深圳房价洼地即将逆袭 坪山百万级地铁综合体恒大城评析

一直以来，坪山由于地理位置的局限，加上配套、交通欠佳，因此价格也属于全市的洼地区域，普遍3字头的价格备受刚需的青睐。可能会有人嫌弃，觉得坪山偏远、环境差。但是要知道，但你还在嫌弃坪山的时候，那些对商机嗅觉灵敏的开发商早早就重兵布局了。万科、招商、京基、恒大等龙头房企，都在坪山囤地围城。是什么让开发商们对坪山“垂涎欲滴”呢？答案或是“东进”。

近两年，坪山可谓是时刻发生着巨变。首先是升级为行政区，其次，交通、文体等配套是加快建设。此外坪山在多个领域上发力，力图增强片区的竞争力。而近期，位于坪山的恒大城成为深圳楼市的热点，到底该项目有什么亮点呢？又值不值得入手呢？

一、项目概况

恒大城位于坪山街道六和社区，龙坪路与规划松坪路交汇处东南侧。项目拆除重建用地面积约30.3万㎡，建设用地面积约17.38万㎡，计容建筑面积约100万㎡；进行分期开发，包含住宅、保障房、商业、幼儿园、九年制学校、酒店和写字楼等业态于一体。

其中一期地块为01-03，靠近龙坪路，建设用地面积约40435平米，总建筑面积约306549平米，一期地块形状呈直角梯形状。一期规定容积率为5.65，绿化率大40%。

其中一期共有9栋建筑围合式布局，分别有回迁房、保障房、商品房、幼儿园、综合楼。

回迁房位于1栋和5栋，其中1栋共有A/B两座，层高为47楼；5栋层高为38楼；

保障房位于2栋和3栋，层高均为44楼，其中2栋有190套房源、3栋有152套房源

商品房位于4栋、6栋和7栋，每栋均有A/B两座。其中4栋为37层；6栋为40层；7栋为44层

另外8栋为18班幼儿园，共3层；9栋位于地块的中央，为3层高的综合楼。

一期共有1782套房源，其中商品房共有920套、回迁房共520套、保障房共342套。一期停车位共有2210个（地上40/地下2170个），CWB超1:1，基本能满足业主的车位需求。另外项目一期配套有30000平商业。

恒大城首批将推出6栋和7栋高层住宅，其中6栋A座为3梯5户，其余的6栋B座、7栋A/B座均为2梯4户。项目已于6月13日获得预售证，目前项目处于诚意客户登记阶段，认筹可享95折优惠，折扣力度算是比较大。

从规土委备案系统显示，住宅共备案610套，户型建面约77-156㎡2-5房，备案均价38000元/㎡，折后34000元/㎡起带装修，总价区间在293-613万/套。

推荐指数：★★★★

项目小结：

恒大城作为大型综合体项目，自身的配套还是非常丰富，包括有商业、学校等，尤其是商业配套，项目规划有19万平的商业，其中一期有3万平商业，一定程度上弥补了片区商业配套的不足。项目的另一优势是车位的充足，在小汽车拥有量增长的情况下，楼盘的车位是越来越受重视。但恒大城作为百万平的旧改，分多开发，后续可能会有施工噪音和灰尘影响。另外项目整体的设计偏密集，在景观视野和居住舒适度都受影响。

二、户型解析：

恒大城首批住宅户型主推77-156㎡2-5房，老焦就为大家详细分析一下恒大城主推的户型吧。

6栋A座 B户型：77.23平2房2厅1卫

该户型为朝西向，整体结构较为紧凑。项目采用餐客厅一体化设计，使得活动空间更加宽阔，另外客厅侧出3.4米开间的阳台，有利于采光和通风。主卧开间为3.2米，进深有3.55米，另外搭配一个飘窗设计，非常符合年轻人的爱好，这也使得卧室的实用性更高。另外入户门并没有直对客厅，而是面对一个收纳空间，即保护了家庭的隐私，同时使户型有更多的功能空间。户型少有不足是厨房离餐厅太远，会造成平时上菜的不便。

7栋A/B座 D户型：94.5平3房2厅2卫

该户型朝东北向，该户型客厅开间达3.75米，进深为4.15米，客厅空间非常宽敞、明亮。餐厅则紧靠厨房，烹饪和就餐的过渡非常方便。另外厨房连通生活阳台，明厨设计，增强了户型的多功能性。3个卧室相连，而且都有飘窗设计，其中主卧是套房设计，带独立卫浴。整个上看，该户型方正实用型，布局也是比较合理。稍微有一个缺点就是主卧的卫浴门直对主卧门。

6栋A座 C户型：104平4房2厅2卫

该户型朝南向，户型整体方正，餐厅和厨房紧靠，烹饪和就餐零距离。另外客厅侧出开间3.6米的阳台，可以观景同时有利于户型的采光。户型为四房设计，其中书房可以作为老人房，既方便出入或者做饭，同时也避免了客厅产生的噪音影响。而主卧带独立卫浴，相比94平户型，此户型的主卧门没有直对客厅，而卫浴的既没有对门也没有对着床，可以说设计相对较好。

7栋A/B座 A户型：134.67平4房2厅2卫

该户型朝东北向，该户型的采用动静分区设计，布局上比较合理。其中阳台开间高达5.4米，进深也有2米，阳台的面积非常大，设计非常大气。除了阳台大气外，主卧的空间也是非常阔绰，4.35米开间*3.625米的进深，主卧配套卫浴，另外厨房也是连同生活小阳台，提高了空间的实用性。另外入户门没有直对客厅，私密性较好。但户型的不足是客厅空间相对较小，虽然开间超4米，但进深不到3米。

推荐指数：★★★★

项目小结：恒大城户型选择比较多，从77平的小户型到156平大户型。整体上看，恒大城的户型都比较方正，格局比较通透、合理。部分户型的设计上有较好的私密性。另外项目所有户型都有阳台设计，既保障了户型的采光通风，又可以享受户外风景。同时，卧室采用飘窗设计，符合现代人的需求，也提高户型的实用性。

三、周边配套：

1、交通配套：

目前而言，交通是坪山楼市较大的短板。坪山地处深圳东部紧靠惠州，距离市中心较远，而片区内目前尚未有地铁。如今，坪山来往市中心最便捷的是乘坐高铁到深圳北站，然后换乘地铁。但众所周知，高铁购票比较麻烦，而且有严格的时间控制，因此高铁作为上班或日常出行工具不太现实。

但是坪山目前正在建设两条地铁线，分别是地铁16号线和关注度非常高的14号线快线。其中恒大城紧靠16号线的“文化中心站”，为地铁口物业。而距离14号线坪山围站直线距离约1公里。地铁14号线和16号线线预计2022年通车。届时坪山的交通将大大改善。

另外，项目周边有深汕路和靠近坪山大道，自驾也是比较方便。除此之外，目前坪山片区在建的有南坪快速3期、东部过境高速、坪盐通道。

2、教育配套：

坪山的教育配套发展起步较晚，因此片区内并没有太多优质的学校。但恒大城规划了2所学校，一所九年制学校、一所初中。其中飞西学校一期工程已经在动工，届时将大大满足片区的学位需求。

目前恒大城划分的学区为六联小学和坪山实验学校（九年制）

小学学区

中学学区

3、商业配套：

虽然坪山比较偏远，但近几年片区的商业发展有了很大的提升，这主要得益于片区内部分大型综合体商业的开业运营。其中紧靠恒大城的商业有建面9万㎡的益田假日世界。

除此之外，恒大城自身也配套有19万平商业。另外周边还有深城投和心海城两个项目同样规划有商业。因此恒大城未来的商业会非常的丰富。

4、娱乐休闲配套：

提起坪山，就不得不提坪山目前着力打造的六馆一城项目。坪山文化中心（六馆一城）项目于2013年5月正式立项，占地面积约10万平方米，项目从北向南由文化阅览中心、公共展览中心、演艺中心三组建筑组成，将向市民提供包括图书馆、书城、影城、文化馆、展览馆、美术馆、剧院等综合文化服务。主体结构已基本完工，即将开业。另外项目周边还有多个市政公园配套。

推荐指数：★★★

项目小结：目前而言，坪山的配套处于发展的初始阶段，并不成熟，尤其是交通以及片区的居住环境，这需要依靠后续的城市更新旧改来不断完善。而目前坪山部分旧改项目已经陆续动工，但还有不少仍未见拆迁的踪迹，居住环境的提升还需要时间。但周边的文体配套还是比较丰富，有六馆一城及各种的公园市政配套。

四、周边房价：

目前坪山房价在深圳来说是洼地片区，近年来片区不少项目入市，主要以刚需定位为主，房价从3万-4万左右，其中恒大城所处的坪山中心城住宅基本在4万/平。而恒大城目前备案的均价38000元/平，折后单价34000元/平起。

推荐指数：★★★★

从价格上看，可能是由于首次开盘，所以价格低于同片区的住宅价格。可以说恒大城的性价比还是比较高。

五、项目总结

恒大城作为百万级的综合体，自身的配套比较丰富，规划有学校、商业等。另外项目所处的区域有各种市政配套，基本能满足业主的日常的生活需求，交通的短板也在加快补上。整体上看还有是非常大的发展潜力。从产品上看，恒大城的首批住宅产品无论是户型的格局还是面积段，都适合刚需置业。但项目的缺点是容积率较高，而且楼间距稍微密集，影响舒适度。另外在区域的城市更新上，需要较长的周期。