近年来，在“分类调控、分城施策”政策指引下，房地产市场逐渐趋于平稳，目前已呈现区域分化、涨跌互现的情况。同时，在防范化解系统性金融风险重大任务中，及时对资产价值进行监测评估，及时提示系统性风险，显得非常重要。云计算、移动互联网、人工智能等较新科技深刻影响着金融行业，更多的个性化、差异化、定制化金融产品也由此为公众提供更好的服务。两会政府工作报告提出，要“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。”这是自2013年中央提出对房地产税进行立法后，“房地产税”第三次进入政府工作报告。当前，公众对房地产税如何征收，如何确定征收税率、征收标准、征收范围等进行了广泛的热议。

为深入研讨房地产行业发展趋势、金融产品创新、金融风险防范与房地产税出台后的行业机会等主题，中国经济信息社、全联房地产商会、精瑞人居发展基金会定于4月19日（星期五）在深圳举办主题为“洞见房产趋势、发现金融价值”的2019房地产金融科技高峰论坛。

论坛将围绕房地产行业发展趋势、金融产品创新、金融风险防范与房地产税出台后的行业机会等主题开展讨论交流。论坛已邀请到国内百余家银行相关业务负责人参与，包括四大国有银行、10多家股份制银行、100多家全国知名城市商业银行、农村商业银行的总行或分支行，以及蚂蚁金服、腾讯金融、百度金融等互联网金融科技企业参加，论坛规模约600人。

【活动主题】“洞见房产趋势，发现金融价值”2019房地产金融科技高峰论坛    

【活动时间】2019.04.19 

【活动地点】华侨城洲际酒店大宴会厅

【直播内容】

（直播开始）9:10

主持人：很荣幸受到主办方的邀请主持今天的高峰论坛，我看到在今天的与会嘉宾名单中不仅仅有来自于四大国有银行、交通银行、邮储银行高管，多家城商行、农商行行长、副行长，包括百余房地产评估机构董事长参加。足以证明，房地产市场不仅关系着普通百姓的居住质量，更加关系着金融市场的稳定以及未来的发展方向。

是的，建立多元化的房地产金融创新机构体系势在必行。而金融、科技、房地产类的企业作为其中重要的参与方，也将会在未来利用这些全新的科学技术差别金融风险，不断挖掘它背后所潜在的市场价值。

尊敬的各位领导，各位来宾，女士们，先生们，以及来自于各大媒体世界得同仁们，大家上午好！首先非常欢迎大家来到“洞见房产趋势 发现金融价值 2019房地产金融科技高峰论坛”的现场 。

大家好，我是主持人文睿。作为深圳地产财经类的主持人，很高兴能够与大家相聚在我们深圳这座年青而又富有活力的“科创之城”，一同来探讨房地产金融科技的创新实践。

在这里我仅代表中国经济信息社、全联房地产商会和精瑞人居发展基金会、深圳房讯能信息技术有限公司向各位的到来表示忠心的感谢和热烈的欢迎！

接下来，我就来为大家隆重介绍出席本次高峰论坛的各位领导与嘉宾，他们分别是：

中国经济信息社副总裁、董事 匡乐成

全联房地产商会创会会长、精瑞人居发展基金会主席 聂梅生

华夏新供给经济学研究院首席经济学家，原财政部财科所原所长 贾  康

国家开发银行原副行长 刘克崮

中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长 柴  强：

精瑞人居发展基金会秘书长 陈江根

中国资产证券化分析网创始人 林  华

中国宏观经济研究院投资研究所房地产室副主任 任荣荣

深圳房讯通信息技术有限公司董事长 孙  杰

飞贷金融科技联合创始人 卜凡德

龙江银行战略发展部研究员 马松洁

上海银行风险管理部总经理助理 包栩栩

欢迎来到现场的每一位最尊贵的来宾朋友们，欢迎你们！

感谢各位嘉宾莅临参加本次大会！

首先，有请本次大会主办方，全联房地产商会副秘书长、精瑞人居发展基金会秘书长陈江根先生，为本次大会致辞，有请陈秘书长。

陈江根：各位领导，各位来宾，各位朋友，大家早上好，我受商会赵会长委托代表全联房地产商会欢迎大家来到深圳参加“洞见房产趋势，发现金融价值”2019房地产金融科技高峰论坛。

金融是经济的核心，也是现代经济的血液。金融已经成为宏观调控的工具，也成为推动经济发展的重要力量。这有两方面，一是金融创新，另外一个是金融风险的防范。随着金融市场深化改革，金融创新产品是层出，在为社会主体提供越来越便利的金融服务同时蕴藏着巨大的风险。

近几年来国家着力把防范金融风险放在重要位置，牢牢守住不发生系统性风险底线，采取一系列措施加强金融监管，防范和化解金融风险，维护金融安全和稳定，防范风险和促创新成为当前金融领域重点关注。

朋友们，小平同志曾经有一句著名的论断，科学技术是排名前列生产力。金融创新的发展离不开科技力量的大力支持，当前大数据、云计算、人工智能、区块链、物联网等科技创新推动了金融服务向更加便利化方向发展，有些金融科技还是在重塑金融设施的体系。比如大家天天用的支付宝、微信的支付正在改变着支付结算系统。当然，在今天我们较新科技的发展还有待成熟，这也加剧了金融风险的汇聚，比如大数据、人工智能等等还处于初级的创新阶段，技术本身还有待成熟，还有一些金融科技的运用没有影响大范围实践和检验，我们在推进金融科技发展过程中还需要汇聚各方面的力量共同努力，共同完善当然。各位朋友知道房地产行业是我国经济重要行业之一，虽然我们作为全国性和国际化的房地产行业组织，全联房地产商会以及我们全球排名前列以提升人居品质、改善人居环境为宗旨的精瑞人居基金会，今天非常荣幸联合中国经济信息社共同主办今天的论坛，在过去多年里商会和基金会始终关注并致力推动房地产行业与金融、科技行业产业相融合，并且在绿色地产基金、绿色供应链金融、乡村振兴发展基金、智慧养老等方面进行了积极探索，也积累了一定的经验和成功案例，引领了行业企业的转型和发展。

今天为了进一步研讨和指引科技创新以及金融创新与房地产行业更深度的融合，引导科技创新，助力房地产金融风险的防范，所以商会和基金会非常荣幸和中国经济信息社共同主办今天的论坛。当然，刚刚主持人也介绍到邀请了多位重量级嘉宾，所以期待今天的安排能够给在座的各位都带来收获。

最后，祝各位领导、各位来宾在深圳愉快，祝论坛圆满成功，谢谢大家！

主持人：目前云计算、移动互联网、人工智能等新技术深刻影响着金融行业，如何利用新的科学技术识别房产中的风险，挖掘其背后隐藏的价值？在今天的高峰论坛上，我们将围绕房地产“分类调控、分城施策”下的金融风险防控、存量房时代下的房地产金融产品创新等议题开展圆桌对话。首先掌声有请的是：来自于中国经济信息社的匡乐成先生，为我们带来他的主旨分享主题《发挥金融信息平台优势，助力行业高质量发展》。

匡乐成：尊敬的刘行长、聂会长、贾所长，各位领导、各位嘉宾，大家上午好！欢迎大家相聚深圳参加由全联房地产商会、新华社中国经济信息社、精瑞人居发展基金会共同主办的2019房地产金融科技高峰论坛，我首先代表主办方对各位领导、各位嘉宾的到来表示欢迎和感谢，同时借这次机会感谢大家长期以来对新华社各项工作的关心和支持。

习近平总书记指出金融是国家重要的核心竞争力，金融安全是国家安全的重要组成部分，防范和化解金融风险特别是防范发生系统性金融风险是金融工作的根本任务，稳步推进金融业关键信息技术设施国产化，金融设施建设意义重大，对防范化解金融风险的意义非常重要。新华社作为国家中心社，多年来持续加大对金融房地产、金融科技等国民经济重点行业新闻报道，充分发挥品牌渠道、资源等多方面优势，聚焦中国经济高质量发展，面向海内外提供全方位的综合经济信息服务。经济信息业务和传统的通讯网络、网络通讯业务一起构成新华社服务国家、服务社会的三大业务板块。大家都知道，新华社是国家中新社，报道重大的消息，同时我们通稿的业务延伸出来很多新华社的报刊，大家也很熟悉，像我们的参考消息、我们跟金融相关的中国证券报、上海证券报等，这都是新华社办的一些报刊，这些报刊在社会上影响很大。同时新华社在互联网创办的新华网排名靠前，还有新华社客户端，新华社客户端成为互联网原创的新闻信息的主要内容之一，在海外开发了新华社的帐号，在海外社交媒体上传播中国的信息、讲好中国故事，在互联网作为新华社、作为通讯社发挥了网络的通讯作用。

借这个机会向大家简单介绍一下我们中国经济信息社，中国经济信息社成立于1989年，今年正好是30周年。这个机构成立来源于当年小平同志给新华社的题词，小平同志给我们题词很简单“开发信息资源，服务四化建设”，每天做各种各样的行业信息，把国内外的记者在采写当地新闻的同时，把手上的信息资源汇聚起来，服务中央的信息建设。这个业务开展以来受到很多机构的欢迎，也受到很多企业的欢迎，但是之前没有向社会广泛宣传。新华社中国经济信息社经过30年的发展，目前成为在国际上有广泛影响的机构，在全球拥有两万多家用户。在海外大家一看CIS就知道是中国经济信息社是权威来源、权威方，新华社通过信息传播手段对讲好中国故事发挥很大手段。我们积极贯彻落实总书记关于建设国家金融基础设施建设的要求，建设一个国家金融信息平台。这个国家金融信息平台是新华社举全社之力，为了服务国家的金融安全、经济安全做了一个重要的国家项目。这个项目最早是2006年新华社发起，联合一行三会共同向国家申请的高端项目。经过几十年发展，基本上可以提供七个方面的信息服务，这个服务和今天论坛的主题密切相关，一是提供及时准确、有价值的财经资讯服务，这依托新华社遍及全球的采集网络渠道，包括各类权威消息的解读，以及一手的财经信息，我们这两年对新华社的财经资讯运用智能咨询分类，按用户的需求定制优化，根据用户的群体、使用习惯和关注点形成特性化，受到很多用户欢迎。二是丰富全面数据行情，包括来自部委、地方省市、行业协会等国内外宏观数据、区域数据、行业数据、各大交易市场实时行情，进行深度分析和趋势预测。三是专业指数研究报告，新华社是党中央、国务院确定的重点建设国家高端智库试点单位，团队每天为党中央、国务院提供专业智库研究、经济决策参考，各省的经济研究中心也在为各省提供区域的建设和研究报告，发挥决策参考作用，我们这个高端智库特点有一个很庞大的队伍，在每个省有一个很大的采集研究队伍，在海外铺了22个点进行信息采集，这两年也在金融、房地产、能源、交通、烟草领域沉淀了大量的行业咨询，相关成果也产生了很好的影响。四是“一带一路”的服务，新华社成立了一个“一带一路”综合服务平台，习书记视察新华社的时候对新华社给予高度评价，这最早是为海外项目咨询提供了十几年跟进服务，通过这种持续服务我们积累了大量的海外经验和人才、数据，我们在这个基础上转型成服务“一带一路”建设的“一带一路”信息服务平台，这主要包括现在涵盖133个国家的国民知识库、知识产权库、法律法规库、全球“一带一路”智库的总会，提供全球的咨询服务。马上要召开第二届“一带一路”高峰论坛，是今年重大的一个外交活动，新华社承担组织“一带一路”智库论坛，组织一个数字经济分论坛。今年6月中新社发起和全球高端智库财经媒体合作组建“一带一路”经济共享网络，这也是我们在座金融机构和企业家一个福音，以前你们了解海外的财经资讯都是通过互联网、通过一些线下渠道，现在通过权威和海外德新社、发新社等机构，我们把他们的权威信息通过我们跟他们的交换协作放到一起为机构提供服务，这样可以使你了解到海外资讯信息权威、准确及时。同时我们还积极参与亚洲金融的合作，我们作为亚洲金融合作协会的常务理事会单位，这两年参与发起了亚洲普惠金融合作委员会，还有亚洲金融科技委员会，这也是和今天主题非常切合。同时我们发起成立亚洲信用委员会，推动信用互相认证、互相认可，推动亚洲投资便利一体化，我们想推动各国的信用信息互相认可，这对于投资机构和金融机构非常有意义。五是信用服务，新华社是国家信用级建设成员单位，我们在国家发改委主导下，加大宣传报道多方资源，新华社庞大数据资源深度融合开发，在信用监测、信用评价等方面发挥独特优势，助推城市信用成果，优化社会治理，已经和20多个城市和近千家企业提供服务，深度参与多个领域的行业信用体系建设，参与行业治理。社会信用建设对于我们风控起到很大的补充作。银行现在都是使用央行的征信信用报告，也非常全面，但是现在大量缺信事件给我们带来很大挑战，像奔驰事件对奔驰带来很大的影响，通过大数据、云计算这种前端技术可以提供全方位的风控服务。我们也正在开放中国企业的信用信息查询服务，国外的投融资机构在查询企业信用信息的时候缺乏权威的渠道，像俄罗斯已经我们了解很多企业的信用信息，我们希望每个城市的营商环境、信用环境、产业环境、金融生态做一个精准的画像，包括产业，包括行业信贷、包括投放都能够非常精准优秀。六是发布各类指数，这个指数是经济或者金融领域重要的工具，中新社拥有高级指数团队，多年深耕指数领域。目前发布运营的指数四十多个，在智能制造、农产品价格等领域产生了深刻影响。我们在发改委主导下还和中海油、中石油、中石化加上上海深能、北京的燃气这些能源机构一起共同组建了我们控股的上海石油天然气交易中心，去年交易量达到500亿。我们做交易平台的核心目的是希望能够通过我们的交易产生价格指数，能够影响全球能源价格。七是舆情监测分析服务，这是我们传统优势业务，现在已经构成一个综合服务，在服务地方社会、经济稳定方面积累了丰富经验，对政府、行业、金融机构风险风控应对做出积极贡献。

以上七个方面的服务，资讯、行情、“一带一路”、指数、信用、舆情、智库构成了新华社国家金融信息平台的内容，现在工商银行、邮储银行、交通银行、城商行、农商行都是我们的用户，我们和中国建设银行签署了战略合作，近期我们还跟中国银行、平安银行开展深度合作。

这次论坛主题是“洞见房产趋势，发现金融价值”，这是着眼于当前社会焦点问题，新华社相信不断建设好国家金融信息平台一定能够为金融机构和房地产企业提供更多高质量的信息服务，有效提高决策精准度，有效识别风险、预防风险、防范和化解风险，我们也非常希望你们能告诉我们你们在信息咨询方面的需求。在服务好国家经济发展的同时，服务好金融机构、服务好企业这是我们参与论坛希望各位金融机构和房地产企业能够更好利用好新华社的资源。这也是我们的一个诉求和目的，谢谢大家！

主持人：谢谢，下面有请全联房地产商会聂梅生会长做主题演讲。

聂梅生：各位领导，各位嘉宾，非常高兴来深圳开这个会，我在房地产领域工作了很多年，但是今天不讲房地产当前的形势、房价这些，主要还是想说一下目前房地产在进入到存量资产为主的时代到底应该怎么做，尤其科技和金融之间的一些关系。最近做了很多这方面的探索和研究、实践，所以希望在这里和大家分享，很不成熟。

主题是想讲一下房地产的产业融合这件事，产业融合是经济发展的大趋势，根据国家统计局的大估算，到了2017年底，我们现在的常住人口大概是8亿人口，城镇化大概占60%。现在全国城镇住房总存量面积大概是3恩00亿平方米。目前房地产总市值在全国应该是300-400万亿。现在大家都盯着增量，每年增加了多少、卖了多少房子、卖了十七万亿、增加了又多少。实际上存量这部分是300-400万亿元，我们还记得去年到前年谈这件事情，这件事情是盯着存量资产，我们怎么把这样一个存量房地产市场盘活去拉动内需消费？它会激发一个巨大的市场，这个房地产完全是在三架马车当中的两架，排名前列架是在投资上，最后一家是在消费、内需上，这里我们将到底做到什么样子，这从去年、前年开始非常关注这件事情。尤其是在当前，因为昨天华为还在这儿开一个大会，在5G的背景之下，我们怎么样把存量部分变成消费激发。于是碰到了一个房地产产业融合，产业融合当然和增量、和每年盖房子这部分有产业融合，可能我回去以后也要开一个关于绿色健康建材方面的一些层面，就是在新房建造过程中的产业融合，许多发展，但是在存量资产中怎么做产业融合。

其实产业融合，房地产的产业融合总的来说有三个方面可以做，一是和科技类的产业融合，我今天主要说和科技类的展业怎么融合、目前的情况怎么样；二是做养老产业的融合，大概是昨天还是前天发的国发26条，这个力度相当之大、覆盖之广。三是乡村振兴，和排名前列产业的融合，随着农地的释放，提升农业产业化和脱贫致富。总的来讲，房地产应该和排名前列产业、第二产业、第三产业都要全方面融合，就看你的点找在什么地方，钱和金融花在什么地方。现在关于这三个方面的产业融合，在房地产产业界已经全方位的开始了。

我们看一下，今天主要是说科技和房地产的融合方式。这里面包括产品和产业融合，我们回顾一下每一个12点，95年到2007年这17年当中在科技和我们人的社会或者和每个人或者和房地产，这是处于PC时代，大家关心的还是台式机，Windows这些。到2007年基本上是机器和机器。第二个12年，移动互联，一直持续到现在。到了现在移动互联是不是应该再往前翻了？很多人还停留在移动互联，移动在手机通讯端，移动在手机上N个或者N+个APP上。移动互联时代到2019年仍然在持续，是人和人之间这样一个互联，最明显的是人人的手机、人人的微信是以这个时代开始的。到2019年往后恐怕有一个大的跳跃，到第三个12年，进入一个物联网时代，也就是说物物相连，场景+场景，而不是人+人。它基于在大数据的分析之上、云计算、AI技术、IOT技术这样一个时代，我们今天讲产业融合、讲和科技产业融合恐怕要站在2019年往后去想到2031年这个时候应该是什么样子。我原来在部里也是管科技，我觉得真正一个产业的时代没有一个超前十年的视野，一定会被淘汰，一定还没有弄明白，你已经out，更不要说现在这样物联时代。楼市后规模时代到底和科技之间的关系是地产+智慧，就是以AI技术或者大数据这样一个技术为基础的建设有生命力的房子，这说好说，做很难做，我们看一下目前的状况是怎么一个状况。

我很快的过一下，我去年到美国去受到很大启发，美国较大的一个相当于中国万科这样等级的Lennar去年全部装了亚马逊的功能，他们没有边界，不像中国房地产比较麻烦，因为现在形成旗舰队了，它的楼盘多得不得了，当然也有很大的，像万科、碧桂园。这里头有很多，像腾讯做了很多尝试，碧桂园做了AI+服务，清朋华友做了机器人。我们科技顶头公司较好的技术，在自己的角度做AI技术。

我们看一下这个事有多么重要。其实大家先做的，排名前列个是社区做，有一种说法得社区者得天下，互联网几个大头腾讯、小米等等不断来找我，他们认为社区是中国最后的一个风口，能抓住最后一个风口在社区上。社区服务促进消费升级、促进美好生活，这和中央美好生活说法一致的，消费肯定是中国的定海神针。服务消费占比52.6%，高技术这部分投资增长高得多，都认识到消费的终端在社区的家庭、在社区的每一个人。

我们看一下目前社区服务平台有多大的承载力和它的现状。左手边这些是我们的开发商或者住建部管的这些事或者是和我们有关系的，全国的物业服务企业大概11万家，从业人员约一千万，年营业收入约6000亿，，营业收入占全国的1.4%。成长中的互联网企业下面这些全是在社区形成的，而且和物业管理、和开发商没有一毛钱的关系。比如2018年网购网上零售额9恩万亿，小米达到1700亿，美团5000亿，顺风900多亿，拼多多131亿，网上零售总额总销售额18.4%，它是在C端直接形成的，打破了物业管理的墙，也和开发商没有关系，形成了巨大的一种消费。这种情况下，大家都盯着，这块是大家要挖掘的地方，这出现了很多模式，也出现了知名互联网企业巨头和房地产巨头联手打造，目前就出去了这个形势。

实际参加统称为智慧社区或者数字社区，这里面有三到四家目前是存在而且少不了的，数字社区有O、B、C三端，怎么样满足和创造社区C端需求的全龄、全频道、全覆盖的数字社区。首先是O端，也就是协会或政府平台，政府先说标准，协会来支持标准、来推广。B端是比较乱的，大大小小的B，就是服务商提供的这端，包括物业服务、家政服务、教育服务、养老、健康、广告、智能等等，美团外卖都可以是小区里的B端。C端是业主，真正落实的、掏钱的就在C端上，得不到C端是得不到线下的，不管说物业公司4怎么管理，到最后形成十万亿或者更多消费的结果还是在C端上。

一个小区中间这部分，有物业、小区业主、中间一圈服务再甩到外面一圈服务，怎么把这块肉拿到手，怎么把一个一个小区变成N个小区，于是出现了几种模式。

模式之一，曾经尝试过的，就是我把物业管理公司都买了，一个一个买，买一千个、两千个不就行了吗？小区不就是归我了吗？我不是有一个大平台了吗？它是以房地产在小区的存量资产为基础，物业管理+互联网+服务，互联网是+在物管之上这已经走了五六年，没有形成能够在中国推广或者覆盖面相当大的形成了一个很大的资产的业态。

模式之二，政府出来管这个事，政府是G平台，本来是想铺很多信息设施、技术设施，最近好像是基于按普设信息高速公路这条路管，覆盖全国的数字社区平台，把智慧社区这个市场留给市场。

途径之三是互联网公司，基于满足和创造社区C端需求的全龄、全频道、全覆盖的数字社区。我们的快递也进去了，我们的滴滴也进去，我们的拼多多也进去了，不需要通过你们的物业管理公司，也更不需要房地产公司，我就基于满足创造社区C端需求的全龄、全频道、全覆盖的数字社区。我说你们不是烧钱吗？只要把流量烧到几千亿就行了吗？大概是这样的思路，我把你的衣食住行的住统下来，住没有被互联网公司全拿下来，衣食行全拿下来了，这就是互联网的模式，现在全这么做。我说C端的流量是不是已经到头了，从2018年开始下降了，所以这种模式到底能不能持续也还需要探讨。

政府端出了一个绿色智慧社区标准体系，实现五化“数字化、网络化、智能化、互动化、协同化”，包括绿色智慧社区评价标准，最后是要安全、便民、高效、互通、协同。

再看一下B端，B端现在是比较头疼的，这是一个小区。物业管理类，这是我们熟悉的B端，我们物管有物管的管理条例，然后有公司，有法可依的，它当然愿意给管理赋能，增加更多的收入。那边是已经在小区当中互联网类的B端，有亚马逊、腾讯、淘宝、天猫等等都在里头，这一大包都在小区里面，它是互联网类的B端在小区里。这是房地产管得了的B端，其中间就是为小区做了社会服务、公共服务、生活服务。最后都是冲着C端客户来的，C端客户现在非常困惑，我现在是不是需要在我的手机里面已经有这么多APP的情况之下，我再增加几个，因为你们还要在这里折腾？它现在面临一个很大的冲击，到底是流量思维还是管理思维，这个事情到底是怎么回事？从物管来讲就是物业管理思维，我就管，但是管不出来效率、管不出来消费。互联网那边，我就不要你管，我就是流量思维，咱们跑起来看。这两件事情现在在小区里面搞得我们C端客户打一个问号，到底该怎么调。

我觉得经过这么一段讨论以后，我个人认为应该把思想集中到C端用户，数字社区的出发点和终极目标是什么，是政府的标准吗，是互联网企业流量为王吗，是物业管理思路为王吗？我觉得都不是，还真应该踏踏实实从C端用户出发，它的出发点、终极目标就应该是C端用户，享受服务的终极客户就是C端，我们提供终极消费，目前这十万亿的消费是在C端掏钱的，目前这种分散管理无序、重复支付应该改变，树立以客户为中心、以人为本的顶层设计思路。这个顶层的设计思路应该是什么思路呢？应该是一个物联网思路，重新归整一下顶层设计现在是来得及的，包括政府这样一个标准都应该在物联的基础上。怎么样一个思路呢？应该是见物又见人，不能只见物不见人，应该是人人相连、物物相连、人物相连。在这样一个思路之下，来构建我们新的社会社区，这是一个物联的思路。这个思路从哪儿开始？如果以人作为中心目标，人是消费的主体，首先看人在消费什么，大数据分析什么，不是分析大数据每天在小区里面跑了多少车、进来多少物流。这是2018年全国居民人均消费分布图，我很受国外的影响，在这方面出发点的排名前列步采样是采人均消费能力，2018年人均消费达到什么水平，看看我们的收入，看看我们消费大数据，我们恩格尔系数首破30%。吃的部分是28%。居住23%，这块是大少有，现在社区大家都在挖的，没挖着的。其他的通讯、交通13%，等等。这个分析完了，在这个基础上再挖掘，再去社区细分。你讲大数据、你讲分析，这都是大数据基本东西应该做道的。在这种情况下，我们去整合这几端，开启我们的智慧生活。

我们应该考虑一下这个事，比如政府端应该设立这样的标准，商会目前应该做哪件事情，比如我们找一百个开发商，一个开发商拿出十个社区就是一千个亿社区，覆盖面积达到一亿平方米，服务人口就有三千万。对商会来说这真不难，如果我们做这样一个策划支持政府，现在的事情是这样的，比如一百个开发商是较大的B，它下面有一千家物业管理公司，这个很容易。B2是物管，我们成立云平台，这是可以做得到的。那边是所有场景和频道都可以进来，那是B3，包括一些互联网企业，包括一些在C端跑的，包括一些B端跑的。进来以后，和原来有什么不同的？现在我们急需要设置一个虚实结合的Gate，得把这门设置好，这是相当不容易的一件事情，而且技术含量极高，最近也正在做这个事。国有国门，小区有小区的门，家有家门，这个门怎么设？有的说刷脸，刷脸又跑到APP上去了，对不对？不是一个事，这个Gate是虚实结合的，这个和微信是不一样的。当你进到社区里面，这个虚实结合的Gate就是技术上可以做到的。我们可以做，因为你做云平台、做基础设施一定要把Gate做好，Gate做好以后，当然最终是业主说了算，不是京东上你家敲门说你快递到了。什么是钥匙？现在设置一个虚实结合的Gate打造一把C端持有的、他说了算的、发指令的钥匙，这是现在的技术难点或者正在做的这件事情。大家都非常激动，如果这能够形成，在物联、在人人相连、人物相连情况下做的，你把Gate设好了，把钥匙做好了，频道就起来了。现在有很多的抓手，就是在小区当中做这件事情抓手还是挺好的，并不是做不了。

如果我做成了这个以后，整个模式按照国家的标准都做了，而且能够互联互通了，也属于在5G的基础之上，所以昨天我赶紧找他们在这儿开会的华为，因为你做这个必须在5G的基础之上做，这都成了。最后金融这块怎么样把这样一个社区资产变成证券化，怎么样反过来给每个物业管理公司赋能，反过来物业管理公司成了给房地产赋能或者给房地产反向融资的资产，这个怎么做？其实最后必须要通过区块链来做，你只要把前面做好了，它就是一个很好的、巨大的区块链实践平台，通过积分通兑模型来做，这也已经正式走上台面做这件事情。比如有商家A、商家B，有业主，有平台，怎么在区块链情况之下实现未兑现的积分形成资金池，这样就形成了一个融资的渠道，金融机构就可以接入，就可以感兴趣。同时反向的会给我们一直认为是G类的物业管理公司赋能，同时把它和互联网公司、走流量这些很好的用同一个积分通兑的方式解决，最后使金融能够进来，使我们十万亿甚至二十万亿的存量资产发挥作用。区块链应用体系应该是这样，从身份令牌、稳定积分、效应积分这样一层层下来。

今天利用这个机会给大家讲一下关于房地产和科技相结合，在我们巨大的几百万亿存量资产上是怎么样实现的，谢谢大家！

主持人：谢谢聂教授的主题分享。，让我们看到了科技与房产融合、产品与产业融合之下的未来社区新形态。

接下来掌声有请的 是原国家开发银行副行长刘克崮先生，为我们带来它的主题分享《中国经济与住房经济（房地产业）的高质量发展》

刘克崮：大家上午好！按照主办方提出的要求，要我讲讲中国和世界经济情况，我一般不讲这个题，但是主办方态度比较执着。我应该是排名前列次在这样的场合说这个题目。给我题的是谈谈高质量发展，我们这个会又是房地产的会，但是重点说经济形势，应人之邀，这是尊重主办方的意愿，所以我主要说说一些数字供大家参考。我这人比较直白，免不了说一点自己的看法，这都是研讨。对质量问题简单说说，社会上说得比较多。房子的事，我2015年直接接了一个题，这个报告是内部报告，但时间很长了，而且它的主要内容半年后大部分面世了。

一是对世界和中国经济发展态势的看法。

一，全球经济将持续减速并发展为局部经济衰退是大概率事件。根据相关预测，我认为世界经济已进入一个持续减速期，并有较大可能于2020年前后。这个宏观经济、世界经济没有那么精准，经济学是模糊学。但不大可能出现像2008年那样突然的陡降，当然也有小概率事件。

2018年世界主要经济体GDP增速是下滑，受全球部分产业过剩、主要央行收紧货币政策及贸易摩擦升温等影响，2018年GDP增速数据看，全球主要经济体中仅有美国的增速有加快的趋势。中国、欧元区、日本、英国等呈下滑态势。

2018年主要经济体PMI总体是下降的，特别是后半部分是非常明显的。我这用的是OECD的分析表，左边是2011年，右边是2019年，跨了八年。2017年还在上，2018年开始，2018年明显在下，到2018年、2019年。2019年，大家看2019年的小尾巴微微往上有一点，但总体的态势在下。搞宏观经济不要搞下细节，你别抠上的、下的，别管它。

由于全球贸易摩擦升温，新兴市场国家资本大量外流，以及经济和政策的高度不确定性，预计2019年全球经济增长将放缓，特别是美国及某些新兴市场及发展中国家的央行正在紧缩货币政策。

随着2019年许国民主党掌控众议院，川普阶段减税及加快基建政策、刺激政策将面临挑战。受美国财政刺激效果减税，美重、美欧、美日贸易摩擦纠纷升温以及金融条件收紧等影响，美国经济增速会放缓。由于欧元区内部政治风险较高，包括与英国或无法达到脱欧协议，欧元区经济增长前景疲弱。

国家组织预期2019年经济下行压力大，主要机构2019年经济增长预期差别交大，高盛和IMF预测值为3.5%、3.3%，而汇丰预测值仅为2.4%。主要机构对中国经济增长预期教卫平稳，IMF预测6.3、世行预测6.2%，这是我见到的大机构排名前列个出现6以下。主要机构预期美国经济增长将减速，预计2020年增速较2019年下降0.4至0.8个百分点。主要经济机构预期欧元区经济增长不说了、日本也不说了。

当前世界经济形势出现了一些新变化，变数、挑战不确定性与过去比有所增加。2018年世界经济整体增速与上一年持平，但它的三季度、四季度下了，一二季度还行，所以总量还行全球失业率仍保持低位，充分就业状况和大宗商品价值上涨促使全国通货膨胀率有所提高。世界经济还表现出国际贸易增速放缓、国际直接投资低迷，全球债务水平持续提高和金融市场出现动荡等特征，因此全球极有可能在2020年前后进入渐进性的衰退或若干国家，不构成全世界，但是相当的几个经济区可能会出现。我强调不会凸现陡降。按

第二方面中国经济2019年-2020年继续减速的压力很大。中国经济增速放缓，若按国际标准衡量，中国的增长仍然强劲，仍是世界经济增长的主要动力，中国贡献了全球约25%的经济增长，某些时段是30%。如下面的图，1973年-2018年，这是大周期图（见PPT）。

2019年4月17日中国统计局公布的数据显示，我国2019年一季度国民经济开局平稳，GDP同比增长6.4%，与2018年四季度相比持平，其中全国固定资产投资（不含农户）增长6.3%。社会消费品零售总额增长8.3%，全国居民可支配收入同比实际增长6.8%，3月份规模以上工业增加值增长8.5%，全国城镇新增就业人员324万人。我认为国务院这一次减税方向是特别正确了，显示了中央的调控能力，养老金单位缴费下调了十个点。增值税，我们提的是四个点左右，后来动了一个点，是三个点左右。

OECD给了一个评估，说减缓了GDP下行0.2个点。0.2个点还是2个点？我还没有注意，昨天晚上困了，昨天的一共合计是0.4个点。在全球经济面临下行压力的情况下，中国经济受外部的影响也会有这样一些显示。我出了几个小图，这是2008-2018年的GDP，（见PPT）这个图是比较明显的，它的起点是7。

消费增速在下滑，日用品消费增速整体平稳，但是可选消费品增速锐减。金银珠宝下了，女士化妆都放松了，都下来了。

汽车手机这个趋势，蓝的是汽车，我们已经进入六个月负增长，汽车产品是一个代表性的产品，中产阶级，已经连续六个月负增长。

社会商品零售总额，然后是中产制造业PMI的变动有一个趋势，这个比较多，我也不说了，各行各业小的下降趋势，特别是你看那个小尾巴，那个是趋势。

然后货物和服务净出口，上面是正增长，负增长2016年3-2016年12月，2017年3月-2017年12月是正增长，2018年又下来了、负增长。这三架马车往后撤，那两架自己就得撤，你还得帮拉着出口很难，拉不动。

房地产投资，这是聂部长的重点领域，这也是大趋势，这个表是2014年，左边是2014年，右边是2019年2月，绿的是商品房销售额，蓝的是开发投资。

然后是社会用电。这几个是我有情结的，统计局经常有一句话，我们的口径调整。不好意思，经常有一些质疑，它经常的解释就是调整。我比较关注的就是指标，我在企业、在金融、在地方政府、中央政府都干过，地方政府每月数一般不研究，季度数政府要研究。

还有货运量，注意它的起始，也注意它尾巴上的小趋势。

然后是税收，税收可以有小因素，但是很难，因为税收收回来直接走央行。我在地方上干过，我给某领导出主意，一定要制衡，不能你这部分的时候就是你出，你的钱进国库，国库是央行的，出了之后走国库，我的这个方法非常好。社保中心收了钱，你自己花不行，进财政中央部，财政中央部想花钱再拿出来，一定要有制衡。

税收，不说了。

对实体经济的减税坚决支持，政府在经济困难时期节制，该收的收，要传递正常的信用。

这是OECD给的图，说是财政刺激政策对GDP的作用，这个不说了。

第二个中国经济的质量，我只能说标题了，我完成了最主要的任务。

然后高质量，我个人希望经济减速而且发生了大面积的困难，我认为有很多缺点，比如最困难的，城市大面积的低保覆盖，没有问题，在中国不会出现一个地区很多人饿肚子、没房子住，把他撤了，换一个人就有吃有住了。我们要在利用经济下行、利用经济寒冷期，利用所有人把美丽、漂亮的衣服全脱了，他究竟是瘦了、胖了、白白嫩嫩的全出来了，一定要支持市场经济的优胜劣汰。人死了就死了，不好意思，企业死了，人活着、机器活着、社会活着、资源重组。这是一个关键的问题，要淡化GDP指标，我在十九大说不要再说你定的是目标，现在统计局、发改委还说就是预测，不要把它当成干部的责任，最后变成总书记、总理的责任，完不成很没面子的，顺其自然。

二是绿色，绿色经济，这不多说。其中有一个，你顺其自然之后要重创新驱动。这是OECD较新表，它叫中国各行业专利发明和实用情况，横轴是实用，纵轴是发明指数。轻工业既没有发明，也没有实用，这是我们的缺点。

环境，不说了。

然后国际收支平衡，要力求做到国际收支不平衡。国际收支不平衡，对我们自己都不好了，这会引起一些矛盾，我们应该注意以收支平衡为基本目标。坚持市场配置资源的基础和决定性作用，最近我们领导、政府大力推动小区金融，我觉得是很好的，但是有些措施，严格控制价格是不对的，我们是市场经济，企业和金融都是微观自主的社会主体，要坚持市场定价为主，市场自发调节。缺钱了，供应不足，需求大，自然价格上来了。上来了，进来人就多了。他嘴上不说，他心里还是惦记着的，他就进来了。当供应大于需求的时候，价格自然下。现在已经开始下了，但是这是压力之后的下，应该变成市场调节的下。

然后是结构，现在的趋势是很明显的，这个曲线非常明白，一产还要降。二产在降（红的曲线），我们二产过去是百分之七八十，现在下到四十以下。三产的特点是劳务、是智慧，三产是升的态势。

这张图很关键，我4月29号到OECD约他们谈这张表，这是经济系数，我们是红的。中国的经济系数是居高部下的，那小点是什么？是政府调节之前，方柱是政府调节之后。发达国家政府调节之前经济系数跟我们差不多，可能比我们还高，但是它调节之后下来了。我们呢？我们调节前和调节后是微小的变化，中国的收入分配调节功能几乎为零，我们是共产党执政、社会主义国家，太不好意思了。

住房，这是2015年的，几乎不动，所有的国家都把住房列在投资里，因为它是固定资产，因为它是长期，但是我们内部讨论中国人一定要清醒，住房是消费，不居住就不是住房，中国强大的行政体制不住的房不许给地、不许立项、不许它出来。出来，房地产税必须让它吐出来。

到此为止，谢谢大家！

主持人：谢谢！最近，房地产税又渐成人们关注的焦点。这是自2013年中央提出对房地产税进行立法后，“房地产税”第三次进入政府工作报告。当前，公众对房地产税如何征收，如何确定征收税率、征收标准、征收范围等都是大家非常关注的话题。所以接下来，让我们带着这一系列问题掌声有请：华夏新供给经济学研究院首席经济学家，原财政部财科所所长贾康，主题《中国房地产税改革》

贾  康：尊敬的大会各位领导、各位专家、各位嘉宾，大家好！前面匡总、聂会长、刘行长都做了内容丰富和精彩的发言，纬度也不一样。我很高兴能够有这个机会自己也作为研究者定位和各位来做一个交流。按照主办方之前约定的是希望我这个发言内容有一部分是聚焦在中国房地产税改革上面。

在谈自己基本看法之前，我想说一下，房地产税相关的争议是非常激烈的，在一开始我们研究相关制度建设的时候并没有意识到这个过程会如此的复杂和在实际生活中带来一系列要处理改革中间这样一些特别坚守问题的难度。最近到现在社会一轮又一轮关于房地产税的热议，我自己的观点还是一直比较执着，大的方向我认为这个改革，在中国不能简单照搬国际上操作成本比较低频、普遍增收的制度框架，必须结合中国的特殊条件，要迎难而上，通过立法找到一开始建立框架时候的初步设计，在地方充分授权情况下，城镇区域首先从一部分地区开始分步实施。

今天我要很简练说一下相关的基本看法。现在仍然处于中国城镇化没有完成快速发展阶段的运行状态，我特别看重的是在户籍人口城镇化率指标上，户籍人口城镇化现在只有43%，常住人口城镇化率已经接近60%，真实城镇化水平至少是两个指标综合一下，我觉得充其量也就是50%。在这个过程中，总体来说房地产概念包括从土地使用权形成的工业的、商业和住宅的不动产，总体供需较大的可能是供不应求，因为地皮上面的不动产，受地皮的限制，它是自然垄断的。谁拿到，谁垄断。在中心区域，它所带来的地皮和不动产溢价的升值，它是有非常现实的制约条件。中心黄金地段为代表的资源聚集效应，大家都想拿到手。总体来说，中心好地段不动产供不应求造成的是和城镇化快速发展阶段没有完成中间不动产成交的均价包括住宅成交的均价，它必然是一个供求互动空间上调曲线。中国城镇化高速发展阶段所余下的纵深还相当可观，还是中国继续发展重要的引擎和动力源。建成区将不断扩大，未来几十年内还将有四亿人晋城成为市民，多轮基础设施扩建和升级换代，多轮产业结构调整升级提质，多轮人力资本培育优化浪潮。我们说供需互动而形成的经济循环，真实的中国现代化和平发展和和平崛起。

在最近一些年，这个市场的表现开始有非常明显的分化，前面一段时间在2015年、2016年的时候大家更多感觉高潮之后出现了一个低迷阶段，但是930新政之后，当年年初所说的三四线城市去库存几乎没人注意，更多人注意又来了一个来势迅猛的，从一线城市开始带动很多二线城市升温的浪潮，不得已采取了非常严厉的行政手段，但行政手段是副作用的。在中央的要求方面特别重要的是考虑到房地产的健康发展必须有长效机制，2016年经济工作会议引用了一个非常关键的表述，叫以基础性制度建设打造长效机制。我自己认为这么多年探讨下来中国房地产基础性制度建设里面就包括了土地制度、住房制度、投融资制度以及今天重点要讨论的房地产税制度，这样一些不可回避的制度建设内容。房地产税的制度建设内容是我们构建现代化社会、打造现代化税的基础建设，给人们所感受到的当然和给房地产市场运行结合在一起的值得肯定之处，但房地产税特别不限于这一个纬度上的正面效益。    

所谓房地产税，现在我们用的是狭义的，指住房保有环节的税收要从无到有。热议多年以后，我们看往前所做的探索，有多年以前的模拟空转试点，在试点城市明确产权，找到所有的相关数据，用当时的计算机系统设计软件、输入数据，假设运行起来了，实际上可以取得什么样的税收和相关对经济社会的影响分析。后来上海、重庆两地先行试点，当时是用房地产税名义切入的。在2018年、2019年两会上房地产税怎么样按照税收法定轨道加快立法都是热议的内容，2018年明确说了，已经进入了本届人大五年的立法规划，2019年两会又强调稳步推进。上一年底改了一个字，稳妥和稳步的差异给的加快就是它实体操作更精确一些。

我怎么看待房地产税的必要性？从理论上分析至少有这几个方面，非常值得我们看重的它可能发挥的证明效应。一是它对房价到压舱稳的作用，长期看十年、二十年、三十年，如果看到中国现在50%城镇化水平，走到70%会转入城镇化继续提高它相对数，但是转入低频阶段，但在此之前中国应该还有20个点城镇化高速发展期。如果从高速发展期阶段来看，在我前面的分析里面是说均价所表现的不动产，它成交的量值是一个上扬曲线，房地产税作为制度建设，它对这个曲线的影响是什么呢？我的说法就是长期来看它会改变一个上扬曲线的基本模样，但是它会降低这个曲线的。具体的分析，首先看需方的不同类型。如果说原来的动不动炒好几十套房，他继续套肯定会规避风险，原来炒三四十套可能炒三四套。供给和需求的差异缩小了，市场运行更平稳的同时，均价所表现的热度会得到比较好的一种经济机制对它的约束，这是简单所说的压舱促稳。具体在自己买房来住，我并不想导手来说，那时候也会有一个选择，原来是买尽可能大的户型，这时候可能很多人在出手买房的时候更考虑买中小户型。合在一起又是使这个市场上往上冲的那种力量得到抑制，需求方面更沉稳。合一起的需求方的信息一定会被地产开发商认真分析，他们会注意拿地的时候不要动不动以地王的方式拿地，不要在开发时候做那么多大户型，这样土地集约利用水平会提高。资源配置方面是重要的优化，对中国可持续发展来说它的意义又是全局性的，土地这种最重要的自然开发率更加集约了，会融入中国所追求的生产方式加快转变这个现代化引擎中。第二个非常重要的房地产税重要效应，和全球市场经济体制相匹配的，使地方政府职能转变与培养财源内恰，助益打造地方税体系，深化省以下分税制改革。1994年以后到现在一直困扰我们的仍然有基层财政困难、地方隐形负债等，它的根源是从哪儿来的？有一个大是大非的判断，你要把这个板子打错了地方，这些弊病稳定来源恰恰是1994年以后分税制贯彻落实所带来的问题。这些问题怎么真正解决呢？必须按照十八大、十九大中央的精神，深化财政体制改革过程中要有地方税体系来配合，当然要配套，地方政府自己有大宗稳定的税收收入来源，这种税收在税制配置上，它内在的经济手段所带出来的政府职能曲线应该是地方政府专心致志优化本地投资环境。房地产恰恰是这样的一个税，房地产税是地方政府在自己地方辖区之内可以在未来打造成为一个带有大宗稳定特征的、常年的收入来源，每年都升。公共服务这个事情，优化本地环境和优化本地的公共服务，本地的不动产就进入升值轨道，地方政府职能真正的转要得到这种基础性制度对它带来的长期保障和约束，所以它的意义又是全局性的，它是稳固中国现代化过程中保障长治久安的市场经济这样一个通盘体制，在财税这样一个国家治理基础层面得到真正落实所必须解决的改革任务。再有，很显然大家都关注中国现在收入分配怎么样得到再分配机制的优化，刚才刘行长专门讲到我们作为共产党执政社会主义国家要追求共同富裕，我们的经济系数在再分配之后变化不大，就是我们直接税太弱了，房地产税是直接税，是现在国家必然非常看重的，发挥优化再分配作用的机制性建设。我们现在在促进社会和谐、推进共同富裕的过程一定要提高直接水五比重，遗产和赠与税留待以后解决，当下已经被边缘化的个人所得税只能是渐进的发挥作用，而个人所得税的调节是低中端的人税负是往下调，只有高端的人税负才是往上调，最直接的是抓住房地产税。我不是让这些人过不去，他们有这些支付能力，他们适当给国库做贡献，更加优化系统服务均衡化，抑制两极分化。这也是在现实过程中，我们必须应对挑战性的问题，真正通过配套改革答出答卷的一种历史性的考验。抽肥肯定也带来税收痛苦，这是落在主要有支付能力的人身上，所以接着说到这一条，提高直接税比重从全局来说会降低整个社会税收痛苦的水平，而且还有宏观调控自动稳定器的功能，能得到制度保障。所谓自动稳定器是强调直接税对于经济生活里面，它可以逆周期。我们现在特别要看重房地产方面，比如房子多少套以上税率就往上升，它有更明显的自动稳定器的作用。它是针对性的，它替换了我们原来间接税为主的，以消费大众作为给国库做主要贡献大税群体的格局，中国排名前列大税是增值税，营改增以后占了整个大税收的40%，后面紧跟着是流转税，这些流转税看着是企业承担，但是企业竞争中会有一系列往后的转嫁。竞争中的转嫁，最后的归宿大部分流转税是落在消费者上。换句话说，现在一年十几万亿工商税收里面大部分的流转税都是通过消费大众做的贡献，你买馒头、买月饼，没有直接感受到这里面税多少，但是实实在在是消费大众。消费大众主要的成员是什么？中介阶层，也就是三亿人左右，十四亿人的三亿人还是一个零头。金字塔阶层的，已经进入五百富豪榜的人不少，但是跟十四人相比，它还是一个很小的高端，大量十多亿是低收入阶层。按照基本的分析，房地产持有环节或者住房持有环节，从社区辖区开始，从基层开始要落实税收政策机制。这个税负实际落在社区的千家万户，但排除掉免税部分以后，看在中国未来怎么落实。它一定会催生从地方基层开始的公民参与机制，纳税的家庭得跟着问，地方政府拿了钱怎么给我们改进公共服务。这种互动是现代化社会一个非常重要的机制，这种对于从基层开始的公众参与的催化和倒逼其实就是在经济改革之下，促进中国很难正面设计政治机制改革里面非常重要的内容，就是形势比人强地去推进民主化、法制化。老百姓交了这个税以后就要更多有知情权知道地方政府怎么用的，知情权、建议权、公众参与的变化也就是人民群众当家作主这套机制建设。

它的可行性如何？我们的研究成果是否定对于房地产税有硬的法理障碍的种种观点，最典型的说土地私有之才能征这个税，国际经验不是这样的，理论分析也不是这样的。说与土地出让金不相容，这是不对的。说税基评估太复杂了，中国人做不了，没有这种事情。我们早已经做了模拟空转的试点，借鉴国际的经验，中国人特别不会笨到连这个事情都处理不了，而且现在有大数据、云计算等等信息处理的手段。有人担心会激起普遍的抗税和社会骚乱。当然，要积极稳妥又社会可接受是非常重要的，重庆本土实验已经表明从存量高端房切入，每年辖区几千套独立别墅作为花园洋房，那房子都得交税，但是给了180米免税额。这个切入过程没有听说出现一起什么严重抗税的问题。在社会科接受过程中，我们要精心设计，一旦税法完成立法以后怎么做，还得强调社会科接受，那就是有切入。我们改革听了很多吓唬领导人的说法，这是千万不能动，这一动，咱们要垮台了。但是要走向现代社会，关键是怎么防范风险，要最审慎的设计社会可接受的方案，一定要有一个阳光化的立法过程，让全社会参与。还有一个是说中国政府小产权房问题解决不了，所以没法开征。已经有深圳本地初步的经验，这个问题早解决比晚解决主动，一定要下决心主角，按照配套来加以解决。

正确的取向，我的看法还是要认清大势、立法先行，理性博弈寻求“较大公约数”，这是“走向共和”的趋势。中央说要加快立法，这么多年在立法过程中已经把它列入立法规划，我的说法是真正下决心，开弓没有回头箭，在一审、二审比较靠前的情况下，把文本公之于全社会，然后征求公众意见。在“中国特色”下非常关键的是一定要有“免税部分”的扣除，怎么扣除呢？最简单的说过去主流的设计方案是人均多少平米，但是很难处理在一个纳税家庭人员有变化的情况下，你怎么做适应性的调整。更宽的一个办法是干脆按套数，只是说排名前列套房不征，它可能会带来激发离婚潮的副作用。后来想来想去，大家再放宽一点，比如单亲家庭排名前列套房扣除，从第三房开始征收房地产税，我觉得社会可接受度相当大的。这是一定要在立法过程中考虑的，关键是能不能形成社会所接受的方案。个别的地方很特殊，像海南全岛都限购限贷，比照930新政，它在积极的采取措施。

这是很粗略的汇报看法，请各位批评指正，谢谢！

主持人：谢谢，房地产税充满争议的，我们看到开征房产税是不可避免的，，但贾老师也给我们了一些看法与视角，呼吁各方理性看待房产税问题。接下来掌声有请的是：中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强先生，掌声有请柴博士 ，为我们带来他的主题分享：服务于商业银行的房地产估价创新发展》

柴  强：尊敬的各位来宾，各位朋友，大家好！非常高兴跟大家做一个交流，我的题目是服务于商业银行的房地产估价创新发展，主要讲和音强的关系。刚才讲到房地产税的问题，实际上我们参与的非常多。简单讲，房地产税就是把现在的房产税延伸到住房和延伸到构筑物，原来那些房子都还照样征收。另外是把它从原值增收改为评估值增收或者现值增收。实际上不一定是利好，因为国家可能还要建政府或者事业单位的评估机构，那可能对我们市场化的评估机构冲击也很大。我简单的说一下，还是回到本题来。

房地产是商业银行押品的重要部分，房地产市场面临的风险将越来越大，目前房地产市场从一些技术指标来看是一些低行的市场，像租金回报率非常低，房价收入比非常高。还有中国房价的特别水平和国际上同类城市比也是不低的，这样一个泡沫成分还是比较大。在商业银行应该有很强的风险防范意识，因为房价不可能未来还是不断上涨，把过去的风险覆盖。我们的房地产估价可以帮助商业银行防范、化解相关的风险。

我们房地产估价为商业银行提供服务一直是我们估价业务最重要的部分之一，我们觉得未来仍然也会这样。从去年来看，这块的业务下滑比较厉害。同时，我们还要继续做好估价的创新，为商业银行提供更好的估价服务。

过去为商业银行的估价主要是为了满足形式上的需要，不论是银行还是估价公司都是这样一个想法，都是走过场。这样下去的话，我们认为无论是银行还是估价机构迟早会吃大亏。因为将来发生了风险，直接说白一点，估价是受连带的。

如果商业银行连形式上的估价都不要了，国家要银行自己付费，好多银行不干了，有关风险全由银行自己承担，估价机构和商业银行会两败俱伤的。如果估价努力做好为商业银行服务的估价，商业银行也重视和发挥估价在其中的作用，估价机构和商业会互利共赢。

我们的估价怎么更新和转变呢？有几个方面，一是主要依靠经验估价，转向主要依靠数据估价，交易的数据、成本的数据、统计、分析、测算等等得出估价结果。二是从模糊的、笼统的估价转向精细、精准的估价，这里面包含的内容非常多，包括估价对象的财产范围要讲清楚含什么、不含什么，估价的状况也要表达清楚，特别是交易条件也要讲清楚，特别是含税、不含税等等方面。另外是从静态估价专项动态估价，过去的估价关键是一个时间点的价值或者价格，将来要展现出过去和未来的，是动态的。因为将来银行更关心价值价格的走势。从手工估价转向智慧估价，智慧估价真正的还没有到来，现在只是说估价的模型一般简单的应用。从鉴证型估价为主，提供一个价值价格的证明，专项咨询性估价为主，提供很多咨询性意见建议、解决方案。

谈几个具体的问题，要提供多个环节的估价服务，一个是抵押贷款前价格评估，为商业银行确定抵押贷款额度提供靠依据，分为三种，初次抵押估价、再次抵押估价、续贷抵押估价。是抵押期件价值重估，要监测押品市场价格、价值变化情况，还有按信息披露的要求，都要展现出来，特别是在房地产市场波动比较大的时候要进行价值的重估。再是押品处置阶段的估价，有各种各样的重置方式，包括到法院诉讼，也可能直接去抵债或者转化为不良资产管理公司处置等等方式，估价机构能够为商业银行提供非常多的东西，包括快速变现价值等等一些变现的方案。

从估价对象方面入手，这非常重要。实际上对估价对象要进行尽职调查，包括它的合法性、适宜性，协助商业银行把好押品的入口关，这块现在做得是不够的。合法性方面，国家的法律法规做了很多财产，哪些可以抵押、哪些不得抵押，哪些抵押之后包括司法解释抵押后最后是无效的，所以这些东西都要前置。估价接收到这个房地产要做银行贷款的时候，包括审慎的调查。适宜性方面就更多了，不能独立使用、不可分割转让，难以处置变现的房地产。像我们现在是非常多怪账的，像高尔夫球场的一个球洞都拿来抵押，实际上在现阶段抵押都是假的，都是找不到地价物的。这些不适宜抵押的要分析清楚，不具有抵押价值的也要分出来，要分清楚它合法性。

在估价结果方面，同时给出多种价值价格，多角度考察房地产押品的价值价格。我们这里关于抵押的估价给出四种，排名前列种是市场价格，当然市场价格怎么做有很多科学的方法，就不细讲了，不是像一般商品一样拿一个平均价。简单看，要处理掉很多偶然性的因素。市场价格和成交价格不同，成交价格是单个房地产的价格，市场价格是这一类的价格。再一个是市场价值，市场价值和市场价格是不一样的，市场有可能对财产或者资产高估。如果高估了，市场价格会大大高于市场价值。如果被低估了，市场价格会大大低于市场价值，所以市场价值应该更能够反映它真实的价值一面，我就不多讲了。

针对抵押物价里面的抵押价值，这里面讲得比较专业一点了，假定未设立法定优先受偿权下的价值减去法定优先受偿款后的价值。这里假定未设立法定优先受偿权下面的价值怎么做也要遵循谨慎原则，和一般的物价还不太一样。抵押净值，假定偿还不了的时候，要实现抵债权或者债权的相关费用和税金，像诉讼费、律师费、评估费、拍卖等等费用，还有相关的税金，所以有些银行比较关心，这里面实际上是净值，真正能够偿还的净值的概念。同时展现多种价值价格，如果多种价值价格不一样的情况下，对背后的深层次经济含义给银行提供参考依据。

接下来是估价方法，尽量多采用几个方法，比较法、收益法、成本法三大方法。这三种方法的结果可能差异很大，在中国是差异很大。目前跟大家简单讲比较法的结果是较高的，收益法的结果是较低的，成本法结果是居中的。严格来讲，这是很不正常的一个情况。像日本之前也是比较法的估价，后面泡沫破灭之后是用收益法估价，收益法是最可靠的。90年代泡沫破灭之后完全是反向的，比较法的结果是较低的，市场没有人认可这个价格，收益法是居中的，成本法是较高的。我们现在的市场状态就是这样的情况。

价值时点方面，同时给出多个时间的价值价格，甚至是一个连续时间点的价值价格，让银行更好了解抵押的房地产过去、现在和未来，了解价格变动的情况，特别是未来的趋势。像德国，德国是最稳健的，房地产的抵押估价里面也有这个东西，给出一个完整周期的房地产平均价值。这是银行衡量法最核心的东西，不是看它特别低，也不是看它特别高，是一个周期的。如果你能覆盖一个周期，你的抗风险能力基本上就比较好了。

接下来要做好估价对象变现能力分析，较详细的分析、说明估价对象的通用性、独立适用性、可分割转让性、区位（不同区位变现能力是不一样的）、开发程度、价值大小以及房地产市场状况这些影响变现能力的因素和他们对一个具体的房地产变现能力的影响再是预期可能导致估价对象抵押价值或抵押净值下跌的因素及其影响。假设现在就把它拍卖、变卖最可能实现的价格与它的市场价值或者市场价格差异的程度，这都可以做很好的分析。经济行业这些数据非常多，我们将来想把估价行业和经济行业打通。像经济行业就能够提供很好的数据，像溢价空间，还有成交的周期变化。假设变成平均是45天，如果是30天卖掉多少钱，20天卖掉降价多少，如果延长了是怎么样，都有相关的数据反映。

相关的风险提示，在国家标准里面也有这些东西，除了通常的流动性风险、市场风险、政策性风险，还有诸如遇到征收时，征收也是在覆盖范围内，国有土地上房屋征收这些东西，征收的补偿款应优先偿还抵押贷款本息。

在这个报告里都可以展现在实际过程中，最后银行得不到债权实现的一些问题，都把它提前通过我们事先一些经验总结、案例分析，体现在报告里面，给银行做一些提示，因为我们是专业人士。

简单讲一下估价工具方面，利用高科技手段做估价，改善客户的体验。我们的客户主要是银行的体验，现在很多估价公司在互联网、大数据、人工智能运用到估价里面，简单讲就是自动估价、品量估价、智慧估价和网络询价。估价辅助工具是在不断改进，这几年改进得非常多，我就不细讲了。估价的辅助工具可以提高工作效率和质量，最后也替代不了人工，但能替代一部分的估价工作，特别是简单的、重复的，所以估价师应该有信心从事更高端的、更复杂的、更有挑战性的估价工作。

这个地方也跟大家讲一下成套住宅的自动估价是必然会到来的，这块确确实实要被自动估价等等替代。即使是银行不想这么做，但是我们的经纪机构也会要银行这么来做。前段时间我们在贝壳找房上做了这些探讨，如果引进了这个银行，都要实行T+0，即上午面签、下午批贷。我们实际上是这两家，这两家是完全相反的，估价公司是有求于商业银行，商业银行要有求于经纪公司，银行达不到经纪公司的要求，它不让银行入围。银行必须有一个快速批贷的系统，还要和经纪公司对待，自动化的对接。当然，这些东西对于我们银行特别是对估价机构也提出来了一些挑战，因为经纪公司最终的目的是快速促成交易，说白了就是这个东西，所以贷款也是一个重要的环节，它要快速的贷款。成套住宅自动估价，我们正在研究怎么来适应这个需要。当然，我们说的这个估价，即使自动估价也是很完整和政治的估价，所以要有表格式估价报告，要有估价师、估价机构签名，这样一套东西才达到国家规范化的要求，我就不细讲了。

对估价行业影响比较大的是估价互联网平台，在较高法已经慢慢实现了，我估计在银行也会有的，实际民间也会有的。在这个平台上发送业务，在平台上查询报告，还可以在平台上看到估价的整个进展，这是必然会出现一个现象。至于谁来建这个平台，是由行业协会建还是政府建还是市场上一些公司建，还是怎么样来，那是另外一回事，可能这也是一个大的趋势，就不细讲了。

估价公司幕后还可以做很多为银行服务的事情，包括编制价格指数，公布或者统计资本化率、报酬率，这两个概念在我们这里区分得很明确，大的叫收益率的概念，当然区分两种差异还比较大。还可以协助商业银行建立押品的管理系统，押品在哪里、目前的状况、跟踪它的市场价格、市场价值这些动态变化，还有很多提醒，对商业银行押品管理的要求。

接下来讲一下对银行的，我这里特别提醒一下要关注国家的法律，特别是2016年出台了《资产评估法》提出一个法定评估的概念，商业银行要避免不应有的违法。可能在座的商业银行负责同志已经知道了，当然也可能不太完全清楚。商业银行的房地产抵押估价是不是属于法定估价，目前还没有给出一个定论，法律上还是比较抽象的说法。《资产评估法》第三条规定，涉及国有资产或者公共一利益等事项，法律、行政法规规定需要评估的。规定需要评估的，在国家来讲依法都要委托评估。如果不委托评估，你就要承担法律责任。从房地产来看，《城市房地产管理法》第三十四条规定，国家实行房地产价格估价。如果这把两条一叠加，如果构成一个法定的评估，商业银行不要把责任拿到自己手上，特别是巡视、审计等，程序合法更重要，为了防止有可能的被追求法律责任，较好是依法委托估价。

最后讲一下，希望我们的房地产估价机构和商业银行要友好地合作，共创未来，互利共赢，避免风险，规避责任，谢谢大家！    

主持人：感谢柴博士精彩演讲，柴博士始终心系估价行业发展，也给我们在场估价机构提供了更多更好服务金融行业的建议。

下一个环节，是本次论坛一个重磅发布环节。众所周知，估价行业在整个房地产产业中的起到非常重要的作用，中国经济信息社也关注到的这一点，因此联合房讯通，今天在此发布《2018-2019中国房地产估价行业蓝皮书》。掌声有请：中国经济信息社，经济智库事业部，房地产信息部主任——万利女士。

万利：各位领导，各位来宾，大家上午好！刚才各位专家的分享非常精彩，我是新华社中国经济信息社的万利，今天很高兴在这里跟大家发布这份报告，大家桌子上都应该看到蓝皮书。

在开始报告之前，我先给大家简要报告一下研制这份报告的背景。刚才匡乐成副总裁已经介绍了中新社承担着国家新华社国家高端指数的研究任务，同时承担着服务国家金融基础设施建设的重任。基于这个定位，去年以来我们观察到一个趋势，像今天上午聂会长以及各位专家谈到经过这么多年的建设发展，很多城市已经从增量为主转向存量为主的时代。与此同时，我们看到居民家庭也从只关注财富的创造转向了财富管理的一个阶段。从整个宏观层面来看，在经济新旧动能转换的阶段，资产证券化的步伐是必然要加快的。在这个背景下，沉淀最多财富的房地产，它的资本运动逻辑正在被重新定义。作为评价房地产资本运动的收益以及风险的基础，也就是今天谈论的一个主题，房地产估价也应该重新被定义其价值，并且规范并引导其发展，让其在发现房地产金融收益季候、防范房地产金融风险中发挥更加重要的作用。因此在这个背景，我们研制了2018年-2019年中国房地产估价行业蓝皮书。

三个目的，一是重新定义房地产估价行业的价值，二是引导和规范房地产估价行业的发展，三是梳理推出更多创新产品和服务案例，能够服务国家金融设施和基础建设。

今天在座很多是房地产估价机构的负责人，长期从事行业很多年了，对于房地产估价行业的现状，我想大家都同意我们这个共识：一是体量规模较小，二是经营秩序较为混乱，二是专业能力有待提升或者我们的专业能力有待被认可。实际上我们从近几年的数据来看，房地产估价机构的收入规模是呈现增长的，从具体业务来看抵押估价以及转让估价平均业务量是在下滑的。与此同时，我们的房屋征收评估、房地产咨询顾问业务却在快速增长，这印证了对于房地产估价行业价值应该重新定义的判断，那就是估价作为交易合规性流程的价值在剧减。

去年来看，我们认为未来房地产估价市场的前景主要体现在四方面：一是房地产税收改革为估价提出了更多更高的要求；另一方面，今天来了很多商业银行的负责人，商业银行的风控需求也在不断提升；三是在“一带一路”倡议下，很多中国企业走出去，作为企业经营当中主要服务房地产估价的空间也是非常大的；四是近几年国家大力推动的住房租赁领域的发展，住房租赁市场的发展也需要我们创新估价的产品和服务。面对这种行业的新定位，我们看到现在行业，从行业也好，从大多数企业也好，都还没有做好充分的准备，主要存在以下几方面的问题：企业信息化程度较低，综合人才缺乏，恶性竞争比较突出。

基于对行业现状的描述，我们对来房地产估价行业方向做出了以下的研判。对于行业层面来说主要是朝着着信息化、市场化、规范化和国际化发展。从房地产估价机构的业务来看围绕四方面的重点，一是学习国外先进经验，二是报告重点提出的产品服务要从价值判断向风险分析转向，三是加强和政府以及企业的深度合作，四是重点发展综合性咨询顾问业务。

综上所述，我们认为经过多年的探索和发展，我国房地产估价行业已经有了长足的进步，法律体系和市场环境逐步完善，服务领域不断拓展，基本建立了统一开放的房地产估价市场。面对广阔的市场前景，房地产估价行业还需要朝着信息化、国际化、市场化、规范化方向尽快提升产品服务竞争力。

时间关系，关于蓝皮书的简要内容我就介绍到这里，不全面的地方请大家批评指正，非常欢迎业内人士下来跟我们交流。

主持人：谢谢万利女士。接下来有请中国宏观经济研究院投资研究所房地产室副主任---任荣荣博士，为我们带来他的主题分享：《高质量发展阶段的房地产业走势特点》

任荣荣：各位领导，各位来宾，大家上午好，很高兴来参加今天这个论坛跟大家一起交流高质量发展阶段的房地产走势特点。

我今天主要从三个方面跟大家做一下交流，一是房地产业进入高质量发展阶段有哪些标志，二是在高质量发展阶段房地产业走势特点是什么，三是高质量发展阶段房地产业的发展方向。

排名前列部分，我觉得房地产进入高质量发展阶段有三个客观要求。一是宏观经济环境的客观要求，二是住房需求趋势性变化的客观要求，三是房地产行业自身阶段性特征的一个客观要求。

宏观经济环境的要求，刚才刘行长已经做了比较多的介绍、做了比较多的铺垫，我国经济已经进入高质量发展阶段。从整个国民经济角度看，房地产业是响应国民需求增长与结构变化的诸多经济部门之一。随着国民经济进入高质量发展阶段，房地产业也必然要随着转变发展轨迹。

住房需求趋势化变化的要求，我们知道在房地产业人口年龄结构是影响行业中长期走势的关键因素，过程房地产市场主力购房群体是25-45岁的人群，从长期走势来看，25-45岁购房群体峰值大概是在2015年前后出现，所以住房需求未来总的寻求这种有刚需和改善决定的内生需求会趋以减少。

房地产业自身发展阶段性特征的要求，这张图是主要发达国家住房发展历程表现出的阶段性特征，不管是美国、英国还是日本，我们总结了很多发达国家，它在三四十年住房市场发展里中大致可分为三个阶段，一是总体住房短缺，大规模住房建设阶段。在这个阶段住房政策目标就是要实现户均一套房。二是住房消费升级，居住质量适度改善的阶段。在这个阶段住房政策的目标是要实现人均一间房。实现人均一间房以后进入第三个阶段，就是全面提升居住质量，包括住房功能和居住环境的改善。对应于我们国家，根据国家统计局人口普查和1%抽样调查数据，我们的估算结果是2010年以后国家人本实现户均一套房，2015年基本实现人均一间房，从房地产自身发展要求来说，我们现在也进入了第三个阶段存量住房管理阶段。

我把中长期的走势特点归为四个特点，一是房地产市场区域分化成为常态，二是房地产开发建设规模不再出现趋势性扩张，三是房地产开发投资增速会出现阶段性下降，四是房地产业对经济增长的贡献方式会发生转变。

房地产市场区域分化态势在2015年比较明显，这里有两个案例，这是美国的案例，这两张图可能给我们印象论证特别充分，美国经验显示，从1975年到现在大概40多年发展市场里面是表现出区域分化的。左边的图是美国51个州房价标准化，反映了不同州之间房价的分化、差距。从这图上可以明显看出，这种分化态度，标准是持续走高的，分化态势是一直在加大的。如果说州的层面，因为美国地域比较大，我们进一步看比较小的空间单元，看它380个都市区，可以看出在这40多年里面美国380多个都市区里面房价较快上涨主要集中在少数区域。图中这个点比较大，证明这段时间房价涨幅是比较高的。可以看到在这380个都市区里面房价涨幅比较高的前50个都市区主要分布在洛杉矶大都市带和纽约大都市带，所以分化趋势特别明显。第二个经验是日本的经验，日本的经验也显示住房需求区域分化趋势将是一个中长期的过程。右边这张图是给了一个时候区域划分，我把它分别划出来两个圈，一个是关东地区所谓的东京都市圈，一个是大阪都市圈。在城镇化率从56%72%发展过程中，日本47个一级行政区里面有20个行政区出现了人口数量的明显减少，东京、大阪、神奈川等少数行者区人口规模狡狯增加，主要集中在关东和近及（音）两个区域。

房地产开发建设规模不再出现趋势性扩张，这张图是房屋新开工面积，从2000到2013年房屋开工面积总体是持续增加，由2.9亿平方米增加到20.1亿平方米。这几年的变化，房屋新开工面积基本是先降后升，有波动变化，但是它的峰值始终没有明显超过2013年。这张图显示，我们的房地产开发新建规模基本峰值已经出现。

第三个特点是房地产开发投资增速阶段性下降到比较低的水平，这张图是世行对全球近40个国家经验研究实证分析图，告诉我们住房建设投资在GDP或GNP中占比与经济发展水平之间呈现倒U型关系。在人居GDP8000美元左右的时候，住房建设投资占比会达到峰值8%左右。说明在这段时间内住房开发投资的增速是要高于GDP增速的，但是过了这个峰值之后开发投资的增速低于GDP增速也将会成为一个常态。

这两张图是日本和韩国的经验，对世行的实证研究做出了一个很好的验证。日本住宅投资在GDP中的峰值大概人均GDP是八千美元时候左右出现的，峰值大概是8.9%。韩国大概是1990年左右，人均GDP也是八千美元多一点，住宅投资在GDP中的峰值也是8.9%出现了峰值。这两个峰值出现前后对应的住宅投资的变化，这里说的是实际投资增速，由之前的10%以上降到豪华峰值以后1.5%。

第四个特点是房地产业对经济增长的贡献方式会发生转变。我们从发达国家和发展历程来看，房地产开发投资增速下降是一个是趋势，虽然房地产开发投资增速下台阶，但是房地产业增加值在国际中占比依然保持增加的态势。这说明房地产业对经济增长的贡献方式在发生转变。美国和日本的两张图也可以看出来，从美国和日本来看建筑业增加值从趋势上来说的确是在下降的，但是房地产业的增加值大概保持在12%的水平，有的时候还是略微上升。这就说明在房地产业内部产出结构里面，它发生了一些结构性的调整。在房地产业增加值中，房地产开发活动的份额可能要下降。与之相应的像一些服务，比如经济服务、金融服务、物流服务这样的业态份额将会上升。

与之规律相应的，我们看联合国和北美产业分类标准里面，一个是联合国国际标准产业分类，它在第三版里面将全部经济活动分为17大类，房地产活动和租赁、商业活动一起作为第11大类，它跟这个活动联系度是很深的。在北美产业分类标准里面同样将房地产业、信息业、金融和保险业在一起作为第5大类。

在高质量发展阶段房地产业在未来的发展方向上需要重点关注哪些方面，这也是一点我太成熟的思考。我感觉在新的发展阶段，房地产业光靠简单的盖房子、卖房子的模式，大家也认识到可能是不可持续的。企业可能要更加注重产品的个性化和专业化，在产品上要更加精打细琢，以满足人民日益增长的对美好生活的需要。这有两个是特别重要的，一是做好产品的目标人群定位，二是做好企业内部产出结构调整。

决定房地产行业中长期走势的是人口结构，对应我们国家在看房地产行业中长期走势的时候我们要捐助三次婴儿潮，分别是1950-1957年出生的人（50后），第二次是1962-1973年出生的人（60后），第三次是1985-1991年出生的人（85后），他们在未来年轻结构的变化导致市场上的需求发生特别的变化。与之对应的，我们首先看未来5-10年要关注住房改善需求，一个是25-34岁的年龄群体是刚需的核心群体，35-44岁是该的核心群体。看两条曲线变化，2015年之后蓝色的线，刚需群体数量是明显下降，但是红色改善群体数量是上升。与之对应的是第三次婴儿潮在2025年以后进入住房改善需求的阶段，这是未来房地产业在未来发展过程中特别关注的。第二个人群年龄特征是养老需求，我们知道现在养老需求，养老服务发展被放到很高的定位上，这跟这种需求迫切性越来越强是有关的。这张图是给出了我们60岁以上、65岁以上一直到80岁以上人口年龄群体的变化。从养老需求上来看，我们基本上是在2015年开始排名前列次婴儿潮，也就是50后的人开始逐步进入65岁。这就是为什么从2010年开始就一直在说要布局养老，让企业在过程中一直没有找到一个特别好的盈利模式。我个人觉得因为养老服务需求的高峰可能还没有正式出现，但是从2015年开始排名前列次婴儿潮已经开始进入65岁了，养老需求的迫切程度慢慢在提升。养老需求较高的高峰，根据我的测算应该是在2027年前后出现，在2027年的时候第二次婴儿潮也就是60后这一波高峰人群开始逐步进入65岁。排名前列次婴儿潮开始超过75岁向80岁高龄阶段发展。在养老领域75到80岁到龄人群基本是刚需的住房需求了，所以2025年或者2027年前后这两波人群叠加将使养老需求出现实质性的变化。

对应房地产业阶段性特征的变化是房地产业一个产出结构的调整，房地产企业要更多将房地产业发展中心由开发建设转向服务管理。这张图告诉我们将近20年里房地产业还是粗放式的发展模式，扩张特别快，不管是开发企业数量还是开发企业人数都是呈现快速增长。随着开发建设峰值的出现，随着开发投资增速阶段性下降，未来靠新增规模的模式应该走不下去。从适应房地产行业内部产出结构的调整，企业应该主动向各类服务，像金融服务、物流服务、延伸服务的业态份额，就像今天论坛主题讲到像房地产+金融，房地产+科技，房地产+互联网，应该会越来越得到关注。

与之相匹配的是房地产业相关从业人员或者企业也应该主动提高自身的资产管理能力和它的存量资源整合能力以及综合运营服务能力，主动适应存量房时代消费升级对住房的增加，比如我们布局城市更新适应新型城镇化建设的需求。布局长租公寓、养老服务业推动消费稳定怎样的着力点。向资产管理者转型，比较典型的是新加坡凯德置地模式。我认为商会可能会给我们提供更多生动形象的案例，需要我们这个行业不停加强交流，共同促进行业转型升级发展。

以上是我跟大家分享的内容，谢谢！

主持人：是的，怎样做到户均一套，人均一间，的确是需要我们思考的话题。可见 房地产行业已经进入了高质量发展阶段。当然，任主任给出了一些开发企业转型的建议和视角，希望对开发企业及在做相关行业从业者有所启发。

接下来掌声有请： 深圳房讯通信息技术有限公司董事长  --孙杰先生，为我们带来他的 主旨分享 《房地产科技发展与金融场景实践》

孙杰：我今天给大家分享的题目是房地产科技发展与金融场景创新实践。题目写得还是有点拗口，但是我会尽量用口语化的方式为大家做一些分享。

主持人：谢谢孙总的分享。是的，房讯通公司致力于修建链接房地产与金融的桥梁，其缔造的云估价平台已经成为中国优秀的房地产信息数据服务平台，在2017年起并成立了“全联房地产商会不动产评估专委会”，助力推动不动产评估咨询行业健康稳定发展。  

今天论坛的主题是房地产金融+科技，首先看一下我在前不久看到的一组数据，33家已披露年度业绩报告的上市银行就是含A股和H股涉及房贷贷款的余额大约是28万亿。注意，这只是33家上市银行，还有众多近千家未上市银行的数量没在统计范围内。个人房贷总额大约是23万亿，同比有一个大幅的增长。我记得看过一个央行的数据应该是在2018年末的时候，大约是有全国房地产涉房贷款余额是38万亿。整个来讲，我们房地产之类的资产在整个银行资产比重占得还是比较大的。聂会长刚才分享了我们的体量，中国房地产市场体量的金额大约是300到400万亿之间。我估计这个数据也是差不多的，整个银行的资产才10%，实际上还有很大的空间，还不算上未来资产证券化衍生的业务。下午刘华院长也会就这块做专题的分享。

为什么大家这儿关注房地产业呢？因为它牵扯面非常广，有上百个行业，拉动的上下游产业应该是非常大的，间接带动就业人员非常多，跟它的相关行业，相关从业人员接近过亿的人员，所以非常关注也是因为这个原因。房地产是我们金融机构的核心资产，大约占到总资产的1/3，而且它的安全性非常高，大家可能也都知道金融机构较好的资产一个是房、一个是车。当然车，前面有分享数据连续六个月持续下滑了。房贷款的余额还是增加的，而且我们的房价相对来讲还是保持者一个相对稳定的状态，所以它的安全性非常好，收益率也非常好。因为在座都是金融机构从业人员，大概我们的涉房贷款不良率是非常低的，很多不超过1%。它的风险小，收益高，所以房地产还是我们金融机构非常关注的一个话题。

科技分享，我可能在这里有点班门弄斧。在这个会场昨天刚刚结束的一场高质量的论坛，是华为全球分析师大会，这也是为什么很多嘉宾在入驻酒店的时候不是特别顺利，这个峰会的规模还是非常高端的。在这次会议上，华为也宣布成立研究院为未来五年前沿技术做研发。当然那个名词也非常高大上，反正我还是特别理解这么到位，比如光计算，比如NDA智能储、原子制造，这是相对来讲比较基础的科学。我们在深圳这样一个创新的城市去做房地产科技类的服务，我们感觉也非常的幸运。在科技领域里面，有金融科技，也有一些别的房地产的科技、共享经济类的科技。房迅通在这个交集，我们一边牵涉着房地产，一边连接着金融，所以我们是在中间这部分的交集，就是房地产金融类的科技服务是我们主要突破的一个方向。今天在座的很多嘉宾也都是来自于房地产和金融领域里面的，我们的客户，所以在这个方面简单做一个分享。

PropTech最近也特别火，有一个定义是指通过科学技术更有效地解决房地产全产业链内，包括买卖、租赁、开发、营销和物业管理等各方面存在的挑战与服务交付。说得可能有点拗口，但是我更倾向于用如羊创始人（音）上次分享的一个解释，指利用创新运营和科技在各类空间资产类别的买卖、租赁、营销、运营管理和金融方面创造效率和价值的公司。我们其实就是这一类型的公司。

PropTech对整个房地产的发展，它是提出了一个更广阔的概念。以前我们可能知道李嘉诚先生的地段，全是地段决定价值，但是在未来空间即服务，就是未来房地产的价值是在一定空间内，它整个发生交易金额的价值会决定建筑物的价值，而不仅仅是靠地段来支撑的。有可能它会在很偏远的地方，它依靠

AI、现代物流技术的提升，它的运转效率非常高，它交易金额非常大的时候，它的空间价值、物业价值也会相应提高。第二个特点就是任何空间都是综合体的概念，这个怎么讲呢？拿现在的联合办公来讲，它不仅仅是简单给大家提供一个办公的场所，这里面很多还有提供社交属性的服务，它可以往健身的内容服务，甚至有一些医疗类的服务，所以未来任何的空间都向综合体在发展，而不是简简单单Shopping Mall的业态，未来的业态都有这种趋势。第三个是个人定制空间服务，未来随着我们5G技术的提升，这种传感器越来越多在我们生活的各个角落里面，所以你可能走到一个空间里面，它会自动捕捉到你的情绪可能到一个房间里它给你调适当柔和的灯光或者适合你心情的音乐，我们觉得PropTech未来会给我们带来的一些居住体验不同的地方。

PropTech重点的商用领域，目前来看主要有四个热点，一个是智能的住宅社区，前两天我们公租房有一个招投标的项目，大家可以看到它对公租房进门全部用面部离别，包括社区入住登记全部是面部识别，进门口的时候刷一下脸门就自动凯勒。不仅仅是开门，通过这种举措收集到了住客的数据、访客的数据，公租房一般是提供给低收入人群使用的，但有很多情况，因为政策上的漏洞造成很多入住人拿来出租了。如果一段时间你没有居住，你长期空置，它就回收了。这种技术应用对促进社会公平方面发挥了非常大的作用，这也是一个在智能住宅领域里面的应用。聂会长他们现在也在关注养老地产，我在前端时间和阿里班有些同学，他们是做智能家居设备的，比如一个马桶坐便上面有六大功能，可以测体重体脂、心律等等，对日常健康管理提供了一些帮助，这都是智能家居、智能设备给我们带来的一些便利。还有智能商业零售系统，还有智能物流仓储系统，以及地产大数据领域的应用。房迅通其实是利用AI和大数据技术为资产提供实时准确定价服务的一家企业，这是我们可以在行业属性里面，就是PropTech里面重点关注的大数据领域。

世界范围内大数据类型的PropTech公司有像美国非常著名的Zillow，它也是一个估价师创办的，2017年收益规模都是十几亿美金，较高的时候两百亿美金，这也是美国一个估价师创立的网站。HouseCanary也是非常火的，它是基于AI模型内合乎的住宅自动估价服务，Google董事长也投了他们，前年我们拜访了这家公司，发展非常快。包括CoStarGroup、Landmark，公司。这些在国内目前还是非常少有的领域，有非常大的广阔空间，我们房迅通在一些商业模式和模式上跟上述几家公司都有非常高的契合度。

房迅通的定位，我们是一家定位于PropTech大数据公司。我们是怎么开始的呢？八年前也是在深圳，我们通过从房地产估价细分领域切入，通过云计算里面SaaS的方式，软件即服务，帮助大家节约成本、提高效率、拓展业务来源的同时把数据存储、沉淀下来。估价行业，我们的蓝皮书上面，刚才万工讲过可能行业体量在整个服务业里面是比较小的，但是这个行业非常有特点，秤砣虽小、押千金，从租赁开始到发展商拿地、土地抵押、一手按揭、二手按揭、资产证券化等都离不开这个影子，它是一个贯穿全产业链的连接器，也是数据金矿，它就是吃数据这碗饭的。我们有法，对于这个行业有一个得数地位的背书，同时它也是商业模式里面线下的抓手，它也是转换器，就是在钱换成房子过程中一定有资产定价的过程，这个过程中目前来讲还是各位从业人员的专长。

刚才我说得那一段话用这个图可以清晰的表示出我们发展的理念，评估实际上是我们的核心，是我们的原动力，是我们的抓手，我们通过给在座的评估机构一起，通过新技术为我们机构赋能，一起拓展我们的金融机构的服务，法院、公积金、税务等场景。这么多行业不是说我们横着就跨过去了，实际上这些行业都有我们跟估价相关的连接在里面，所以我们跨过去是非常顺理成章的事情。我们结合在一起，通过新技术，我们的搭接会更顺畅。

下面我也做一个软广，房迅通做了一些创新实践，我们非常简单，最开始的时候用AI、大数据为房子提供实时准确的询价服务。除了技术以外，我们还会跟我们的专业机构、专业资质、专业人士所结合。目前我们在一起为金融机构提供自动估值。目前我们能为全中国1.2亿套房产提供实时准确的价值评估服务，全面实现新的AI智能的算法。同时我们平台上直连了上万名估价师，近300个城市、2000家当地评估机构，为我们布局全国业务的时候提供强有力的抓手。我们也是通过自动估值、线上平台+估价机构的盖章，然后来实现我们的效率与合法性跟成本兼顾的一种服务方式。

这是目前在金融机构里面跟我们数据场景结合的一些应用，我们从2016年开始跟招商银行，招行是一个以技术和服务著称于整个行业的一家世界先进的银行，在2016年他们敏锐捕捉到这种趋势，跟房迅通一起联合推出了自动之估值的服务，排名前列次把我们传统线下评估服务切入到银行APP里面，可以很快让我们的机构、让我们银行的客户快速查询到自己房屋的价值和贷款的金额，快速的链接，所以推出来的时候效果非常好，其他的银行也纷纷跟进。这是未来金融机构切入场景革命，切入到各种互联网形态里面、业务场景里面是一个非常有力的抓手，特别是在房贷领域里面。

我们也实现了一个线上集中化审批，也就是大家现在非常熟悉的信贷工厂的模式。过去银行一般发展这个业务的时候，它往往考虑到效率、成本以及风险三方面的因素，我们以前也是在各地大量布网点、布审批人员等等，有的时候可能是兼顾了效率但风险把握不住，把握住了风险但成本又高了，一直没有很好的解决这个问题。在发达国家已经实现了很长一段时间，金融机构通过一个第三方平台跟估价公司建立连接，在美国这个平台叫FNC，在中国有云估价提供这样的平台为大家提供服务，也已经为合作的几十家银行做了线上集中化的部署，助力金融机构实现信贷工厂。

还有数据标准化实现押品批量复估，目前我们管理了全国各家金融机构大概700万笔押品，70%能实现自动标准化，实时的监测，大数据也是从这个技术不断学习，我们能做到智能化、机器化的分拆。阅读的频率，过去可能是一年做一次不错了，现在想做可以随时做，一个月一次都是可以的。所以，这是我们现在带来的一些场景。

我们理解我们金融机构服务链条里面有四个环节，首先是获客，二是贷款审批，三是押品监测，四是不良处置。主要是在金融机构里面房贷类的业务，目前来讲我们在中间两个环节，一个是贷款审批，第二个是押品监测方面，提供了一些服务，覆盖的范围也非常高。刚才讲700万笔押品，这涉及到大约全国20%，就是各家金融机构应该有20%的资产储量，而且我们还在不断拓展。中间这两个环节，我们目前应该非常成熟，但是我们同时在拓展我们的获客，现在金融机构都在讲场景革命，把自己的服务接入到各个互联网场景应用里面，所以我们这个工具，这在获客方面，在未来会推出我们自己一些服务能够帮助金融机构精准获取房贷类的获客，这是我们努力的方向。同时不良资产这块，我们也会有一些考量跟布局，跟四大资产公司在合作的准备，推出一些创新性服务，助力金融机构发展业务的同时把不良资产的后顾之忧消除在萌芽状态，跟大家以后有机会会详细分享。

这是我们在系统应用过程中实时一些数据的展现，目前1.2亿套数据都分布在全国哪些城市、哪些城市的命度较高、体量较大，通过这张图表大家可以委员清晰的看出来。华东地区、上海、华南以及东南、福建厦门这些还是我们房地产发展的主战场。

这也是我们的一个热点楼盘，因为系统上有每个月大约700万次查询，目的很明确，一是有贷款，而是有房产需求。

这是拿上海一个区域热点图展示，它还是几个区域的分化比较明显，还是向核心城市中心地带聚集，而且这些也是我们在发展这块业务的重要战场。能够在这里面争取到业务的话，我们风险是更小。

这是我们在连接的部分机构，通过系统连接的机构。

技术话题，时间的关系，我是给大家做一个展示。我们目前在用整个自动化数据采集平台清洗系统来做这块的东西，也有一些我们自己AI的模型算法，通过这些逻辑在运算，得出了过程那些结果，为在座的各位伙伴服务。

这是我们目前正在服务的一些金融机构，包括了银行、互金、公积金等等。

我们发展的理念，我们用我们的技术在服务过程中能产生数据，数据的服务自然形成一些闭环，这个服务再倒逼我们最后技术的进步，实现“产业路由器”这么一个概念。

这是我们的一个愿景，跟刚才那个图有点相似，但是大家也能看到我们这个图最外围也加了一些延展，就是我们C端的用户。我们服务的B端用户比如，比如征收服务里面也连接被征收户。去年我们在全国覆盖了2600个社区的采签（音），这些人员房子被征收了以后，它要有重新购买或者租赁住房的需求，而且购买之后有一些大类消费的需求，这是我们金融机构恰恰比较关注的场景。就算他没有这种消费服务，赔了一笔钱，这也是叫豪华净值人群的资产。能清楚定位的话，我们也可以更好为他们做服务。其实这是我们的理念，通过B端连接C端，房迅通在联手我们的房地产估价机构，通过技术来助力我们行业高质量发展，提升行业服务水平，共同促进我们对金融机构的业务场景创新服务能力和风险防控服务能力。希望在未来技术革命到来的时候，能够发挥更重要的作用。

最后，再郑重的有一句话提醒我们在座的企业家，作为我结束这个演讲的一个总结。咱们做企业的必须关注前沿技术，因为技术会推动商业模式的升级，从而改变行业的生存环境，这关系到我们企业的生死存亡。我呼吁大家，咱们一起拥抱未来，拥抱技术，更好地发挥我们估价服务能力，为我们在座的金融机构提供高质量的专业服务。

谢谢大家！

主持人：谢谢孙杰先生。是的，让我们拥抱未来，夯实技术。

到这里，我们上午分享环节已经接近尾声，在此也特别感谢各位的支持和聆听。希望今天分享的干货满满的信息量都能够更加强有力助推大家开拓市场，较大化挖掘它背后所潜在的这些商业价值。