自带明星光环的大悦城天玺壹号 均价8.9万/平除了贵没毛病!

说起宝安的房价，原来一波的购房者肯定会捶胸顿足，随着深圳经济高速发展，城市核心区域也大面积外拓与外延，曾经荒凉的深圳西部，已成为“价居高位”的宝安中心区，而原来备受鄙夷的“关外”，现在也变成豪宅频出的“富豪圈”。而现在受宝中红利条件的辐射，原来的老中心新安片区也涌进一波国企大牌开发商，今天老焦就带大家看看最近躁动一时的大悦城天玺壹号，看看华南排名前列、欲定位打造成深圳西部商业新地标的大悦城究竟有多壕？

一、项目简介

大悦城天玺壹号由中粮地产(集团)股份有限公司开发打造。大悦城控股集团是由中粮地产和大悦城地产合并而来，都属于中粮集团旗下优质资产。大悦城天玺壹号位于宝安25区的创业二路与前进一路交汇处西，原属于宝安宝恒工业区，是宝安区重点城市更新项目，规划总建面约100万㎡。

大悦城天玺壹号不仅是深圳排名前列大悦城，也是华南排名前列大悦城项目，规划总占地面积124518㎡，计容建筑面积共785000㎡，共分三期开发。其中一期由5栋商品住宅、1栋公寓及办公楼组成，一期占地面积21816.99㎡，计容建筑面积160508.25㎡。其中住宅100960㎡，公寓12960㎡，办公8040㎡，商业25800㎡；二期规划自持约15万㎡大型体验式集中商业——深圳大悦城及1栋约200米地标写字楼、1栋高端公寓组成；三期具体规格项目待定，初步规划由1栋住宅、1栋办公及1栋公寓组成。

据老焦到目测，目前楼栋大约建至二十层，二期也同时在建，目前建至二十层。据现场销售称大悦城·天玺壹号预计10月13日开盘，已于10月9日获得备案，预售证号为深房许字（2019）宝安014号，并在住建局官网公示，本次备案房源分ABC三栋，共330套，为住宅和商铺两种类型产品，其中住宅，共327套，户型建面约115-429㎡，均价8.9万/㎡，单价区间在8.1-9.5万/㎡，总价区间在939-4101万/套；商铺，共3套，户型建面约40-247㎡，均价11.3万/㎡，单价区间在5.0-15.0万/㎡，总价区间在300-3715万/套。

推荐指数：★★★★

项目小结：大悦城天玺壹号背靠中粮地产(集团)股份有限公司这个大企业注定一出场就自带光环，项目规划、配套等自然是不用担心，同时价格肯定也会具有一定门槛，选择新安片区又是116平米起步面积针对的也不是追求低价的刚需人群，而产品自身定位也是“宝中豪宅、区域标杆”，这一个大项目放出来的房源仅有330套，对于深圳土豪来说，就算均价8.9万/㎡，估计也是席卷一空。

二、配套信息

1、交通条件

大悦城天玺壹号位于创业二路与建安一路交汇处西北角，东临前进一路，南接创业二路，西为建安一路，北靠裕安二路。从陆路交通来看，项目北边有广深高速，西临宝安大道，可无缝对接至前海、龙华及南山，陆路交通十分便利。从轨道交通来看，大悦城天玺壹号位于地铁5号线和12号线十字交叉换乘站灵芝站的西侧，将是5/12号线双地铁口，目前5号线灵芝站，2站到达宝安中心站，12号线预计2022年实现通车，与大悦城负一层商业无缝对接，未来轨道交通潜力巨大。

2、商业配套

大悦城天玺壹号自带15万㎡的大悦城mall，这将是深圳的首座大悦城，规模非常大，未来项目的商业氛围与商业规格将是这一带的标杆。就目前现有商业来说，华联城市全景有近2万㎡的商业，中洲πmall集中式商业6万㎡，勤诚达前海世界约5万㎡商业，这三个大型商场形成的商圈完全可以满足住户不同等级的消费需求。并且地铁5号线往宝中方向2个站即是36万㎡的壹方城，宝安乃至深圳西部当前较大的购物中心。可以说大悦城天玺壹号不论是现在还是未来，商业配套非常齐全，商业氛围浓厚，完全可以满足日常所需。

3、学区学校

*宝安区2019年公办学校学区划片范围（来源宝安教育局）

据现场销售称，项目按照目前的学区划分，大悦城天玺壹号学区为建安小学+新安中学或孝德学校（初中部），其中新安中学在深圳2018年中考排名第42位（据深圳学位追踪统计），在宝安还算是不错的学校。并且大悦城天玺壹号有规划一所27班九年制学校，具体办学情况有待公开，总体来说教育资源还是较为丰富的，教育质量也是偏中上水平。

4、周边环境

距离大悦城天玺壹号2公里内就有数十个大小不一的公园，其中距离最近的是灵芝公园，大约步行600米约10分钟即可到达，除此之外大悦城天玺壹号附近还有不少大大小小广场和休闲活动中心及市政配套，如青少年宫、 图书馆，及未来的演艺中心、华侨城欢乐港湾等。总体来讲，大悦城天玺壹号周边的自然资源与文娱配套设施非常丰富齐全。

推荐指数：★★★★

项目小结：大悦城天玺壹号目前临近地铁5号线灵芝站，未来将会建成12号线，不能是陆路交通还是轨道交通都是非常便利，另外项目自带15万㎡的大悦城mall，商业配套非常齐全，商业氛围浓厚，完全可以满足日常所需。大悦城天玺壹号总体而言教育资源和环境条件也在中上水平，种种优秀的配套也反应出他的价格确实是豪宅水平。

三、户型介绍

大悦城天玺壹号住宅部分户型面积段为建面95㎡3房2厅2卫；建面114-122㎡4房2厅2卫；建面140㎡4房2厅3卫；建面220㎡4房2厅4卫；建面440㎡4厅6卫复式，户型起步面积较高。下面，老焦就给大家简单分析一下大悦城天玺壹号的部分户型吧！

1B-02/1C-02户型：约116㎡3房2厅2卫

该户型西南朝向，通风采光性能较好，功能分布相对合理，并且对称布局空间使用充分。客厅开间3.8米带有1.4米进深嵌入式阳台防风能力强，主卧开间3.6米拥有良好的开间进深比，次卧开间3米较宽阔，进深比例空间舒适度较高。小房间方正实用，可做多功能房间也可做为独立卧室使用。餐厨空间链接紧密大面积厨房带有生活阳台适合居家需求。

1B-03户型：约120㎡4房2厅2卫

该户型也是西南朝向，动静分区布局。通风采光效果好，主要生活空间朝向优势方向。客厅开间3.8米带有1.5米进深主阳台视野优秀。主卧开间3.6米空间宽敞舒适自然通透居住舒适度高。次卧空间布局较为合理。餐厅宽敞明恋，生活区联系紧密，厨房实用性能高空间利用充分吗，入户门方向自成玄关保护室内隐私。

1B-01/1C-01/03户型：约121㎡4房2厅2卫

该户型西南朝向通透结构，横厅布局有利于空间充分利用。餐客厅开间5.9米起居空间南向明亮舒适。主卧开间3.6米空间宽敞自然通透，可享安静园景。双3米开间次卧居住空间舒适。功能分区联系紧密有利于居家氛围，入户自带玄关保护室内隐私。

1B-05/1C-05户型：约120㎡4房2厅2卫

该户型是对称布局空间使用充分，通风采光性强秀功能分布合理，主要生活空间朝向东北，享受园景同时安静程度高，3.8米客厅开间带有大型主阳台。主卧开间3.6米开间进深比合理，双3米开间次卧居住空间舒适。小房间适合做单人间或功能房使用，餐厨空间紧凑合理实用性强。

推荐指数：★★★

户型小结：大悦城天玺壹号起步户型面积偏高，基本不是针对一般的刚需用户，主要面向置换型或者投资性用户，所以整体而言户型设计都比较宽绰，居住舒适感强，西南朝向良好的通风和采光条件也符合产品豪宅定位，若是刚需用户想购买，一方面是价格压力较大，一方面户型设计可能实用性还不够强。

四、周边房价

由于新安片区近几年发展势头大好，政策红利吸引了众多开发商青睐，所以大悦城天玺壹号周边的新房市场和二手房市场都比较火热。老焦看周边在售的新房，有半年前大火的新锦安海纳公馆、新锦安壹号公馆及华联城市全景和廷等，不过就自带商业面积来说，还是大悦城天玺壹号更胜一筹，不过壹方中心玖誉由于地理位置及配套更好，名副其实的豪宅，所以均价15万/平也是让人望而却步。综合来看大悦城天玺壹号备案均价8.9万/㎡，和新锦安海纳公馆相差无几，但总体来说，老焦个人会更偏向大悦城天玺壹号。

再来看周边的二手房市场，受建成年代的影响，大悦城天玺壹号周边的二手房市场价格区间幅度会比较大在4-9万/平的都有，当然例如新安湖花园、洪福雅苑建成年代较早，配套及环境等比较老旧，价格相对较低；而建成年代较新的二手房，价格也并没有低很多，当然具体还是看不同楼盘不同户型，但总体来说二手房相对于刚需客户来说，压力会没有大悦城天玺壹号那么大。

五、项目总结

大悦城天玺壹号无论从地理位置、轨道交通、教育自然资源、配套学校及教育质量等等方面均是“豪宅”水平，不过对于宝安豪宅倍出来说，在“豪宅届”大悦城天玺壹号只能说维稳，毕竟只学校来说不算是先进水平。等2022年地铁12号线的开通，估计大悦城天玺壹号的价值还会更提升一点，总体而言大悦城天玺壹号购买力是相对应的购房者来说，还是一个不错的选择。