湾区最火“网红”大盘热销背后,深圳楼市要大变

深圳又一个楼盘火了！

2019年一季度刚过，村长就发现在光明有一个盘，前3月劲销超500套，总销售额达20余亿，其集团一季度销售额更是高达30亿！

值得注意的是，到了四月份，这个盘每周依然都保持着销冠，超过了深圳原关内、深圳核心城区的很多楼盘。

据深房网数据，4月排名前列周该盘以44套的成交套数，位居全深圳新盘销售的冠军。

（数据来源：深圳房地产信息网）

4月第二周，这个盘又以82套的成交套数蝉联住宅成交额度TOP1。

（数据来源：克而瑞）

从这个销售数据看得出，「勤诚达·正大城」的市场关注度非常高。

在很多老深圳人的印象里，光明除了乳鸽和牛奶，就剩城中村了，这个片区一般没有新楼盘入市，就算有楼盘也应该算是深圳最难卖的房子。

但是，「勤诚达·正大城」的热销，彻底颠覆了这种认知。

这里面有什么秘密？又能给我们买房提供什么启示？

一、光明区建设启动，深圳北部“城市心脏”

要理解这个盘的热销，首先要对近两年的光明区进行重估。

光明地处深圳的西北边，南接龙华、西接宝安、东接观澜、北接东莞，为深圳西北的重要门户、湾区几何中心，在地理位置上比坪山甚至龙岗的部分区域更有优势。

（光明区区位图）

此前，光明一直作为主打畜牧业的区域，着力打造“现代化绿色新城”的发展理念，虽然引进高新企业，并具备旅游属性的生态家园，但一直以来发展相对缓慢。

直到去年9月份，国务院同意设立深圳市光明区，光明新区作为功能区就此升级成为行政区域。在批复设立行政区的同时，光明也以“打造世界一流科学城、深圳北部中心”列入政府重点发展方向。

（光明区揭牌仪式）

基于世界一流科学城的定位，政府首先规划了“光明科学城”。

3月18日，2019光明区投资环境推介会上，政府再一次强调了科学城的地位：“光明科学城作为其中最重要部分，在粤港澳大湾区规划也担任着举足轻重的角色，定义为“粤港澳大湾区重要的原始创新策源地”。

（光明科学城辐射范围）

同时，光明科学城规划面积99平方公里，定位为科学+城市+产业，从空间格局上分为“一心两区，绿环萦绕“。

（光明科学城空间格局）

我们再来看光明的另一个定位，深圳北部中心。

其中包括科创中心、产业中心、文化中心、医疗中心、交通中心、生态中心在内的六大中心，未来也将引领辐射周边区域的发展。

（四大产业中心）

随着中山大学深圳校区、中国科学院深圳理工大学、华中师范大学附属光明勤诚达学校等教育资源引入光明，光明文化的定位也已经迈上了台阶。

（光明科学城范围内现有教育体系）

一般能成为核心的地区，离不开一张庞大的交通网。比如香港的维多利亚港、上海的虹桥机场……有关部门也早就意识到了这一点——成为深圳北部的核心，交通是关键。

与此同时，光明轨道交通的短板正在被补齐。

2018年9月23日，广深港高铁开通，搭乘广深港高铁20分钟到福田，30分钟到西九龙，真正实现了广深港半小时生活圈。此外，地铁方面包括三条快线：6号线（在建中），13号线（在建中）、18号线（规划中）。

另外，未来地铁6号线将与地铁13号线交汇于“观光路”站，从长圳站一站换乘13号线便可直达光明高铁站、南山科技园、后海总部基地等地。

（光明部分交通配套）

就在4月12号，光明中心区建设启动仪式举行。未来规划面积8.15平方公里的光明中心区，将被打造成为深圳北部中心的“城市心脏”。

在记者的采访中，科学城开发建设署主要负责人也表示：

“五年，中心区基本形态显现。”

二、城市副中心崛起，光明或成战略投资高点

2010年，深圳市城市总体规划（2010-2020）提出建立三级城市中心体系，包括2个城市中心、5个城市副中心、8个组团中心。其中，光明作为城市副中心之一，未来将发挥重要的辐射带头作用。

（深圳市城市总体规划）

距规划已经过去了9年的时间，光明的发展正在发酵。

2016年，光明新区全年实现地区生产总值725亿元，增长9%。据光明区“十三五”规划，这一数字在2020年将达1200亿，直追龙华。

有意思的是，光明正在创造新的深圳速度：“十二五”时期，光明经济总量从2010年的273亿元增长到2015年的671亿元，年均增速近20%。

这样的增速，早已经被嗅觉敏锐的开发商察觉。

近年来，随着深圳人口的剧增，房价的暴涨，原关内区域及一线关内土地供应逐渐不足等各方面原因，开发商逐渐将目光转移到具备大量土储的光明区。

诸如中粮、万科集团、华润、深城投、深圳建工、深房集团、光明集团、特建发集团、深业集团、松茂、德业基、百世、佳兆业、京基、先进、宏发等“房产枭雄”争相抢占光明。

（光明部分旧改计划单元）

之前有专门炒房的朋友和我说过一句话：

想要预测下一个价值投资，要看开发商的“枪”打在哪。

现在，子弹已经飞到了光明。

光明新区最近几年房价持续上涨，房地产项目从2011年开始如雨后春笋一样，二手房均价从1万/㎡涨到现在4.2万/㎡，价格翻了几倍。

（数据来源：链家）

这样的逻辑不难理解。

如同龙华被视为福田后花园，其实光明就是南山后花园。龙华从关外荒芜之地跃升为“宇宙中心”的奇迹之旅，光明也会重复这段历史，但又不是简单的相似。

因为南山的经济实力更强，科技实力更强。因此，光明受到的刺激会比当初龙华更大。

今年以来，光明各项产业已经进入了爆发期，各类民生配套非常丰盛，也更适宜人居生活。有数据统计，到2020年光明公园总数将达到256个，人均公园绿地面积36㎡，成为名副其实的“公园之区”。

最早作为深圳价格洼地被发掘的光明，而今成了价值高地。

三、勤诚达·正大城—多重价值的标杆盘

我们回过头来看勤诚达正大城的热销，如果区域利好因素占了70%，那么剩下的30%特别要归功于其产品本身的调性。

勤诚达正大城总建面共约87万㎡，内含有居住、市政、商业及公园用地，并含有2所12班制幼儿园，及公交首末站，容积率5.0。住宅总户数约5000户，毛坯交楼，产权70年。

实际上，去年以来光明入市的新盘不少，除了勤诚达正大城之外，星河天地、天汇城等项目都是在售状态。

（光明部分在售住宅盘）

为什么勤诚达正大城会一举拔得销量头筹？

上周三我去光明招待所吃了顿乳鸽，顺便去光明看了看楼盘。尽管当天是工作日，但是现场看房的人真的不算少。村长仔细观察了一番，其中以刚需客户居多，但专门跑来看项目前景的投资客也有一些。

经过实地考察，我想勤诚达正大城热销的背后，有这么几点：

①  4字头大盘、5种出行方式

目前深圳4字头的大盘已经不多了，勤诚达正大城目前均价约4.78万/㎡。

作为拥有约87万㎡的磅礴体量的大盘，项目未来居住人口规模约1.3万人。如此大体量，有人质疑，这会不会给交通带来一定的压力？

实际上项目交通选择上多达5种：地铁、公交、高铁、铁路、高速。其中，在建地铁6号线长圳站距离在1km左右，规划中的18号线田寮站离项目也很近。此外，项目距高铁光明城站约3公里，15分钟直达福田站。

（公交总站+1铁+1高+2高速）

②  光明少有名校，家门口的华师

学区房的价值不用多说，光看这两年福田香蜜湖片区的涨幅就知道。

作为华师一附中同等师资力量、同等教育水平的华中师范大学附属光明勤诚达学校，地处光侨路与松白路的“光明大十字”交汇处勤诚达·正大城内。

家门口的名校，这一点也是不少购房者选择勤诚达正大城的理由。尤其是光明近些年的学校是非常少的，更别说这么牛的名校了。

这所学校作为光明区政府规划的五所重点学校，今年9月开学。

（示意图）

③  片区城市综合体，即享式生活

还是我反复强调的一点：买房没有要诀，就是要多看，选较好的。

从整个光明片区来看，勤诚达正大城算是非常成熟的社区。项目规划约8万㎡繁华商业，集购物、休闲、娱乐于一体多元化时尚商业mall。光明排名前列沃尔玛旗舰店、排名前列万达IMAX影城已经签约，生活配套一应式俱全。

此外，项目打造公园式社区，紧邻有着被誉为深圳“塞纳河”之称的茅洲河景观带，坐拥约3.5万㎡城市公园绿地，远眺大眼山。

④  新推升级版88-128㎡三至四房

这么热的楼盘，又要出新品了。

我得到的较新消息是，项目一期北区新品将于4月20日推出，主推88-128平住宅单位。

即将新推的一期北区产品由7栋A座\B座\C座3栋楼组成。88平三房户型是原南区98平户型的升级版，而128平户型则是原南区133平户型的升级。另外，还有96、97平两个阔绰三房两厅两卫户型可供选择，功能结构与103平户型基本相同。

村长看来，户型设计还有如下特点：

户型方正、88㎡3房实用率较原南区户型高，更为实惠；

双面采光明厨明卫，功能分区合理空间布局实用性较好；

6米宽大阳台舒适实用，联通客厅与卧室，居住体验优质；

……

88㎡3房2厅1卫：爆销稀缺房源、双阳台、总价低

96㎡、97㎡3房2厅2卫：主卧双朝南、最优3房

128㎡4房2厅2卫：双阳台少有楼王户型

试想一下这样的生活场景：你可以每天早上乘坐7:45那趟高铁到达福田中心区，晚上可以乘坐18:23那趟高铁回家；孩子不用挤关内学位，在小区楼下就能上名校；周六在社区商业逛街，周末一家人去公园野餐，傍晚去万达看个电影……

这样的楼盘，不管怎样买到就是赚到。

项目目前正在诚意登记中，强烈推荐有兴趣可以去现场看看。