（来源：深圳市规土委、深圳房地产信息网，臻选之道）

据网友爆料，半岛城邦四期此次共推出700多套房源，主力户型为88-135平1-3房，均价11.6万元/平米（含装修），预计20号开盘。该项目已基本上是现楼，原本计划去年开盘，但因调控政策限价影响，拖延至今。

半岛城邦3期的二手房均价是144349元/㎡，对比之下，4期性价比似乎比较高。不过，与3期紧靠深圳湾公园、看海视角更佳相比，4期位置失色不少，且户型偏小，档次定位低于3期。

作为深圳豪宅风向标，本月20日开盘的销售结果，预计将对深圳楼市行情形成较大影响。去年，华润城润府、万科臻山府因新房限价，周边二手房价产生较大价差，导致排队抢房。此后政府出台新的严厉调控政策遏制。半岛4期的开盘，“限价抢房”效应又要来吗？

不过，11.6万元的单价虽然比开发商原计划的低，但高于去年华润城润府、万科臻山府。今年一季度，楼市有所升温，半岛城邦4期的开盘成绩，将对深圳楼市行情产生较大影响……因此非常值得关注。

半岛城邦是深圳开发周期最长，也是最赚钱的超大豪宅区，历经楼市调控风风雨雨。在盘点深圳十年房价变化时也发现，半岛城邦十年的涨幅领跑全深圳，2008年12月31日开盘时，单价是12000元/㎡，目前小区二手房单价已经达到144349元/㎡（三期），涨幅高达11倍。

半岛城邦位于蛇口半岛湾区的海岸线上，与延绵15公里的深圳湾公园休闲绿廊衔接，构筑了深圳难得的滨海住宅区。近期，深圳歌剧院正式择址东角头，距离半岛城邦一箭之地，有助提升区域档次。

当半岛4期没有海景，你还爱吗？

半岛城邦较大的卖点是深圳湾海景，与招商蛇口双玺、南海玫瑰园一样，是深圳仅有与深圳湾公园相连接的住宅区。但相对于半岛城邦1期、3期海景视角，4期在1、3期之间，南面又有1期、5期（尚未动工）遮挡，所以可以确定的是，想要在半4住进无死角海景房的机会不大，低层更加无望（主要看未来五期规划）

来源：深圳房地产信息网

▲样板房看出去

半四所处的位置，应该算是整个半岛区域最差的一块区域，北面紧邻望海路，东西南三个方向都被目前的一二三期以及未来的五期所遮挡。

考虑到五期现在也还没开始打地基，未来入市至少是3-4年后的事情，虽说也是永久无遮挡海景，但是价位肯定不菲。所以现在三期前排1-4栋东南永久看海的四栋的价值已然经典，不可超越。

项目详情

半岛·城邦位于南山区蛇口东角头望海路南侧，总占地面积约30万平米，总建筑面积（计容积率）约100万平方米，共分为5期开发，此次拿到预售的是四期住宅产品。

半岛城邦4期占地面积5.9万平米，建筑面积16.2万平米。规划为3栋超高层住宅、1栋综合楼以及多个商业盒子，具体情况如下：

A栋为商务综合楼，地上34层，由创客空间和酒店构成；

B栋为住宅，朝南，地上48层，为4梯5户；

C、D栋同样为住宅，俯瞰似箭头，东南—西南朝向，地上54层，为5梯6户；

地下室为三层整体地下室，首层裙房层高7.4米，裙房以上局部有2-3层的48个小盒子商业。

四期主推88-135平1-3房住宅，共700多套房源，预计2020年底精装交楼。

户型分布以及户型图，具体情况如下▼

户型分布

建筑面积约88㎡ B栋C户型

建筑面积约88㎡C/D栋B户型

建筑面积约102㎡C/D栋C户型

建筑面积约113㎡C/D栋A户型

建筑面积约117㎡ B栋B户型

建筑面积约135㎡ B栋A户型

配套情况

学校：目前项目在南山外国语学校滨海分校（九年一贯制）学区范围内。其中小学部就在四期旁，已于今年9月开始招生，计划开设36个班；初中部在项目二期，距离四期50米左右。此外，四期还自带一个蒙特梭利幼儿园。

交通：距离地铁2号线东角头站900米左右，步行需10-15分钟，距离较远。因此，自驾更为便利，但是目前只有望海路一条道路进出，极有可能出现拥堵状况。

不过，望海路地下快速路正在改造，西连兴海大道和月亮湾大道，东接沙河西路，在蛇口半岛形成“U”形对外快速通道，提高蛇口片区交通的可达性，以及和前海连接的便捷性。

根据规划，其改造后将分为地下、地上双层道路。其中地下道路定位为城市快速路，设计车速60公里/小时，双向4-6车道；地面道路定位为城市主干道，设计车速40公里/小时，双向4-6车道。

来源：家在深圳

商业：四期自身有商业配套规划，共有49个相对独立但调性统一的盒子建筑，每个盒子都将引入一个品牌旗舰店。同时，周边的新型商业也逐渐完善，除了已有的海上世界商圈外，未来还有太子湾商圈、海境界二期综合体、华侨城蛇口码头项目、东角头综合体项目等，蛇口会成为深圳独特的滨海大商圈。

休闲：四期北面有蛇口山公园，也叫望海公园，规划会做成一个23万平的市政公园，半岛城邦也将建设2座天桥直通公园。另外还会跟重新更新过后的蛇口广场、深圳湾公园用空中连廊相连接。

同时，整个半岛城邦项目都被深圳湾公园的滨海长廊所围绕着，连通了福田红树林、深圳湾、后海湾、太子湾等深圳市区内的所有滨海区域，共约15公里长。其中围绕着半岛城邦的就有1.5公里，这一段为招商承建，相比前期建设，其品质感似乎有提升。

周边房价

目前半岛城邦附近在售新房只有两个：枫叶望海公馆和招商太子湾商务广场。其中，枫叶望海公馆主推73-127平住宅，均价9万/平；招商太子湾商务广场主推243-661平商务公寓，备案均价9.9万/平。

周边二手房楼盘数量较多，挂牌价格在5.1-13.4万/平之间。

来源：链家网

最后总结

【1】湾区的较大卖点之一就是海景，但半岛城邦4位置尴尬，地块较小，完全包在中间，景观被5期挡住；

【2】户型设计太屌丝了，实用率极其的低，88平的一房将近花1000万，不是一般人不会出手买，更不用说二手市场，一定严重跑输大市；

【3】最让人受不了的是，大部分洗手间没有窗户，就算较大面积B栋135平也没有窗户，个别户型有亮点，但定位较为尴尬；

【4】好的就是，采光面还可以，基本没有暗房，户型还算方正，据说价格包含装修，可以直接贷款。

此类产品不能买来投资，以后二手房市场一定会跑输大势，受众面很窄，买来自住这个总价其实有更多的选择。

参考半岛城邦三期均价14万，一期均价12万，如果开盘价在11到12万万左右，买来自住还可以。