88平2房2厅2卫，带3个阳台，但生活阳台除做储物空间之外，其余功能不明显，且厨房的采光面很窄，容易造成暗厨。另外，一个卧室门紧邻入户大门，一个卧室门紧邻客厅，动静分区不明显。

F座01单元02户型

该户型为约89平2房2厅2卫，整体格局方正，但主次卧及客厅开间分布较为均匀，或造成客厅空间较小。另外，次卫入口毗邻餐厅，布局相对不够合理。

F座01单元03户型

该户型为约133平2房2厅2卫，户型格局方正，动静区分明显，同时横厅设计，餐厨相连，空间利用率较高。但133平只做2房，面积或有点浪费。

三、配套信息

西乡碧海片区，是深圳较早一批填海造地区域，片区内以商品房及办公楼为主，无农民房及厂房，整体环境较好，居住舒适度也较高。碧海片区开发至今，土地空间已基本改造完善，且短期内无旧改用地，因此，未来区域内的规划设施或较少，业主更多的是享受现有配套。

1、交通配套

碧海片区目前贯穿有地铁11号线，而距离华丰前海湾最近的站点是碧海湾站，从项目至该站点A出口，步行需855米约12分钟。乘坐地铁11号线，1站可达机场T3航站楼，3站直达南山，6站直达福田。另外，项目周边还有地铁1号线西乡站，但距离相对较远，步行需25分钟左右。

除了轨道交通之外，华丰前海湾距离西乡大道及宝安大道等主干道也相对较近，同时项目距离广深沿江高速西乡北收费站仅5分钟车程，自驾出行较为方便。

2、学区学校

根据宝安教育局学区划分，目前华丰前海湾可申请学位的小学有西湾小学、碧海小学、海港小学及红树林外国语小学，等4所共享学区的小学。而距离项目最近的学校是海港小学及红树林外国语小学。

海港小学与华丰前海湾项目仅隔了一条兴业路，海港小学是一所36个教学班办学规模的公办学校，学校于2013年9月正式办学。

红树林外国语小学在华丰前海湾一期前面，是宝安排名前列所公办的外国语小学，办学规模为48个班，共计2160个学位。红树林外国语小学于2017年9月正式办学，但由于该学校还未建成，因此已经入学的学生暂时借读于海湾小学。

小编5月份走访项目时发现，红树林外国语小学仍未动工，规划用地上一边堆满了建筑垃圾，一边则是驾校训练场，还有不少学员在练车。因此，红树林外国语小学原计划2018年9月投入使用，看来要推迟至2019年甚至更靠后的时间了。

                                                      红树林外国语小学现状

从家长角度来看，海港小学和红树林外国语小学较为靠近华丰前海湾项目，家长们或更希望自己的小孩就读于这两所小学。但从今年小学报名情况来看，红树林外国语小学计划招生人数200人，而排名前列类报名人数就已达283人，学位远远不够用。而海港小学计划招生人数300人，实际报名人数468人，学位能满足第三类及部分第四类的生源。

中学方面，华丰前海湾业主小孩目前可就读宝安排名前列外国语学校（初中部）。

根据今年的招生情况，该中学计划招生人数为600人，实际报名人数则为792人，学位看似不够，但实际已经能满足到第七类及部分第八类的生源。

3、商业配套

对于碧海片区而言，最缺乏的恐怕是商业配套了，目前片区内没有大型商场，基本是住宅底商，而距离华丰前海湾项目最近的购物超市是人人乐，根据百度测距，地理距离728米，步行约10分钟。

而距离碧海片区最近的大型综合商场，是西乡天虹（合正汇一城店），再往南走是宝安中心的壹方城。如从华丰前海湾出发，前往西乡天虹，步行需24分钟左右，骑行需10分钟左右，还是有一段距离。

4、其他配套

碧海片区楼盘的主要卖点还是环境，部分楼盘能直接看海，同时周边还有2个高尔夫俱乐部，另外，片区内已经建成的西湾红树林公园也成为了很多开发商的炒作点，但这些配套真有这么近项目吗？

拿华丰前海湾来说，一期D座和二期A、B座公寓均面海，而其他楼栋高区部分户型可看海，但视野或受阻。而项目与海之间，隔了一条广深沿江高速及金湾大道，没有直接的通道可到海边，因此，可以说是近海，但不亲海。其余更靠里面的小区，也只能是吹吹海风，看不了海了。

同时，华丰前海湾距离西湾红树林公园也并不近，步行距离3.8公里，大概需要54分钟。自驾距离5.8公里，大概需要12分钟。

目前碧海片区的休闲配套主要是西乡体育中心，华丰前海湾距离西乡体育中心步行约17分钟，需要过一个人形天桥。

另外，片区内还有一所三甲规模现代化综合性医院——南方医科大学附属深圳恒生医院，位于宝源路与银田路交汇处，距离华丰前海湾项目步行约17分钟。

四、房价预测

目前碧海片区在售的新房住宅不多，一个是华丰前海湾的一期，户型约143-177平4房，单价79000元/平，带装修交付。另外一个则是松茂御龙湾，89平2房带装修住宅单价76000元/平，49-99平带装修公寓单价64000元/平。

而碧海片区的二手房整体单价目前在6.5万/平左右，其中次新盘的单价以6字头居多，另有少量像泰华阳光海、中信湾上六座等小区的二手房报价去到了7字头。而建成年代较久的老小区，二手房报价相对较低，仅4字头及5字头。

                                                     图片来源：中原

另外，华丰前海湾一期备案均价约68000元/平，在限价政策的影响下，二期的备案价格或不会高出一期太多，同时华丰前海湾为带装修交付，加上装修费用，二期预计均价在7-7.5万/平之间，当然这只是小编的大胆猜测，具体的还以现场公示为准。

五、小编点评

1、项目大社区，户型面积段较为丰富，能满足不同需求的置业人群，但单价较高，因此整体总价也不低；

2、距离地铁站、主干道及高速入口相对较近，公共交通及自驾出行均较为方便；

3、片区内居住氛围浓厚，周边有多个醇熟的住宅小区，但生活及商业配套相对缺乏；

4、周边邻近机场，有较为严重的飞机起降噪音影响；

5、片区内教育资源丰富，但红树林外国语小学的学位目前非常紧张，业主小孩不一定可以就读。