房价上涨后的西丽遇"房荒" 建面83万平宝能城能否"救市"

南山有一个地方房价高却备受争议，那就是西丽片区。曾经，西丽一直拖了南山房价的"后腿"。但时过境迁，如今的西丽片区住宅房价也高达9万/平。不过，近期西丽陷入了“超尴尬”的局面，入市新房很少，目前在售的一手盘仅有3个，其中两个是公寓，另外一个是尾盘住宅。值得一提是片区内一个大型综合体已经捂盘超过一年仍不见入市的痕迹，那就是——宝能城。

一、项目简介

宝能城总占地面积约10.9万m2，总建面约83万m2，由6个地块组成，分东西两区开发。其中东区位于留仙大道与塘开路交汇处，紧靠塘朗地铁站C和D出口；西区则位于留仙大道和塘岭路交汇处，距离塘朗站约500米。

其中，东区分为四期，一期、二期和三期共计11栋超高层住宅，四期为商业性办公用地，包括2栋超高层公寓及酒店。东区于2015年11月首次开盘，折后整体均价约65000元/平，随后2016年房价很快就突破7万，2017年宝能城东区的房价就已经达到8万/平，一次又一次地刷新了西丽的房价。回顾宝能城东区住宅，较大的优势莫过于户型的使用率较高。比如89平的户型做到了宽敞的四房。目前东区房源已经售完。

西区占地面积约3.4万㎡，建筑面积约20.7万㎡。由6栋高层住宅围合而成，其中1栋A/B座、2栋A/B座为25层；3栋为15层、4栋、5栋A/B座为23层；6栋A/B/C/D座为10层。相比东区，西区更突出居住性功能，不过离地铁站和商场都有一段距离，步行时间大约需要10分钟左右。另外，从现场施工图来看，西区的楼层会相比东区会低，另外园林中间中间带有泳池，整体来说，舒适度会比东区的好。但西区的楼间距依然比较密，部分户型的私密性还是会受影响。

宝能城西区预计8月份入市，首批主推4栋、5栋A/B座住宅，层高24层，梯户比为3梯5户。户型主推100-166平带装修3-4房，其中100平为3房2厅2卫，113-117-122-162-166平为4房2厅2卫，预计2020年带装修交房。目前宝能城西区已开放了117/122/162平的户型样板间。另外启动诚意客户登记，需要验资100万。

      项目园林

推荐指数：★★★★

项目小结：宝能城小区合围式花园，中间带有泳池，从内部生活环境来看，还是比较优美的。另外，项目中间会留有空洞用以保证地下道路的通风和采光。虽然未来商业和道路启用后，地上和地下有不少人流，但对住宅的影响已经降低很多了。

二、户型信息

宝能城西区住宅共有5个户型，分别是100㎡三房两厅两卫、113㎡四房两厅两卫、117㎡四房两厅两卫、122㎡四房两厅两卫、162㎡四房两厅两卫。

113平4房户型：

113平户型位于5栋A/B座各一条腿，该户型整体上看户型的格局和设计都比较合理，户型朝向东北和西北，餐客厅两边双阳台设计，南北通透，通风采光效果不错。另外主阳台3.8米*1.5米，非常舒适，而且是看花园的。另外户型主卧休息区和卫浴之间隔了一个衣帽间，形成一个缓冲带，不用休息的时候对着卫生间。户型不足是入户门和入户过道形成夹角，进门的时候需要拐弯，不太符合大部分人的生活习惯，另外入户门直接对着书房，对于私密性来说会有一定影响。还有就是厨房的空间较小，开间仅2.9米*0.9米，还不到3平方。最后就是户型比较狭长，导致了户型过道比较长，有点空间的浪费。

122平4房户型：

122平户型分布在3/4/5栋，大部分朝西南向（即塘岭路），但该户型的5栋A座是朝东南向，中高层可以看塘朗山景观。该户型比较方正，空间上会显得稍微更紧凑。该户型客厅侧出阳台，阳台开间同样是3.8米*1.5米，空间也是比较大的。而且还户型的卧室空间也比较大，最小的侧卧也有3米*3.05米。书房连通一个生活阳台，这个就两面看。有些人认为这样设计整个书房的通风采光比较好；但有些人认为这其实有点浪费空间，还不如直接打书房和阳台打通，这样书房的面积更大，直接可以做成一个卧室。

100平3房户型：

作为西区面积最小的户型，也是少有的3房户型。该户型位于5栋A/B座各1条腿，朝东南向。客厅开间3.6米，进深3.2米但可根据自身需求往阳台侧外拓。厨房面积为开建2.3米，进深2米。但厨房和生活阳台间有个油烟管道，所以如果嫌厨房空间小，不能像客厅一样直接外拓，只能把门拆掉，但这样油烟管道就会在厨房里面，无论是从美观还是从卫生、安全来看，都不太好。

117平4房户型：

该户型位于5栋A/B座各1条腿，朝北偏西客厅开间3.8米，另外客厅侧出阳台，看起来空间比较大。主卧开间4.4米，另外还有一个3.2米的卫浴配套，做得比比较大气，但是该户型的侧卧空间就比较小。厨房配套有生活阳台，整体上看，整个户型的使用面积还是比较高的，没有太多浪费的空间。从户型的位置上看，该户型位于5栋A/B座之间，靠近园林一侧，减小了留仙大道带来的噪音污染。

162平4房户型：

162平该户型位于3栋/4栋，朝东南向。排名前列眼看户型图，感觉像是从中间竖着被切开两半。户型餐客厅两边双阳台设计，南北通透。其中客厅和阳台开间4.5米，阳台宽1.8米，整个阳台非常了宽敞。而餐厅侧阳台也有3.8米*1.2米，面积也不小。整个餐客厅非常通透，采光和通风效果非常好。同时该户型也是采用了大主卧的设计。南向主卧开间3.8米，另外配有衣帽间和卫浴，其他的次卧房开间超过3米，卧室的舒适性比较好。厨房开间2.8米，设置了延伸区域。图上的中岛区可作为餐客厅活动的一半部分，也可以作为厨房的进深延拓，成为厨房的一部分，当然还可以设计为吧台等，灵活性比较强。户型少有的缺点就是过道太狭长，从进门到主卧门口，这条笔直的过道长达12.8米，造成了空间的浪费。值得一提的是162平户型和166平户型格局是一样的，只是功能区间面积会比较大。

推荐指数：★★★

户型小结：总体上看，宝能城西区的户型基本上是大户型，主朝向已南北为主。每个户型都是客厅出阳台，阳台都做的比较大，部分户型甚至有双阳台南北透。另外大部分户型主卧的设计都比较大气。稍有不足的是，作为100平以上的大户型，大部分户型客厅都不算大，另外就是过道太多导致空间的浪费。

三、周边配套

1、交通条件

在地铁7号线开通之前，如果从市区打车到西丽，的士师傅常常会怼你一句，“直接说到石岩就好了嘛”。但随着7号线的开通，连通了福田市区到西丽的交通。作为塘朗地铁口物业，宝能城向东两站可到深圳北站，接驳于4号线直达市区；向西两站则可到达西丽枢纽站，换乘7号线前往福田市中心，另外未来还可以换乘地铁13号线。如此一来，大大方便了在福田上班的购房者需求。如果业主选择自驾，去往福田南山都比较方便，不过塘朗和福龙隧道以及沙河西路在上下班高峰期有可能出现拥堵。

2、商业配套

长期以来，西丽片区一直处于以种类零散的底商、百货为主的传统商业时代，没有集中式购物中心。对比起南山其他片区，商业配套滞后。但片区目前有多个大型的综合体项目，包括有万科云城、京基御景峯、塘朗城等商业体的运营，片区的商业配套将大大提升。宝能城自身也有一个近8万㎡的大型集中式商业，成为项目的一大卖点。宝能城商业引入的是宝能自有品牌“Allcity”，该商业共4层，分地下1层和地上3层，地下一层与规划的市政道路相接，地上与地铁站无缝接驳，便于人群引流。

3、教育资源

临近西丽大学城，目前已汇集了14所以上的国际名校，高等教育氛围很浓厚，不过中小学资源仍十分紧缺。宝能城西区在建一所幼儿园、社区内有约4000m²的市政图书馆。周边有塘朗小学、南科大实验小学、南科大实验二小、龙珠中学（距离较远）。

推荐指数：★★★

配套小结：虽然西丽的地理形势呈东西走势的狭长型，而且被塘朗山阻隔，在交通规划上有一定的难度。但是就宝能城这个项目而言的交通具有一定的优势。宝能城属于纯地铁口物业，无论是前往深圳北换乘还是西丽站换乘，都仅需2个站。但是目前来说，整个西丽的商业仍然比较滞后，成熟的商业需要等待2-3年的时间。另外片区的教育资源是个短板，周边没有深圳的名校。少有的亮点就是大学城，但是这不属于学区划分，仅仅能提供一个高校氛围。

四、项目总结

宝能城西区更突出居住性功能。虽然相比东区纯地铁口，西区离地铁站和商场都有一段距离，但步行时间也仅需要5分钟左右。另外，从现场施工图来看，西区的楼层会相比东区会低，另外园林中间中间带有泳池，整体来说，舒适度会比东区的好。但西区的楼间距依然比较密，部分户型的私密性还是会受影响。宝能城的户型和自带生活配套都优胜于附近几个楼盘，但是宝能城的劣势是所有户型均为大户型产品，而且从前面几期的价格来看，宝能城的价格不菲，对于购房者的资金要求较高，比较适合高端改善型置业者。