突击开盘1小时就销9成 沙井京基御景珑庭真这么好卖?

12月5日刚刚获批预售，12月6日一早便突击开盘，沙井的京基御景珑庭这波操作可以说是非常6了。而据网友爆料的情况来看，10点30才签到完，11点40即时销控表就已显示销售了9成以上，接近“日光”，地理位置不算好，交通更没有说很便利，可京基为啥这么好卖？今天老焦就带着这些疑问跟大家聊一聊这个项目吧。

*图片来源咚咚找房

1、区位交通

沙井片区内的轨道交通目前有已经开通运营的地铁11号线，和建成静候通车的穗莞深城际铁路，而位于宝安沙井西环路与新沙路交汇处的京基御景珑庭，则更靠近穗莞深城际铁路。

地铁11号线在沙井片区设置了3个地铁站，京基御景珑庭位于马安山站及沙井站之间，但实际距离都不近，均在3公里以上，若公交换乘的话，则分别需要16分钟及9分钟。

对比地铁11号线，已建成的穗莞深城际铁路离京基御景珑庭要近得多，据现场销售透露，穗莞深城际铁路的海上田园站与本项目距离约200米，据悉该铁路预计2019年12月中下旬通车。

穗莞深城际铁路连接广州北站—深圳机场，在深圳设有海上田园（沙井西站）、和平、深圳机场北、深圳机场东，共4个车站，未来项目可乘该城轨到机场，且在机场北站可换乘11号线，机场东站换乘1号线。另外，建设中的地铁12号线在城轨和平站也有换乘站点，以后项目搭乘12号线前往宝安老城、南山也较为便利。

推荐指数：★★★☆

小结：目前项目自驾及公交出行较为便利，而待穗莞深城际铁路通车后，可打通片区内的轨道交通，更方便的换乘地铁1号线、11号线，以及2022年通车的地铁12号线，去往福田、南山、以及宝安老城也会更加便利。

2、楼盘信息

京基御景珑庭占地面积34000㎡，建筑面积147000㎡，项目容积率3.76，绿化率30%，规划8栋房源，住宅总户数为503户，停车位752个。

京基御景珑庭由7栋高层和1栋小高层合围而成，其中1/2/3/4栋是商品房住宅，5栋是26层高的商务公寓，6栋是19层的人才安居房，7栋A座及7栋B是22层的办公楼。

目前京基御景珑庭已获得预售许可证，并于12月6日突击开盘，住宅均价4.5万/平，公寓均价3.9万/平，开盘地点位于京基百纳商业广场7楼VIP中心，据悉开盘现场没有折扣优惠。

虽然住宅的房源数量较多，但真正对外出售的仅296套，住宅户型面积是约95-132平3-4房，均为2梯4户结构；而公寓房源156套，户型面积是40-88平。下面老焦给大家简单介绍一下，京基御景珑庭的住宅户型吧。

95m²3房2厅2卫

1、客厅、主卧和次卧均朝南，4栋东南朝向看花园，1/2栋朝南向临路或有噪音。

2、客厅开间3.7米，带1.7米宽阳台，主卧开间3.5米，均较为宽敞。但最小次卧开间仅2.3米，面积较小，用作单人房或书房、储物间等更为合理。

3、动静分区，布局合理，餐厨相连，外带生活小阳台。

105m²3房2厅2卫

1、该户型房源临路，主阳台朝北向或者西北。

2、客厅开间3.7米，主卧开间3.5米，同时两个次卧开间都超过3米，整体空间较舒适。

3、横厅设置，客餐分别独立，同时双面采光，空间较为明亮。另外双卫设计，一家人生活使用方便。

121m²4房2厅2卫

1、主阳台朝向北或东北，客厅开间4米，带1.7米宽阳台，公共空间宽敞舒适。

2、主卧开间3.7米，外带小阳台可设置衣帽间，次卧开间不足3米，空间窄略有压抑感。

3、玄关入户，横厅设计，整体的布局较为合理。

132m²4房2厅2卫

1、项目较大面积段户型，位于3栋南向看花园，主阳台、主卧、次卧均朝南向，多面采光自然通透。

2、客厅开间4.4米，主卧开间3.9米，自带2.5米宽小阳台，另外2个次卧开间都超过3米，居住舒适较高。

3、独立餐厅，厨房外有生活阳台，卫生间干湿分离，居家生活十分便利。

推荐指数：★★★☆

小结：2梯4户的住宅梯户比，梯户比较为舒适，在房源的布局上，105及132平阳台看花园，空间布局合理。而1栋2栋临马路及工厂，低楼层会有噪音影响。虽然户型面积段较广，但可售房源不多，同时还夹杂着部分安居房。另外项目体量不算大，自带的配套也较少。

3、价格对比

在万科星城、先进中寰住宅相继清盘之后，沙井片区内目前少有可售的新房住宅就只有京基御景珑庭，因此在新房的竞争上，可以说是毫无压力，加上项目本身房源数不多，住宅的备案均价4.5万/㎡，单价区间在4-5.3万/㎡，总价区间在380-703万/套。公寓均价3.9万/㎡，单价区间在3.7-4.1万/㎡，总价区间在151-362万/套；符合市场预期，因此，房源也比较畅销。

而在二手房市场上，据乐有家统计，目前沙井片区共有81套挂牌的二手房，在价格方面，单价基本去到了4.6万一平，其中自身配套丰富，社区较大的楼盘更是报出了6万以上的单价，而京基御景珑庭4字头单价，竞争相对较大。

*图片来源乐有家

推荐指数：★★★☆

小结：在片区内其他新房住宅已售完，且西部热度不减的情况下，12月6日开盘的京基御景珑庭可以说是时机把握得相当好，当然因备案价格并没有超出预期，同时与周边二手房比较有一定的价格空间，项目的整体竞争力还是很大的。

4、施工进度

京基御景珑庭目前1-5栋、7栋楼栋外观已建成，绿网已脱落，项目正在进行楼梯内部施工，6栋人才房还在基础建设中，园林及泳池也才刚刚动工建设。据现场销售介绍，项目是毛坯交付，预计2020年年中交房。

推荐指数：★★★★☆

小结：由于是毛坯房交付，因此交房时间会较早，基本算是准现房。而6栋虽然还处在前期施工阶段，会产生灰尘和噪音，但因办公和公寓的遮挡，对住宅部分的影响还是较小。

5、项目配套

学区学校

从目前的学区划分来看，京基御景珑庭所对应的小学是蚝业小学，中学则划入沙井中学（初中部）或荣根学校（初中部）。这几所学校都距离项目1-2公里，步行距离比较远。

沙井目前的教育水平在全市来看，还是偏弱的，项目划片的初中沙井中学在整个沙井片区来说还是相对较好的，而目前沙井中学在整个宝安区的排名约20名。

周边环境

虽然项目自带的配套比较少，但周边商业较为丰富，一公里范围内就有新沙天虹、岁宝百货、先进时代广场、京基百纳广场、义务小商品批发城。

而紧挨着项目的有碧海花园、竞德园、金丰雅苑等二手房小区，附近也有一些汽修店，对面就是一家电子公司，居住环境略嘈杂。

推荐指数：★★★★☆

小结：项目周边有多个中型商场，生活配套比较完善，同时周边有多个二手房小区，配套可共享，但项目东面和南面都是工厂，且近期无改造计划，整体居住氛围较为杂乱。

6、总结

沙井借力空港新城建设和国际会展中心，不仅让人重新关注起这个“蚝乡”老城，楼市也同样混得风生水起。加上目前整个宝安片区房价已飙涨，而单价4字头的沙井，更适合西部刚需上车人群。京基御景珑庭作为目前沙井片区少有在售新房住宅，自然也备受市场关注。

京基御景珑庭在交通方面，受益于深莞穗城轨，拉近了与地铁1/11/12号线的距离；在配套方面，依靠周边现有的老牌商业，使得平时的购物休闲也变得较为方便；价格方面，住宅4.5万一平的价格，符合市场预期，同时在片区内而言，竞争力还是相对较大。当然除了这些优势，项目所处的片区学位相对一般，居住环境也较为杂乱，另外项目本身体量小，自身配套不足，加上商品房、回迁房、安居房等混合一起，也成为了项目的扣分项。