龙华新盘囤地超13年 2018年开建的万福花园今年能卖吗?

深圳楼市热如火，2020年是尤其疯狂的一年，去年由于疫情原因，为了保证新房供应，住建局出台政策项目出地面即可申请预售证入市开盘，有不少项目都提前入市，其中特别是万科、佳兆业、中海等大型房企，实力、口碑都比较雄厚。然而，在深圳有部分项目却迟迟不动工，比如宝中的泰华海逸世家，到了2021年，囤地已经有18年，位于龙华的万福花园，从2005年拿地，到2021年也有将近16年了，如今楼栋已经接近封顶，虽然暂时还没有入市信息，但是实质进展已经非常明显了。今天圈圈就来说一下万福花园。

1、区位交通

万福花园位于龙华民治大道与布龙路交汇处东北侧，背靠万众生活村，东侧有华美丽苑卓能雅苑，对面是万众城龙华店，周边居住氛围浓厚。

轨道交通方面，万福花园目前不靠近地铁，目前距离最近的地铁站为地铁5号线民治站，前往需换乘公交，经5号线民治站可一站到深圳北站换乘地铁4号线、6号线；或经一站到五和站，换乘地铁10号线，可通往全市各区。片区虽然途径地铁线路较多，但不算便捷。

在地铁规划中，从公布的规划草案来看地铁22号北起观澜黎光站，南至福田南站，根据目前公示的路线图，万福花园临近规划22号线民治北站。地铁22号线已经官宣初步纳入轨道5期。目前本线路尚在规划阶段。

目前在建深大城际线也规划有民治北站。深大城际即为深圳机场至大亚湾城际铁路，全线长度约86.9公里，设站9座，主要经过龙华、石岩、龙岗、坪山、大亚湾。本线路开通时间约在2024年-2026年间，具体进度需等官宣。

*图片来源于网络

公共出行方面，临近有多个公交站台，最近的万众家具广场公交站台目前有7条公交路线，主要通往龙华、龙岗部分区域。

高速出行方面，万福花园紧邻龙坂的交通主干道布龙路，经布龙路东行约1.5公里可上珠三角环线高速。经珠三角环线高速-梅关路可以通往福田市区或连接南坪快速通往南山、宝安等区域。

推荐指数：★★★★☆

小结：万福花园地处龙华坂田交界处，所处地段离福田较近，目前短时间内轨道出行暂时不便，不过临近区域交通主干道，自驾出行较为便捷。

2、楼盘信息

万福花园目前官方公开的信息较少，有相关资讯介绍，早在2005年1月19日，万福花园用地“A819-0018” 在国土局进行“土地登记”，当时仍属宝安区辖区；2006年5月获《建设用地规划许可证》，到2012年都毫无动静。直至2013年2月国土局变更相关具体数据指标，原占地面积缩小了4000多㎡，总建面不变，2013年3月重获《深圳建设用地规划许可证》（深规土许LA-2013-0003）。此后的5年仍旧没动静，直到2018年4月23日，项目拿到了《建设工程规划许可证》。终于，在2018年5月7日，项目基坑支护、土方工程动工。但接下里的施工进度并没有很快，年前圈圈前往现场，楼体施工在20层以上

万福花园的开发商是深圳市汕源新实业有限公司，成立于1993年3月，虽然此公司名下仅万福花园的开发记录，不过该董事长名下有多家公司，其中深圳市源发实业有限公司、深圳市泉堂实业发展有限公司均有开发经验，较为近期的项目是位于宝安的天福华府，目前已经现房售完。

相对而言万福花园为小开发商企业开发，开发经验并不算充足，自身也有物业公司-乐景物业，目前从网上的反馈来看，该物业公司的风评并不是很好。

万福花园规划总用地面积35680.31㎡，规划建设6栋高层住宅、1栋幼儿园及其他配套设施，设计总建筑面积为220912.43㎡，其中计容积率建筑面积154066平方米，其中住宅147676平方米，商业2100平方米（含净菜市场500平方米）等其他相关配套。项目现场工程概况牌显示原计划的竣工日期为2020年5月30日，目前仍在施工中。

万福花园6栋高层及幼儿园呈围合式布局，楼栋物理层高均为33层，地下2层，规划住宅共1608套房源，从相关指标数据公示来拿，户型面积小于90㎡的房源有有1224套，占比高达76%。停车位为均位于地下，共有1622个。裙楼商业则主要分布在1、2栋。

*现场施工平面布置图

目前官宣信息较少，圈圈所展示的数据来自万福花园环评报告，不过该报告发表于2018年，具体数据以开发商官宣为准。

推荐指数：★★★☆☆

小结：万福花园规划属于大型生活社区，项目施工历时年限较长，好在今年终于要建成。不过属于小企业开发，且后期如果使用自有物业的话物业管理难以保证。

3、价格对比

万福花园周边有多个二手，其中次新房有卓能雅苑（成交参考价53200元/㎡ ），绿景香颂（成交参考价：65400元/㎡），2010年以前建成的小区有骏景华庭（成交参考价：54300元/㎡）、华美丽苑（成交参考价：43200元/㎡）。万福花园虽然属于龙华民治片区，不过可以说是片区的房价洼地，相比白石龙、深圳北站、红山地铁站周边的高房价，对刚需上车是民治少有的低价片区。

周边新有新建住宅入市，同期在建有恒壹壹品（看评测），结合住建局公布的二手房成交指导价来看，万福花园的备案价或许在6万/㎡ 左右，后期还需结合装修与否等相关因素，具体的房价以住建局官方公示为准。

推荐指数：★★★☆☆

小结：万福花园目前具体的户型面积尚不知晓，从政府严格限制价格来看，预计跟周边二手房成交指导价不会相差太大，价格区间可做参考。

4、工程进度

目前万福公园正在施工中，楼体已建至20余层，咨询热线尚未开通，由于圈圈去当天，工地已经下班，也未能咨询到现场工作人员大概的入市时间。同开发商的宝安天福华府当时为现房入市，如果万福花园同样计划现房入市的话，今年推出的可能不大。

*工程概况牌上的计划竣工日期为2020年5月30日。

推荐指数：★★★☆☆

小结：深圳新房市场供不应求，万福花园或许并不着急入市，目前市面上曝光及释放的信息较少，具体的入市时间还需看开发商意愿以及政府批示预售证进度。

5、项目配套

（1）学区划分

目前万福花园所在位置的小区学区划分在行知小学，中学学区则实行大学区制，所属学区为民治中学，大学区则为民治中学-教科院附属实验学校-龙华区实验学校-深高北小区大学区，以及龙华高级中学初中部。幼儿园则为自身配建。

*信息来自本地宝

*参考隔壁小区的学区划分

行知小学即为民治第二小学，距离项目约1公里。据了解，行知小学创办于2005年9月1日，占地10000余平方米，建筑面积6000平方米，学校为24个班的办学规模，现设有班级1—6年级共22个班，学生1095人，教职工共66人，其中副研究员职称1人，小学高级职称18人，硕士研究生学历1人，本科学历50人。

据相关教育网站统计龙华排名前十的小学中，行知小学排名在第三，教育质量相对较好。

（2）商圈商业

万福花园周边有多住宅小区，居住氛围浓厚，隔布龙路有万众城家居广场。万众城家居广场于2001年10月24日开业。商场使用面积4万平方米，共分4层。主营商品包括陶瓷、木地板、门窗、五金涂料、石材、橱柜等，二、三楼主营家私，而4楼则是大型专业电器城。另，绿景香颂裙楼商业为左岭香颂购物中心，目前已经是片区较为成熟的综合体商业。万福花园可借享周边成熟的商业配套。

*万众城家居广场

*绿景香颂

直线距离约2公里左右可达红山地铁站周边商圈，包括有壹方天地、红山6979商业中心、中航九方等大型商业综合体。综合而言片区内的商业配套及环境均已发展完善。

（3）休闲公园

片区内休闲公园较少，多为小型社区公园，公园配套可多借享福田市区笔架山、莲花山等大型公园配套。

（4）周边环境

万福花园周边环境以居住为主，目前小区均已建设成熟，但整体环境较为一般。位于万福花园西侧的万众生活村目前已经公示为恒大旧改，拟更新方向为居住功能。据了解，万众生活村拟拆迁范围占地面积约58433.9㎡，拟规划容积218070㎡，其中住宅141190㎡（含公共租赁住房16950㎡），商业、办公及旅馆业建筑63440㎡，24班小学，12班幼儿园等。

*图片来源于网络

*图片来源于网络

2021年1月19日，龙华区城市更新和土地整备局发布，关于《民治街道万众生活村片区城市更新单元规划（草案）》的公示。恒大万众生活村旧改建成后将对片区整体环境的提升起到极大的作用。

推荐指数：★★★☆☆

小结：万福花园自身的商业配套有限，商业生活配套主要依靠借享周边及片区内的成熟商业综合体，片区内的商业也已经发展的很完善。

6、总结

优势：①所处龙华民治片区，属于置业热点区域，新盘供应较为稀少；②临近有地铁及城际铁路规划，未来轨道出行较为便捷；③片区内商业发展较为成熟，整体而言配套完善生活较为便捷；④临近区域主干道，自驾出行较为便捷。

劣势：①为小众开发商，工期难以确定，后期物业管理公司也需多关注；②短期内周边环境较为一般，临近交通主干道，临街楼栋受粉尘及噪音污染较大；③短期内轨道出行较为不便，规划的地铁线路开工时间待定。

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