光明凤凰城50年产权“硬核壕刚盘”龙光玖龙台的未来会光明吗?

提起光明，一般人都没什么好印象：位于深圳西北角的一隅，交通不便，距离市中心坐公交摇摇晃晃两小时就没了....轨道交通6号线将于2020年5月正式开通运营，直接缩短光明与市中心的通勤时长，加上凤凰城被列为深圳市18个重点发展区域之一，那么光明的未来会光明吗？本期我们将带领大家走进光明龙光玖龙台。

一、项目详情

龙光玖龙台位于光明区光明大道与观光路交汇处，占地约15万㎡，总建筑面积约75万㎡，涵盖办公楼，公寓，酒店，自带约10万㎡大型TOD商业，高品质住宅群等多种业态。

龙光玖龙台（观光站综合体）项目，位于光明区高新技术园区，宗地号A646-0059，规划用地性质为二类居住用地、商业用地、公园绿地、城市道路用地、水域，总用地面积152441.86平方米，其分为A、B、C、D、E、F六个地块，其中建设用地面积为99230.05平方米，为地块A、B；绿地面积46615.48平方米，为地块C、D、E；道路用地面积6596.33平方米，为地块F。2016年12月取得《建设用地规划许可证》（深规土许GM-2016-0030号）。 

　　该宗地分三期建设，其中一期为B、C、E、F地块（B地块为幼儿园及垃圾转运站等公共配套设施、住宅、商业，C地块为公园绿地和水域，E地块为公园绿地，F地块为市政道路）；二期为A地块邮政支局等公共配套设施、住宅及部分商业（不含地下室）；三期为D地块及A地块除二期以外的部分（含A地块商业、商务公寓、办公、酒店，D地块公园绿地）。一、二、三期均已取得《建设工程规划许可证》[深规土建许字GM-2017-0007（改1）号、深规土建许字GM-2017-0022号、深规土建许字GM-2017-0002(改3）号]。一期已于今年3月取得《建设工程规划验收合格证》（深规土建验字GM-2019-0006号） 

龙光玖龙台一期规划为1#ABC座、2#ABCD座、3#ABCD座住宅项目以及4#幼儿园项目，一期住宅主推户型建面约89-137㎡，目前已经全部售罄，项目暂无房源在售。

二期共规划有4栋高层，分别是7#ABCD座纯住宅项目，三期共规划有3栋高层，有一栋公寓及2栋办公。据悉龙光玖龙台预计近期将二期和三期项目一齐推出，二期住宅户型建面约96-143㎡，约705套，产权仅50年；三期公寓有72和99㎡两个户型，办公户型建面约40-60㎡。推售时间待定，目前项目样板间仅在周末开放。

*项目沙盘图

*项目实景图

推荐指数★★★★

玖龙台位于光明新区光明大道和观光路交汇处的正南向，坐落在光明新区重点打造的凤凰城内，而凤凰城是深圳十六大重点规划区域，也是光明新区少有入选片区。项目紧邻6号线观光路站，6号线预计2020年5月正式通车。本身自带约10万㎡的商业，一路之隔是特区建发乐府广场项目，该项目已经确定引进深圳排名前列万达广场。就光明目前在售已将开售的新盘而言，龙光玖龙台的优势不言而喻。

二、户型解析

作为光明昔日地王的二期产品，面向的主要客户群体依然是以改善为主，二期主要推户型建面约96-143㎡的3-4房，共5种户型。

A户型——建面约96㎡三房两厅两卫

该户型朝向为东偏北向，入户直进客厅，餐客一体视觉上整体更加宽阔大气；房间格局动静分区，客厅开间3.7米带有1.7米进深大阳台，具有优秀的功能价值。厨房全明格局采光充足，且带生活阳台，可向阳台处延伸增加厨房实际使用面积。主卧开间3.4米方正且带卫生间居家生活更加方便实用性能较高。

B户型——建面约103㎡三房两厅两卫

该户型朝向为东，整体布局与96㎡大同小异。该户型餐厅客厅阳台一线呵成，整体通风采光效果更佳，3间卧室均是正南向，客厅卧室双面视野。房间整体三个功能区家务、会客、起居动静分区，居住舒适度更高。

C1户型——建面约110㎡四房两厅两卫

该面积段有C1、C2两个户型，除厨卫空间有小小区别外，其他空间大体无差。该户型卧室及阳台均朝南，大部分生活空间具有朝向优势。客厅开间3.7米带有1.7米进深阳台。主卧开间3.4米走道空间有稍许浪费，双次卧开间2.6-2.7米但拥有良好的开间进深比，实用性能较好。厨房可适当向生活阳台出延伸以增加实际使用面积，三区动静分明居住舒适度更佳。

D户型——建面约143㎡五房两厅两卫

（*图源自咚咚找房）

该户型是项目推出的较大户型，位于B、C两座，主卧及阳台整体朝向为西南。房间格局呈南北通透大大增加了房间的通风及采光效果。入户玄关保障了房间的私密性，厨房与餐厅紧密联系生活更加方便，餐客厅开间7.4米拥有1.85米进深阔绰舒适超大阳台。主卧带超大阳台及卫生间、衣帽间，小房间可并入主卧也也可单独使用，不过5房仅有2个卫生间稍显拮据。

E户型——建面约121㎡四房两厅两卫

该户型位于A、D座，朝向为西南向，整体格局南北通透，动静分区。入户玄关增加房间私密性，餐客阳台一体视觉上更显大气，主卧南北通透通风采光效果更佳。客厅开间4米拥有1.9米进深阳台宽敞舒适。主卧开间3.6米自然通透次卧开间超过3米居住空间体验较好。

推荐指数★★★

二期产品的户型设计更加注重舒适度,面向的客户群体主要是以改善为主。户型布局合理空间实用性较强，户户带大阳台，除了视野范围更广之外通风采光效果也能得到保障。

三、周边配套

1、交通配套

龙光玖龙台坐落于光明新城重点打造区凤凰城内。从轨道交通来看，地铁方面：项目是在建中的地铁6号线和规划中的地铁13号线的“观光站”双地铁口物业，而且两条线路都是对接中心城区的快线。6号线从松岗发出，南下经过石岩、龙华红山、直达福田科学馆站，预计2020年通车运营。13号线从公明北发出，南下经过光明城高铁、石岩、西丽留仙洞、科技园，终到深圳湾口岸，预计今年年底到明年初正式开工建设，2022-2023年通车运营。

高铁方面：项目距离光明城站仅3公里不到，驾车6分钟即可到达，而光明城与市中心的通勤时长不过20分钟，到深圳北也只需9分钟，对于在福田工作的上班族完全可以往返坐高铁。 光明城站每天还有很多去广州的列车，及少量的武广高铁线路中的各个站点，如武汉、长沙等。

从道路交通来看，项目处于两条主干道光明大道与观光大道的交汇处，驾车5分钟即可上龙大高速。

2、商业配套

目前整个光明新区都存在大型商业严重缺乏的现象，但是随着地铁线的开通，光明成为越来越多的购房者的置业选择地，商业发展起来只是短时间的问题。龙光玖龙台自带约10万㎡商业，在整个片区还算是大型综合体了，加上项目一路之隔即是特区建发乐府项目，已经确定引进了万达广场，可以说龙光玖龙台当之无愧片区地王。

3、学校配套

与玖龙台直接相关的是则是中小学配套。按照《光明新区2017年义务教育公办学校招生片区方案》，玖龙台所处的凤凰社区，其学区范围是：小学学区：凤凰小学/新区外国语学校；初中学区：新区外国语学校。光明新区外国语学校为一所新建学校，位于玖龙台的东南方向步行距离约3公里。占地面积2.6万㎡，总建筑面积3.5万㎡，办学规模为54个教学班，规划学位2520个，其中小学1620个、初中900个，于2017年9月正式开学。就近的说项目距离深圳实验学校和深圳市第十高级中学也仅600米左右距离，而项目一期也有规划幼儿园。

4、其他配套

龙光玖龙台项目还规划一个市政公园，距离新城公园也就500米距离，可以说居住舒适度是非常高了。项目对面是光明区委和在建中的文化艺术中心。文化艺术中心由华侨城集团负责建设和运营管理，这也是华侨城继光明特色小镇项目后，在光明的又一项目。该项目总建设用地3.78万㎡，总建筑面积11.69万㎡，包含演艺中心、音乐厅、美术馆和图书馆四个功能分区，投资额达到约17亿元人民币。

（*施工中的文化中心广场）

（*光明新区政府）

推荐指数★★

龙光玖龙台交通环境是一绝，不过正是因为交通太便利反而有上班下高峰期家门口会比较拥堵和高架段地铁线及道路交通的噪音污染等不可避免的问题。家门口一站式教育、完善的文体休闲配套让项目站得更稳，就算项目的交通配套多完善，不可否认的是项目距离市中心还是有一定的距离，加上目前周边居住人气不足，商业起来的速度就会更加慢了。

四、周边房价

目前项目周边在售的一手新盘有勤诚达正大城、星河天地、宏发天汇城等，可以看到均价在4.4-5.1万/㎡之间。单产品类型而言，龙光玖龙台与天汇城、星河天地、绿地新都会比较相似，但是勤诚达正大城并不是地铁物业；而星河天地目前平层住宅已经售罄，仅剩157平起复式住宅在售；绿地新都预计会在龙光玖龙台之后入市。综上，项目较大的竞品是天汇城，而天汇城于去年12月开盘，均价约4.4万/㎡，目前房源所剩不多正在清盘当中，所以天汇城并不完全具有参考价值。项目紧邻地铁观光路站，加上项目位于光明重点打造的凤凰城区域内，有网友猜测龙光玖龙台的价格将会超过前段时间入市的勤诚达。

推荐指数★★★★

片区在售一手新盘中，龙光玖龙台紧邻地铁站，项目自带约10万方商业，一路之隔的乐府广场已经确定即将引进万达广场，距离深圳实验学校也仅600米。地铁商业学校一应俱全，可以说龙光玖龙台的的条件是非常优越的了，如果价格没有超出大部分购房者心里的预期，应该会很受欢迎。

五、项目总结

龙光玖龙台位于光明新区重点打造的凤凰城内，发展潜力堪比龙华的红山片区，加上一流的交通条件，项目自带市政公园、文化艺术中心就在马路对面等硬件条件必将在深圳楼市爆红，自带的10万㎡商业+特区建发项目的商业更加促成项目片区标杆的地位。