被深中吸引 被户型劝退 深扒“天山童姥”德弘天下华府真面目!

新房圈 2019-12-13 11赞
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就算有深中名校傍身,老焦对这个奇葩盘也还是爱不起来……

众所周知,深圳建市至今也不过40年,而罗湖有一个“神盘”1998年就取得《建设用地规划许可证》到2019年12月才出售。从用地规划到实质开盘,这位“天山童姥”挣扎在深圳楼市长达20年之久,眼看着罗湖新房均价从4位数涨到了5位数。浮沉20年,由当初的“深宝商业城”转为“深宝花园”,期间因规划变电站一事被披露,引得周边小区居民恐慌而投诉销声匿迹直至2006年,“深宝花园”冠上了茂业的名。

说到这里,大家应该能猜到老焦所说的正是最近“重出江湖”的德弘天下华府。原本2010年,德弘天下华府建成封顶就可以对外出售,恰逢深圳限购政策出台,深户家庭限购两套住宅,多本证且建面200-1000㎡的德弘天下华府陷入开盘困局。一晃又是10年,不知道又赶上了产权纠纷还是地块问题,折腾到了2019年12月才正式有了开盘消息,这个“奇葩盘”总算尘埃落定。头带深中学区“光环”,当年的产权问题是否解决?如今户型重改效果如何?老焦今天就带大家细品这位罗湖“天山童姥”——德弘天下华府。

1、区位交通

老焦从福田出发,高德地图上显示约25分钟即可到达,但是由于笋岗、泥岗大面积旧改施工及道路维修等情况,车多缓行,较为拥堵,老焦大约驾车40分钟才到达德弘天下华府。不熟悉的朋友可能提到罗湖就想到东门,自然而然形成交通堵塞、人车共行的印象。不过德弘天下华府受到的影响还不是很大,德弘天下华府位于罗湖区翠竹街道,洪湖、田贝、翠竹片区之间,西面与文锦北路相邻,南北分别靠近田贝二路、田贝三路,周边社区氛围浓厚,所以道路相对来说没有很杂乱拥挤。

距离德弘天下华府1公里之内,有3个地铁站,分别是3号线翠竹/田贝站以及7号线洪湖站,其中最近的是7号线洪湖站,相距仅350米,整体而言轨道交通比较便利。不过由于与锦田小学和深圳中学初中部仅一路之隔,也只有一条单行道,所以驾车的话还是要非常小心。

推荐指数:★★★☆☆

小结:德弘天下华府所在的罗湖区相对而言还是一个交通条件比较完善的区域,所以不管在陆路交通和轨道交通都是比较便利的。①优点:临近3/7号线,轨道交通便利;处于3个片区交汇处,道路交通发达。②缺点:罗湖由于年限较久,道路规划已经不太适应如今交通现状,并且项目处于3个片区交汇处,所以在日常上下班会出现早晚高峰非常拥挤。并且临近多个学校,在上下学时间段也是一个交通复杂的时间点,总体来说,虽然出行便利,选择多,但是大概率会有拥堵情况。

2、楼盘信息

德弘天下华府目前由深圳茂业(集团)股份有限公司开发打造,总占地面积48353.6㎡,其中绿化带面积5432.1㎡,建设用地面积42967.5㎡;总建筑面积265287.29㎡,其中住宅楼地下室面积65769.054㎡。相比于罗湖来说,整体体量较大,由于周边都是比较成熟的老旧社区,所以居住氛围浓厚。

德弘天下华府绿化率48%,主打着超20万㎡花园式大园林纯住宅社区标签,这个绿化率在市区算是比较罕见。项目由8栋约160-170米的超高层建筑,其中A-C栋50层、F-H栋51层,D-E栋52层,整体采用半围合式布局。据现场销售称,德弘天下华府预计推售约1700户住宅,目前户型已改成69-76平2-3房毛坯住宅,其中还有几十套复式463—466㎡暂时不对外出售。不得不说,8栋住宅建筑围合成大园林+大社区,再加上50层超高的设计,一下子就拉开了楼宇之间的楼间距,在中高层的采光和视距都比较优秀。

老焦去往德弘天下华府的时候,正是他们开放样板房的第二天,按理说以项目对外宣传的热度应该人满为患,但老焦意外的是现场并没有太多人,包括项目停车场也比较空。德弘天下华府目前需要验资50万才可以去看样板间,预计12月中下旬就会开盘。虽然项目在10年前已经建成,但是并不是马上就可以入住,老焦询问现场销售,他们表示“开发商也并没有表示何时能交房”,老焦估计目前是在紧锣密鼓的修改户型吧!

推荐指数:★★★☆☆

小结:①优点:不得不说,在罗湖48%绿化率十分罕见,虽然罗湖整体都在旧改翻新当中,但是德弘天下华府周边施工项目并不是很多,居住比较舒适;超高层半围合式设计,虽然楼栋数多,也可以保证中高层处的采光和视野。②缺点:还是基于德弘天下华府自身原因,虽然是新房,但是毕竟已经建成了10年,外墙难免有风吹日晒痕迹。况且原本200-1000㎡的户型硬生生改成69-76平,空间设计上多少都会有不合理的地方,比如德弘天下华府采用的是错层阳台设计,户型分为奇偶层,就显得比较“老派”。

3、主力户型

A/B户型 二房一厅一卫

该户型为74㎡2房1厅1卫结构,看到这个户型图的那刻,老焦都快窒息了,纯长方形的结构,老焦真是第一次见。可以从户型图看出厨房纵深3.8米,比较宽敞,但是客厅面积很小,据说有看房者站在客厅位置却认不出这是客厅。书房兼次卧紧挨着客厅,空间宽为2.4米,只能放一张1.2米的床,卫生间紧挨着次卧,目测是暗卫,没有窗户!其次奇数层阳台和偶数层阳台还是很不一样的,总体而言,这个户型可以看洪湖公园和银湖山景,不过下午会西晒,客厅次卧卫生间主卧都是一墙之隔,采光多少会减弱,卫生间没有窗户,通风性差。

*图片来源于网友群

D/E户型 二房一厅一卫

该户型为69㎡2房1厅1卫结构,算是德弘天下华府3个户型中比较正常的,据介绍这也是最受欢迎的户型,“不一定能抢得到”。从户型图可以看出,主卧与阳台相通,整体采光条件比较好。不过主卧的开间也只有3.18米,基本放完床之后,就放不下衣柜。对于这个户型来说,整个房子的收纳空间都比较少。而如果是偶数层阳台,开间长达6.65米,这个宽度还是比较不错的,也让这个户型比较抢手。

C/F户型 二房一厅一卫

该户型为76㎡2房1厅1卫结构,看到这个户型,老焦已经不止是“窒息”了,一种大开眼界以及对设计师的敬佩之心油然而生。别看76㎡只比74㎡多了2㎡,但设计师却设计成3房,据现场销售称,是因为“那一个卧室由内阳台搭建而成,赠送一半面积,只要不影响外立面,都是合法合规的。”但是在罗湖这样的做法,老焦感觉还是存在一定风险啊……而且这个户型设计的是开放式厨房,几乎没有餐厅。客厅开间只有2.5米,承重墙一定程度上造成了空间浪费,所以客厅看起来非常非常拥挤!并且奇数层主卧出阳台,除去走道空间,目测只能放下一米二的床!这个户型槽点实在太多了,细看每一个结构老焦都觉得万分窒息!

*图片来源于网友群

推荐指数:★☆☆☆☆

小结:不夸张的说,这是老焦见过最“奇葩”的户型了,特别是在讲究风水的广东来说,户型的不方正确实是大忌。更何况还有内阳台搭建的卧室、只有2.5米开间的客厅、卫生间没有窗户等等缺陷,集中在同一个户型之间,确实令人无法接受。不过想想将原本200-1000㎡的豪宅户型硬生生改成刚需,设计师也表示很难。

4、价格对比

据老焦了解,目前罗湖在售的新房本身就不太多,出去华润银湖蓝山、兰亭国际名园等主要推售大面积的楼盘除外,还有传麒东湖名苑、深业东岭及帝景台,均价在64000元/平-72000元/平之间。虽然现在德弘天下华府具体价格还没有定,据现场销售称大概在10万/平以内,老焦对比周边二手学区房价格,也感觉德弘天下华府均价是这个区间段,这对于罗湖新盘稀缺的现在,特别是学区房来说,还是比较有吸引力的。

*数据来源于链家

而在二手房市场上,据链家网统计,目前德弘天下华府周边在售的二手房不算很多,特别是学区房更是稀缺资源。对比深中学区范围内的二手房,03年建成的合正星园均价在10.2万/平,佳兆业金翠园也是这个价格。除此之外,建成年代比较久远,非常有“罗湖”气息的金丽豪苑等也要卖到7.6万/平。所以,德弘天下华府在这一点上还是有竞争力的,不过别忘了,按照楼龄来说,德弘天下华府应该也是有10年楼龄了。

推荐指数:★★★☆☆

小结:由于德弘天下华府备案价格还没有出,但是如果根据现场销售人员所说的10万/平之内,这个价格在罗湖特别是深中学区房来说算比较适中,对比周边为数不多的新房和二手房,价格上还是比较有优势。

5、施工进度

*图片来源于网友群

德弘天下华府2010年就已经建成封顶,所以早就是现楼状态了。虽然是新房,从外观看,还是能看出一点老旧痕迹。老焦虽然没有进去到小区里面,但是这么多年小区内部设施如游泳池、以及特色休闲活动区等应该已经建好。项目目前样板房已经开放,参观样板房需要验资50万,据现场销售称,预计12月中下旬就会开盘,目前还未获得预售证,所以具体价格老焦还不知道,现场销售也比较保守,只说“预计在10万内”。

推荐指数:★★☆☆☆

小结:如果就老焦来说,花比之前贵10倍的钱买10年前的房子,老焦内心肯定是拒绝的。况且,将原本一个户型强行割成3个空间,这个操作实在令人咂舌。再说已经建成10年的现房,对于交房时间仍是要“等”,老焦也不是很懂,种种而言,除去“名校盘”这个光环,这个德弘天下华府确实对得起他“奇葩”的名头。

6、项目配套

德弘天下华府坐落于洪湖公园和翠竹公园之间,并环绕于围岭公园、人民公园、儿童公园等五大城市公园,并且加上自身绿化率高达48%,所以整体绿化环境都是比较不错的。罗湖作为深圳最早的建成区,目前旧改繁多,不过德弘天下华府附近仅有一个碧桂园旧改在施工,总体来说,噪音和粉尘污染还是比较小的。

不过据老焦了解,德弘天下华府存在着一个变电站问题,按照法定图则,德弘天下围合的南面地块处规划了变电站,用地面积约4000㎡。虽然说这样的规划肯定是经过了科学的决策,但如果老焦是住户,在小区内就有一个变电站,那多少会担心对日常生活和小孩玩闹的影响。

据观察,小区内部并没有大型商业,小区外面由于老小区集中,就近的就只有华润万家、沃尔玛及其它小型超市满足日常生活需求。而如果想追求大型商业,得去到2公里外,才有诸如喜荟城等大型商场。若想去东门附近的“金三角”市级商圈,需要驾车13分钟,不过按照目前东门众所周知的拥堵情况,老焦还是建议采取公共交通工具出行会更加快捷。

说到德弘天下华府,最重要的是提到了他们“引以为傲”的名校资源。德弘天下华府的中小学学区范围为锦田小学与深圳中学,锦田小学是全国新生活教育试验的第一所示范校,今年新增了德弘天下校区,新增15个小一班级,共计750名学生。而深圳中学是深圳“四大中学”之首,2019年深圳中考,深圳中学初中部学子以451登顶市中考状元,整体的教育质量大家有目共睹,是属于整个深圳家长都想破脑袋想孩子进的学校,所以这也是德弘天下华府最大的光环。据老焦了解,80%的购房者都是冲着名校学区这一点来的,诱惑力可想而知。

推荐指数:★★★☆☆

小结:①优点:小区自身高达48%的绿化以及坐拥5大城市公园,确实会提升整体居住感;周边有众多幼儿园以及在锦田小学与深圳中学为德弘天下华府整体提升了一个档次,成为王牌。②缺点:附近并没有大型商圈对于处在市区的住宅项目来说,确实是一个遗憾,最近的喜荟城也在1公里之外,对于车况复杂的罗湖老区来说,这短短的1公里,就增添了不少的出行压力;其次虽然小区车位数超过1400个,基本能够满足小区车位需求,但还是难以保证1:1的车位比,这对于早晚出行的白领阶层,恐怕抢车位也是一大难题。况且在小区内部就有一个变电站,这一点对整体住宅质素也是要打点折扣。

7、总结

德弘天下华府是一个亮点和槽点都非常突出的楼盘,绿化率高、交通便利、名校学区三个亮点显而易见,而10年楼龄、户型奇葩、交通堵塞、小区内含有变电站、周边无大型商场等槽点也是令人深思。况且现在价格还没有出,还不知道是否符合德弘天下华府自身定位,也断定不了它的性价比。很明显大家都是冲着“深中学区”来的,这已经筛选了一波购房者,如果是对于不太需要学区的住户来说,德弘天下华府的槽点就足以让人望而却步。

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