坂田“捂盘王”变“黑马” 大族云峰总价5字头开盘半年跑的如何

新房圈 2019-04-11 8赞
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坂田片区新房供应"熄火",新房稀缺这个楼盘"渔翁得利"?

地处福田、龙岗、龙华三区交界处的坂田片区,近年越来越淡出购房者的视野。作为深圳重点建设区域之一,坂田曾经比龙华还要辉煌。2015年,坂田一年房价上涨50%,超越龙华仅次于南山、宝安,成为深圳涨幅最大的前三甲区域。当时很多业内人士认为,坂田有"镇区之宝"——华为企业,未来打造一个比南山科技园更高配置的坂雪岗科技城,按照坂田的既定发展规划,坂田的前景甚至可能优于龙华。但由于片区新房供应"熄火",导致了片区新房市场热度不高。本期,小编为大家分析一下目前坂田南片区一个现房住宅项目——大族云峰

一、项目简介:

大族云峰位于坂田坂雪岗大道与永香路交汇处,占地面积约8万平米,总建筑面积约45万平米,商业建筑面积达4.3万平,是集中商业、写字楼、高档住区于一体的综合体项。大族云峰共由8栋29-32层的高层住宅及1栋写字楼围合而成,其中住宅共有2334户,包括商品房1874户,保障房460户。总车位数2723个,整体车位比为1:1.2。

项目共分两期开发,一期占面约3.2万平,规划有3栋商品房、1栋回迁房及1栋写字楼。商品房位于3/5/6号楼,每栋共有两座高层,共有764套房源;回迁房位于4号楼,一期预计2020年5月交房。项目二期共有目前正在地基建设中,规划有4栋高层住宅,另外还会配建一所幼儿园。

大族云峰于一期首批房源于2018年11月1日获得预售证,备案房源位于3号楼,为两梯五户。户型面积均为建面103㎡的3房,共263套,备案均价约59000元/平。

而一期剩余的5栋/6栋房源于11月23日获得预售,共有371套房源,并于11月24日开盘推出。其中5栋为两梯五户,共有92-93-103-104平四个户型。6栋为一层三户,户型面积主推140-166平,南北通透。据销售介绍,目前103平的房源仅剩不多,基本是剩下接近顶层和底层的房源。

推荐指数:★★★

小结:小区采用围合式花园设计,中间带有泳池,目前园林已经建成。从高空俯视内部生活环境,还是比较优美的。另外项目楼体色调为浅黄色,相比起周边项目,比较亮眼。另外项目整体的车位比超1:1,可以满足业主的车位需求。而项目的不足是容积率过高,而且梯户比为两梯五户,这一定程度影响居住舒适度。

二、户型介绍

大族云峰3栋A/B座均为建面103平的3房户型;6栋均为大户型,且南北通透,南向楼间距约75米,北向楼间距约50米,是大族云峰一期的楼王单位。5A和5B均为建面92平和103平户型,建筑“坐东向西”,整体东西向为主,朝向较3栋和6栋稍差些,当然在售房源中也有西南向这些相对好些朝向选择。

那么今天老焦就给大家详细分析一下大族云峰一期的户型吧。

A1户型 约93平2房2厅1卫3阳台

该户型为项目面积最小的户型,房源位于5栋B座最北端,临近规划9年制学校,可以北眺社区公园,视野感觉良好。具体朝向上,客厅阳台及次卧朝东南,而主卧则是西南向。从户型的采光效果来看,虽然户型方正但客厅受朝向问题影响,只有单面采光,所以阳光直射稍有不足。从格局分布上来看,客厅、厨房均连接景观阳台,视野和通风效果好。生活阳台可纳入厨房使用,有一定的自由发挥空间。采用了飘窗设计,令室内空间得到了更广的扩充。

B1户型 约103平2房2卫3阳台

该户型为全明方正户型,房源位于3栋A/B座两侧,其中A座该户型临近在施工的二期,会受噪音污染,影响入住体验。客厅阳台及次卧朝东南,而主卧则是西南向。值得一提的是该户型的主卧套房面宽3.6米,独立空间大。除此之外客厅3.9米的大开间设计已经三阳台结构,也给了该户型一个良好的景观视野与居住体验。

C户型 约140平3房2厅2卫3阳台

该户型主要分布在6栋A/B座两侧,面朝一期小区花园,受外侧马路噪音影响较小。客厅及卧室正朝南,采光良好,但是整个室内户型比较方正,如果南北同时开放,对流风强烈。除此之外无通道对称设计,可以增加房屋使用率。卧室落地窗,除了保证室内的采光和视野,还可以更好的欣赏窗外景观,增加生活乐趣。

D户型 约166平3房3厅2卫3阳台

该户型主要分布在6栋最外侧,可以南看花园北看公园。客厅及卧室正朝南,采光良好,入户花园虽不大但提供了很好的功能区。主卧西南向,落地窗的设计保证了室内的采光及通风,还可与北向小房间合并成套间改动,具有更强的独立性。稍有美中不足,公卫开门距离客厅较近,具有一定的视线干扰。

推荐指数:★★★

户型小结:大族云峰一期比较偏好于大户型,3房均在90平米以上,这对于想满足于刚需的购房者来说,并不能作为第一选择。虽然有4个基本户型,也多为南北通透的全明格局,但因为北侧临近马路,西侧临近正在施工的二期,所以一期前期入住购房者会受噪音影响较大,影响生活品质。

三、周边配套:

1、交通条件

目前坂田片区仅有1条5号地铁线,距离项目最近的是坂田地铁站,大约距离800米。片区内目前在建地铁10号线,连通坂田和福田中心区,直达福田口岸,预计2020年年中通车。未来从坂田可以快速到达福田市区,不再必须经龙华,告别拥挤的4号线。而大族云峰距离10号线最近的站为光雅园,距离大约1.1公里。

而另一条被寄予厚望的交通要道——坂银通道,目前施工建设中。该通道的通车可以使得坂田摆脱对梅林关高度依赖,预计不堵车的情况下可使项目到福田的通车时间压缩至15分钟左右。该通道预计2019年完工,可能明年年底通车。

2、教育配套:

大族云峰配套9个班公立幼儿园及45班九年制公立学校“坂田实验学校”,其中坂田实验学校已于2018年9月份迎来首届学生,该学校也是作为大族云峰的小学和初中学区。而项目幼儿园位于二期地块的东侧,目前尚未建成。

3、商业配套

一直以来,商业配套都是坂田楼市的诟病,片区内缺乏集中的大型商业体。然而不久后,坂田南片区的商业配套将有大幅的改善。首先是星河银湖谷的坂田cocopark已于去年9月29日开业,该商业约8万㎡的体量,规划分为地下2层和地上4层。

而大族云峰一期配套建筑面积约4.3万㎡的集中型商业体,商业位于保障房和写字楼的裙楼部分的1-5层,并于3栋的1层沿街商铺相连。作为自带的商业体,一方面足不出户就能在家门口享受一站式逛街购物体验,生活上更加便利,另一方面成熟商业配套,决定了楼盘的升值空间和潜力。

推荐指数:★★★

小结:大族云峰所处片区为坂田集中居住社区,周边小区较多,但主要以底层商业为主。因此大族云峰的商业必然会被其他小区共享。而项目最大的优势是配套有九年制学校,小学初中都在家门口上学。另外交通上还是比较便利,但目前前往福田罗湖市中心还是比较麻烦,需要绕到其他片区换乘地铁。自驾则需要等坂银通道,但该工程通车时间一推再推,但通车后,坂田片区的居住价值将会大大提升。

四、周边房价

随着大型商住综合体、品质社区盘和口碑学区房的诞生,坂田的楼盘价格开始逐渐分化。以往相对紧凑,价差小的情况已不复存在。如今几乎同一个小片区内,价格差会因楼盘资源不同,每平米拉开1-2万及以上。

坂田片区在售新盘非常少,只有大族云峰一期、天安云谷二期及佳兆业城市广场六期三个,而住宅类产品就仅有大族云峰一期。目前项目单价区间为5.5-6.3万元/平,均价为5.9万元/平,这个价格对比坂田已经售罄的住宅均价来说并没有占到优势。

而该片区在售的二手房住宅较多,楼龄普遍在2005-2015年之间,均价在4万-6万,所以如果单纯基于价格考虑的话,购房者或会挑选有一定楼龄但均价较低的楼盘;而有一定购买力的买家,介于坂田片区新盘较少,旧改楼盘较多,周边配套设施并不完善等综合原因,或会迟疑选择大族云峰一期。

推荐指数:★★★

价格小结:因地理位置、自身体量及周边配套等因素的影响,大族云峰一期在坂田片区一手房定价来说并没有占到优势,而且片区内二手房的放盘量多,多数楼盘的配套和位置都相对较好,且整体楼龄并不大,价格也在4万-6万之间,所以与二手房相比起,大族云峰一期的竞争力并不大。

五、项目总结

大族云峰一期临近5号线与在建10号线,东侧是沟通坂田南北向主要干道的坂雪岗大道,周边的路网比较完善,出行相对方便。但因紧邻主干道,难免会受到噪音灰尘的影响。并且大族云峰一期旁即布龙路两侧也集中有不少的旧改用地,所以短期内居住的环境及生活的便利性相对不高。另外从户型上来说,项目起步面积较高,不太适合刚需购房者。不过小区内配建幼儿园及九年一贯制公立学校,社区园林面积广,更有集中型商业等,对于追求生活品质的购房者来说还是一个不错的选择。

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