前海妈湾片区“第一住宅”横空出世 招商前海湾或成投资客新宠

新房圈 2019-07-04 9赞
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招商前海湾总建筑面积约80万㎡,招商·领玺作为1期住宅产品未来潜力巨大,但目前来说,市场会看好吗?

2019年年初,中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》,确认粤港澳大湾区的战略定位是充满活力的世界级城市群,包括9+2个城市群。深圳主要发挥作为经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用,而前海处于粤港澳大湾区的“轴心交汇点”以及深圳战略区域的核心引擎,未来发展不可小觑。妈湾具备得天独厚的海、陆、空区位优势,有利于成为粤港澳大湾区形象展示的窗口。今天老焦就和大家一起来看看前海“窗口”妈湾片区的“第一住宅”——招商前海湾

一、项目简介

招商前海湾由深圳招商房地产有限公司开发打造,该公司是由招商局集团和市委市政府共同成立。妈湾片区占据了前海的22个单元板块,共占地约2.9平方公里土地,总建面超500万㎡。其中规划7大单元版块统称为招商前海湾,共占地约19.83万㎡,建筑面积约80万㎡,办公约30.6万㎡,住宅约23万㎡,公寓约4.6万㎡,酒店约4万㎡,商业约16.7万㎡。目前开发的为妈湾片区19单元02板块,为妈湾第一批开发的住宅产品,住宅名称为招商·领玺。

招商·领玺位于前海妈湾兴海大道与临海大道交汇处,主要由1/2/3栋商品住宅组成,共456套,容积率4.98。其中1/2栋共为44层,16与30层设计为架空层;3栋为38层,同样16与30层设计为架空层,所有住宅均为3梯4户,每一栋的1-2层建设为1500㎡商业。项目户型主推约120㎡3房2厅2卫B/C/D户型以及约150㎡4房2厅2卫A户型。

据现场销售称,招商·领玺2019年年初已经封顶,目前正在脱绿网中,预计8/9月份开放样板房,9/10月份或带装修现房交付,目前具体价格未出,但参照周边二手房房间,预计均价为10-12万/平起。

推荐指数:★★★

项目小结:招商前海湾总建筑面积约80万㎡,是前海片区恢弘体量和社区非常大的综合体。招商·领玺作为1期住宅产品,价格相比于前海总体来说适中。由于前海片区限高,项目整体视野较好,居住舒适性强,但容积率4.98,住宅之间密集,影响生活私密性,生活隐秘性较弱,且周边新建工程较为集中,可能会有灰尘、货柜车噪音等方面的问题,整体环境的改善和提升需要一定时间。

二、配套信息

1、交通条件

陆路交通方面,项目临近怡海大道、月亮湾大道、妈湾跨海通道(建设中)、大南山隧道(规划中)快速连接妈湾及周边区域。同时途经广深沿江高速公路、深港西部通道、深中通道(建设中)等快速道路串联珠三角与香港。目前项目旁边有设置公交站点“十二号路站”,42路公交经过此战可以到世界之窗枢纽站。

轨道交通方面,项目距离地铁5号线延长线(建设中,预计2019年9月底通车试运营)妈湾站与铁路公园站约325米左右,除此之外还临近地铁15号线(规划中)、深珠城际线、穗莞深城际线和广深港客运专线等。并且项目距离深圳宝安国际机场22公里,驾车约30分钟;距离太子湾游轮母港10公里,驾车约18分钟,海陆空交通未来都十分便利。

2、商业配套

招商前海湾将会建设约16.7万㎡的多元商业中心,预计3-5年内建成。招商·领玺每一栋的1-2层建设为1500㎡商业,可以满足日常生活需求。项目周边建有一个摩天大楼集群,金立科技大厦、顺丰总部大厦、世茂前海中心前海信利康大厦等逐渐接近或已经完工,未来将逐步投入到使用当中,将吸引不少优质企业前来入驻,未来商业发展潜力较大。

就目前而言,招商前海湾附近2公里内并无商场,最近的商场集群要到约7公里外南山海岸城片区,近几年不能满足基本日常消费需求。

3、学区学校

据现场销售称,招商·领玺共配建1所幼儿园及一所九年制学校和国际学校。该国际学校为荟同学校深圳校区,占地面积约10414㎡,建筑面积约38220㎡。荟同学校为全球首家幼儿园到高中一贯制世界学校,人大附中教学前副校长、人大附中朝阳学校首任校长沈献章教授为深圳校区总校长,面向全球优秀生源招生,预计一期将招生1500人,计划于2019年9月正式开学。

按照目前的学区划分,项目处于月亮湾小学及赤湾学校的学区范围内,这两所学校的表现在南山区来讲,并不十分出彩。

4、周边环境

招商·领玺自身绿化率为30%,并不算太高。但项目主打的是距离1公里处的前海水廊道,未来可以连接宝安中心区的滨海文化公园,而宝安滨海文化公园总体规划已在政府网站公示,预计2020年1期工程可以全部竣工,向市民开放。作为“升级版欢乐海岸”,华侨城地产重点打造的项目,未来将成为深圳重要的休闲文化场所。

除前海水廊道外,与招商·领玺步行约200米的丝路长廊也是休闲锻炼的好去处,丝路长廊全长约2公里,目前已经动工,预计2020年可投入使用。

推荐指数:★★★

项目小结:招商前海湾未来有着地铁5号线延长线与15号线的双向加持,以及海陆空便利的交通条件,整体生活便利程度较高。5年后项目区域内的,商业配套、学区学校、周边环境都将有大幅度的提升,潜力巨大。但就目前而言,项目周边配套和人气较为缺乏,主要依赖于项目本身的商业及教育配套,短时间内难以有效生活,且招商前海湾项目体量较大,整体建设周期较长,因此项目可能更为适合做长期投资。

三、户型介绍

招商前海湾一期招商·领玺的住宅产品主要分布在1/2/3栋,其中每一栋都均匀分布A/B/C/D4种户型。其中1栋住宅有40户150㎡4室2厅2卫,剩下B/C/D户型每个户型都有40户,均为120㎡3室2厅2卫结构。下面,老焦就给大家简单分析一下招商前海湾的户型吧。

A户型 约150平4室2厅2卫

该户型在1/2/3栋均有所分布,朝向东南或西南,看社区园林景观,安静宜居;户型方正,南北通透,朝南设计,采光通透性好。本户型采用中西双厨设计,连接生活阳台与餐厅,空间利用率高。近7米的全视野观景阳台提高整体观景水平,并且连接客厅与卧室,生活居住感强。

B户型 约120平3室2厅2卫

该户型在1/2/3栋均有所分布,主功能区采用全南向设计,近12米的大开间提升整体居住感。L型厨房设计,并且带独立的生活阳台,利于厨房油烟的挥发,不影响客厅空气。主卧采用套房设计,并且衣帽间和书房可以自由切换,满足不同生活需求。整体来说B户型的生活空间利用率高,居住较舒适。

C户型 约120平3室2厅2卫

该户型主要有东南和西南朝向,户型方正,值得一提的是有玄关设计,可以保障私密的生活空间,具有一定的功能性。厨房带独立生活阳台,结构方正,并且连通餐厅,利于烹饪与就餐的直接连接。客厅、书房视野开阔,景观大阳台设计提升客厅的采光和通风。

D户型 约120平3室2厅2卫

该户型亮点是从电梯口出来有一个超大入户花园,保护隐私并且可以提高房屋使用率,户型方正,有多功能空间提高利用率。同样厨房带独立生活阳台,主卧带独立洗手间,居住感良好。阳台连接客厅及书房,视野开阔。餐厨空间合理紧凑实用性较好,分离式卫生间设计实用性能较好。

推荐指数:★★★★

户型小结:虽然招商前海湾只有120㎡与150㎡两个面积段选择,但4种户型的采光、通风条件较好,且户型方正,居住感强。但1栋部分楼层的C/D户型可能会受到未来二期项目的影响,视野受遮挡,影响观感。除此之外,招商前海湾整体户型结构良好,针对于面积段比较适合投资或改善型客户,对于刚需型购房者,或许整体利用率并不太高。

四、周边房价

招商前海湾住宅项目为妈湾片区第一住宅,所以附近并无可对比的新房价格,只能把区域扩大到整个前海片区,对比项目也只有公寓和办公楼。目前较多的有华润、世茂等知名大企入驻,均为商业用地,公寓和办公也多以120平以上大户型为主,单价在93000-100000元/平之间,价格不菲。招商前海湾作为第一住宅,若真以均价100000-120000/平,估计会带来一波抢盘潮。纵观整个区域,还是以投资为主,若是自住,估计要等3-5年周边配套建成后才较为便利。

目前招商前海湾价格只能以周边同类型二手房住宅为对比,周边二手房项目较多,也多以大户型为主,同样价格在80737-227367元/平,价格跨度较大,取决于社区体量及建成年代。如果招商前海湾均价能在100000-120000/平,对比与二手房,还是有相当大的竞争力。不过现在价格未定,还是要等到9/10月份出具体备案价格才能确定。

推荐指数:★★★

价格小结:虽然说招商前海湾预估价100000-120000/平在前海片区有相当大的价格吸引力,但对于整个房价来说,这个价格还是让大部分刚需置业者望尘莫及,当然如果你是投资或者改善型置业人群,招商前海湾的价格优势较大,不过最终还是以备案价格为准。

五、项目总结

招商前海湾是前海片区具有战略意义的重要项目,其中招商前海湾一期的住宅招商·领玺更是稀缺产品,前海蛇口自贸区的国家级战略规划给区域发展带来了较大的机遇,规划标准和规格较高,未来5-10年,该片区的交通,配套,学校等资源都不可估量,未来发展有巨大的潜力。但就目前而言,项目周边多以新建工程为主,短期内项目会受到一定灰尘及货柜车噪音影响,并且周边配套和人气较为缺乏,整个招商前海湾项目体量较大,整体建设周期较长,都不太适合居住优先的刚需型购房者。

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