4月23日，由中国房地产业协会主办、中房协城市更新委员会、深圳市城市更新协会、先进城市更新集团承办的2021中国城市更新创新发展（深圳）峰会在深圳举行，本次会议特邀住房和城乡建设部领导、深圳市城市更新和土地整备局领导等重磅嘉宾，会议聚焦“十四五规划与城市更新行动”，这一行业热题。

活动分为三个部分，持续两天。今日分为上午的主论坛和下午的分论坛，分论坛将就“十四五规划与城市更新行动”、“政企合力多维助推高质量更新”、“金融创新激活城市更新内生力”、“新商业运营焕新城市更新活力”四个议题进行分享和讨论。明天下午会议还将组织参观考察华润、万科、先进、星河、京基、天骏所开发的城市更新典型案例项目，本文将对本次峰会进行实时直播，敬请关注。

——现场直播——

主持嘉宾开场、介绍活动嘉宾

各位领导、各位特邀嘉宾、房地产界同仁、媒体朋友、女士们、先生们：

大家上午好！

欢迎大家来到“2021中国城市更新创新发展（深圳）峰会”的现场，在“城市更新”首次写入政府工作报告，“十四五”规划明确提出实施城市更新行动的大背景下，我们特召开此次峰会，邀请全国城市更新圈政学研企界52位大咖，与大家共同探讨城市更新时代浪潮下，如何把握趋势，屹立潮头，乘风破浪。

本次峰会由中国房地产业协会主办；中房协城市更新委员会、深圳市城市更新协会、先进城市更新集团承办。上午的主论坛，会议将聚焦“十四五规划与城市更新行动”，以多元视角，凝聚专业力量，分享睿见新知。

接下来，我非常荣幸地为大家介绍莅临本次活动的领导和参与分享的嘉宾，他们是：

住房和城乡建设部总经济师杨保军

中国房地产业协会副会长兼秘书长、住建部原总工程师陈宜明

中国房地产业协会城市更新委员会主任、深圳市城市更新协会会长李晓平先生

中国人民大学国家发展与战略研究院城市更新研究中心主任、住建部原政策研究中心主任秦虹女士

著名经济学家、中国人民大学博士生导师李义平先生

北京大学林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任

刘志先生

深圳市规划国土发展研究中心副总规划师、城市和区域发展研究所所长李江先生

深圳市住房和建设局一级调研员朱文芳女士

同时莅临活动现场的还有来自全国十多个省份，20多个城市相关单位的负责人，深圳各区城市更新与土地整备局代表，大湾区房协、城市更新协会代表，企业界、规划界、金融界、法律界、商业界、专业服务机构类代表，以及高校学者、研究机构专家，和20多家媒体代表，总共400余人共聚一堂，在此一并表示热烈的欢迎！

会议的议程安排大致为，今天上午是主论坛，下午分为4个分论坛，明天下午会议还将组织参观考察华润、万科、先进、星河、京基、天骏所开发的城市更新典型案例项目，请大家有时间都去看一看，一定会大有收益。

接下来会议正式开始！

中国房地产业协会副会长兼秘书长、住建部原总工程师陈宜明致辞

首先有请中国房地产业协会副会长兼秘书长、住建部原总工程师陈宜明致辞！掌声欢迎！

陈宜明：建设部杨总好，女士们、先生们上午好！

首先代表中国房地产业协会欢迎专家、学者、企业界的同仁参加“2021中国城市更新创新发展（深圳）峰会”。

城市更新是人民群众对美好生活期盼在住宅、在住区、在城市领域提出的新要求。更新不是翻新，应当站在新的起点上，用系统设计的方法整合城市的各类建筑和构筑物，满足人民群众对美好生活的期盼。 要坚持理念先进、方法科学、成果有效，推进城市更新稳步向前发展。

在发展的过程当中，要努力做到“两个结合”，一是把对城市物质要素的改造更新提高，与营造新的人文精神要素很好地结合起来。正如德国哲学家谢林说的“建筑是凝聚的音乐，音乐是流动的建筑。”这句话就说明了在建筑当中，在城市当中，物质元素和文化元素融合统一，共同营造城市的人文环境。

二是把当下人民群众对美好生活的期盼与今后一个时期发展当中可能出现的新的要求结合起来，在更新的过程当中，既考虑满足现实的需要，同时为今后的需要留有余地，留有改造的空间。

这“两个结合”做到了，我们城市更新的步伐就会走得更加地坚实。

回想上个世纪80年代，我们大量建筑没有满足人民群众的需要，比如说《北京晚报》登了一家漫画，每家每户买了电视以后都在自己的阳台或者是外窗上架了一个互用电视天线，整个的建筑用漫画的形式来描述就像罩在一个蜘蛛网里，这看似是一个现状，实际上进一步反映了我们的住宅没有随着生活水平的提高完善功能。

当时我们还专门设了一个课题研究这个问题，就是在住宅上要不要配置公共天线，公共天线需要不需要入户，当时三个观点：

一是不用；二是说可以入户，但只要在客厅留一个插口就行了；三是每个房间都应该有。

这个争论经过40年改革开放的发展，已经在实践中得到了很好的解决，现在如果一个住宅每个房间没有公共电视天线，没有宽带的插口，这个房间、这个住宅的功能和品质就要大打折扣。

所以，在城市更新的进程当中，要用发展的眼光看待问，用发展的眼光预测问题。当时有的专家学者不同意设立公共天线，其中一个理由就是我们的发展没那么快，电视不会很快地普及，但是根据国家统计局发布的数据，到了2018年全国城乡每百户平均拥有的彩电是119.3%，在上海、浙江、江苏、广东一些经济发达地区达到了160%以上。所以，今天我们对现有的住宅、小区、城市进行改造，首先要有一个先进的理念，要有科学的方法，要取得实实在在的效果，这个效果要能经受住企业、城市人民群众对美好生活的期盼，能够接受他们的检验。

如今城市更新已经提到了各级政府的日程，那么我们如何推进，如何构建一个更新的模式，是当下要认真研究解决的问题。希望与会的各位专家、学者、企业界的各方人士，能够静下心来，脚踏实地，把握住更新的特点和脉搏，稳步推进城市更新。

最后，预祝“2021中国城市更新创新发展（深圳）峰会”取得圆满成功！谢谢各位。  

主持人：谢谢陈会长简短、有力而精彩的致辞！接下来，有请中国房地产业协会城市更新委员会主任、深圳市城市更新协会会长李晓平致辞！

中国房地产业协会城市更新委员会主任、深圳市城市更新协会会长李晓平致辞

李晓平：尊敬的杨保军总经济师，尊敬的陈宜明会长，各位领导、专家、各省市房协和城市更新协会的代表，企业代表和媒体朋友们：

大家上午好！

在这个春暖花开的美好日子，我们聚集十四五规划和城市更新行动主题，提要国家之住建部、深圳市住建局和深圳市诚信更新局等相关部门的领导，多位经济学家等领域的知名学者和专家，与同行、商学会、企业代表共聚一堂。

本次峰会作为全国房协的排名前列届峰会，我仅代表中国房协深圳委员会，先进城市更新集团对大家的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

自2015年中央城市工作会议提出，严控增量，盘活存量以来，中央对城市更新工作作出要求，全国各地都在探索适合自己的城市更新之路。

2020年10月党的十九届五中全会，首次从国家层面提出城市更新行动，推行城镇化建设指明了方向。去年底深圳市经济特区城市更新条例，作为全国首部地方性城市更新法规发布，对全国推进城市更新具有重要的示范意义。

深圳市城市更新协会作为全国排名前列家城市更新协会，在中国房协的大力支持下，于2017年就牵头成立了城市更新研究中心。2020年7月中国房协城市更新委员会正式成立，由深圳市城市更新协会担任主任单位，并邀请国内主要省城城市更新协会主要参与，联合打造全国性的城市更新学习交流平台和研究平台，进一步引领全国城市更新高质量发展。

排名前列届中国城市更新创新发展峰会我们选择在深圳举办，希望开一个好头，未来我们也计划将峰会在更多具有代表性的城市继续办下去，助推城市更新行动，落地事实。

今天也是中国房协城市更新委员会正式揭牌的日子，我们很荣幸邀请了各位嘉宾和社会各界的朋友一起来见证，同时我代表城市更新委员会表态，我们必将勇担使命，不负时代。

最后，预祝本次峰会取得圆满成功，抓住机遇，在城市更新的浪潮乘风破浪、披荆斩棘。谢谢大家！

住房和城乡建设部总经济师杨保军先生专题演讲《实施城市更新行动的核心要义》

主持人：感谢两位致辞嘉宾对峰会给予厚望，接下来，我们进入主题分享环节，首先有请住房和城乡建设部总经济师杨保军先生，分享《实施城市更新行动的核心要义》专题演讲，有请！

杨保军：尊敬的各位来宾大家好，今天和大家分享的题目是实施城市更新行动，推动城市高质量发展。

这里要强调两点：排名前列、现在谈城市更新和以往的学术概念有所不同，内涵更加丰富了。换句话说，三旧改造就是城市更新的一种，但是不能反过来说城市更新就是三旧改造。

第二、中央文件谈的是实施城市更新行动，这个是有原因的。准确把握它的含义应该把它看成是实施城市更新战略，要上升到战略的高度来认识才能真正准确把握。

为什么这么说呢？这是我今天和大家交流的三个要点：

一、背景

为什么在十四五五中全会提出城市更新这个重要的话题。五中全会筹办期间王梦辉部长经过研究写了一个报告，报告的题目是将“关于十四五”时期将“城市提质增效”作为国家重大发展战略的建议》。

在新的历史时期国家对城市更新有一个新的战略，他当时的建议是要提质增效。

1.我们的城市化水平突破了60%就到了这样的发展时期，规模扩张讲速度的时代过去了，要进入到提质增效。

2.城市变得更重要了，是我们社会发展的主要引擎，夜袭扩大内需的主要展场，因为越来越多的人是生活工作在城市。

3.群众对美好生活的追求比过去更迫切了。

4.过去中国的发展走的是大量消耗、大量排放的高速度，那么城市的建设是经济发展很重要的一个环节，而房地产在其中就起到了关键型的作用。我们要转型实际上是很难转的，所以要倒逼，从外延扩张转变内涵发展，倒逼发展方式转型来推动转变经济发展方式的转型。

5、国家区域有发展战略和乡村振兴战略，但是在城市维度没有战略，如果在城市也有战略秋收可以形成不同的国家体系，基于这个目的提出了这个建议。

这个建议的具体举措有5个方面：

1.完善城市化战略。

2.推动城市更新和城市品质提升。

3.建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区，在疫情中暴露出的薄弱环境和未来建设的重要性。

4.加快建设新时代中国特色住房制度。

5.加快推进的“新城建”，把信息技术和基础设施、运营结合起来。

这个报告是17号递的，6月20日总书记批示给几位主要领导，总书记的批示有二条很重要：一是这个报告很重要，它的主要内容要纳入到五中全会的文件内容中，二是要吸纳到十四五规划当中。

这个内容是赞成的，但是题目能不能再斟酌，他说提质增效战略往往更强调的是经济效益，在我们的企业提质增效，我们的行业，比如说钢铁行业提质增效说得更多。但是城市的内涵更为丰富，还涉及多文化的传承、风貌特色、老百姓的幸福感，能不能有更加准确的词。最后惠民同志建议能不能用“城市更新战略”，最后经过的讨论采纳了用“城市更新战略”。

当然我们现在看到的是改了两个字变成了“城市更新行动”，因为纳入到十四五规划当中受篇章结构的影响，这些内容都属于新型城镇化，新型城镇化下面有几个板块，战略下不再适合再提高“战略”，经过反复磋商就改成了“城市更新行动”，但是要从战略高度来认识。

所以我们看到了篇章结构的限制是放在第八个大板块中来谈国家的新型城镇化。谈到了国土攻坚格局的共建以及区域发展战略，第三十一条就是推进以人为核心的新型城镇化，实施城市更新行动。

它的内涵发生了变化，现在社会各界都在热议城市更新，但是我们怎么来看问题呢？看问题有一个高度和视角。

有一个故事说的是一个国王问他的儿子，推开窗户就问你在窗户外面看到了什么。王子说我看到了美丽的风景。国王和他说你能当王子但当不了国王。王子问国王说你看到了什么，国王说我看到了万里江山。

我们没有学过设计，在过去解决的是有没有，有就好，但是现在要追求的是好不好。从长远的角度来看，我们要给人们营造一个怎样的人居环境是我们要思想的，而不只是说盖一堆楼卖一堆楼，同样有对比才有伤害。

什么是城市？它是文明的结晶，它是美好的家园，它等于楼盘吗？我们有没有想过我们的子孙后代回首看我们的城市怎么想我们这一辈。

相信大家都去过佛罗伦萨，我去过多次，这就是经典。文艺复兴时代追求的是个性、人性、灵性、诗性，所以到今天它还有生命力。由此我们得出一个结论，经典的才是永恒的，时髦的就是“短命”的。

城市的生命周期有多长，由不得我们用赶时髦的方式来对待，所以我们要不要对我们的城市有一些基本的底线约束和方向导引呢？这些我说的都是在城市更新时需要思考的。

我们现在在探索很多的更新之路，唯独忘却了中国几千年的人居环境和策略，城市不是这么好玩的。吴恩先生说了我们做好建筑必须要有6个素养：

诗歌的情怀、旅行家的阅读，科学家的思维、科学家的严谨，史学家的渊博，革命家的情操。中国古代的建筑为什么这么好，实际上是艺术、文化和城市营建是合一的。那个时候的人是有文化的，不是搞建设就只管搞建设，搞文化就只管搞文化，他是融合在一起，才能为后世留存下来。

我们要确立一种对城市更加正确、更加全面的认知，我们的城市没有当成一个有机生命力来对待，而是被肢解分割成条条块块，每一个局部或许不错，但是整体这个城市重病缠身。

五中全会特别强调了一个原则“坚持系统的观念”，对一个城市如果不坚持系统的观念，系统的思维，系统地谋划，那么就会继续被肢解下去，这就是我们对未来城市营建当中要关注的。

所以，我们需要全面认知我们的城市，而不能片面地把握城市。时间关系这部分内容删掉了，“五个性”要注意：

1、立足新阶段要更加重视城市的重要性；

2、复杂性，城市是一个复杂的系统，实际上支撑一个城市有三套支系统耦合而成，一套系统是自然生态本题的健康，自然生态本题是人类从事一切活动的基础，是千年大计，要永续发展。第二套是支撑城市高强度运行的基础设施系统，这套系统是百年大计，而我们这块还有很多欠帐。第三套是在这两个系统之上才有了社会经济系统的网络，才能安全、高效地运行。原来我们是看重第三个系统，前两个系统有所忽略，所以我们的复杂性一定要树立这个观念，我想说的是城市这么复杂，不能用特别简单的办法来对待，简单、粗暴是城市的天地，而复杂、多元、包容是城市的天性。

3、包容性。

4、生长性，有机生命力是生长的，我们要预留生长应变的可能。

5、多样性，世界是丰富多彩的，城市的发展模式，它的发展结果，发展路径包括更新的方式，它也是多种多样的。这就为世界的丰富多彩提供了可能，我就不展开说这5个方面。

二、当前阶段实施城市更新行动的意义

王梦辉部长在解读城市更新行动时也提到了适应城市发展新形势，推动城市高质量发展的必然要求，现在是关注布局的调整，品质的提升。

要注意城市更新行动第二条意义是鉴定实施扩大内需战略构建新发展格局的重要路径，现在要投资拉动还缺不了，2008年是铁公基，现在再投一遍没有人，所以城市是一个投资的好战场，投资不能乱投，要根据需求来，而且要激活这个城市。

有一个小案例万科做的，我专门去了，成都有一个老区在河边，他们通过更新的思路，政府主导但是是市场主体，通过环境的改善、产业的植入、业态的提升、环境艺术的引入等等，一下就变成了一个网红打卡地，变成了消费新热点，甚至其他城市的年轻人在节假日都打飞的猛追湾去体验城市生活。万科在这个项目是更加接近城市更新的本质了，一就带动了这个地方的消费。

更新是一颗种子，这是成都第二个案例，叫音乐坊，我们过去都喜欢集中力量打造一个文化地标项目，把一堆文化堆在一起，现在把文化设施溶解到社区中，和社区的日常生活发生互动。成都就做了这个，它要建一个音乐厅并不是要选一个大地方把这个音乐厅做起来，成为大标志。而且选择一个最有用的，就选在成都音乐学院边上，两边都是大学生，这个音乐厅使用率很高，音乐学院的老师下班就办班，家长把学生送过去，送过去没有地方住，周边的老白欣就把房间出租过去。音乐教学就有了，音乐需要乐器，做乐器也有了，乐器做完了需要演出，全世界的音乐爱好者扎堆，周边就有活动，为了版权纠纷处理中心就成立了。

什么是人性化的提升，六车道把中间车道改成了步行街，这个地方的音乐氛围就有了，我建议节假日把另外两个车道都封起来，节假日就直接变成了步行区。

这里成为了音乐族的追梦天堂，活力有了，产业也有了。

这是当时骄傲的案例，我们在天津搞了一个文化中心，美术馆、图书馆、大剧院都堆在一起，非常漂亮。大家这个大剧院一个星期演一次还是一个月演一次，和周围的土壤能不能发生互动？这个时代已经过去了，现在我们讲的是更加贴合老百姓的生活需要。

推动城市开发建设方式转型，从而促进经济发展方式转变。过去的城市开发建设都绕不开房地产，房地产的核心是以土地增值为核心，土地增值卖地，以融资为手段，以最终的商品房来投资。进入到存量更新时代就不能沿用原来的模式，我们怎么样通过更新，让既有空间价值得到提升？我们要怎样来推动城市运营、增值服务来支撑？它和过去相比投入要大，周期长，回报还要低，很多方面值得我们创新和探索。

大家都知道我们通过更新能够解决老百姓关注的短板、弱项，让大家的生活得到更好的提高。

三、目标和任务

我们的城市更新既然作为一个国家、党中央作出的重要战略决策和部署，是有目标和任务。

总体目标是建设宜居城市、绿色城市、韧性城市，智慧城市和人文城市。

具体来说是八件事：

1、完善城市空间结构，很多人没有领会这一条，过去摊大饼的扩展，我们城市先天有缺陷，我们需要通过城市更新来进行完善。涉及到国家尺度，城市群尺度和都市圈尺度，现在要更加关注都市圈这个城市。

中国的城市和西方城市相比，我们的都市圈发育不行，要素人口全部集中在主城区，主城区又高又密，到10公里外立马就下去了。国外是中心区的密度没有这么高外立面没这么低，是按照组织区来生产、生活。

我们要有序集聚，有机疏散，疏散到外围城市，要让核心和边缘的公共服务设施要逐渐一体化来推动我们的城市更有较大的发展。这里面就有很多制度性的障碍需要突破和改革。

针对城市自身也要借助更新让它的布局更加优化，换句话说，摊大饼式的发展不安全，我们就应该要保留一些绿色的廊道贯通，现在推动组团式的发展，深圳是组团式的发展，组团式的发展更加安全和有利。

当城市主城区太大，中间是要有生态综合的，包括绿道给它分割，而这个绿道是连续的，有多重的功能（生态、休闲、旅游），并且绿色是可以作为新时代发展的引擎。

2.修复生态和完善功能，徐州通过生态的修复为人居城市环境的提升，对激活新兴产业发挥了很好的作用。

最近南京第十一届园博会开幕了，也是选择了一个100多年的水泥厂把这个地方采得面目全非，通过举办园博会的形式对其进行修复。它是借助了生态修复，但是不止步于生态修复。修复之后还要成为花园，同时要成为一个乐园，也就是把它作为一个旅游休闲度假目的地来谋划，同时要让它成为家园。花园、乐园、家园、公园，四园融合，所以发展会更加可持续。

不是把园博会当成一个轰轰烈烈开场，凄凄惨惨收尾。

3、加强历史文化保护，塑造城市风貌，成都的宽窄巷子，建筑格局在北方很难看到，历史价值很大，但是更新的策略把握到关键，肌理不变、尺度不变、质感不变，使得一脉相承的样本留存下来，能够保留原有的丰富、生动的市井生活气息，延续原来的传统，更重要是在三维一体的运营方面，是只租不卖，保证业态的不断升级，始终充满了活力。

我觉得更新时代离开了运营的策略是不大容易长期、持续。所以它有一些做法、运营经验更加值得我们关注。   当然业态的复合是关键，不断地引入新生活形态的互动和要件。

我最近刚从南京回来，南京真正触摸到更新的实质，要多看、多学、多思考。南京选择一个最难的就是以居住为主的社区，和居民打交道是困难的，经过艰苦的努力很成功。叫小西湖历史风貌区。

挨家挨户去谈，政府牵头，由政府来运，居民参与，专业团队做工作，把它的风貌延续下来，把历史记忆，很多墙体、房子、结构尽量把这些历史元素留存下来，在确保安全的情况下尽量留。一到这个地方大家的感觉，所谓的“乡愁”是留下来了。

这个故事打动了我，这个老房子是主人传给三个儿子，其中一个儿子已经退休了，当政府说要租过来通过更新之后作为新的业态出租，三兄弟讨论意见不一致，说不让租，要保留自我，所以这个房子没有参加到更新中。

这个房子一般，但是房子家里有一个花园是封闭的，所以政府和企业就找他说你这个院子不错，但是这个院子两棵树，一棵是枇杷，一棵是石榴，建议他把围墙打开把院子共享。我当时问他为什么你这个院子是自己的，还愿意免费把封闭的院子打开给大家共享？他说自己和老板已经度过了60多年，现在换了一种生活方式，开朗得不行，见到人就和你聊天。这就是我们需要共同缔造达到的目的，独乐乐不如众乐乐。

我们在永兴有一个案例，一个衰败的老县城，我们把这个县城的历史文化归纳出来，把它运用到空间的质补、活力提升以及山水的和谐。研究完了之后去年就开始按照这个方式修缮、更新，小处入手，这是当时一期设想的（图示）。

更新有一条就是要从过去的拆改留倒过来变成留改拆，能留尽量留。这里发生了一些变化，原来没有人，现在已经有人了，自发的活动开始了，街头演出、花艺、生活美学流行起来了。

4、社区建设，社区非常重要，疫情过后世界各国都把国家治理的重心开始下移到社区，社区才是应对各种变化的避风港，社区的环境、设施、服务都变得比  过去更加重要。

社区可以创建活动让大家增强认同感、归属感和自豪感。上海的“创智农园”的活动就搞得很成功，社区形成了一个大家庭。

5、推进新型城市基础设施建设，包括政务平台、车联网和智慧物业，房地各企业慢慢地专项更好的运营商、服务商业。龙湖在这方面转得比较好，住建部还是比较支持的。智慧社区走向未来的数字家庭，利用资源优势整合上下游企业的力量，来为社区居民提供更好的服务。

6、老旧小区改造，它是城市更新当中一项内容，但是不是全部。

7、安全、防洪排涝，中央领导有指示经过十四五期间，让城市的防洪排涝取得阶段性的成就，把全域海绵综合起来考虑。我们考虑的两个基础方向一个是生态化、自然化，让生态多做功，向智能化转变。

这一块福州做得不错，福州联排联调，和水相关的5个部门整合起来，有效把治水的问题解决了。

8、中国国情，70%外出务工人员回去以后选择在县城安家，县城的基础设施要补，提高支撑力，提高公共服务的能力和水平。让广大的乡村让县城的带领下走向现代化。

以上就是我的内容，谢谢大家！

著名经济学家、中国人民大学博士生导师李义平专题演讲《十四五与双循环--解读新发展格局》

主持人：感谢总经济师带来多姿多彩的报告，高屋建瓴，为行业指点迷津。接下来，有请著名经济学家、中国人民大学博士生导师李义平，为我们带来《十四五与双循环--解读新发展格局》。

李义平：大家上午好！刚才陈会长和杨总工程师做了一个有着丰富内容的，生动体现了住建部背景的精彩发言，使我受益非浅，他们说的都是实的，和这次会议的内容紧密相连的，他们给我布置的任务是讲宏观经济形势，是讲虚的。

我想虚的有没有作用呢？也有作用。毛泽东同志当年说首先要做好意识形态的工作，邓小平实践是检验真理的少有标准的讨论也是虚的，如果没有这些虚的就没有后面的实的，在某种意义上我甚至觉得企业家应当虚实结合。事是干实事，虚是高瞻远瞩，放眼世界。

我给的任务是把新格局和十四五规划讲清楚，我想象扩展一下讲得更丰富一点。

习近平同志在省部级领导班子的上有一个非常重要的讲话，大家只是把注意力集中到十四五规划和集中到新的发展格局上来。习近平同志讲了三个问题，三个问题都很重要，不仅指引我们的现在，而且会在相当长的一个时期之内指引我们的未来。不仅指引我们的全局工作，当然在全局工作中也包括城市更新问题。

他讲的排名前列个问题就是中国社会主义的初级阶段进入了新阶段，这个东西大家听得多了。前段时间较新提出了这个新常态，新常态时人民日报曾经约我写过一个头条，就是《理解和贯穿发展全局的大逻辑》，新时代人民日报也发表了我的文章，但是比较短。

其实新常态和新时代都不一样，内容比较丰富。邓小平曾经提出了社会主义初级阶段，习近平同志提到是社会主义初级阶段的新阶段。

社会主义初级阶段是邓小平提出来几十代人，100多年，但是我们都看不着了。习近平同提出来的新时代也是几十代人，现在是世界第二大经济体，现在还的提初级阶段，所以初级阶段的新时代是向成熟的社会主义过渡的新阶段。

最近中共中央统战部找到中国人民大学的党委，找到我做一个课题，是做一个新时代中国特色社会主义经济条件下和非公经济的关系。

估计在座的都是非公经济，就是中国特色的社会主义和非公关系，现在说初级阶段也有非公经济，初级阶段完了成立社会主义的高级阶段是否还存在非公经济。我国未来的经济格局是什么，非公经济如果有，形状、地位和发展规模有没有什么变化？

上层非常关心这个问题，因为很多的非公经济人士心里不踏实，所以需要从理论有一个生动的说明。

这个新时代要全方位、高质量的前进，伟大的时代任务是建成高质量发展的国家。

他讲的第二个问题是贯彻新发展理念。他把新发展理念本来有5个方面的内容：创新、协调、共享、绿色、开放。他概括为3个方面：首先是满足人民群众的需要，一切的发展都是为了人民群众的需要，人民群众的需要是一个不断增长的需要，是为了满足美好生活的不断经济发展的需要。人民群众的需要包括各个方面，包括物资、经济发展（可以买汽车、买房）、自然界（良好的空气、干净的饮用水）、人文、受教育、医疗等等。

这里面就涉及到城市建设的问题，凡是把城市建设当成经济发展的手段存在很多的问题，比如说西安建大都市，西安人民自己说了把整个陕西都划给西安市管就大都市了。

比如说当年的，不知道现在的情况，云南昆明让我去看一个卖不出去房子的地方，康巴的鬼城。我们必须坚持以人民群众的利益出发，把人民群众的利益放在首位来推动新城的改造，这是我想的习近平讲这个出发点和归宿点是为人民服务，而且贫富差距不能拉大，拉得太大不仅是经济问题，而且是政治问题，政治问题涉及到我党执政的基础。

习近平特别喜欢资本论，我们人民大学经济学一开资本轮，习近平指着我们新的资本论版本说他们讲还有一个旧的资本论，他讲资本论时爱屋及乌讲了一个法国年轻学者所写的《21世纪资本论》，这个人经过大量的研究得出一个结论，世界上的两极分化越来越严重。

习近平最近讲共同富裕讲得特别多，所以提出第二个问题是要带着问题贯彻新的发展理论，新发展理念就是人民群众日益增长的物质文化需要和发展不协调、不对等的矛盾。这给城市改造留下了非常广的空间，人民不仅是住上的问题，是住好的问题，是对环境享受的问题，我们完全有大量的想象空间。

我们都知道乔布斯很伟大，其实对乔布斯有深刻影响的是所在小区的房地产开发商。这个开发商从1950年开始开发了很多房子，整个房子都很实惠，每个房子都铺上了地暖，乔布斯说小时候在地毯上玩很舒服。所以他说以后的事业要按照这个开发商的思路去搞。特朗普也是开发商。

这里确实有一个怎样把城市建设、城市更新搞好的问题，从经济学的角度来讲，它不应当成为一个经济发展的手段，应当成为一个人民群众生活质量提高的标志。如果是这样的话，我们可以参与的空间更大。

习近平讲了绿色发展理念的第三个问题就是要有忧患意识，我们真的要有忧患意识。忧患意识指的是经济总量虽然做大了，但是不强。强体现在制造业上，航空母舰能不能造出来，战略性的轰炸机能不能造出来，能不能造出来围绕着美国领地转两圈，转两圈可以不打，关键是现在连吓人的东西都在努力制造当中，你是怎么做大的，是靠后发优势，利用人家的技术。是靠我们的资源便宜、人力资源。核心技术不妥，在疫情期间方面的问题就暴露出来了。

他把发展理念概括为三点：一、满足人民群众的需要，是我们的出发点和归宿点。二、要带着问题，比如说光大人民群众日益提高的对美好生活的需要和发展不平衡、不到位的矛盾，通过解决这个矛盾经济就发展了。三、要有忧患意识。

第四个讲了新发展格局的问题，习近平多次谈到新发展格局的问题，新发展格局谈得最早是从去年开始，去年开始人民日报曾经约我写过一篇新发展格局，发表在6月24日人民日报理论版的头条。

当时按照习近平的想法，疫情期间美国对我们的霸凌暴露了很多问题，关键的供应链、产业链不在我们的手里，我们应该把关键时间的产业链、供应链牢牢把握在我们自己手里。这是他后来在专家座谈会上的讲话。

现在看来新发展格局可以概括为以内需为重要起点，毫不放松外需的双循环。我们国家大，回旋余地大。当年美国有一个老头亚当写了《国富论》，这个老头在书里曾经说到欧洲应当重视国与国之间的贸易，中国不仅应当重视国与国之间的贸易，而且应当重视省与省之间的贸易，中国省与省之间的贸易可以支撑巨大的国内市场，支撑巨大的产业发展。我们一个广东省拿出来在全世界排到前十多位，这是一个理由，当然这个理由从某种意义上是自己给自己找的，原来的发展模式走不成了。

我们经过40多年的发展，我们有着一定的积累，有庞大的中产阶级，有一定的消费能力，消费能力市场需求很重要，不是看人多少，看消费能力的大小。

马克思有一本书叫《资本论》，恩格斯给他的资本论写了一句话，市场是指数级的增长，消费只是到算术能力的增长。消费永远赶不上市场，所以资本主义把一切先进的东西生产出来，让一切先进的东西变得便宜。我们40多年积累了大量的消费能力。

我们是一个大国，要把关键技术掌握在自己手里，这是论证国内需求新格局的一个重要原因。

现在的问题是和老格局比较一下，老格局是什么呢？就是40多年来经济快速发展的老格局是国际大循环，是两头在外，大进大出，核心技术在外面，市场在外面。80年代中国改革开放快就是抓住了大进大出的美好时代。

旧格局另外一个条件是什么呢？是劳动力便宜、环境便宜、资源便宜。现在都不便宜了，新格局发展原因是后发优势，当时讨论说是创新好还是模仿好，他们的结论是模仿，可以不吃排名前列个苹果，可以接着吃苹果，模仿就是后发优势，就是与时俱进。

与时俱进这个词好不好呢？与时俱进是比较落后，跟上人家一起前进，现在你已经跑到第二，已经跑到无人区了，人家跟你创新。新格局说起来很容易，做起来很难，能不能是不是把当年国家消费都转到国内消费，国内能不能消费得起。

前段时间有一个疯子教授说的是把你们家的钱都消费完了就是促进国家的发展。现在消费者愿意不愿意消费，大家都清楚，如果社会保障、医疗卫生、教育问题都解决了，如果消费值得就愿意消费。

对外竞争创新是自发的，乔布斯的创新是自发的，犹太人的创新是自发的，不是号召的，贝尔发明的电话，乔布斯是肄业，大学没有上完，能不能把它消费完，有没有实力，你的创新怎么搞，这种搞不好的话，新格局的发展说起来好说，做起来很难。

当然新格局的提出给城市建设、城市改造创造了很大的空间。科学的发展使城市更新不要这么快，大家要记的住山，看得见水，记得住乡村，现在看不见山还怎么记住乡愁？

刚才陈会长、杨总工程师都讲了很好的意见，应当在沉淀和改造的过程中充分地注意到人民群众的生活，把这个和经济发展联在一块，形成和谐发展，谢谢大家！

中国人民大学国家发展与战略研究院城市更新研究中心主任、住建部政策研究中心原主任秦虹专题演讲《产业迭代赋能城市更新》

 主持人：感谢李教授从经济学的角度，结合城市更新和城市发展。接下来，有请中国人民大学国家发展与战略研究院城市更新研究中心主任、住建部政策研究中心原主任秦虹女士，分享《产业迭代赋能城市更新》。有请。

秦虹：大家上午好！非常高兴参加城市更新协会主办的今天关于城市更新的论坛，刚才陈会长以及杨总对城市更新问题的一些解读，使我很受启发。

下面我按照会议的安排来讨论一下关于产业迭代赋能城市更新这个话题。

今天大会的主题是十四五规划和城市更新，我也简单谈一谈对学习十四五规划的认识。我认为十四五规划及2035年愿景目标中央的建议是对未来经济发展描绘了一个大蓝图。

这个建议核心要以有三个新：新发展阶段、新发展理念、新发展格局。

什么是新发展阶段我的理解是未来中国经济要走高质量发展。新发展理念就是五大发展理念：创新、协调、绿色、开放和共享。新发展格局就是未来要构建以国内大循环为主体，国内国外双方循环的主体。

要贯彻中央所提出来的实施城市更新行动，实施城市更新行动有很多重大的意义，我个人理解实施城市更新行动有三个方面的意义：

一、从宏观层面来讲实施城市更新行动是城市高质量发展的重要推动力，将有助于构建国内大循环的格局，也是中央坚持扩大内需这个战略基点的重要支撑。从国家层面来讲扩大内需，促进城市高质量发展要实施城市更新行动。

从中观层面来说，我认为城市更新是转变城市发展模式、提升城市品质、提高城市势能的重要抓手，各地政府必须在未来给予高度的重视。

从微观层面来说，我认为城市更新是传统企业特别是我们很多在座的很多传统房地产企业转型发展的重要方向。对这些企业获取新的发展资源，探索新的盈利模式，积累可持续发展的经验，具有重要意义。

所以城市更新是未来我们国家发展的大的战略，无论是对地方政府还是对所有的传统企业都值得高度的关注。这也是一个新的赛道，也考验着我们企业未来在这个领域中所能够具有的核心竞争力，也影响着企业未来的发展。

2019年5月我调入中国人民大学当时成立了城市更新研究中心，我在2年的研究城市更新过程中经常被问到2个问题，一个问题是什么是城市更新，不就是房地产开发吗？我们看到了很多大量拆除重建按新规划建设的模式就是房地产开发。也有的同志给我讲，什么是城市更新，不就是旧城改造吗？我们地方政府从80年代就搞旧城改造，你现在提城市更新，是不是新瓶装老酒。

我个人认为城市更新不是房地产开发也不是旧城改造。我个人理解房地产开发只解决城市发展的增量问题，城市发展了，产业增加了，要落地，空间不足了通过征地开发商盖房子，满足人民的居住需求，满足产业落地需求。

但是城市更新不仅是解决增量需求问题，城市更新是解决城市发展中存在的所有问题。包括整个城市发展过程中物质性的老化问题，要解决功能的缺失问题。过去中国城市都是从工业城市转为消费城市，从升级的情况下人们不仅仅是要有房子住，要有工作干，更重要的是要公园、体育、健身、康养，现代服务业都需要新的空间来给予承载。

我认为在城市发展过程中过去的快速城市化过程中，我们在城市发展中是对自然环境和人文环境、历史、古迹、文化破坏的修复。

所以城市更新实际上是在存量中求增量，解决城市发展中的所谓问题，不仅仅是一个单纯的房地产开发解决城市增量需求的问题。

为什么它又不是旧城改造呢？我看到很多过去旧城改造主要是拆房子、修路、建桥是物资性的改造，而城市更新是产业更新和物资更新同步更新的事业。所以，今天大会给我的主题是《产业迭代升级赋能城市更新》，我觉得这个题目非常有价值和意义。

我就谈一下关于城市更新和产业转型升级结合的问题。

在城市更新中如何产业和产业升级相结合，目标大致分为三个方面：

一、腾笼换鸟，置换城市的低效空间，以城市更新带动产业转型，推动传统商圈、老酒厂房、老旧商场、老旧上午楼宇改造升级，繁荣城区商业，在置换出的空间发展高新技术产业和总部经济、科技研究、现代商贸等高端服务业等等。

二、提高经济密度，提升服务能级和辐射水平，实现核心产业和要素集聚，构建经济发展带，实现产业升级，提高经产出。

三、培育经济新动能，完善提升经济中心、商贸物流中心、文化教育中心，旅游集散等中心功能，培育新产业、激发新功能、建设产业新区。

路径是什么呢？一是产业要升级，二是要混合空间，通过升级产业和混合空间来实现产业的迭代升级赋能城市更新的高质量发展。

产业升级和迭代我认为是城市更新的核心，城市更新后的空间撞在什么样的产业是成功的，我认为成功的城市更新通过打造新空间、引入新产业、创造新生态、带来新消费，取得长久的运营收益和投资回报，产业迭代升级能够为灯心地导入较具影响力的产业和较具活力的人群。

我在研究这个课题时就发现就产业讲没有特别落后的产业，只有落后的技术环节。

比如说传统制造业可能是非常落后的，效能低、有污染，但是用了信息化技术和机器人就变成了高端制造业企业，所以没有特别落后的产业，只有落后的技术环节。

所以产业的迭代升级主要是升级产业和业态，产业的升级必须紧紧地围绕更新地产业结构升级和消费结构升级给予配置，突出特色和现代性，赋予科技赋能的产业属性。首先是更新完了，新空间不能装回原来的产业，或者是原来的业态，更新完的空间一定要装入新产业、升级后的产业或者是升级后的业态。

过去比如说是制造业工改工，传统的工作更新之后就就是智能制造、先进制造、数字制造，它也是工业，但是是升级后的工业。

比如说原来是工业，变成了商业、旅游、文化，业态的升级。

构筑产业的生态圈，紧紧准讯产业集聚的规律，围绕核心产业构筑产业生态圈，使更新后的产业扎根当地发展的基础。单独的产业是很难发展的，必须要有产业生态，围绕核心产业打造产业生态圈。

打造复合功能区，要提供宜居、宜业、宜人的新空间，满足现代人就业、生活、体验、环境社交空间。

在产业升级中引入新经济非常重要，现在新经济如果和传统经济相比，在生产要素、产品形态、产业业态、物流的流程以及发展红利和组织空间都已经发生了很大的变化。

比如说从生产要素上来讲，传统经济主要看重的是土地、原材料、劳动力、资本是推动经济发展的最重要生产要素。对于新经济来说，新经济所需要的生产要素是人才、技术、金融资本，新经济所推动的对城市所带来的经济势能提升和影响力和辐射力是大幅度提高的。

传统经济偏向于实体经济（生产物质），新经济把虚拟经济和实体经济紧密结合，有社区文化和消费等等。

从产业业态的分布来看，原来的传统经济行业边界非常清晰，新经济主要是跨界融合。

从商业模式来看，传统经济成本空间和细分市场，新经济主要是偏向平台经济和共享经济。

从经济驱动力来看传统经济主要是看重成本驱动，新经济主要是偏向创新驱动，成本可能很高，但是通过创新驱动带来的效益是更高的。

如果我们在产业的升级过程中注意引导导入新经济将会引发更新地域的裂变式的增长，是在产业升级过程中要特别注意导入新经济。

可以说新经济在当下的城市更新中它的产业优势是最为明显的，主要有4个方面：

1、如果在更新地引入科技产业将大大提升这个地区产出的总量和效益。我经常参加城市更新论坛时，只要和李中先生在一起就总讲一个故事，他总说北京市卢副市长曾经接受采访时说过一句话，首钢创造100亿产值用了71年，而小米创造100亿产值只用了不到3年。他这个故事非常形象地说明了新经济对当地经济的产出，对社会效益的贡献，对地方财政的贡献，对现金流的贡献是非常大的。

产业升级是要注意引入科技产业，如果引入了科技产业这个地方的经济效益和密度就会显著提升。

2、要注意引入文化创意产业提升城市活力，文化创意产业不在于带来多少现金流和经济产出，但是文化创意产业能够把现代的人、知识的人、喜欢文化的人引入，相应会带来其他的文化拓荒、资本拓展来实现当地引入经济的增长。

3、打造新零售就可以提升新的消费体验，现在的互联网带动了整个社会的销售的环境发生很大的变化。比如说现在的互联网技术支撑下，现在的细分需求、个性化的需求，小众的需求都极大地释放和开发出来。

4、如果我们引入新兴信息产业就可以创造城市的共享空间，新经济在当下的城市更新中产业优势是非常明显。

我们总结各个地方的实践，广东也有很多实践的案例，我们看到3个路径可以引入科技产业。

1、在高校资源比较集中的区域来引入科技产业，比如北京的中关村，集聚了一些科技企业，现在的中关村是全北京市写字楼空置率较低的区域。北京的CBD空置率开始上升，但是中关村的办公写字楼是一方难求。使创新机构之间形成广泛密切的互动，使这个地方充满活力。

2、在产业集聚区引入科技企业，在传统、历史上形成的产业相对集中的地区引入科技企业来进行引领。比如说很多区域的电子商务街等等，是有利于引入新的科技企业介入。

3、在龙头企业附近引入科技企业进入。引入文化、创意产业来说，刚才我说聚人气是发展文化创意产业非常关键的因素，文化创意产业附加价值高，低污染，产业的复合能力强，可以和各个行业进行融合，最重要的是可以引入年轻人，引入高知人群，引入人群。

打造多元碰撞的文旅项目，比如说首钢文文创圆就在打造生态+体育+工业遗产+创新创业综合体。

集聚注重品牌和创新的创意企业，来打造文化创意产业的注入，最典型的是南京国家领军人才创业园。

除了升级产业之外还有一个重要的路径是必须要提供一个混合的空间，城市更新可为产业的迭代升级提供多元的空间，应该说现在的产业确实刚才杨总讲得我也非常认同，过去的功能分区实际上是非常僵化的，未来新时代的要求必须要创新空间才适合新经济的发展。创新空间应该具备更高的土地利用效率，支持研发、设计、创意等功能。

如何实现混合空间，一是要提供促进创新的空间，改变过去功能分区僵化的格局；二是要提供多元混动的空间，三是要提供包括弹性包容的空间。如果没有这样的混合空间，城市更新所需要的产业升级是很难实现的。

我们树立了一下广东深圳、杭州、南京等城市，他们在新经济和产业升级在土地政策上给予的支撑，包括容积率的要求，以及土地出让方式的要求，我认为这种探索符合新型产业用地的探索值得很多城市学习。如果没有混合用地的支持，产业的升级、新经济的落地是非常的困难。

我们看到现在的城市更新，中国提出的城市更新，实际上是发达国家在城镇化基本停止之后一直都在做有机更新，现在伦敦都在对CBD进行更新，他们提出的方案是从CBD到CAZ，CBD就是我们知道的传统商务区，CAZ是中央活动区。从CBD到CAZ升级发展过程中，我们可以看出产业的综合用地，土地综合空间的提供起着非常重要的核心作用。

比如说在CAZ的打造过程中首先要实现产业类型的多元，从过去的金融、商务现在多了科研、教育、文化、创意、娱乐、旅游、休闲、居住等功能。

人群也发生了变化，从过去商务人群变成了科研、侨居等多行业的从业人群，还有旅游人群、居住人群。

打造之后从原来的8小时办公活动空间变成了24小时的活力区。

之前大家都在对比城市中心人口的密度、人口的多少，我在银行工作时也研究过这个问题，发现曼哈顿、东京甚至像伦敦的核心中心区，他们在城市核心区的居住人口的密度没有中国的大城市多，但是像曼哈顿、华盛顿的核心市区白天的活动人口，其实比北京、上海白天的活动人口密度大。这个人口是看白天的活动人口还是看晚上的居住人口，晚上的居住人口我们人口比他们多，但是从白天的活动人口来看，这些大城市、核心区的白天活动人口的密度远远大于我们城市的活动人口密度。

所以伦敦不仅局限于白天的活动人口还要打造8小时之外的人口集聚，所以打造是24小时活力区，在这些地方增加一些居住的空间。

伦敦CAZ规划提出之后，对当地经济的刺激和发展有了明显的贡献，2004年提出，2004年之后伦敦的增长出现了非常明显的变化，而且伦敦为了CAZ打造了很多旅游的地标（伦敦眼）都引来了全世界人口参观。

很多发达国家都走过这样的路程，资源的衰竭城市和产业流失的城市，收缩性城市通过产业更新变成了一个新的经济或者是生活的新高地，美国的匹兹堡过去是钢铁、玻璃生产中心，围绕严重，现在是医疗中心。这是产业升级带来的变化。

城市更新必须要重视产业，产业升级和物质升级同步升级才是我们的目标，检验一个城市更新好与坏，我认为少有标准就是能做到引人、聚人、留人，首先经济上更有活力，空间上更有品质，文化上更有魅力，生活上更加便利，居住上更有尊严，环境上更绿色、可持续。

如果我们更新了一个建筑、风貌，本地人不去，外地人不来，这种就是失败的更新。未来倡导品质、活力的有机更新是趋势。

刚才讲了很多产业升级可能是地方政府需要关注的，我认为企业参与城市更新也要注意融入引入的产业，我总结企业参与城市更新要关注5个方面：1、科技为力； 2、产业核，3.文化为魂；4、设计为美、5、运营为要。

以上就是我对产业迭代升级赋能城市更新的一点思考，仅供各位参考，谢谢大家！

北京大学林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任刘志专题演讲《城市更新2.0：为大湾区发展创造空间条件》

主持人：感谢秦主任从宏观、中观、微观全面分析城市更新驱动力。接下来，有请北京大学林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任刘志，分享《城市更新2.0：为大湾区发展创造空间条件》。

刘志：大家上午好，非常高兴今天有这个机会参加城市更新的峰会，和大家交流关于城市更新和三旧改造，我们北大林肯中心近年研究的心得体会。

主题非常的及时，现在正是“十四五”开启的时候，我们聚在一块讨论城市更新行动，这是非常及时的。

北京大学林肯研究院城市发展与土地政策研究中心，在过去一年多时间和中央财经大学研究人员合作，承担了广东省三旧改造协会给我们的一个研究项目，就是对广东省十年三旧改造的示范经验作了一个总结。

今天在会上和大家分享一下，我们在研究中的一些心得体会。同时，也在“十四五”规划的前提下探讨大湾区未来发展的趋势和城市更新行动在大湾区发展将会扮演的作用。

首先看一下广东省这个土地利用的情况，这些年广东省一直在改革开放的前沿，产业的升级非常快，人口也增长很快，人口压力很大。土地开发的强度已经趋近饱和，现在面临的问题是高房价、高租金、高生活成本。

同时，我们也看到广东省各地包括珠三角存在着大量的低效用地，城市更新对于广东省特别是大湾区来讲是突破土地瓶颈实现高质量发展的关键。好消息是大湾区、珠三角在三旧改造中积累了很丰富的经验。

看一下十年来的成效，十年来广东省三旧改造总面积达到48万亩地的规模，这是320平方公里。我记得80年代广州市的建成面积也就是320多平方公里，我们市基本上是1平方公里支撑1万人的规模，我看了一下数据2010年广东省的常住人口是1亿人口，去年是1.15亿人口，这10年广东省增加了1000多万人口，我们三旧改造出来的面积支撑了13%的人口，三旧改造的成效还是非常显著的。

我们看一下投入的资金，10年中全省在三旧改造投入了1.6万亿元，其中社会资本高达86%，这也是非常显著的成效。

土地利用效率，刚才秦老师也谈到了土地利用效率这个问题，每年平方公里GDP的产出来衡量土地利用效率，从2008年到2018年每平方公里GDP产出是在上升的，当然还有经济发展是一个主要因素。但是我们在具体的研究中发现三旧改造对提高土地利用效率方面做了很重要的贡献。

带动固定资产投资，助力产业结构转型升级，三旧改造十年中，资金投入占全省固定资产投资比例的5%，5%不是一个很大的数，但是仅仅就三旧改造还是非常重要的数字。

产业结构方面，二产转三产的项目是6.6万亩，三产业升级项目7.5万亩，三产升级项目7.1万亩。

三旧改造也报稳定持续的住宅用地供应，提供多层次住房供给，我们知道住房供给在广东省尤其是珠三角是很严峻的问题。三旧改造10年中用于廉租房和经济适用房的项目，公租房的项目，还有中低价商品房的项目都有许多提供了套数，我们是以几十万，这里的数据是35万套的规模。投入的资金也非常的客观。

增加地方财政收入，三旧改造和增量发展是目前一样的，中国的增量发展事实上就是支撑土地财政，我们用三旧改造的方式来容纳未来的发展，对土地财政会带来什么样的影响呢？我们的研究中发现三旧改造事实上对地方的财政收入（土地出让金）方面的收入还是有比较显著的贡献。

总结了广东省十年三旧改造的特征和示范意义，我们觉得在广东省的三旧改造有其紧迫性、系统性、复杂性和探索性，毕竟广东省是在改革开放的前沿，这40年的发展中各种用地结构是非常复杂的，那么将来大湾区还要把握全球发展的机遇，进一步地发展。土地一直都是一个瓶颈，要解决这个土地瓶颈问题，通过城市更新的行动是有相当的紧迫性。

但是要把这个工作做好，广东省是用系统的方法规划先行，通过政府主导，通过市场运作的方式来推动三旧改造，在整个过程中面临的复杂性和探索性都是通过一个试错的过程，总结起来这个试错的过程是全面探索、局部试点、封闭运行、结果可控。

现在回过头来看，这十年的示范过程是一个试错的过程，是一个成功的试错过程。

通过各个城市的实践，我们认为广东省已经探索出一系列改造的模式和过程，还有很重要的三旧改造带动了一个行业的蓬勃发展。除了房地产之外，还有很多为房地产服务的法律、评估各种各样服务产业也都发展起来了。

现在十年的改造结束了，又要重开新的十年，这个“十年”会面临一些新的挑战。我们认为城市更新是具有渐进性、周期性和长期性，对于广东省来讲是逐渐不如深水区，越来越多面对的是硬骨头，对于容易改的用地在前面十年已经改造，对后续需要改造的土地情况是越来越复杂，产权碎片化会带来全面的开发，以及留守户和钉子户也带来阻碍城市更新的发展。住房市场调控政策发生了矛盾，这些问题也是在未来十年中需要面对的。

工业用地的升级和产业动态相适应，在珠三角、大湾区来讲，工业还是在发展，但是对于珠三角之外广东的其他地区，产业是有腿的，是会选择区位的，其地方的工改就会面临一个产业来不来的严峻问题。

我们看一下“十四五”是怎么定位珠三角的，大家读“十四五”规划纲要也都知道是稳步推进大湾区的建设，中国未来城市发展的大格局，刚才杨保军总经济师已经说得很清楚了，这里就不重复，但是我们能够看到十三五对于大湾区建设有一些重要的提法，比如说产学研协同发展，还有两点架构的体系，这些都是将来城市更新行动所要以来的政策和投资条件。

我们看一下未来大湾区的格局，人口和产业还是会继续集聚，产业还会升级。随着居民收入的增加，人们对高质量需求也会不断增长，这是未来发展趋势。当然也有其他的发展因素，比如说老龄化，这三个因素是将来湾区发展的主要趋势。

“十四五”规划中也给了明确的方向，将来的农业转移人口市民化，这个过程是需要加快的，还有城市群的一体化，排名前列点动态在大湾区是非常明显，大量轨道的建设就是要把大湾区各个城市能够连起来，专业分工合作能够蓬勃地发展起来，还有一小时的通勤区，刚才杨保军和秦虹老师也提到这一点，也是未来十年中很重要的行动。

城市中心城区的功能，还有宜居、宜业的功能都是未来在“十三五”中需要着力打造的功能。

在提升城市品质方面，“十四五”规划也有几个方面需要值得关注：

1、按照资源环境承载能力确定城市规模和空间结构；

2、新建住宅推广街区制度，这一点可能大家还没有给予足够的关注，这些年房地产的发展，在住宅方面都是大楼盘，都是门禁社区，但是这些门禁社区在科研界做了很多研究，好的地方也有很多，比如说空间不公平、社会不公平，对社会心态方面有不良的影响。将来可能会出现大楼盘做法不是少有的做法，新建的住宅在街区制的开发中会变成一个越来越重要的模式地。当然“十四五”规划还提到现在正在做的事情需要继续做。

3、加快推进城市更新。

4、改造提升老旧校区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能。

5、完善住房市场体系和住房保障体系。这一点和城市更新是密切相关，将来的住房体系面临较大的问题是可支付性，不仅要在土地价值升值的条件下推动城市更新，怎么把城市更新这个过程提供低收入人群的住宅是很关键的，非常有挑战性的问题。

这次“十四五”规划还有2035年的远景目标，中国在这个过程中要上3个台阶：

1、2025年中国要进入高收入国家；2、2028年中国超过美国成为世界排名前列大经济体；3、2030年达到碳达峰。年均4.7%的增长率就可以达到人均收入翻一番的目标，但是我们又有另外一个目标该是2030年碳达峰，2060年碳中和，我们需要直接面对计划，中央成立了这个目标我认为这对于我们来说是非常大的挑战，但也是所有人要面临的任务。

前十年在广东省叫三旧改造，我们认为未来十年是城市更新2.0，城市更新2.0更富有挑战性，因为需要平衡的矛盾有很多。比如说城市更新和生态保护就包括了碳中和之路如何走，这是一个要平和的问题。第二个要平和的问题是产业用地更新和产业空间急剧变化的规律，我们可以打造空间把产业引进来，但是产业来不来是一个问题，这就是市场和规划之间如何平衡的矛盾。第三个是满足高收阶层的需求还是收入低收入阶层的需求，住房消费、住房投资的大方向是很清楚的，习近平总书记的住房新政房子是用来住不是用来炒很清楚，所以在住房问题上，城市更新如何和城市住房规划结合起来解决这个矛盾，这一点也是未来十年需要走的路。

追求城市空间价值和追求城市空间公平，现在城中村改造都是在城市很好的位置，改造之后中等收入和高收入人群进来了，低收入农民工、外来人口被挤到边缘去，这是城市空间不公平的现象，这些问题产生之后不是开发商解决而是政府要解决，在规划上应该事先考虑这个问题。

大楼盘和街区制，将来两条腿走路，两个模式都会有，但是我们在街区制的问题上做好准备了吗？这是需要问的问题。当然解决这些矛盾是政府的事，政府通过规划先行，通过城市更新多目标地选择来解决这些问题，但是我觉得房地产业要有思想准备，要迎接一个更富有调整性的城市更新的时代，这是我们说的城市更新2.0。

我就讲到这里，谢谢大家。

深圳市规划国土发展研究中心副总规划师、城市和区域发展研究所所长李江专题演讲《创新驱动下的城市更新--深圳先行试验》

主持人：感谢刘志主任建言献策。最后，我们有请深圳市规划国土发展研究中心副总规划师、城市和区域发展研究所所长李江，为我们带来《创新驱动下的城市更新--深圳先行试验》。

李江：各位领导、各位专家、各位来宾：

大家早上好！

很高兴能够参加这个论坛，早晨几位专家从宏观的经济城市，从国家实施城市更新战略、新经济、新发展格局深刻地阐述了城市更新的内涵，受益非浅。

我作为最后一位演讲的嘉宾，在这里我想介绍一下我们深圳在十四五期间城市更新的思考和建议。

分为三块内容：

一、新机遇、新挑战。

2019年对深圳来说是利好之年，2月18日国家颁布了《粤港澳大湾区总体规划纲要》，深圳作为4个核心城市，国家给深圳的定位非常高。在8月18日国家又颁布了社会主义示范区的核心建议。2025年建成国际化、现代化的创新型城市，2035年建成具有圈全球影响力的创意创业创意之都，本世纪中叶成为竞争力、创新力、影响力先进的城市。

实现目标离不开空间的支撑，深圳面积仅仅是北京的1/8，上海的1/4，现在土地开发利用达到了50%，也就是说一个城市科学合理的规模越过了警戒线。国土空间规划的三条线是高压线，三条线之后能够开发使用的新增的用地资源已经非常少了，所以说未来深圳的发展就是以调结构和提品质为要点，构建一核多新网络化的城市空间体系，优化城市空间的资源配置。

“优化”对于深圳来讲意味非常深远。总书记来深圳考察时也提到深圳要加大在粤港澳大湾区的核心引擎功能，核心引擎就是科技创新。

我们在“十四五”期间也提出2025年深圳GDP达到4万亿沿，创新能力跻身于全城市，新经济发展在国际先进，我们的产业、科技创新特别不能落后，而扶持经济发展离不开产业空间。

社会主义示范市提出打造民生幸福标杆，提出“七个有之”的发展要求，幼有小育、学有所教、病有所治、老有所养等等。要完成民生七个有的标杆要求也需要大量的空间来支撑。

综上所述，深圳需要空间的地方太多了，一方面要解决民生一方面要促进产业发展，而新增的空间又不足怎么办？只有城市更新。

城市更新对深圳来说是未来今后发展的主要途径，经过十多年的发展，深圳城市更新在发展过程中也存在一些问题，比如结构的问题，更新的功能结构失衡进一步家居，商业建筑及新型产业用地比重上升，工改商、工改居远大于工改工比例，更新方式仍以拆除重建为主，综合政治实施力度不足。

更新整备融合的问题，土地整备也是深圳的“特产”，过去土地整备是起源于土地征收，今天深圳可收储的用地不多，基本上都是建城区。空间上重叠问题逐步显现，更新准备补偿标准、容积管理规则存在不一致性。

二、新形势、新探索

1、要控节奏，放慢拆除重建类更新步伐，鼓励开展有机更新。刚才杨总也用了很多城市案例讲了有机更新的好的做法，我们的“十四五”期间拆除重建和土地整备的抵销用地再开发控制10平方公里，完成综合政治用地不少于45公里。

下面是十四五和十三五的比较，城市规划和建设要高度重视历史文化保护，不急功近利，不大拆大建，这是习近平总书记说的。“十四五”期间更多推崇的是有机更新。

2、调结构，要大幅度增加居住空间，通过计划的调节、规划的调整等等，想尽一切办法来来提高居住用地的供应量。“十四五”期间个更新和整备完成商品住宅供应量不少于2500万平方米，规划筹集公共住房和配套宿舍不少于600万平方米，这是为了缓解居住压力。

严格控制商业办公空间供给，演说商业办公供应，控制工改商的规模，严控居住地块调整为居住、办公混合功能等，调节商业+办公用地供给节奏。

有一组数据，深圳商业加上办公写字楼的量现状有1.6个亿平方米，这个量对比一下大家就知道，这个量相当于新加坡的10倍，香港的7倍，东京的1.2倍，和上海持平。可是我们的GDP这两年刚刚超过香港和新加坡，相当于东京的40%，纽约的35%左右。

这么大的体量而我们的GDP量和别人相差有一大截，相过来我们办公空间的利用效率非常低，我们商业+办公写字楼的量还有1个亿，现状是1.6个亿，加上这1亿量有多大，深圳放眼望去都是写字楼，这造成了新的空间浪费，没有这么多的需求，某种程度上也存在着市场的盲目性。

我们规划的宏观头筹和引导在某些方面是失灵的，就办公写字楼这一点而言，2020年第四季度，深圳写字楼的空置率29%，一线城市排名排名前列，这两年来看深圳写字楼的空置率是排名前列，10%之内是正常情况，超过10就不正常，20%是极其不正常。

“十四五”期间对M0将严格控制，MO供应从十二五开始到十三五的供应是偏大的，每年供应规模是35公顷，就近工业用地规模的一半，当初设置M0的设置是为了降低优质的工业企业需要研发、办公和总部的时候提供的方便，降低成本享受工业地价。这个制度出台之后，这十年来回顾检讨发现制度走偏了，在市场和政府的共同努力下把这么好的金炼歪了，M0用地形态和业态和商业写字楼是一模一样的，容积率偏高，服务对象脱离了工业业态。

M0一出来之后一方面挤压了原有的工业空间，另一方面对商业写字楼的空间挤压也非常大。

十三五期间通过城市更新提供的M0大概是1151万平方米，后面还有10平方公里的商业办公写字楼，商业办公用地要供应，将来深圳的结构令人堪忧。虽然说深圳城市更新模式得到了全国人民的认可都在学习，但是我作为一个本地的规划师看到的是问题。

为了扶持本土深圳的先进制造业工业的发展，刚才秦老师也讲了很多经济赋能城市更新，其实深圳这两年特别是2020年以来非常重视先进制造业的发展，想尽一切办法给制造业留住空间，于是我们2020年打造了双百活动，一是保留提升100平方公里工业区，通过改造、整备100平方公里的工业区，这两个100平方公里是先进制造业发展的空间保障。

3、促融合，融合城市更新和土地整备二次开发的手段进行融合。这次在“十四五”规划编制中将城市更新和土地整备放在一个规划里编制，也在规划中提出了更新整备融合试点片区，作为更新整备融合创新政策试点区域的封闭运行案例，也通过试点看看在两个政策当中找出突破口，在未来的更新政策的调整当中尽可能地将更新和整备两个政策打通，形成优质的结合。

4、保民生就不说了。

5、强立法，持续完善城市更新政策顶层设计，我们编制的《深圳经济特区城市更新条例》终于出台了，算是全国排名前列个城市更新立法的政策。在立法层面上完成了城市更新的顶层设计，最主要的一点是这个政策中很多内容是前几年的政策集大成者，建立了个别征收模式，对于老旧住宅区、城中村合法住宅及住宅类历史违建，通过调解、行政诉讼强制征收来保障城市更新的实施。尽管实施有一些争议，但是正面的反馈是多于负面的。

我们再谈“十四五”期间，不仅是“十四五”深圳在今后相当长的时期要做的事是保护民生，优先补齐全公共服务设施短板，实现“民生七优”。促进全市域公务设施均衡布局。

提居住，深圳的居住用地占了23%，但是从建筑量上来说是占40%，但是深圳的人口一直一个谜，没有准确的数字，户籍人口400多万，常住人口统计是1300多万，实际居住深圳的人口早就超过2000万，有2200万，有2500万的，来了就是深圳人，来了之后要提供各种满足基础设施和需求。

优工业，工业是我们发展的重中之重，美国的前商务部部长说过，谁要是今天放弃了先进制造业，明天会被摒弃在创新大门之外。如果我们把深圳的制造业外牵到东莞、惠州或者是其他地方，用不了多久深圳的创新也会随之而去。现在大家提起深圳都知道深圳是中国去创新活力的城市，剩下的商业、居住、空着的写字楼，这个城市世界城市林中有什么价值可谈？

控商办，学术界有一个词叫空间在生产，也就是说我们挖掘当地的自然条件，让空间发挥更大的价值，可我们现在商业办公严重过剩，某种程度上是空间在浪费，所以现在要赶快止损，调整节奏，调整未来更新的方向。

最后，从政策方面再讲几条马上要做的事，进一步明晰政府与市场关系，深圳最重要的一句话就是政府引导、市场运作。深圳城市更新的主力军就是在座的广大的开发商给予市场足够的活力，虽然城市更新推进得都比较理想、也都比较快，但是也出现了一些政府做的事推给了市场，市场做的事政府又插手做。接下来要明晰哪些事是政府做，哪些事是市场做。

持续完善城市更新配套政策，需要在新形势、新的发展格局下不断完善，解析来围绕城市更新条例有很多做。

加强城市更新、土地整备和棚户区改造等政策的衔接和统一。

统筹协调城市更新与空间规划、法定图则的编审管理。包括总体规划、分区，其实核心内容就是城市更新，我们一直在说未来深圳的总体规划有没有必要编，如果有必要编可能就是城市更新的总体规划。

谢谢大家，我的介绍就到这里。

中国房地产协会城市更新委员会揭牌仪式

主持人：感谢李江博士的真知灼见。同时也非常感谢今天上午7位嘉宾的精彩内容。

到此，我们的主题演讲就告一段落。接下来，我要将主持话筒交给我们下一环节的主持人--中房协城市更新委员会副主任兼秘书长、深圳市城市更新协会秘书长刘芳女士。有请刘芳秘书长！

刘芳：感谢王惠敏会长。

各位领导，各位嘉宾，各界朋友，大家上午好！

再次感谢大家前来，共襄盛典。

为推动我国城市更新工作的理论研究和实践探索，建立全国性城市更新研究学习和交流互动平台，经中国房地产业协会八届三次常务理事会审议通过，设立中房协城市更新委员会，由深圳市城市更新协会担任主任单位。委员会致力于在全国范围内进行城市更新发展研究、搭建政企沟通桥梁、组织行业交流，为政府、机构、企业等提供多元化专业服务。

今天，诚邀在座各位一同见证，中国房地产业协会城市更新委员会正式揭牌成立！有请杨保军总经济师、陈宜明副会长、王惠敏副会长、李晓平主任上台为城市更新委员会成立揭牌！

5、4、3、2、1，请4位嘉宾共同拉开帘布，祝福中国房地产协会城市更新委员会正式成立，请嘉宾合影留念。

《城市更新 深圳样本》发布仪式

接下来，我们将进入本次峰会的重磅研究成果《城市更新 深圳样本》发布环节，有请杨保军总经济师、陈宜明副会长、王惠敏副会长、李晓平主任、秦虹主任、刘志主任、庾来顺秘书长、李鸣珠总经理上台，共同发布《城市更新 深圳样本》。请各位嘉宾将右手放在启动按键上，5、4、3、2、1，请主理嘉宾按下启动键。请各位嘉宾合影留念。请主理嘉宾回座。

在各位与会嘉宾的会议资料袋都有成果书籍。《城市更新 深圳样本》以四大篇章一站剧透城市更新理论-政策-模式-市场，深度剖析21个北上广深国外经典城市更新案例。接下来，有请我们的联合撰稿方--易居·克尔瑞城市发展部总经理李鸣珠女士分享《城市更新 深圳样本》的研究历程和内容亮点，有请李总。

易居·克尔瑞城市发展部总经理李鸣珠女士分享《城市更新 深圳样本》的研究历程和内容亮点

李鸣珠：各位领导、各位嘉宾，大家早上好！其实今天整个上午我是非常认真地聆听了各位专家、学者、老师在城市更新领域的分享，给我带来了非常震撼的高屋建瓴的观点及真知灼见。

他们都是在比较宏观的角度在城市更新进行了介绍，接下来我在相对微观的角度给大家介绍一下《城市更新 深圳样本》十年市场探索的白皮书。

我们是在什么样的背景下出品了这样的一本白皮书呢？我们耗时将近18个月，走访了大量的部门和做了大量的工作。深圳这座城市是非常具有魅力的城市，应该说作为国内最早的经济特区，深圳的改革、包容、创新，独特的城市气质使深圳从短短几十年的时间由几万人的小渔村发展为具有国际视野的国际城市。

在前面高速发展之间与日益稀缺的土地矛盾越来越明显，为了环节城市发展和土地之间的问题和矛盾，在2004年深圳就进行了城中村的改造，2009年深圳最早就提出了城市更新的理念，并且在2009年出台了城市更新的管理办法。十年来的时间，2019年时，在这样的契机下深圳城市更新协会的有关领导就少数到了易居·克尔瑞提出在这个点下共同撰写《城市更新 深圳样本》白皮书的想法，同时想把这样一份成果作为深圳特区建立40周年的献礼。

协会和易居·克尔瑞的团队共同成立了工作小组，从2019年6月份开始筹备，从2019年10月正式启动，经历3个月时间走访了大量专家、学者、各方部门，走进企业、项目做了大量的调研，利用易居·克尔瑞的大数据体系，2020年3月份基本上完成了白皮书的初稿。

在疫情到来的阶段我们没有停下研究脚步，更加深化案例的筛选，优化研究，最终今天终于把这份成果呈现给在座的各位。

那么，我想说今天大家拿到这本白皮书仔细阅读就会发现，这本白皮书把深圳与国内其他城市（上海、北京、广州）以及国外城市的更新模式进行了大量的对比，发现深圳的城市更新的模式是少有的，当然这也和深圳这座城市的背景有关。我们有很多创新的理念值得学习和借鉴，最后一位发言的专家也提到我们不仅仅是歌功颂德，在以往的发展中也发现存在着很多问题，有很多领域值得反思。

在今天这样一个时点希望是对过往十年启示的总结，也希望对于未来十年贡献新力量引领新未来。

白皮书有4个部分组成：基础理论、政策研究、开发模式和案例研究。我们一开始就定位不做一本学术型的报告，希望是一本具有实战性、具有参考意义，为一线开发人员有参考意义的案例书。

这本白皮书是集体智慧的结晶，除了协会以及易居·克尔瑞的专业团队工作组之外，我们走访了法律、金融、项目、建筑的开发人员及专家等等，这是我们对深圳行业城市更新的整合结果的发布。

刚才也提到这本白皮书是以案例研究为主，这本白皮书一共收录了21个案例，深圳15个，广州、上海、北京、海外最终收录了21个，我们所研究的、调研的，访谈的案例也远远不止这些，这些是初步呈现的案例。

当然了虽然案例不是特别多，但是涵盖面是非常广泛的，从改造对象来说，城中村、旧工业区、旧商业区、旧居住区都涉及到，从改造方式当中包括拆除重建、综合治理、功能提升等等也设计了。从功能类型的角度把城市地标、大型号商业、高端住宅以及产业园区、工业遗存和创新综合体也涉及到了。所以案例仅有21个，但是覆盖面是非常全面的。

从研究内容涵盖了项目开发全生命周期，前期阶段到计划的申报、拆迁谈判、规划设计、规划方案及开发建设到后期运营都参与了研究，我们根据每个项目的特点不同会有不同的侧重点。

接下来和大家简单地介绍几个有比较代表性的案例，排名前列个是南头古城，为什么选择这个案例呢？我们认为这是一个对文化传承的代表。其实之前很多人，我个人也认为深圳是一个非常年轻的城市，通过这个项目的研究发现深圳的历史还是很悠久的，因为南头古城原称叫新安古城，历史可以追溯到1600多年前，这个项目是深圳特区范围内文物保护建筑最为集中，最为聚集的地区。

这个项目其实从历史上来讲很大程度说是深圳城市的发展史，也是深港奥的发源地。

面对这样一个项目怎样来进行更新、改造？

一、深圳的城市更新比较先进的做法是政府主导、企业实施、村民参与的更新模式，在这个过程中，政府参与了基础设施、古建筑的修缮，包括街区的打造，景观环境的提升以及对整个地区将近299户原住民村民的原建筑的回租等一系列的工作都是由政府投资建设。

企业主导是由万科来进行的，万科作为代建方从规划初期很早就介入了，从规划、设计、施工一体化提供了建设管理的工作。此外万科还成立了运营管理平台，对这个项目进行后期的运营。

目前这个项目的定位作为文化创意、设计产业、休闲商业及特色居住的功能。

这个项目既是一个历史古城又是一个城中村改造的项目，难度挑战还是非常大，据我们了解规划经过了40多轮的研讨，我们把一些没有太多文化保留价值的建筑进行了拆除，打通了原来的路网。大部分的空间和物业是继承和保留下来，比如说新安的县衙改成了一个艺术空间。

它既符合时代对城市功能的要求，又城市有记忆，有根可寻。

接下来这个案例是一个重建的项目，星河World，据我了解很多各市的领导、同行来深圳学习都会参观这个项目。这个项目位于深圳龙岗区，是在原先的工业厂房基础上拆除重建。这个项目占地是62平方米，目前建成面积超过了100万平方米，总投资超过了125亿。很多房地产开发的企业都知道全自持商务区75万平方米对项目运营难度非常大，这个项目是怎样获取成功的呢？

在项目成立初期星河就创立了1.5亿规模的创业辅导基金，后期我们也和深圳政府成立了红土星河5亿规模的创业基金，对符合产业发展要求的企业进行投资。

这个项目的运营方、城市更新的实施单位提出用租金、产权、服务换股权的非常创新的举措。以上种种行为一方面让这个项目在产业招商的过程中吸引到了企业的关注，另一方面也获得了非常好的投资收益，使项达到了非常好的资金平衡。

另外也提一下今天早上秦虹专家提到的产业运营，这个项目在产业运营中根据企业的需求打造多个服务平台，比如说有科技研发的平台，大数据智能平台，把企业非核心业务外包出来，通过运营的能力和企业深度绑定，更好地参与到企业全周期的发展过程中。

在这个项目中可以看到实现了整个产业的生态圈，从创客空间到孵化器、加速器、中小型企业到比较大规模的500强企业在这个园区中形成了非常好的生态发展，这个项目是非常典型由旧工业区向产融联盟非常好的代表。

明天我知道会有参观的路线，其中我介绍的两个案例，包括收录在白皮书的其他案例分3条线路给大家参观，相信大家通过项目实地的参观一定会觉得收获良多的。

在座有很多开发企业，对开发企业说，城市更新确实给我们代表很多业务的新机遇，但是我认为城市更新不仅仅是我们投资的新风口，也不仅仅是开发商转型的契机，从更高的角度来看，城市更新是中国新经济的重要载体，刚才各位专家也提到了，城市更新初期很多都是旧城改造、居住区的改造，现在发现城市更新更多是商业、产业的改造，是人口的升级，城市功能的升级，也是经济的提升。所以我们认为应该提高用更高的视野来看待城市更新的意义。

今天在座每一位参与城市更新的同行，也相信你们肩上有这样的使命感和自豪感。

今天是阶段性的成果发布，我相信这个工作之后我们的脚步不会因此而停歇。接下来给大家汇报后续的工作。

在白皮书总结的成果之上，我们会把研究范围更家扩大，我们要走出深圳走到全国更多的地区出，我们一方面希望把经验输出到更多城市，我们希望帮助更多企业买入到大湾区中，我们也希望能够把城市更新的企业把经验和成果输出到更多城市中，帮助企业实现更好的全国化。

从纵向的角度（研究角度），易居·克尔瑞作为一家以数据赋能的专业研究机构，后期我们会在协会的带领下，在协会的主持和主导下，希望加大对城市更新领域更加专业的垂直细分领域的研究，希望我们的研究、专业能够帮助到更多的企业。

最后我想说的是凡是过往，皆为序章，站在今天这样一个承前启后的节点，我希望大家做到不忘初心，方得始终，希望这本白皮书的发布能够帮助到对城市更新有贡献的各位，城市更新让我们的未来更加美好，谢谢各位！

城市更新深圳样本代表

主持人：感谢李总的分享，简明扼要，专业闪光。的确，这是一本实践沉思录，也是一本行业启示录，凝聚十年市场探索，经验与启示，创新与反思。

接下来，将进入最激动人心的环节，有请我们城市更新深圳样本代表上场，接受大家的祝贺，他们是：

深圳城中村改造“排名前列爆”--金地集团，渔农村

深圳城市更新立法探索实践样本--华润置地，华润城

城市地标与城市精神优质融合--京基地产，京基100综合体。

异地搬迁市场化模式创新典范--佳兆业城市更新集团。

盐田整体搬迁项目深圳千年文化遗迹活化与有机更新

--深圳万科

南头古城滨海小渔村蜕变为民宿“圣地”--深圳市城市设计促进中心

大鹏较场尾“智慧+”实现产城人文深度融合--天安骏业，坂田天安云谷

由旧工业区向产融联盟新城华丽转变--星河城市更新集团，深圳·星河WORLD

好，有请排名前列批八家单位代表上台！我们有请出中国房地产业协会驻会名誉副会长王惠敏会长、中国房地产业协会城市更新委员会主任、深圳市城市更新协会会长李晓平会长，有请两位会长给优秀案例获奖代表颁奖。

请获得优秀案例的代表入座休息，请两位颁奖嘉宾留步。  

接下来有请出第二批次优秀案例企业。

立足产业基因打造创新美学综合体--满京华集团，满京华国际艺展中心

双实施主体推动旧工业区转型蜕变--深圳华强，华强城市花园

“园区制造”转型“园区智造”典型样本--招商蛇口，蛇口网谷

深圳当代工业遗存活化利用创新--粤海置地，粤海城

旧厂房摇身一变文化创意“乌托邦”--华侨城地产，华侨城创意园

深圳村集体经济转型升级典范--先进城市更新集团，先进世纪中心

深圳排名前列实现“双百”的旧改住宅小区--深业集团，深业鹤塘岭花园

还有来自广州的标杆，以经济人文价值并重破局城中村改造难题--富力集团，广州杨箕村

请获奖代表上台，请两位颁奖嘉宾给第二批次8位优秀案例颁发纪念奖杯。请合影留念。

请优秀案例企业入座，请颁奖嘉宾留步。

“十四五”规划明确提出，实施城市更新的目的是要建设宜居、绿色、韧性、健康、智慧、人居的高质量城市。深圳在既有建筑物智慧改造、海绵城市、绿色建筑等方面也涌现出了一批优秀示范项目，我们也借此机会隆重推荐--他们是：

深圳市建筑工程质量监督和检测实验业务楼改造项目

深圳市天安云谷产业园二期03-01地块项目

深九科技创业园

泰华梧桐工业园

四海时代大厦

龙胜华府。

有请以上项目代表上台，接受大家的祝贺！同时有请王会长和李会长为获奖项目代表颁发几年奖牌。请合影留念。

请获奖代表和颁奖嘉宾入座休息。

感谢以上代表企业，感谢你们为绿色鹏城作出的前瞻探索，也希望有越来越多的企业参与到既有建筑的更新行列。

各位嘉宾、各位朋友，美好的时光总是短暂。相信大家与我一样，今天收获满满。因为时间关系，今天的峰会主论坛就到此结束，下午还有四场不同主题的分论坛，欢迎大家继续参与，共同探讨城市更新事业发展逻辑主线，迎接城市更新下一个黄金十年。朋友们，期待下次再聚！