光明又一新盘取证，无一例外创下了片区总价新低。

4月29日位于光明玉塘街道的天泽玉河府获批预售许可证，项目房源位于1栋、2栋，共批售393房源。

天泽玉河府户型为建面约80-144㎡2-4房，备案均价约4.17万/㎡，单价区间约3.89-4.99万/㎡，总价区间约320-717万/套。

【查看一房一价】

根据天泽玉河府发布的宣传海报来看，预计项目的开盘折扣约86折，折后总价约275万起可入手3房产品。

这也是片区内目前上车门槛最低的商品房住宅。

那么，这个价格值得刚需冲吗？

首先来看看项目的位置。

天泽玉河府位于松白路和长圳路交汇处东南角，项目东侧临大陂河，四周均为工业区，属于被工业区包围的小区。天泽玉河府居住环境可享而知。

交通方面，周边暂无地铁规划，距离目前在运行的地铁6号线长圳站直线距离约2.5公里，行车路线约3.5公里，搭乘地铁需要搭乘公交车或其他交通工具接驳稍有不便。

除了临近区域次交通干道-松白路，天泽玉河府的交通条件较为一般。

其次，城市面貌欠佳，周边的配套也相对匮乏。

天泽玉河府临近临近勤诚达正大城，未来可以借享勤诚达正大城的商业-勤诚达K+广场，不过两个项目之间的步行距离也需要900米左右，耗时需十余分钟。

天泽玉河府自身带有约3550㎡的商业，可能未来能解决日常生活所需，受项目自身体 影响，规模也不大。

未来要去大型商业需要前往凤凰城一带的蓝鲸世界、万达广场等，及长圳地铁口周边待发展起来的N次方公园及深铁商业等商业配套。

交通、商业优势都不沾，产品又如何呢？

天泽玉河府总占面不到1.6万㎡，总建面约13.3万㎡，计容建面约9万㎡，涵盖了住宅、办公、商业及酒店多种物业类型，其中住宅总建面约6.2万㎡，共631套住宅（577套商品房、54套保障房）。

小小的社区承载多种类型的物业性质，一定程度上影响居住群体的纯粹性。

此外，由于用地的局限性，社区的公共活动空间有限，一定程度上也影响的居住舒适度。

最后，来看看天泽玉河府设计还不错的户型。

根据深圳房地产信息平台数据显示，天泽玉河府的使用率在80%左右，如果算上飘窗和半赠送的阳台，户型的实用率可以做到更高。

地段不够，户型来凑，整体设计方正，不过也不可避免与周边新盘的同质化。

片区及临近目前有2个新盘在售，有4个新盘待售中（含玉泽天河府），有意向在片区置业的同学可以做对比。当然，已经取得预售证的三个项目中，天泽玉河府是目前板块的最低价格。

目前同板块内的新盘供应量不少，不过近期去化率比较惨淡。

2023年6月入市的御棠上府，截止发稿，去化率仅4.15%。

而首批入市更早的润曦府分三批入市，共推出725套住宅其中2023年3.4月的两批整体去化在60%左右，今年4月入市的这批目前入市还没有满月，显示有9套签了意向认购书。

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